Oman Immobilienmarkt Größe & Marktanteilsanalyse - Wachstumstrends und Prognose (2026 - 2031)

Oman Immobilienmarkt Trends und Erkenntnisse

Integrierte Tourismuskomplexe und ausländisches Eigentum erweitern die Käuferbasis

Integrierte Tourismuskomplexe, auch ITCs genannt, erhöhen das Angebot an Premium-Wohnungen und Mischnutzungsprojekten im Oman Immobilienmarkt. Zu den aktiven Projekten gehören Al Mouj, The Sustainable City Yiti, AIDA, Jebel Sifah, Muscat Hills und Hawana Salalah, während Al Qurum und Al Bustan als weitere ITC-Entwicklungen angekündigt wurden^[1]. Die Breite dieser Pipeline gibt Käufern mehr Auswahl in Wasserfront-, Stadt-, Resort- und nachhaltigkeitsorientierten Umgebungen, während sie gleichzeitig mehr Gewicht auf die Fähigkeit jedes Projekts legt, eine klare Position zu etablieren. Das Investoren-Aufenthaltsprogramm bietet ein 5-Jahres-Visum für eine qualifizierende Investition von 650.000 USD und ein 10-Jahres-Visum für eine qualifizierende Investition von 1,3 Millionen USD, wobei ITC-Käufe als Hauptweg dienen^[2]. Das im Juni 2026 eingeführte Eigentümervisum fügte einen Aufenthaltsweg ohne Mindestimmobilienwert hinzu. Der neuere Register- und Titelrahmen reduziert rechtliche und transaktionsbezogene Bedenken für ausländische Käufer. Projekte konkurrieren daher stärker auf der Grundlage von Fertigstellungsrekorden, Betreibermarken, Annehmlichkeiten und Käufervertrauen als allein auf dem Preis.

Sultan Haitham City schafft eine breitere städtische Nachfragebasis

Sultan Haitham City fügt Wohnangebot hinzu und schafft gleichzeitig Nachfrage nach Dienstleistungen, Büros und Gemeinschaftseinrichtungen im Großraum Maskat. Der Masterplan umfasst 14,8 Millionen Quadratmeter und ist für 100.000 Einwohner in 19 Stadtvierteln ausgelegt. Die Investitionen hatten bis April 2026 6,2 Milliarden USD überschritten, wobei 70 % der ersten 2 Ausschreibungsphasen in der Ausführung waren und mehr als 1.700 Wohnungen verkauft wurden. Drei Umspannwerke mit einer kombinierten Kapazität von 160 Megavoltampere wurden im September 2026 in Betrieb genommen, und die ersten Hay Al Wafaa-Bewohner werden bis Ende 2026 erwartet. Die Stadt umfasst Schulen, Krankenhäuser, eine Universität und Gewerbeflächen in ihren Stadtvierteln. Diese Struktur unterstützt den Oman Immobilienmarkt, da Wohnungsnachfrage und gewerbliche Aktivität gemeinsam statt in getrennten Phasen entwickelt werden können.

Tourismus- und Industrieinvestitionen unterstützen mehrere Immobilientypen

Der Tourismus unterstützt Hotels, Resorts, Markenresidenzen und Arbeitnehmerwohnungen in ganz Oman. TUI Group und OMRAN Group gründeten ein Gemeinschaftsunternehmen für 5 Hotels in Dhofar, das auf eine Eröffnung im Winter 2028 abzielt und die Hotelentwicklung mit internationalem Vertrieb verbindet^[3]. Muriya Tourism Development plant, über 3–5 Jahre 1.000 Hotelzimmer in Hawana Salalah und Jebel Sifah hinzuzufügen, unterstützt durch kumulierte Investitionen von über 750 Millionen USD. Dieser Ansatz umfasst Luxus-, Marken-Mittelklasse- und Ökotourismus-Unterkünfte und erweitert damit die Arten der entwickelten Beherbergungs- und Wohnnachfrage. Die industrielle Diversifizierung unterstützt auch Lagerhäuser und Logistikeinrichtungen in Sohar, Duqm und Salalah. SOHAR Port and Freezone meldete im ersten Halbjahr 2026 einen Anstieg der vermieteten Lagerfläche um 19 % im Jahresvergleich. Der Oman Immobilienmarkt gewinnt daher Nachfragequellen jenseits der Premium-Wohnentwicklung, obwohl Gastgewerbe- und Logistikprojekte unterschiedliche Mieter- und Investitionszyklen aufweisen.

Moderne Arbeitsplätze erhöhen den Standard für Gewerbeimmobilien

Die Nachfrage nach effizienten Büroflächen der Klasse A verändert die gewerbliche Entwicklung in Maskat. Büronutzer legen mehr Wert auf Lage, Energieeffizienz, Gebäudequalität und flexible Flächen. Premium-Büros im Al Mouj Business Park und Madinat Al Irfan erzielten Mieten von 18 bis 31 USD pro Quadratmeter pro Monat, mit einer Auslastung von über 85 %. Dies unterstützt selektive neue Arbeitsplatzentwicklungen in etablierten und aufstrebenden Geschäftsvierteln. Es erzeugt auch Druck auf ältere Gebäude, die die Anforderungen multinationaler Mieter nicht erfüllen können. Flexible Arbeitsflächenformate fügen eine weitere Quelle der Mieternachfrage hinzu, da kleine und internationale Unternehmen ihre Präsenz ausbauen. Der Oman Immobilienmarkt profitiert von diesem Modernisierungszyklus, aber die Renditen bleiben an die Qualität der Vermögenswerte und ein effektives Gebäudemanagement gebunden.

Eigentumsbeschränkungen und Marktliquidität schränken die ausländische Beteiligung ein

Das ausländische Volleigentum bleibt auf ITCs und ausgewählte Sonderwirtschaftszonen konzentriert, was die Bandbreite der für internationale Käufer verfügbaren Vermögenswerte einschränkt. Dies lässt viele Wohngebiete außerhalb des ausländischen Eigentumsrahmens. Al Batinah Nord verzeichnete 2024 Immobilientransaktionen im Wert von 2,3 Milliarden USD, aber ein Großteil des breiteren provinziellen Wohnungsbestands ist nicht für ausländisches Volleigentum zugänglich. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung behält erheblichen Einfluss auf die Standorte und Projekttypen, die für die ITC-Bezeichnung in Frage kommen. Compliance-Verpflichtungen für Entwickler, einschließlich Lizenzierungs- und Treuhandanforderungen, stärken den Käuferschutz, können aber die Genehmigungszeit und Entwicklungskosten für kleinere Unternehmen erhöhen. Geringere Transaktionsaktivität in einigen provinziellen und sekundären Gewerbesegmenten erschwert auch die Preisfindung. Der Oman Immobilienmarkt könnte daher ausländisches Kapital weiterhin in Premium-Designierten Projekten konzentriert sehen, während inländische und regionale Käufer einen größeren Teil der Nachfrage anderswo tragen.

Sekundärer Bestand und regionale Unsicherheit begrenzen die kurzfristige Nachfrage

Ältere Immobilien sehen sich einer schwächeren Nachfrage gegenüber, da Mieter und Käufer neue integrierte Gemeinschaften und leistungsfähigere Gebäude bevorzugen. Premium-Maskater Bürostandorte erzielten Mieten von 18 bis 31 USD pro Quadratmeter pro Monat, während sekundäre Stadtteile 10 bis 13 USD pro Quadratmeter pro Monat erzielten und oft auf Anreize angewiesen waren. Sekundäre Wohnimmobilien in Vorortlagen stehen ebenfalls im Wettbewerb mit neu gelieferten Gemeinschaften. Immobilien mit höheren Umweltzertifizierungen können Mietaufschläge erzielen, was die Kluft zwischen modernem Bestand und Vermögenswerten, die Reinvestitionen benötigen, vergrößert. Regionale geopolitische Unsicherheit kann Tourismusbuchungen, Investitionsstimmung und Transaktionszeitpunkte beeinflussen, insbesondere für gastgewerblich verknüpfte Vermögenswerte. Eigentümer alternder Gebäude müssen möglicherweise erhebliche Reinvestitionen tätigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Diese Faktoren entziehen dem Oman Immobilienmarkt keine Nachfrage, machen aber die Auswahl von Vermögenswerten und Standorten wichtiger.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp, Verkaufsmodell, Wohnimmobilien führen durch ITC- und Planstadtlieferung

Wohnimmobilien hielten 2025 83,6 % des Verkaufswerts und sind damit das größte Verkaufssegment im Oman Immobilienmarkt. Es wird auch prognostiziert, das am schnellsten wachsende Verkaufssegment zu sein, mit einem CAGR von 7,03 % bis 2031. ITC-Entwicklungen, geplante Gemeinschaften und die Verfügbarkeit qualifizierender Immobilien für den Investorenaufenthalt unterstützen diese Position. Sultan Haitham City fügt eine erhebliche Quelle neuen Wohnangebots hinzu und ist um ein integriertes Gemeinschaftsmodell herum konzipiert. Wohnungen und Eigentumswohnungen bleiben in ITC-Gebieten wichtig, während Villen und Einfamilienhäuser Haushalte ansprechen, die mehr Platz suchen, und Käufer, die hochwertige Aufenthaltswege nutzen.

Gewerbeimmobilien machten die verbleibende Verkaufsaktivität aus, einschließlich Büros, Einzelhandel, Logistik, Industrie und Gastgewerbeimmobilien. Die Lagernachfrage stärkte sich im ersten Halbjahr 2026, als SOHAR Port and Freezone einen Anstieg der vermieteten Lagerfläche um 19 % meldete. Neue ITCs in Al Qurum und Al Bustan fügen weiteres Wohn- und Mischnutzungsangebot hinzu. Der Verkaufsmarkt profitiert auch von klareren Regeln für Vorverkaufsprojekte gemäß Königlichem Dekret Nr. 79/2025. Industrieimmobilien haben eine andere Nachfragebasis, die an Freizonen und wirtschaftliche Aktivität in Logistikkorridoren gebunden ist. Diese Mischung begrenzt die Abhängigkeit der Oman Immobilienbranche von einem einzigen Endnutzertyp, auch wenn Wohnimmobilien die Hauptquelle des Verkaufswerts bleiben.

Nach Stadt, Verkaufsmodell, Maskat hält die größte Basis, während Dhofar schneller wächst

Maskat hielt 2025 50,4 % des Verkaufswerts und nimmt damit die führende Position im Oman Immobilienmarkt ein. Die Hauptstadt profitiert von ihrer großen städtischen Basis, etablierteren ITCs, staatlich geförderter Stadtentwicklung und Konzentration von Volleigentumsbestand. Die Wohngrundstückspreise in Maskat stiegen im ersten Quartal 2026 um 43,6 % im Jahresvergleich. Sultan Haitham City, Al Qurum und Al Bustan stärken die Projektpipeline der Stadt. Büroflächen der Klasse A und etablierte Mischnutzungsviertel unterstützen ebenfalls ihre breite Investorenbasis. Maskat kombiniert daher Wohntiefe mit gewerblicher Nachfrage, die andere Standorte noch aufbauen.

Dhofar soll bis 2031 mit einem CAGR von 7,22 % wachsen und ist damit die am schnellsten wachsende Verkaufsgeografie. Die Tourismus- und Stadtinvestitionspipeline des Gouvernements ist im Verhältnis zu seiner aktuellen Basis groß. TUIs geplante 5 Hotels und Muriyas geplante 1.000-Zimmer-Erweiterung fügen Unterkunftskapazität hinzu und unterstützen die damit verbundene Wohnnachfrage. Musandam hat auch frühe Entwickler- und Kreditgeberbeteiligung durch Palm Hills angezogen. Andere Gebiete Omans erhalten Unterstützung durch Sohars Industrieaktivität und inländische Wohnungsnachfrage in Städten wie Nizwa.

Nach Immobilientyp, Mietmodell, Gewerbeimmobilien führen, während Wohnmieten schneller wachsen

Gewerbeimmobilien hielten 2025 55,2 % des Mietwerts und sind damit das größte Mietsegment im Oman Immobilienmarkt. Büroflächen der Klasse A in Maskat und Logistikeinrichtungen in großen Industriekorridoren bilden die Kernmietbasis. Lagerhäuser und Logistikvermögenswerte erzielten Bruttorenditen von 9,4 %, verglichen mit 8,5 % für Büroflächen der Klasse A und 8,8 % für Einzelhandelsimmobilien. Dies spiegelt die Industriemieternachfrage in Sohar und Duqm sowie die selektive Nachfrage nach hochwertigen Büros wider. Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhäuser, Industriegebäude und Gastgewerbeimmobilien tragen alle zum gewerblichen Mieteinkommen bei.

Wohnimmobilien sollen das am schnellsten wachsende Mietsegment sein, mit einem CAGR von 6,91 % bis 2031: Tourismus, Logistik und andere Nicht-Öl-Beschäftigung unterstützen die Nachfrage nach Arbeitnehmerwohnungen. ITC-Standorte bedienen Unternehmensmieter und leitende Expatriates, die verwaltete Gemeinschaften und Lifestyle-Einrichtungen suchen. Konventionelle städtische Viertel bieten weiterhin wertorientierte Optionen für die breitere Belegschaft. Die unterschiedlichen Preispunkte in ITC- und Nicht-ITC-Gebieten zeigen, dass die Mieternachfrage nicht auf Luxuswohnungen beschränkt ist. Dies schafft Raum für Betreiber, die zuverlässiges mittleres Einkommensniveau in der Nähe von Beschäftigungsstandorten anbieten können, während sie einen praktischen Zugang zu Verkehr und Dienstleistungen aufrechterhalten.

Geografische Analyse

Maskat hielt 2025 50,4 % des Verkaufswerts und 58,3 % des Mietwerts und ist damit die größte Geografie in beiden Modellen des Oman Immobilienmarkts. Seine Position beruht auf staatlich geförderter Planung, ITC-Volleigentumsbestand, gewerblicher Aktivität und seiner Rolle als wichtigstes städtisches Zentrum des Landes. Der gesamte Immobilienhandel in Maskat erreichte 2024 3,3 Milliarden USD. Das erste Halbjahr 2026 verzeichnete landesweit rund 34.000 Kaufverträge, wobei der Transaktionswert 3,7 Milliarden USD erreichte. Sultan Haitham City, Al Qurum und Al Bustan stärken Maskats Entwicklungspipeline. Hochwertigere Büros ziehen auch multinationale Nutzer in die etablierten Geschäftsbereiche der Stadt.

Dhofar ist die am schnellsten wachsende Stadt im Oman Immobilienmarkt, mit Verkaufsprognosen von 7,22 % CAGR und Mieten von 7,43 % CAGR bis 2031. Das Gouvernement baut eine breitere Basis aus Tourismus-, Gastgewerbe-, Wohnungs- und Logistikaktivitäten auf. TUI und OMRAN entwickeln 5 Hotels für eine Eröffnung im Winter 2028, während Muriya 1.000 zusätzliche Hotelzimmer in Hawana Salalah und Jebel Sifah plant. Diese Pipeline kann die Unterkunftsnachfrage über die traditionelle saisonale Tourismusperiode hinaus unterstützen. Salalahs Logistikposition bietet auch eine separate Quelle der Immobiliennachfrage. Der Entwicklungspfad hängt von der Projektausführung und der Aufrechterhaltung des Besucher- und Investorenvertrauens ab.

Musandam bleibt ein kleinerer und früherer Standort, aber die Wohngrundstückspreise stiegen im ersten Quartal 2026 um 17,6 %. Das Palm Hills-Projekt sicherte sich Finanzierungsvereinbarungen mit 8 Kreditgebern für rund 650 Einheiten. Seine Küstenlage und das Potenzial für Meerestourismus bieten einen fokussierten Wachstumsfall. Andere Gebiete Omans verbreitern die geografische Basis durch Al Batinah Nord, Sohar, Duqm, Salalah und inländische Zentren wie Nizwa. Al Batinah Nord verzeichnete 2024 Immobilientransaktionen im Wert von 2,3 Milliarden USD. Sohar und Duqm sind besonders relevant für Logistik, Industrieimmobilien und Arbeitnehmerwohnungen. Der Oman Immobilienmarkt bleibt daher auf Maskat zentriert, hat aber zunehmend unterschiedliche Nachfragequellen im ganzen Land.