サウジアラビア 建設賃貸住宅市場 規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

サウジアラビア 建設賃貸住宅市場のトレンドとインサイト

人口増加と外国人居住者の流入が賃貸需要を増加させる

サウジアラビアの増加する人口は、式な賃貸住宅への需要を引き続き支えています。外国人居住者は2025年の国内人口の44.4%を占め、主要な雇用センターにおける賃貸オプションの重要性を強化しました。2023年から2024年にかけての外国人居住者の純流入数は120万人に達し、リヤドが新規居住者の大きなシェアを受け入れました。地域本部プログラムは2025年末までに700社以上の国際企業本部を誘致し、当初の2030年目標である500社を超えました^{[1]リヤド市王立委員会、「国際企業の地域本部誘致サウジプログラム」、リヤド市王立委員会、rcrc.gov.sa.}。これらの移転は、上級スタッフおよびプロフェッショナル従業員に住宅手当を提供する雇用主からの継続的な需要を支えています。サウジアラビア建設賃貸住宅市場は、管理された建物、標準化されたリース、および分散した個人賃貸よりも迅速なテナント受け入れによって、このグループにサービスを提供でます。

ビジョン2030の住宅・都市開発イニシアチブが建設賃貸の成長を促進する

ビジョン2030は、大規模な都市プロジェクトと全国の新たな住宅需要を結びつけています。NEOM、レッドシーグローバル、キディヤ、ディリーヤ、ニュー・ムラッバにおける建設活動は、連続するプロジェクトフェーズを通じて、労働者、サプライヤー、および新規居住者からの需要を生み出しています。住宅プログラムは、2025年の持ち家率が65.4%に達し、ビジョン2030の70%目標に向けて前進していると報告しました^{[2]サウジビジョン2030、「住宅プログラム」、サウジビジョン2030、vision2030.gov.sa.}。賃貸需要は、購入準備が整っていない人々、すなわち移動性の高い労働者、若い世帯、および外国人居住者にとって引き続き重要です。Ejarは開始以来1,000万件以上の賃貸契約を登録し、1日平均19,000件の契約を記録しました^{[3]不動産総局、「Ejarが開始以来1,000万件以上の賃貸契約を登録」、不動産総局、rega.gov.sa.}。サウジアラビアは住宅賃貸市場を構築しており、長期賃貸資産にとってより整備された運営環境の恩恵を受けています。

NHCの建設賃貸プログラムが賃貸住宅供給を制度化する

NHCとして知られるNational Housing Companyは、より大規模で標準化された住宅供給基盤の確立を支援しています。NHCは2025年末までに30万戸、2030年までに60万戸の住宅を供給することを約束しています。その規模は、より広い住宅セクター全体の製品、価格設定、および管理期待を設定する役割を担っています。標準化されたリースプロセスとコミュニティ管理により、プロフェッショナルが運営する賃貸プロジェクトがテナントと投資家の双方にとってより可視化されます。NHCの活動は、協調的な計画と土地の利用可能性から開発が恩恵を受けるミッドマーケットセグメントをより利用しやすくすることもきます。サウジアラビア建設賃貸住宅市場において、民間運営者は規模だけで競争するのではなく、立地、テナント体験、または専門的な賃貸形式によって差別化する必要があります。

リヤドおよび経済ハブへの雇用移転が賃貸需要を拡大する

雇用移転はリヤドおよびその他の経済ハブにおける住宅需要を再形成しています。地域本部プログラムは、異なるタイプの賃貸住宅を必要とする上級幹部と運営チームをもたらします。幹部家族はより広い住宅、セキュリティ、および共有施設を求めることが多く、より広い労働力は雇用エリア近くの管理されたミッドマーケット住宅を必要とします。リヤドでは、ファミリー向けの2ベッドルームおよび3ベッドルームユニットの賃料が2025年第2四半期に16.7%上昇し、年間18,667米ドルとなった一方、スタジオおよび1ベッドルームアパートの賃料は下落しました。この差異は、単身外国人居住者だけでなく、移転する家族世帯の住宅ニーズを反映しています。サウジアラビア建設賃貸住宅市場は、開発業者が地域の雇用パターンに合わせてユニット構成を調整す限り、アパートプロジェクトと計画コミュニティの両方に余地があります。

リヤドにおける賃貸負担可能性の圧力がテナントの収容能力を制限する

賃貸の負担可能性は、リヤドにおける吸収の主要な制約です。同市のアパート賃料は2019年から2025年の間に82%上昇した一方、国内総生産（GDP）一人当たりは2022年の38,500米ドルから2024年には35,000米ドルに低下しました。外国人居住者の月収中央値は975米ドルであり、平均的なアパート賃料は非サウジ世帯収入の50%以上を占めました。2025年9月に導入されたリヤドの5年間賃料凍結は、対象契約下でのさらなる賃料上昇を制限し、テナントのコスト確実性を強化します。しかし、この政策は首都における新規コミット済みプロジェクトのオーナーが期待する収益成長を制限します。したがって、サウジアラビア建設賃貸住宅市場は、低コスト形式や同様の制限が適用されない都市への関心が高まる可能性があります。

建設・資金調達コストの上昇がプロジェクトの実現可能性を低下させる

高い建設・資金調達コストは引き続きプロジェクトの実現可能性に課題をもたらしています。統計総局は、2026年7月の建設コストが前年比2.3%増加し、住宅設備・機械のレンタル料が4.2%上昇したと報告しました。土地コストは、特に計画規制が利用可能な用地を制限する場所において、住宅コスト圧力の重要な源泉であり続けています。査読済み研究によると、土地価格と土地利用規制がサウジアラビアにおける住宅供給の需要への迅速な対応能力を低下させることが明らかになっています。政府支援による土地アクセスは、価格に敏感なテナントを対象とするプロジェクトにおいて、NHCとROSHN Groupに構造的な優位性を与えています。サウジアラビア建設賃貸住宅市場の民間開発業者は、リターンを守るために規律ある用地選定と製品設計が必要です。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：集合住宅型建設賃貸が市場シェアをリード、一戸建て型建設賃貸／建設賃貸コミュニティがより速く成長

集合住宅型建設賃貸は2025年のサウジアラビア建設賃貸住宅市場シェアの43.8%を占めました。この形式は、リヤド、ジェッダ、ダンマーム、アル・コバールにおけるアパート主導の住宅選好から恩恵を受けています。アパートは、雇用、交通、および日常サービスが集中する都市部においてより高い密度を提供できます。また、若いサウジ国民や新たに到着した外国人プロフェッショナルにとって実用的な選択肢でもあります。2025年のサウジ都市における生活環境のレビューでは、アパートが主要都市部において最も好まれる物件タイプであり続けていることが指摘されました。したがって、サウジアラビア建設賃貸住宅市場は、集合住宅型プロジェクトをユニット量の主要な供給源として維持する可能性が高いです。

一戸建て型建設賃貸／建設賃貸コミュニティは2031年までにCAGR 18.1%で成長すると予測されています。これらの開発は、移転する幹部家族やより広いスペースと共有施設を求めるサウジ世帯からの需要に対応しています。ROSHN GroupのSEDRAおよびWAREFAコミュニティは、統合コミュニティがライフスタイルインフラと住宅を組み合わせる方法を示しています。SEDRAでは、選択されたヴィラ区画は400から650平方メートルの範囲であり、より大きな世帯の要件を支えています。リヤドの集合住宅選好に関する研究では、建設品質、セキュリティ、部屋数、および立地が高く評価されていることが明らかになりました。開発業者は、サウジアラビア建設賃貸住宅市場が拡大するにつれて、アパートビル、タウンホーム、および管理コミュニティ全体にこれらの選好を適用できます。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能

管理モデル別：サードパーティ運営者がリード、ハイブリッド管理が台頭

サードパーティ運営者は2025年市場の52.4%を占めました。開発業者は、社内に広範な運営チームをまだ持っていない場合、リース管理、テナントサポート、および施設管理のためにこれらの運営者を利用します。このアプローチは、賃貸プラットフォームを確立するために必要な時間を短縮できます。2024年初め以来、150万件以上の賃貸契約がEjarを通じて文書化されており、正式で監査可能な管理プロセスの使用を支えています。サードパーティ企業は、複数の物件にわたって標準化された賃貸慣行を適用できます。 

ハイブリッド管理は2031年までにCAGR 17.6%で成長すると予測されています。このモデルでは、オーナーが主要なガバナンスとブランド決定を保持しながら、日常業務を専門運営者にアウトソーシングします。NHCとROSHN Groupは、すべての運営機能を社内で構築することなくサービス基準を維持するためにハイブリッド体制を活用できます。Ejarはまた、統一された賃貸契約とデジタルプロセスを通じてより一貫した文書化を支援します。ポートフォリオが規模を拡大し、継続的な運営データが改善されるにつれて、社内管理はより実現可能になる可能性があります。ハイブリッド構造への移行は、サウジアラビア建設賃貸住宅市場が基本的なアウトソーシングからより管理された運営モデルへと移行していることを示しています。

価格帯別：ミッドマーケット住宅がコアを形成、手頃な価格帯・労働者向け住宅がより速く成長

ミッドマーケット物件は2025年市場の48.2%を占めました。このセグメントは、リヤドとジェッダで実質的なテナント基盤を形成する共働きサウジ世帯および中堅から上級の外国人プロフェッショナルにサービスを提供します。その要は、世帯予算、立地、および管理サービスの質のバランスに基づいています。ミッドマーケットプロジェクトはまた、標準的なユニット設計と共有施設を使用できる開発業者の供給計画にも適合します。NHCの大規模な供給コミットメントは、幅広い住宅供給の重要な参照点となっています。サウジアラビア建設賃貸住宅市場は、占有ユニットの大きなシェアをミッドマーケットセグメントに依存し続けるべきです。

手頃な価格帯・労働者向け住宅セグメントは2031年までにCAGR 18%で成長すると予測されています。サカニプログラムは2025年5月に資格年齢を25歳から20歳に引き下げ、若いサウジ成人の住宅支援へのアクセスを拡大しました。このグループは住宅を購入する前に賃貸住宅で過ごす時間があるかもしれません。プレミアムおよびラグジュアリー建設賃貸は規模が小さいものの、ブランド付きおよびサービス付き住宅運営者からの早期関心を集めています。Ascott Limitedは、2026年第4四半期にヒッティン地区に86棟のヴィラからなるサービス付きコミュニティ、アスコット・ヴィラズ・リヤドを開業する画です。同社はまた、2028年1月の開業を予定して、リヤドのアン・ナヒール地区にザ・クレスト・コレクションを導入する協定に署名しました。これらの形式は、ブランド基準、ホスピタリティスタイルのサービス、およびより広い住宅を重視するテナントを対象としています。それらのパフォーマンスは、企業移転、観光関連の滞在、およびプレミアム世帯需要の深さに依存します。サウジアラビア建設賃貸住宅市場はこれらのプロジェクトを収容できますが、より大きなミッドマーケットおよび労働者向け住宅ニーズに取って代わることはありません。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能

地域分析

リヤドは2025年のサウジアラビア建設賃貸住宅市場の40.5%を占めました。その地位は、首都における雇用主、企業移転、および公共住宅活動の集中を反映しています。同市は2025年に193万戸の住宅ユニットを有し、2026年から2027年のパイプラインにはさらに63,000戸が見込まれています。2025年末までに700社以上の国際企業がリヤドに地域本部を設立しました。これは上級スタッフ、プロフェッショナル従業員、およびその家族からの需要を支えています。賃料凍結は賃料引き上げ能力を抑制しますが、対象契約下での世帯コストをより予測可能にします。

ジェッダは2026年に賃料凍結がなかったため、異なる投資環境を提供しています。アパート賃料は2025年に前年比4.7%上昇し、同市には2026年および2027年に向けて40,000戸のパイプラインがありました。同市は、より明確な賃料価格設定条件を求める開発業者を引き付けることができます。マッカは、その居住者基盤と巡礼関連の宿泊需要を通じて別の需要パターンを加えています。その住宅ストックは2025年第2四半期に428,000戸に達し、2028年までに462,000戸に近づくと予測されています。これらの都市レベルの条件は、サウジアラビア建設賃貸住宅市場に首都を超えた複数の成長経路を与えています。

サウジアラビアその他地域は最も成長が速いセグメントであり、2031年までにCAGR 18.5%で拡大すると予測されています。ダンマーム、アル・コバール、マディーナ、およびプロジェクト回廊は、新たな開発活動に関連する労働力移動から恩恵を受けることができます。NHCはまた、2025年6月にアル・コバールでラズルデ・デスティネーションを開始し、サウジアラムコ従業員および東部州居住者向けに8,100戸の住宅を提供しました。セカンダリー都市は、より安価な土地と地域の労働力ニーズへのより密接な適合を提供できます。その運営上の課題は、機関投資家による不動産・資産管理能力の基盤が浅いことです。より多くの賃貸契約がEjarを通じて処理されるにつれて、標準化された文書化がこれらの場所全体の透明性向上に役立てることができます。