南米住宅用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

市場動向とインサイト

構造的住宅不足と世帯形成が住宅需要を牽引

住宅不足は、景気後退期においても南米住宅用不動産市場に需要基盤をもたらしています。ブラジルは2024年に577万戸の不足を記録し、これは2016年に現在の測定シリーズが開始されて以来最低水準となりました^[1]。同発表では、高い家賃負担を抱える世帯を含む不適切な住宅環境が4.34%上昇したことも示されました。チリは2026年1月時点で緊急ニーズに対応するために98万戸を必要とし、首都圏がその合計の42%を占めました^[2]。小規模世帯や単身世帯の増加は、人口増加が限定的な地域においても必要な住宅数を押し上げます。コロンビアの不足は2025年に全世帯の25.6%、481万世帯に相当し、正規供給の継続的な必要性を裏付けています。

政府の手頃な価格帯住宅プログラムが住宅建設を支援

手頃な価格帯住宅政策は、購入者需要と開発業者の建設スケジュールの両方を支えるため、引き続き要です。ブラジルのミーニャ・カーザ・ミーニャ・ヴィーダプログラムは2009年以来1,000万戸以上の住宅に融資し、2025年末時点では住宅融資の50%以上を占めました。レフォルマ・カーザ・ブラジルは2026年5月に施行され、フンド・ソシアルから38.5億米ドルが投入され、月収上限が2,503米ドルに引き上げられ、ファイシャ4の物件上限が1,155億米ドルとなりました。この拡充により、補助金プログラムと市場金利融資の両方から除外されていた世帯への道が開かれました。パラグアイのチェ・ロガ・ポラ2.0プログラムは、2025年4月から対象家族に年率6.5%の30年住宅ローンを提供しました。^[3]。補助付きフンド・デ・ガランティア・ド・テンポ・デ・セルヴィソ住宅ローンも、ブラジルの需要の一部をセリック基準金利の影響から守ています。

住宅ローンおよび金利の正常化が購入者の購買力を改善

住宅ローン条件は、特に補助金プログラム外の購入者にとって、南米住宅用不動産市場における主要な要因であり続けています。チリの平均住宅ローン金利は2026年5月に4%を下回り、4年以上ぶりの最低水準となりました。この緩和は、2025年第3四半期のチリ住宅販売が前年同期比26.6%増加したことと同時期に起きました。アルゼンチンのウニダ・デ・バロル・アドキシティボ指数連動型住宅ローンへの回帰は、2024年および2025年の取引回復を支えましたが、住宅ローン担保購入は2026年上半期に前年同期比37%減少しました。ブラジルのセリック金利は2026年3月時点で14.75%であり、従来型借入コストを高水準に維持しました。借入コストの持続的な低下は、高金利時に住宅購入を先送りしたミッドマーケット世帯の需要を解放する可能性があります。

都市化が垂直型・ゲーテッドコミュニティ型住宅の需要を増加

都市成長は、南米住宅用不動産市場全体にわたって住宅需要の立地と形態の両方を変化させています。ラテンアメリカの都市人口は2024年に6億6,500万人に達し、地域の都市化率は85%に近づいています。サンパウロは2025年に139,654戸の住宅ユニットを供給し、前年比33.7%増となり、コンパクトな2ベッドルーム住宅の重要性が高まりました。リモートワークが世帯の立地選択を変えたことで、需要は主要都市から地方都市へもシフトしました。フォルタレザとサルバドールは、2026年第1四半期にそれぞれ名目住宅価格が13.46%および13.13%上昇しました。複合用途の垂直型プロジェクトやゲーテッドコミュニティ開発は、これらの立地における密度、通勤、土地コストの圧力に対応しています。

高い建設コストとサプライチェーンの不安定性が開発業者を圧迫

建設コストのインフレは利益率を圧迫し、南米住宅用不動産市場内の低価格プロジェクトを遅延させる可能性があります。ブラジルの全国土木建設指数は2024年の3.98%上昇に続き、2025年に5.63%上昇しました。人件費は7.63%上昇し、資材コストは2025年に4.2%増加しました。輸入仕上げ材、冷暖房設備、モジュール式システムは、多くの開発業者を為替リスクおよびサプライショックにさらしています。事前に土地を取得し標準化された設計を持つ開発業者は、中小規模の建設業者に対してコスト優位性を持ちます。ブラジルの技術基準とチリの建築規制はコンプライアンス要件を追加しており、チリで提案された変更は新築住宅価格を10〜15%引き下げると期待されていました。

高い住宅ローン金利が住宅購入の手頃さを低下

高い借入コストは、補助金付き住宅金融にアクセスできない中所得層および高所得層の購入者を抑制しています。コロンビアの政策金利は2026年6月に12%に達し、ペソ建て住宅ローン金利は13〜15.2%の範囲となりました。住宅ローン金利が1パーセントポイント上昇すると、社会的利益住宅の販売が9.3%、非社会的利益住宅の販売が3.9%減少し、その影響は9ヶ月にわたって伝播しました。ブラジルの高金利は2025年の不動産信用供与額が18.6%減少する一因となりました。フンド・デ・ガランティア・ド・テンポ・デ・セルヴィソ融資は対象世帯を保護していますが、中間層はより広い購買力負担に直面しています。そのため開発業者は、パイプラインの一部を補助金対象の手頃な価格帯住宅へシフトさせており、将来の補助金配分変更へのエクスポージャーを高めています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

販売は2025年の南米住宅用不動産市場規模の77.65%を占め、持ち家志向と公的住宅ローンプログラムに支えられています。販売モデルは、開発業者が建設融資と事前販売を連動させることができるため、南米住宅用不動産市場の中心であり続けています。賃貸住宅は最も成長の速いビジネスモデルであり、2031年にかけてCAGR 6.02%が予測されています。高い借入コストにより一部の世帯が持ち家から賃貸へシフトしており、機関投資家は目的建設型賃貸住宅を追加しています。この変化により、開発業者とアセットマネージャーは同じ根本的な住宅ニーズに対応するための別々のルートを持つことになります。

Brio Asset Managementは2025年5月に4,820万米ドルを調達し、Greystarが管理する700戸の住宅を持つサンパウロの5棟のビルに融資するファンドを設立しました。この取引は、投資判断が賃貸収益と固定収益の代替手段を比較するようになっていることを示しました。コロンビアは2025年に770万の賃貸世帯を報告し、記録された統計上初めて賃借人が持ち家世帯を上回りました。このシフトは、ボゴタ、メデジン、カリにおける集合住宅投資を支えています。南米住宅用不動産市場は、補助金付き持ち家パイプラインとより正規化された賃貸ストックのバランスを取り続けるでしょう。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入後にご利用いただけます

アパート・コンドミニアムは2025年の価値の63.55%を占め、南米住宅用不動産市場における主要な形態となっています。住宅あたりの土地コストが低いことが、密度、世帯の購買力、公的融資へのアクセスを支えています。ヴィラ・一戸建て住宅は2031年にかけてCAGR 6.15%で成長すると予測されています地方の大都市圏におけるゲーテッドコミュニティと、より広い居住空間への需要がこの速い成長を支えています。この2つの形態は、異なる世帯予算、都市の立地、ライフスタイルの好みに対応しています。

コンパクトな2ベッドルームアパートは、特に48,000〜67,400米ドルの価格帯において、2025年のサンパウロの供給で目立ちました。フロリアノポリスのプレミアムスタジオは2026年に月額最大5,200米ドルの賃料に達し、マスマーケットとプレミアムアパート需要の差を示しました。チリは2026年第1四半期に名目住宅価格が9.1%上昇し、ラス・コンデスとビタクラの大型住宅はプレミアム価格を維持しました。複合用途プロジェクトは、購入者が大型住宅に関連付ける共有アメニティとアパートの密度を組み合わせています。このアプローチにより、開発業者は制約された都市の土地を活用しながら、変化する世帯の好みに対応することができます。

ミッドマーケットセグメントは2025年の価値の50.85%を占め、南米住宅用不動産市場において最大の価格帯を形成しました。その位置は、補助金付き住宅の対象資格とラグジュアリー購買力の間にある多数の世帯を反映しています。手頃な価格帯住宅は2031年にかけてCAGR 6.65%で成長すると予測されています。長年の不足、住宅プログラム、住宅ローンの閾値を満たす小型ユニットがこのパフォーマンスを支えています。手頃な価格帯とミッドマーケットの価格帯は、公的金融規則と世帯収入の向上を通じて密接に結びついています。

ブラジルは2025年に563億米ドルのヴァロル・ジェラル・デ・ランサメントスを記録し、第4四半期に133,811戸が供給されました。2026年のミーニャ・カーザ・ミーニャ・ヴィーダの変更により、月収2,505米ドルまでの世帯に対象が拡大され、ファイシャ4が導入されました。Cyrelaは2026年初頭にポルト・フェリスでヘリテージ・リヴィエラ・ラグジュアリー・ゲーテッドプロジェクトを発売し、計画価値は2億8,900万米ドルとなりました。手頃な価格帯からミッドマーケット住宅へ移行する世帯は、新規参入者向けに低価格ユニットを解放することができます。その動きは、南米住宅用不動産市場全体にわたって住宅プログラムの吸収効果を拡大することができます。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入後にご利用いただけます

一次取引は2025年の価値の62.95%を占め、南米住宅用不動産市場における主要な販売ルートであり続けました。開発業者の供給、政府プログラム、銀行支援の事前販売がブラジル、コロンビア、チリ全体でこのセグメントを支えています。二次取引は2031年にかけてCAGR 6.37%で成長すると予測されています。デジタルプラットフォームは検索時間を短縮し、価格の透明性を高め、非公式な仲介業者ネットワークを超えて購入者をつなげます。新規開発の高価格も、確立された地域の中古住宅に価値を求める購入者を誘導する可能性があります。

Habiは2025年に事業展開市場全体で10億米ドル以上の住宅取引を仲介しました。2026年3月のPulppoの買収により、仲介サービス、住宅ローン組成、10億件以上の不動産記録をカバーするデータが統合されました。サンパウロの新築住宅価格は2026年第1四半期に前年同期比4.36%上昇し、中古物件への関心を強めました。ボゴタ、メデジン、クリチバでの中古物件取引の活発化は、後にそれらの地域の新規供給価格を強化する可能性があります。この二次エコシステムが拡大するにつれ、南米住宅用不動産市場はより透明な取引チャネルを獲得します。

地域分析

ブラジル住宅用不動産市場

ブラジルは2025年の市場価値の40.85%を占め、南米住宅用不動産市場において地域最大のシェアを有している。サンパウロは2025年に113,000戸の住宅ユニットを販売し、年間ベースで過去最高を記録した。ブラジルの2026年向け280億米ドルのFundo de Garantia do Tempo de Serviço（勤続年数保証基金）配分は、手頃な価格帯および中間市場向け住宅を支援する。2025年第4四半期には133,811戸の規供給が行われ、前四半期比18.6%増となった。フォルタレザは2026年第1四半期において前年同期比名目価格上昇率13.46%を記録し、ブラジルの多くの主要市場を上回った。人件費の上昇は非補助金プロジェクトの利益率を圧迫し、標準化された建設システムを持つ大手建設業者に有利に働く。

コロンビアおよびチリ住宅用不動産市場

コロンビアは2031年までに6.92%のCAGRで拡大すると予測されており、南米住宅用不動産市場において国別成長率が最も高い。2025年の住宅不足は481万世帯に達し、全世帯の25.6%に相当する。新築住宅価格は2026年第1四半期において前年同期比8.47%上昇した。プロジェクト着工件数は2026年4月に前年同期比46.4%減少しており、今後の供給を逼迫させる可能性がある。チリは26万戸を目標とする緊急住宅計画において、22万戸超を予定より前倒しで引き渡した。チリの住宅ローン金利緩和は販売を支援したが、民間の非補助金住宅投資は引き続き圧力下に置かれた。

南米住宅用不動産市場

アルゼンチンは2025年に住宅ローン組成および取引件数が改善し、ドル建て価格が安定すなかで回復を遂げた。ただし、ブエノスアイレスにおける住宅ローン担保付き購入件数は2026年上半期に前年同期比37%減少した。ペルーは2024年にTecho Propio住宅債券を35,704件交付し、国際金融公社は2025年12月にFibra Primeへ最大4,000万米ドルを投資した。パラグアイのChe Róga Porã 2.0およびウルグアイの2025年〜2029年住宅計画は、正式な住宅金融の強化を目指している。これらの国々は、南米住宅用不動産市場が最大の国内市場を超えて拡大するための、規模は小さいながらも重要な経路を提供している。