オマーン不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

オマーン不動産市場のトレンドとインサイト

統合型観光複合施設と外国人所有権による購買層の拡大

統合型観光複合施設（ITC）は、オマーン不動産市場においてプレミアム住宅および複合用途プロジェクトの供給を増加させています。進行中のプロジェクトには、Al Mouj、The Sustainable City Yiti、AIDA、Jebel Sifah、Muscat Hills、Hawana Salalahが含まれており、Al QurumsおよびAl BustanがさらなるITC開発として発表されました^[1]。このパイプラインの広がりにより、バイヤーはウォーターフロント、都市型、リゾート型、サステナビリティ重視の環境にわたってより多くの選択肢を得る一方、各プロジェクトが明確なポジションを確立する能力がより重視されるようになっています。投資家居住プログラムは、65万米ドルの適格投資に対して5年ビザを、130万米ドルの適格投資に対して10年ビザを提供しており、ITC購入が主要なルートとなっています^[2]。2026年6月に導入されたオーナービザは、最低物件価値なしで居住権取得ルートを追加しました。新しい登記・権利証書の枠組みにより、海外バイヤーの法的・取引上の懸念が軽減されています。したがって、プロジェクトは価格だけでなく、完成実績、オペレーターブランド、アメニティ、およびバイヤーの信頼においてより直接的に競争しています。

スルタン・ハイサム・シティが広範な都市需要基盤を創出

スルタン・ハイサム・シティは住宅供給を追加するとともに、大マスカット圏においてサービス、オフィス、コミュニティ施設への需要を創出しています。マスタープランは1,480万平方メートルをカバーし、19の近隣地区にわたって10万人の居住者を想定して設計されています。2026年4月時点で投資額は62億米ドルを超え、最初の2入札フェーズの70%が実行中であり、1,700戸以上の住宅が販売されています。合計160メガボルトアンペアの容量を持つ3つの変電所が2026年9月に稼働し、ハイ・アル・ワファーの最初の居住者は2026年末までに入居する見込みです。この都市には、各近隣地区内に学校、病院、大学、および商業エリアが含まれています。この構造は、住宅需要と商業活動が別々のフェーズではなく同時に発展できるため、オマーン不動産市場を支援しています。

観光・産業投資が複数の物件タイプを支援

観光業はオマーン全土でホテル、リゾート、ブランデッドレジデンス、および従業員向け住宅を支援しています。TUIグループとOMRANグループはドファールに5つのホテルを建設するジョイントベンチャーを設立し、2028年冬のオープンを目指しており、ホテル開発と国際的な流通を結びつけています^[3]。Muriya Tourism Developmentは、7.5億米ドルを超える累積投資に支えられ、Hawana SalalahおよびJebel Sifahに3〜5年かけて1,000室のホテルルームを追加する計画です。このアプローチはラグジュアリー、ブランデッドミッドマーケット、エコツーリズムの宿泊施設にまたがっており、開発される宿泊・住宅需要の種類を広げています。産業多様化もソハール、ドゥクム、サラーラにおける倉庫・物流施設を支援しています。SOHARポートおよびフリーゾーンは2026年上半期に賃貸倉庫スペースが前年比19%増加したと報告しました。したがって、オマーン不動産市場はプレミアム住宅開発以外の需要源を獲得しつつありますが、ホスピタリティおよび物流プロジェクトはテナントおよび投資サイクルが異なります。

モダンオフィスが商業資産の基準を引き上げ

効率的なグレードAオフィスへの需要がマスカットの商業開発を再形成しています。オフィス利用者は立地、エネルギー性能、建物品質、およびフレキシブルスペースをより重視しています。Al Moujビジネスパークおよびマディナット・アル・イルファンのプレミアムオフィスは、月額1平方メートルあたり18〜31米ドルの賃料を達成し、稼働率は85%を超えています。これにより、確立された新興ビジネス地区における選択的な新規オフィス開発が支援されています。また、多国籍テナントの要件を満たせない古い建物への圧力も生じています。フレキシブルワークスペース形式は、中小企業や国際企業がプレゼンスを拡大するにつれて、別の賃貸需要源を追加しています。オマーン不動産市場はこのアップグレードサイクルから恩恵を受けていますが、リターンは資産品質と効果的な建物管理に依然として左右されます。

所有権制限と市場流動性が外国人参加を制約

外国人フリーホールド所有権はITCおよび特定の経済特区に集中しており、国際バイヤーが利用できる資産の範囲を狭めています。これにより、多くの住宅エリアが外国人所有権の枠組みの外に置かれています。アル・バティナ北部は2024年に23億米ドルの不動産取引を記録しましたが、より広い地方の住宅ストックの多くは外国人フリーホールド投資に開放されていません。住宅・都市計画省は、ITC指定の対象となる立地とプロジェクトタイプに対して大きな影響力を保持しています。ライセンスおよびエスクロー要件を含む開発業者のコンプライアンス義務はバイヤー保護を強化しますが、中小企業の承認時間と開発コストを増加させる可能性があります。一部の地方および二次商業セグメントにおける取引活動の低下も、価格発見をより困難にしています。したがって、オマーン不動産市場では、外国資本がプレミアムな指定プロジェクトに集中し続ける一方、国内および地域のバイヤーがその他の地域の需要の多くを担う可能性があります。

セカンダリーストックと地域の不確実性が近期需要を制限

テナントやバイヤーが新しい統合コミュニティやより高性能な建物を好むにつれて、古い物件は弱い需要に直面しています。マスカットのプレミアムオフィス立地は月額1平方メートルあたり18〜31米ドルの賃料を達成した一方、セカンダリー地区は月額10〜13米ドルを達成し、インセンティブに依存することが多くありました。郊外立地のセカンダリー住宅資産も、新たに引き渡されたコミュニティとの競争に直面しています。環境認証が高い物件は賃料プレミアムを達成でき、モダンなストックと再投資が必要な資産との格差を広げています。地域の地学的不確実性は、特にホスピタリティ連動資産において、観光予約、投資センチメント、および取引タイミングに影響を与える可能性があります。老朽化した建物のオーナーは競争力を維持するために大規模な再投資が必要になる場合があります。これらの要因はオマーン不動産市場から需要を排除するものではありませんが、資産選択と立地をより重要にしています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別、販売モデル、住宅物件がITCおよび計画都市の引渡しを通じてリード

住宅物件は2025年の販売額の83.6%を占め、オマーン不動産市場において最大の販売セグメントとなっています。また、2031年にかけてCAGR 7.03%で最も成長が速い販売セグメントになると予測されています。ITC開発、計画的なコミュニティ、および投資家居住権のための適格物件の利用可能性がこのポジションを支えています。スルタン・ハイサム・シティは大規模な新規住宅供給を追加し、統合コミュニティモデルを中心に設計されています。アパートおよびコンドミニアムはITCエリアで引き続き重要であり、ヴィラおよび一戸建て住宅はより広いスペースを求める世帯や高額居住権ルートを利用するバイヤーに人気があります。

商業物件は、オフィス、小売、物流、産業、およびホスピタリティ資産を含む残りの販売活動を占めています。SOHARポートおよびフリーゾーンが賃貸倉庫スペースの19%増加を報告したことで、2026年上半期に倉庫需要が強まりました。Al QurumsおよびAl BustanのITCは、さらなる住宅および複合用途の供給を追加します。販売市場は王令第79/2025号に基づくオフプランプロジェクトの明確なルールからも恩恵を受けています。産業物件は、フリーゾーンおよび物流回廊における経済活動に結びついた異なる需要基盤を持っています。この組み合わせにより、住宅物件が販売額の主要な源泉であり続けながらも、オマーン不動産業界が単一のエンドユーザータイプへの依存を制限しています。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能

都市別、販売モデル、マスカットが最大の基盤を保持しながらドファールが速く成長

マスカットは2025年の販売額の50.4%を占め、オマーン不動産市場においてトップの地位を維持しています。首都は大規模な都市基盤、より確立されたITC、政府支援の都市開発、およびフリーホールドストックの集中から恩恵を受けています。マスカットの住宅地価は2026年第1四半期に前年比43.6%上昇しました。スルタン・ハイサム・シティ、Al Qurums、およびAl Bustanが同市のプロジェクトパイプラインを強化しています。グレードAオフィスおよび確立された複合用途地区も、その幅広い投資家基盤を支えています。したがって、マスカットは住宅の深みと、他の立地がまだ構築中の商業需要を兼ね備えています。

ドファールは2031年にかけてCAGR 7.22%で成長すると予測されており、最も成長が速い販売地域となっています。この県の観光・都市投資パイプラインは、現在の基盤に対して大規模です。TUIが計画する5つのホテとMuriyaが計画する1,000室の拡張は、宿泊容量を追加し、関連する住宅需要を支援します。ムサンダムもPalm Hillsを通じて初期の開発業者および貸し手の参加を引き付けています。オマーンのその他地域は、ソハールの産業活動およびニズワなどの都市における国内住宅需要から支援を受けています。

物件タイプ別、賃貸モデル、商業物件がリードし、住宅賃料がより速く成長

商業物件は2025年の賃貸額の55.2%を占め、オマーン不動産市場において最大の賃貸セグメントとなっています。マスカットのグレードAオフィスおよび主要産業回廊の物流施設がコアの賃貸基盤を提供しています。倉庫・物流資産はグロス利回り9.4%を達成し、グレードAオフィスの8.5%および小売物件の8.8%と比較されます。これはソハールおよびドゥクムにおける産業テナント需要と、高品質オフィスへの選択的需要を反映しています。オフィス、小売スペース、倉庫、産業建物、およびホスピタリティ物件がすべて商業賃貸収入に貢献しています。

住宅物件は最も成長が速い賃貸セグメントになると予測されており、2031年にかけてCAGR 6.91%を記録します。観光、物流、およびその他の非石油雇用が従業員向け住宅需要を支援しています。ITC立地は管理されたコミュニティとライフスタイル施設を求める法人テナントおよびシニア駐在員にサービスを提供しています。従来の都市近隣地区は、より広い労働力に対してコスト重視の選択肢を引き続き提供しています。ITCエリアと非ITCエリアにわたる異なる価格帯は、賃貸需要がラグジュアリー住宅に限定されていないことを示しています。これにより、交通機関やサービスへの実用的なアクセスを維持しながら、雇用立地近くに信頼性の高い中所得者向け供給を提供できるオペレーターに余地が生まれています。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能

地理的分析

マスカットは2025年の販売額の50.4%および賃貸額の58.3%を占め、オマーン不動産市場の両モデルにおいて最大の地域となっています。その地位は、政府支援の計画、ITCフリーホールド在庫、商業活動、および国の主要都市中心地としての役割に基づいています。マスカットの不動産取引総額は2024年に33億米ドルに達しました。2026年上半期には全国で約34,000件の売買契約が記録され、取引額は37億米ドルに達しました。スルタン・ハイサム・シティ、Al Qurums、およびAl Bustanがマスカットの開発パイプラインを強化しています。高品質なオフィスも多国籍テナントを同市の確立されたビジネスエリアに引き付けています。

ドファールはオマーン不動産市場において最も成長が速い都市であり、販売はCAGR 7.22%、賃貸はCAGR 7.43%で2031年にかけて成長すると予測されています。この県は観光、ホスピタリティ、住宅、および物流活動のより広い基盤を構築しています。TUIとOMRANは2028年冬のオープンに向けて5つのホテルを開発しており、MuriyaはHawana SalalahおよびJebel Sifahに1,000室の追加ホテルルームを計画しています。このパイプラインは、従来の季節な観光期間を超えた宿泊需要を支援できます。サラーラの物流的な位置づけも、別の不動産需要源を提供しています。開発の道筋はプロジェクトの実行と訪問者・投資家の信頼の維持に依存しています。

ムサンダムは規模が小さく初期段階の立地ですが、住宅地価は2026年第1四半期に17.6%上昇しました。Palm Hillsプロジェクトは約650戸に対して8つの貸し手との融資協定を締結しました。その沿岸立地とマリンツーリズムの可能性が、集中した成長ケースを提供しています。オマーンのその他地域は、アル・バティナ北部、ソハール、ドゥクム、サラーラ、およびニズワなどの国内中心地を通じて地理的基盤を広げています。アル・バティナ北部は2024年に23億米ドルの不動産取引を記録しました。ソハールとドゥクムは物流、産業施設、および従業員向け住宅において特に重要です。したがって、オマーン不動産市場は引き続きマスカットを中心としていますが、国内各地でますます明確な需要基盤を持つようになっています。