バーレーン不動産市場の規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

バーレーン不動産市場のトレンドとインサイト

非石油経済の多様化と外国直接投資の流入

バーレーンの非石油活動へのシフトは、不動産需要の基盤を広げています。不動産活動は2025年に4.3%成長し、非石油活動全体の4.1%成長を上回りました。専門・技術サービスは2025年に6.4%成長し、金融・保険活動は5.6%成長しました^[1]。これらの活動は、確立された都市地区におけるオフィス、従業員住宅、および関連サービスへの需要を支えています。非石油セクターは2025年に固定価格での国内総生産の85.8%を占めました。この構成により、バーレーン不動産市場はエネルギー価格のみに基づくサイクルよりも幅広い占有者需要の促進要因を持つことになります。

外国人所有権改革とゴールデンビザ需要

外国人所有権改革により、バーレーンのフリーホールド不動産を検討できる買い手の範囲が広がっています。フリーホールドエリアは、資格を持つ海外の買い手が選択できる立地の幅を広げることができます。ビラジ・アル・ジャザイヤーは2025年4月にフリーホールドゾーンマップに追加され、将来の開発に利用可能な場所が拡大しました^[2]。このフレームワークは、ミッドマーケットのアパートメントだけでなくプレミアム住宅にも注目を集めることができます。また、デベロッパーがプロジェクトを計画する際に考慮すべき買い手プロファイルの幅を広げます。フリーホールドエリアの住宅供給は、依然として買い手の購買力と引渡し条件に合致する必要があります。これらの要因はバーレーン不動産市場全体の需要に影響を与える可能性があります。

手頃な価格およびミッドマーケット住宅需要

政府支援による住宅需要は、住宅活動の安定した供給源を提供しています。バーレーンは50,000戸の新規住宅ユニットを供給するために21億 米ドルを投じることを約束しました。このプログラムには、ラス・ハヤン・ビレッジおよびカラリのワハット・プロジェクトにおける分譲フラットが含まれます。マザヤ、タスヒール、タスヒール・プラスなどの住宅金融プログラムは、所得連動型の返済条件を通じて資格のある市民を支援しています。マディナット・サルマン・アイランド14プロジェクトは2025年2月に69戸の住宅ユニットを対象に入札が行われました^[3]。これらの施策は、民間の買い手環境が好ましくない場合でも、地元デベロッパーを支援し、バーレーン不動産市場全体の需要を維持することができます。

Eコマース主導の物流・倉庫需要

デジタルコマースと貿易活動の拡大により、現代的な物流スペースへの需要が高まっています。バーレーンは2025年のネットワーク準備指数においてEコマース法制分野で世界第1位にランクされました。この環境は、ヒッドおよびハリーファ・ビン・サルマン港近辺のフルフィルメントセンター、保税倉庫、温度管理施設への需要を支えています。賃貸モデルにおける商業用不動産は、2031年にかけてCAGR 7.21%で拡大すると予測されています。デベロッパーはまた、大模な複合用途コミュニティ内での保管・サービススペースも検討しています。このようなプロジェクトは、バーレーン不動産市場における物流不動産の役割を従来の工業団地を超えて広げることができます。

住宅ローンの手頃さと金利感応度

住宅ローンの手頃さは、融資に依存する世帯に依然として影響を与えています。融資コストの上昇は、ミッドマーケット住層の需要を制限する可能性があります。ローン・トゥ・バリュー要件は、非居住者購入者の借入能力を制限する場合もあります。これらの条件は、フリーホールド不動産を検討する買い手に関連しています。融資制約は、所有権改革に対する資格のある買い手の反応を遅らせる可能性があります。この環境はバーレーン不動産市場の需要を制限する可能性があります。

一部の高級サブマーケットにおける供給過剰と価格調整

高級住宅および一部の小売立地は供給圧力に直面しています。ムハッラクにおける新たなウォーターフロントおよびマスタープランの引渡しは、プレミアムプロジェクト間の競争を激化させる可能性があります。二次小売資産は、主要なデスティネーション開発とは異なる需要プロファイルに直面する可能性があります。手頃な価格と超高級住宅の中間に位置するプロジェクトは、特に不均一な吸収に直面する可能性があります。デベロッパーは新規供給を地域の需要および物件固有の条件に合わせる必要があります。この抑制要因はバーレーン不動産市場全体の開発判断に影響を与える可能性があります。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別・販売モデル：商業用が加速する中、住宅用が量を牽引

住宅用不動産は2025年の販売モデルの68.1%を占め、バーレーン不動産業界で最大の物件タイプとなっています。アパートメントおよびコンドミニアムは、海外投資家および地元の初回購入者にサービスを提供しています。タスヒールおよびタスヒール・プラスは、住宅金融スキームを通じて資格のあるバーレーン人買い手を支援しています。ヴィラおよび一戸建て住宅は、プライベートスペースと広い住居を優先する家族にサービスを提供しています。2025年に平均価格が下落した中でも、ヴィラの価値は1ユニットあたりの基準でより高い回復力を示しました。住宅需要はまた、政府支援の所有権プログラムの利用可能性とも結びついています。これにより、バーレーン不動産市場は複数の価格帯にわたる住宅需要の実質的な基盤を持つことになります。また、デベロッパーは民間融資による購入の手頃さの条件にさらされることにもなります。

商業用不動産は、販売モデルにおいて2031年にかけてCAGR 6.89%で成長すると予測されています。このカテゴリーには、オフィス、小売スペース、物流施設、工業資産、およびホスピタリティ物件が含まれます。グレードAオフィス需要は、プレフィットおよびフレキシブルスペースへのアップグレードを行うテナントとますます結びついています。小売条件は立地によって異なり、ウォーターフロントのデスティネーションは二次的なモールよりも効果的に競争しています。物流施設は、港湾および工業回廊近辺の需要から恩恵を受けています。不動産規制局は、対象となるローンチに対してオフプラン認可、エスクロー手配、および段階的承認を義務付けています。これらの要件は、コンプライアンスと建設引渡しを維持できるデベロッパーに有利に働きます。商業用の見通しは、バーレーン不動産業界に住宅に限定されない成長経路を与えています。

都市別・販売モデル：マナーマの優位性と統合型郊外の競争

マナーマは2025年の販売モデルの36.6%を占め、グレードAオフィス、確立された小売地区、および密集した住宅エリアに支えられています。首都には、シーフ、外交地区、ュファイル、リーフ・アイランド、バーレーン・ベイなどの立地が含まれます。商業用と住宅用ストックの組み合わせにより、買い手は投資用と自己居住用の両方のオプションにアクセスできます。マナーマのバーレーン不動産市場はまた、確立された取引・サービスインフラの恩恵も受けています。ムハッラクは販売モデルで最も成長が速い都市であり、2031年にかけてCAGR 7.02%を記録しています。この成長は、同市におけるマスタープランコミュニティ開発の規模と継続的なプロジェクトリリースを反映しています。マナーマは国内の販売活動の基準点であり続けています。

ムハッラクは、大規模なマスタープラン開発を通じてマナーマへの最強の挑戦者となっています。Diyar Al Muharraqは7つの島と40kmの海岸線にわたる12平方キロメートルに及びます。2025年および2026年のリリースには、スハイル、モズーン、アル・ヌズハの区画が含まれました。Naseejは2026年8月にアムワジ・アベニュー複合用途プロジェクトのインフラ工事を開始しました。リファーは、住宅プログラムに支援された買い手を含む、ミッドマーケットの国内世帯に引き続きサービスを提供しています。バーレーンその他地域は、工業回廊近辺の買い手および商業占有者にコスト重視のオプションを提供しています。これらの立地は、バーレーン不動産市場全体で利用可能な供給の選択肢を広げています。それらのパフォーマンスは、引渡しスケジュール、インフラ、および買い手の購買力に依存します。

物件タイプ別・賃貸モデル：住宅用が最大規模を維持する中、商業用が成長をリード

住宅用不動産は2025年の賃貸モデルの72.3%を占め、賃貸物件タイプの中で最大のシェアを持っています。バーレーンの海外労働者は、アパートメントおよびコンドミニアムの賃貸量を支えています。ジュファイル、アムワジ諸島、シーフは、ミッドレンジの賃貸需要にとって引き続き重要な立地です。プレミアムウォーターフロントヴィラは、ブランデッドレジデンスを求める法人テナントや居住者を引き付けることができます。住宅ユニットの平均希望賃料は2025年に1.4%下落しました。したがって、バーレーン不動産市場は、大規模な賃貸基盤と近隣および物件品質によって異なるパフォーマンスを組み合わせています。新しいブランデッドストックは、テナント需要をめぐって旧来の都市型アパートメントと競争しています。住宅の家主は、品質、立地、およびリース条件によって差別化を図る必要があります。

商業用不動産は最も成長が速い賃貸物件タイプであり、2031年にかけてCAGR 7.21%の予測成長率を持っています。Eコマース事業者、サードパーティ物流プロバイダー、および日用消費財ディストリビューターは、輸送リンクに近い目的特化型施設を必要としています。需要の中心には、港湾回廊およびヒッド工業地区が含まれます。グレードAの倉庫スペースは、旧来の工業ストックが提供できない仕様をテナントに提供することができます。マナーマのプライムオフィス賃料は、テナントがプレフィットおよび環境認証済みビルを好む中、2025年に安定を維持しました。小売リターンは、既存のショッピングセンターで引き続き圧力下に置かれました。したがって、バーレーン不動産市場では、住宅用不動産よりも商業用不動産でより強い賃料成長が見られる可能性があります。物流施設は、統合インフラ近辺の商業需要への重要な貢献者あり続けています。

注記: 全個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能です

地域分析

マナーマは2025年に販売活動の36.6%および賃貸価値の38.7%を占め、バーレーン最大の不動産地域となっています。シーフ地区とバーレーン・ベイはプライムオフィスと高級小売に集中しており、ジュファイルとリーフ・アイランドは海外世帯による大規模なアパートメント賃貸を吸収しています。2025年のマナーマにおける賃貸は、テナントがプレフィットおよびサステナビリティ認証済みオフィスへ移転することによって形成されました。測量・土地登記局は、地理情報システム機能と30万件以上の不動産データを含む電子不動産登記を拡充しました。タアッカド認証サービスは2025年の開始から2ヶ月以内に5,700人以上のユーザーを獲得し、ビラジ・アル・ジャザイヤーは首都行政区全体に将来のビーチフロント開発エリアを追加しています。

ムハッラクは賃貸モデルにおいて2031年にかけてCAGR 7.33%で成長すると予測されており、バーレーン不動産市場で最も高い地域別成長率となっています。Diyar Al Muharraqは7つの島と40kmの海岸線にわたる12平方キロメートルで最大の供給触媒であり続けています。この行政区は、マスタープランコミュニティ全体で区画リリース、住宅プロジェクト、およびインフラ工事を受けています。Binaa Al Bahrainは2025年9月に192戸のアパートメントと6つの小売ユニットを含むマラッシ・ビューズを発売しました。バーレーンの国家適応投資計画は、埋め立てが海岸線の80%以上を改変したと述べており、これはウォーターフロントプロジェクトの計画、コスト、およびタイミングに影響を与える可能性のある考慮事項です。

リファーは、住宅金融および手頃な価格の供給プログラムを利用するバーレーン人家族にとって重要なミッドマーケット住宅立地です。マディナット・サルマン・プロジェクトには、2025年に区画全体で入札された512戸の社会的アパートメントユニットが含まれていました。バーレーンその他地域には、ハリーファ・ビン・サルマン港およびヒッド工業地区に連結したエリアが含まれており、物流および軽工業不動産に関連しています。都市計画・開発局はトゥブリ湾保護区の保護エリアを15.59平方キロメートルから16.03平方キロメートルに拡大しており、土地および沿岸計画条件はプロジェクトコストと開発スケジュールに影響を与える可能性があります。