中東・アフリカの建設賃貸住宅市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場のトレンドとインサイト

駐在員および流動的な専門職テナント層の拡大が賃貸需要を牽引

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、雇用拠点の近くで住宅の柔軟性を必要とする世帯から恩恵を受けています。ドバイ土地局が報告したデータによると、ドバイでは2026年第1四半期に253,992件の賃貸契約が締結され、その総額は87.7億米ドルに達し、解約件数は25%減少しました^{[1]ドバイ土地局、「ドバイ賃貸市場2026年第1四半期賃貸契約データ」、UAE通信社、wam.ae。}。解約件数の減少は、より多くのテナントが市外に転出するのではなく、賃貸契約を更新したことを示しています。プロフェッショナルが管理する住宅は、居住者が契約、修繕、サービスリクエストを単一の運営者に対して行えるため、更新手続きを簡素化できます。この一貫性は、長期保有の住宅資産から継続的な収入を必要とする投資家にとって価値があります。また、分散した家主所有と比較して、入居率やテナント維持率をより明確に把握できるほか、更新行動、サービス需要、および個々のコミュニティのパフォーマンスに関する継続的なエビデンスも得られます。

住宅賃貸資本の機関化が建設賃貸投資を支援

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、上場住宅ポートフォリオを通じて、より明確な機関投資家の参照点を獲得しつつあります。Emirates News Agencyによると、Dubai Residential REITは2025年に3.49億米ドルの純利益を報告し、平均入居率は98.3%を記録しました。これらの結果は、安定した賃貸ポートフォリオが一貫した公開フォーマットで運営パフォーマンスを報告できることを示しています。REITの上場はまた、収益を生む資産として管理される住宅賃貸資産に対する地域的な事例を広げました。Dubai Holdingは、2025年5月のデビュー時に、同ビークルがGCCで初めて上場した純粋な住宅賃貸特化型REITであると述べました^{[2]Dubai Holding、「Dubai Residential REITがGCC最大かつ初の上場純粋住宅賃貸特化型REITとしてDFMにデビュー」、Dubai Holding、dubaiholding.com。}。知名度の向上により、国内オーナーが賃貸運営を他の不動産資産クラスと比較し、特に従来の区分販売が継続的な収益をもたらさない場合に、賃貸収入のためにプロジェクトを保有し続けるかどうかを評価する助けとなります。

住宅購入可能性のギャップと住宅ローンの障壁が賃貸需要を拡大

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、所有が困難または不適切な世帯にサービスを提供しています。世界銀行は、エジプトの住宅ローン市場が2014年の1.32億米ドルから2026年には22億米ドルに成長したと報告しましたが、低所得世帯のアクセスを制限する購入可能性の障壁が依然として続いていることも指摘しました。このギャップは、住宅ローンの拡大が正式な賃貸オプションの必要性を排除しないことを意味します。賃貸住宅は、貯蓄が限られている、勤務地を変更する、または収入が不安定な労働者に代替手段を提供できます。需要が最も強いのは、居住者が雇用に近い場所にいながら、頭金と長期債務のコストを負担できない場合です。賃料、サービス料、および賃貸条件を明確に保つ運営者は、正式な賃貸住宅と非公式な代替手段を比較する世帯の不確実性を軽減しながら、この需要基盤のより広いセグメントにリーチできます。

大規模プロジェクトと労働力の流動性が目的特化型賃貸需要を増加

サウジアラビアにおける大規模開発プロジェクトは、新たな雇用拠点近辺での賃貸住宅需要を高めており、労働者はプロジェクト拠点間を移動しながら、短期および長期滞在に対応できる柔軟で適切に管理された住宅を必要としています。労働力の流動性が高まるにつれ、目的特化型賃貸コミュニティは、メンテナンス、交通アクセス、共有サービスを一か所で提供する住宅を供給でき、大規模な建設・インフラ開発によって生じる宿泊ニーズへの対応を支援します。この高まる需要は、デベロッパーが住宅資産を保有し、長期賃貸ポートフォリオとして運営することを促しており、資産活用を改善しながら継続的な収入を生み出しています。同様のアプローチがアブダビでも生まれており、市町村交通局とAldarのパートナーシップにより、2029年までにモハメド・ビン・ザイード・シティとバニヤスで9,000戸の賃貸ユニットが供給される予定です^{[3]アブダビ・メディアオフィス、「AldarとDMTがバリューハウジングプログラムの一環としてアブダビで9,000戸の賃貸ユニットを供給」、アブダビ・メディアオフィス、mediaoffice.abudhabi。}。これは、プロフェッショナルが管理する賃貸コミュニティへの地域的なシフトを反映しています。サウジアラビアでは、継続的な大規模プロジェクト活動と労働力の移転により、新興雇用拠点近辺での目的特化型賃貸住宅の需要がさらに強まると予想されます。

賃料凍結と規制の不確実性が投資の柔軟性を低下

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、テナント保護と予測可能な収益成長のバランスを取る必要があります。リヤドに関するサウジアラビアの規制条項は2025年9月に施行され、Ejarプラットフォームを通じて家主とテナントの関係を規制しています。5年間の賃料凍結はテナントの安定を支援し、急な転居を減らすことができます。しかし、投資家が予測に含めていた可能性のある賃料上昇を制限します。オーナーは、初期賃料設定、コスト管理、および安定した入居率により大きな比重を置く必要があります。都市ごとに異なるルールは、住宅、居住者のニーズ、および基本的な運営プロセスが類似して見える場合でも、地域プラットフォームがポートフォリオ全体に単一の引受アプローチを適用することを難しくする可能性があります。

取引・運営データの不足が機関投資家による評価を複雑化

中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、アフリカの複数の市場において比較可能なデータが限られています。Absaとアフリカにおけるアフォーダブルハウジングファイナンスセンターによる調査は、南アフリカを地域で最も発展した集合住宅賃貸場として特定し、関連する機関投資家活動と管理資産の拡大基盤を有していると指摘しました。それでも、機関投資家は標準化された評価手法を適用する前に、賃料、運営コスト、空室率、およびポートフォリオ取引に関する信頼性の高い情報を必要とします。データが限られていると、貸し手が収益リスクを評価するための証拠が少なくなるため、開発に必要なエクイティが増加する可能性があります。これにより、賃借人の需要を満たすプロジェクトが遅延する可能性があります。信頼性の高い運営実績を構築する運営者は、融資やパートナーシップを求める際に有利な立場に立てる可能性があります。十分に文書化されたパフォーマンスは、貸し手や長期資本提供者の不確実性を軽減できるためです。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：集合住宅型建設賃貸が市場を牽引し、一戸建て型建設賃貸／建設賃貸コミュニティが規模を拡大

集合住宅型建設賃貸は2025年の中東・アフリカの建設賃貸住宅市場シェアの42.60%を占めました。その優位性は、湾岸都市および南アフリカの主要都市圏における高密度な都市開発パターンを反映しています。集合住宅型物件は、単一の運営者が一か所でより多くの住宅を管理することを可能にします。共有アメニティ、セキュリティ、メンテナンスチーム、および賃貸スタッフにより、ユニットあたりの運営負担を軽減できます。この構造は、入居率とメンテナンス活動が単一の資産に集中しているため、機関投資家オーナーにとっても監視が容易です。Dubai Residential REITは地域の事例を提供しており、21のコミュニティにわたる35,700ユニットと2025年の平均入居率98.3%を誇ります。そのポートフォリオの規模は、集合住宅型フォーマットがプロフェッショナルな賃貸モデルに適している理由を示しています。また、長期住宅保有を検討している他のオーナーに対して、公開された運営参照点を提供します。

一戸建て型建設賃貸／建設賃貸コミュニティは2031年にかけてCAGR 16.80%で成長すると予測されています。このフォーマットは、住宅ローンを組まずにより広いスペースと近隣のアメニティを求める家族に適しています。コミュニティ規模のプロジェクトは、住宅と学校、小売店、公園、交通機関を組み合わせることができます。このモデルは、オーナーがタワーよりも広い物理的エリアにわたって住宅を管理する必要があるため、慎重な調整が必要です。サウジアラビアでは、計画された住宅コミュニティを管理された賃貸供給に転換することで、仕事のために転居する世帯の選択肢を広げることができます。運営者は、これらのコミュニティで居住者を維持するために、耐久性のあるメンテナンスプロセスと対応力のある地域サービスチームを必要とします。このフォーマットはまた、デベロッパーが完成した住宅を当初の販売のみに頼るのではなく、継続的な収入のために保有するオプションを提供します。これにより、中東・アフリカの建設賃貸住宅市場内でより幅広い賃貸商品の組み合わせが支援されます。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後にご確認いただけます

管理モデル別：サードパーティ運営者が市場シェアをリード、ハイブリッド管理がより速く成長

サードパーティ運営者は2025年の中東・アフリカの建設賃貸住宅市場シェアの51.80%を占めました。この地位は、不動産オーナーが賃貸および日常的な建物運営に専門会社を活用するデベロッパーから運営者へのモデルを反映しています。これにより、デベロッパーは資産を保有しながら、テナントサービス、施設管理、および回収プロセスの経験を持つスタッフにアクセスできます。この取り決めは、新しい賃貸プラットフォームがまだ完全な内部運営チームを持っていない場合に有用です。また、開発リスクを居住者向け運営から分離することもできます。機関投資家オーナーにとって、明確なサービス契約は入居率、修繕、コンプライアンス、および報告に関する責任を定義するため重要です。したがって、サードパーティモデルは、すべての機能を内部で構築することなく、初期ポートフォリオが運営の一貫性に達するのを支援できます。デベロッパーが強力な建設スキルを持ちながら賃貸管理の経験が限られている場合に引き続き有効です。

ハイブリッド管理は2031年にかけてCAGR 16.10%で成長すると予測されています。このアプローチは、価格設定、データ管理、ポートフォリオ戦略などの中核的な意思決定をオーナーの組織内に保持します。その上で、施設管理、賃貸サポート、または居住者獲得などの特定の機能に外部プロバイダーを活用します。このモデルにより、オーナーは完全な内部運営プラットフォームのコストを回避しながら、テナントデータへのより直接的なアクセスを得ることができます。また、ポートフォリオが拡大したり、地域のニーズが変化したりするにつれて、プロバイダーを変更することも可能です。中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、運営者が管理と柔軟性の両方を求めるにつれて、このモデルを好む可能性があります。ハイブリッドの取り決めは、責任が明確に分担され、パフォーマンスデータが一貫して共有される場合にのみ機能します。そうでなければ、居住者はオーナー、賃貸エージェント、およびサービスプロバイダーの間でギャップを経験する可能性があります。

価格帯別：ミッドマーケットが市場シェアをリード、手頃な価格帯・労働者向け住宅がより速く成長

ミッドマーケットは2025年の中東・アフリカの建設賃貸住宅市場規模の46.70%を占めました。この層は、ラグジュアリー商品を求めるのではなく、雇用拠点の近くで適切に管理された住宅を必要とする専門職に対応しています。医療、エンジニアリング、教育、および企業サービスなどの分野の労働者が含まれます。これらの賃借人は一般的に、信頼性の高いメンテナンス、透明な契約、および交通機関や日常サービスへの実用的なアクセスを重視します。アブダビでは、市町村交通局とAldarが2029年までに9,000戸のバリューハウジング賃貸ユニットを開発することに合意しました。このプログラムは中間から手頃な価格帯の住宅を対象としており、公有地と民間デリバリーがどのように連携できるかを示しています。プレミアム賃貸住宅は特定の場所では引き続き重要ですが、ミッドマーケットはより大きな潜在的テナント基盤を持っています。その地位は、運営者が賃とサービス品質を世帯の予算に合わせて維持することにかかっています。

手頃な価格帯・労働者向け住宅は2031年にかけてCAGR 16.50%で成長すると予測されています。需要は、雇用に近い住宅を必要としながら住宅購入能力が限られている労働者によって支えられています。世界銀行は、エジプトにおける継続的な購入可能性の課題と低所得世帯への住宅支援の役割を説明しています。このセグメントは、わずかなコスト増加でも居住者の支払い能力に影響を与える可能性があるため、規律ある運営モデルを必要とします。デベロッパーは、実行可能な賃料を維持するために、公共部門との調整、低コストの土地、または資金調達支援を必要とする場合があります。このセグメントは、住宅が職場や交通ルートの近くにある場合に安定した需要を生み出すことができます。また、非公式賃貸と正式な管理住宅のギャップを縮小する役割を長期オーナーに与えます。その結果、労働者向け供給は中東・アフリカの建設賃貸住宅市場における拡大の中心的な領域であり続ける可能性が高いです。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後にご確認いただけます

地域分析

アラブ首長国連邦は2025年の中東・アフリカの建設賃貸住宅市場シェアの32.80%を占めました。2026年第1四半期のドバイにおける253,992件の賃貸契約は、同国における正式な賃貸活動の規模を示しています。同国の賃貸エコシステムは、多くの地域の同業者よりも強固な公開報告基盤を持っています。Dubai Residential REITの2025年の結果も、安定した賃貸ポートフォリオからの入居率と純利益の明確な記録を投資家に提供しました。したがって、アラブ首長国連邦は正式な住宅賃貸ビークルの重要な試験場となっています。Dubai Holdingの2025年のREIT上場は、住宅賃貸プラットフォームがGCCの公開市場にアクセスできることを示しました。アブダビでは、Aldarとのバリューハウジングプログラムが、中間から手頃な価格帯に焦点を当てた別の賃貸供給源を追加しています。これらの開発は合わせて、プロフェッショナルが管理する賃貸住宅のより幅広い範囲を支援します。

サウジアラビアは2031年にかけて最高の地理的CAGR 18.20%を記録すると予測されています。同国は、成長する流動的な労働力を収容する住宅に対する重大なニーズを抱えています。リヤドに関する規制条項は、より均衡のとれた家主とテナントの関係を構築することを意図しています。これらのルールは入居率の安定を支援できますが、オーナーは賃料上昇に関する制限を考慮する必要があります。サウジアラビアの潜在力は、その規模、計画されたコミュニティ、および労働力の流動性にあります。主な課題は、その需要を長期間にわたって一貫して管理できる住宅に転換することです。完成後に所有権を保持するデベロッパーは、同国の正式な賃貸基盤を拡大する可能性があります。安定したリターンを達成する能力は、立地、運営規律、および地域の賃貸ルールの進化に依存しす。

南アフリカはアフリカ内で重要な機関投資家向け賃貸市場であり続け、エジプトとケニアは地域の機会の広がりを示しています。Absaとアフリカにおけるアフォーダブルハウジングファイナンスセンターによる調査は、南アフリカに重要な管理された集合住宅基盤があることを特定しました。同国の住宅ニーズは、プロフェッショナルな管理を伴う手頃な価格帯の賃貸フォーマットへの需要を支援します。エジプトは、住宅ローンおよび補助金プログラムと連携して機能する供給に対する高まるニーズを抱えています。包括的な住宅金融に対する世界銀行の支援は、低所得世帯に向けられている政策的注目を示しています。ケニアは正式化サイクルの初期段階にありますが、その発展は時間をかけて地域の投資家基盤を広げることができます。中東・アフリカの建設賃貸住宅市場は、法制度、資金調達オプション、および運営データが大きく異なるため、すべての国で同じペースで発展するわけではありません。