Marktgröße und Marktanteile des südamerikanischen Wohnimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Markttrends und Einblicke

Strukturelle Wohnungsdefizite und Haushaltsneugründungen treiben die Wohnungsnachfrage an

Wohnungsmangel verleiht dem südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt eine Nachfragebasis, die auch in wirtschaftlichen Abschwungphasen bestehen bleibt. Brasilien verzeichnete 2024 ein Defizit von 5,77 Millionen Einheiten, den niedrigsten Stand seit Beginn der aktuellen Messreihe im Jahr 2016^[1]. Dieselbe Veröffentlichung zeigte einen Anstieg der unzureichenden Wohnverhältnisse um 4,34 %, einschließlich Haushalten mit hohen Mietkosten. Chile benötigte im Januar 2026 für dringende Bedarfe 980.000 Wohnungen, wobei die Metropolregion 42 % dieses Gesamtbedarfs ausmachte^[2]. Kleinere Haushalte und Einpersonenhaushalte erhöhen die Anzahl der benötigten Wohnungen, selbst wenn das Bevölkerungswachstum begrenzt ist. Kolumbiens Defizit umfasste 2025 25,6 % der Haushalte, entsprechend 4,81 Millionen Familien, was einen anhaltenden Bedarf an formalem Angebot begründet.

Staatliche Programme für erschwinglichen Wohnungsbau unterstützen den Wohnungsbau

Die Politik für erschwinglichen Wohnungsbau bleibt wichtig, da sie sowohl die Käufernachfrage als auch die Baupläne der Projektentwickler unterstützt. Brasiliens Programm Minha Casa, Minha Vida hatte seit 2009 mehr als 10 Millionen Wohnungen finanziert, und bis Ende 2025 entfielen darauf über 50 % der Wohnungsbaufinanzierung. Das Programm Reforma Casa Brasil trat im Mai 2026 mit 3,85 Milliarden USD aus dem Fundo Social in Kraft, mit einer erhöhten Einkommensgrenze von 2.503 USD pro Monat und einer Immobilienwertgrenze von 115,5 Milliarden USD für Faixa 4. Die Ausweitung eröffnet einen Weg für Haushalte, die bisher weder für Subventionsprogramme noch für marktübliche Kredite in Frage kamen. Paraguays Programm Che Róga Porã 2.0 bot qualifizierten Familien ab April 2025 30-jährige Hypotheken zu einem jährlichen Zinssatz von 6,5 % an.^[3]. Subventionierte Hypotheken des Fundo de Garantia do Tempo de Serviço machen auch einen Teil der brasilianischen Nachfrage weniger abhängig vom Selic-Referenzzinssatz.

Normalisierung von Hypotheken- und Zinssätzen verbessert die Erschwinglichkeit für Käufer

Hypothekenbedingungen bleiben ein wesentlicher Faktor für den südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt, insbesondere für Käufer außerhalb von Subventionsprogrammen. Chiles durchschnittlicher Hypothekenzinssatz fiel im Mai 2026 auf unter 4 %, den niedrigsten Stand seit mehr als 4 Jahren. Diese Lockerung fiel mit einem Anstieg der chilenischen Wohnimmobilienverkäufe um 26,6 % im Jahresvergleich im dritten Quartal 2025 zusammen. Argentiniens Rückkehr zu Unidad de Valor Adquisitivo-indexierten Hypotheken unterstützte die Erholung der Transaktionen in den Jahren 2024 und 2025, obwohl hypothekenfinanzierte Käufe im ersten Halbjahr 2026 um 37 % im Jahresvergleich zurückgingen. Brasiliens Selic-Zinssatz lag im März 2026 bei 14,75 %, was konventionelle Kreditaufnahmen kostspielig hielt. Eine nachhaltige Senkung der Kreditkosten könnte die Nachfrage bei Haushalten im mittleren Marktsegment freisetzen, die Wohnungskäufe bei höheren Zinssätzen aufgeschoben hatten.

Urbanisierung erhöht die Nachfrage nach vertikalem und umzäuntem Wohnungsbau

Städtisches Wachstum verändert sowohl den Standort als auch das Format der Wohnungsnachfrage im gesamten südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. Lateinamerika hatte 2024 eine städtische Bevölkerung von 665 Millionen, wobei die regionale Urbanisierungsrate fast 85 % erreichte. São Paulo brachte 2025 139.654 Wohneinheiten auf den Markt, ein Anstieg von 33,7 % gegenüber dem Vorjahr, wobei kompakte Zweizimmerwohnungen an Bedeutung gewannen. Die Nachfrage verlagerte sich auch von den großen Hauptstädten hin zu Sekundärstädten, da Fernarbeit die Standortwahl der Haushalte veränderte. Fortaleza und Salvador verzeichneten im ersten Quartal 2026 ein nominales Hauspreiswachstum von 13,46 % bzw. 13,13 %. Gemischt genutzte Hochhausprojekte und Wohnanlagen mit Zugangskontrollen reagieren auf den Druck durch Dichte, Pendelwege und Grundstückskosten an diesen Standorten.

Hohe Baukosten und Volatilität der Lieferkette belasten Projektentwickler

Baukosteninfation begrenzt die Margen und kann günstigere Projekte im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt verzögern. Brasiliens nationaler Baukostenindex stieg 2025 um 5,63 %, nachdem er 2024 um 3,98 % gestiegen war. Die Arbeitskosten stiegen 2025 um 7,63 %, während die Materialkosten um 4,2 % zunahmen. Importierte Ausstattungen, Heizungs- und Kühlgeräte sowie Modulsysteme setzen viele Projektentwickler Währungs- und Versorgungsschocks aus. Projektentwickler mit vorab gesichertem Grundstücksbestand und standardisierten Entwürfen haben einen Kostenvorteil gegenüber kleineren Bauunternehmen. Brasiliens technische Normen und Chiles Bauvorschriften stellen Compliance-Anforderungen dar, während geplante chilenische Änderungen voraussichtlich die Preise für Neubauten um 10 %–15 % senken werden.

Hohe Hypothekenzinsen verringern die Erschwinglichkeit von Wohnraum

Hohe Kreditkosten schränken Käufer mit mittlerem und höherem Einkommen ein, die keinen Zugang zu subventionierter Wohnungsbaufinanzierung haben. Kolumbiens Leitzins erreichte im Juni 2026 12 %, und die Hypothekenzinsen in Peso lagen zwischen 13 % und 15,2 %. Ein Anstieg des Hypothekenzinssatzes um 1 Prozentpunkt reduzierte die Verkäufe von Sozialwohnungen um 9,3 % und die Verkäufe außerhalb des sozialen Wohnungsbaus um 3,9 %, mit einer Übertragungsdauer von 9 Monaten. Brasiliens erhöhte Zinssätze trugen 2025 zu einem Rückgang des Kreditvergabewerts im Immobilienbereich um 18,6 % bei. Die Finanzierung über den Fundo de Garantia do Tempo de Serviço schützt berechtigte Haushalte, während das mittlere Segment die breitere Erschwinglichkeitsbelastung trägt. Projektentwickler haben daher einen Teil ihrer Projekte in Richtung förderfähiger erschwinglicher Wohnungen verlagert, was ihr Risiko gegenüber künftigen Änderungen der Subventionszuteilung erhöht.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Der Verkauf dominierte 2025 mit 77,65 % der Marktgröße des südamerikanischen Wohnimmobilienmarkts, gestützt durch Wohneigentumspräferenzen und öffentliche Hypothekenprogramme. Das Verkaufsmodell bleibt zentral für den südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt, da Projektentwickler Vorverkäufe mit der Baufinanzierung abstimmen können. Mietwohnungen sind das am schnellsten wachsende Geschäftsmodell mit einer prognostizierten CAGR von 6,02 % bis 2031. Höhere Kreditkosten verlagern einige Haushalte vom Eigentum in die Miete, während institutionelle Anleger zweckgebundene Mietwohnungen hinzufügen. Diese Veränderung bietet Projektentwicklern und Vermögensverwaltern separate Wege, denselben zugrunde liegenden Wohnungsbedarf zu bedienen.

Brio Asset Management sammelte im Mai 2025 48,2 Millionen USD für einen Fonds ein, der 5 Gebäude in São Paulo mit 700 von Greystar verwalteten Wohnungen finanzierte. Die Transaktion zeigte, dass Investitionsentscheidungen zunehmend Mietrenditen mit festverzinslichen Alternativen vergleichen. Kolumbien meldete 2025 7,7 Millionen Mieterhaushalte, und Mieter übertrafen erstmals in der aufgezeichneten Statistik die Eigentümer. Diese Verschiebung unterstützt Mehrfamilienhaushalts-Investitionen in Bogotá, Medellín und Cali. Der südamerikanische Wohnimmobilienmarkt wird daher weiterhin eine subventionierte Wohneigentumspipeline mit einem formaleren Mietwohnungsbestand in Einklang bringen.

Wohnungen und Eigentumswohnungen hielten 2025 63,55 % des Werts und waren damit das führende Format im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. Ihre niedrigeren Grundstückskosten pro Wohneinheit unterstützen Dichte, Erschwinglichkeit für Haushalte und den Zugang zu öffentlicher Finanzierung. Villen und Einfamilienhäuser werden bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 6,15 % wachsen. Wohnanlagen mit Zugangskontrollen in sekundären Metropolregionen und die Nachfrage nach mehr Wohnraum unterstützen dieses schnellere Wachstum. Die beiden Formate bedienen unterschiedliche Haushaltsbudgets, städtische Standorte und Lebensstilpräferenzen.

Kompakte Zweizimmerwohnungen waren 2025 bei Markteinführungen in São Paulo prominent vertreten, insbesondere in Preisbändern zwischen 48.000 USD und 67.400 USD. Premium-Studios in Florianópolis erzielten 2026 Mieten von bis zu 5.200 USD pro Monat, was den Abstand zwischen Massenmarkt- und Premium-Wohnungsnachfrage verdeutlicht. Chile verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein nominales Wohnimmobilienpreiswachstum von 9,1 %, während größere Wohnungen in Las Condes und Vitacura Premium-Preise beibehielten. Gemischt genutzte Projekte kombinieren Wohnungsdichte mit gemeinsamen Annehmlichkeiten, die Käufer mit größeren Wohnungen assoziieren. Dieser Ansatz hilft Projektentwicklern, begrenzte städtische Grundstücke zu nutzen und gleichzeitig auf veränderte Haushaltspräferenzen zu reagieren.

Das mittlere Marktsegment repräsentierte 2025 50,85 % des Werts und bildete das größte Preissegment im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. Seine Position spiegelt die große Anzahl von Haushalten zwischen der Förderfähigkeit für subventionierten Wohnraum und der Kaufkraft für Luxusgüter wider. Erschwingliche Wohnungen werden bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 6,65 % wachsen. Langjährige Engpässe, Wohnungsbauprogramme und kleinere Einheiten, die Hypothekenschwellenwerte erfüllen, unterstützen diese Entwicklung. Die erschwinglichen und mittleren Marktsegmente bleiben durch öffentliche Finanzierungsregeln und die Einkommensentwicklung der Haushalte eng miteinander verbunden.

Brasilien verzeichnete 2025 einen Valor Geral de Lançamentos von 56,3 Milliarden USD, mit 133.811 im vierten Quartal eingeführten Einheiten. Die Änderungen am Programm Minha Casa, Minha Vida 2026 erweiterten die Förderfähigkeit auf Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 2.505 USD pro Monat und führten Faixa 4 ein. Cyrela brachte Anfang 2026 sein Luxus-Wohnprojekt Heritage Riviera in Porto Feliz auf den Markt, mit einem geplanten Wert von 289 Millionen USD. Haushalte, die von erschwinglichen zu mittleren Marktwohnungen wechseln, können günstigere Einheiten für Neueinsteiger freigeben. Diese Bewegung kann den Absorptionseffekt von Wohnungsbauprogrammen im gesamten südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt verlängern.

Erstmarkttransaktionen machten 2025 62,95 % des Werts aus und blieben der wichtigste Verkaufsweg im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. Projektentwickler-Einführungen, staatliche Programme und bankgestützte Vorverkäufe stützen dieses Segment in Brasilien, Kolumbien und Chile. Zweitmarkttransaktionen werden bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 6,37 % wachsen. Digitale Plattformen reduzieren die Suchzeit, erhöhen die Preistransparenz und verbinden Käufer über informelle Maklernetzwerke hinaus. Höhere Preise für Neubauten können auch wertbewusste Käufer in Richtung Wiederverkaufswohnungen in etablierten Stadtvierteln lenken.

Habi vermittelte 2025 in seinen Betriebsmärkten mehr als 1 Milliarde USD an Wohnimmobilientransaktionen. Die Übernahme von Pulppo im März 2026 kombinierte Maklerdienstleistungen, Hypothekenvermittlung und Daten zu mehr als 1 Milliarde Immobilieneinträgen. Die Preise für Neubauwohnungen in São Paulo stiegen im ersten Quartal 2026 um 4,36 % im Jahresvergleich, was das Interesse an Wiederverkaufsalternativen verstärkte. Schnellere Wiederverkaufsaktivitäten in Bogotá, Medellín und Curitiba können später die Preise für Neueinführungen in diesen Gebieten stärken. Der südamerikanische Wohnimmobilienmarkt gewinnt einen transparenteren Transaktionskanal, da dieses Sekundärökosystem expandiert.

Geografische Analyse

Brasilianischer Wohnimmobilienmarkt

Brasilien hatte im Jahr 2025 einen Anteil von 40,85 % am Gesamtwert und damit den größten Marktanteil im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. São Paulo verkaufte im Jahr 2025 113.000 Wohneinheiten – den höchsten jemals verzeichneten Jahreswert. Brasiliens Fundo de Garantia do Tempo de Serviço-Zuweisung in Höhe von 28,0 Milliarden USD für 2026 unterstützt den Wohnungsbau im erschwinglichen und mittleren Marktsegment. Das vierte Quartal 2025 brachte 133.811 neue Markteinführungen, ein Anstieg von 18,6 % gegenüber dem Vorquartal. Fortaleza verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein nominales Preiswachstum von 13,46 % im Jahresvergleich und übertraf damit viele größere brasilianische Märkte. Höhere Arbeitskosten begrenzen die Margen nicht geförderter Projekte und begünstigen große Bauunternehmen mit standardisierten Bausystemen.

Kolumbianischer und chilenischer Wohnimmobilienmarkt

Für Kolumbien wird bis 2031 eine CAGR von 6,92 % prognostiziert – die höchste Wachstumsrate eines einzelnen Landes im südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt. Das Wohnungsdefizit des Landes belief sich im Jahr 2025 auf 4,81 Millionen Familien, was 25,6 % aller Haushalte entspricht. Die Preise für Neubauten stiegen im ersten Quartal 2026 um 8,47 % im Jahresvergleich. Die Projekteinführungen gingen im April 2026 um 46,4 % im Jahresvergleich zurück, was das Angebot langfristig verknappen könnte. Chile lieferte im Rahmen seines Notfallplans für 260.000 Wohneinheiten mehr als 220.000 Wohnungen vor dem geplanten Zeitpunkt ab. Die Entlastung bei den Hypothekenzinsen in Chile stützte die Verkäufe, obwohl private, nicht geförderte Wohnimmobilieninvestitionen weiterhin unter Druck standen.

Südamerikanischer Wohnimmobilienmarkt

Argentinien erholte sich im Jahr 2025, da sich die Hypothekenvergabe und die Transaktionen verbesserten und die auf Dollar lautenden Preise sich stabilisierten. Hypothekengestützte Käufe in Buenos Aires gingen im ersten Halbjahr 2026 dennoch um 37 % im Jahresvergleich zurück. Peru vergab im Jahr 2024 35.704 Techo Propio-Wohnungsbaugutscheine, und die International Finance Corporation investierte im Dezember 2025 bis zu 40 Millionen USD in Fibra Prime. Paraguays Che Róga Porã 2.0 und Uruguays Wohnungsplan 2025–2029 zielen darauf ab, die formelle Wohnungsbaufinanzierung zu stärken. Diese Länder bieten kleinere, aber wichtige Wege, um den südamerikanischen Wohnimmobilienmarkt über seine größten nationalen Märkte hinaus zu erweitern.