Taille et part du marché des appartements avec services - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché mondial des appartements avec services

Demande accrue de longs séjours liée à la mobilité d'entreprise et aux déménagements

La mobilité d'entreprise s'éloigne de plus en plus des séjours hôteliers conventionnels au profit de formats meublés pour longs séjours offrant une meilleure visibilité des coûts et une gestion simplifiée de la conformité. Sur le marché mondial des appartements avec services, cela soutient une demande plus stable, car les missions liées aux déménagements, aux mutations internes et aux effectifs en rotation s'étendent souvent bien au-delà de quelques nuits. Les dépenses de voyage d'affaires devraient atteindre 1,57 billion USD en 2026, ce qui maintient la base de demande d'entreprise active sur les principaux marchés. Les entreprises considèrent également ces propriétés comme faisant partie de leur cadre de gestion des risques, car la gestion professionnelle, la tarification inclusive et les services standardisés réduisent l'incertitude associée aux locations informelles. Cette évolution est également pertinente pour l'Inde, où les employeurs multinationaux qui développent leurs opérations de GCC ont besoin d'hébergements pouvant prendre en charge à la fois des cycles d'intégration courts et des séjours de projet de plusieurs mois.

Réorientation réglementaire au détriment des locations informelles de courte durée

Le renforcement de la réglementation sur plusieurs marchés majeurs agit comme un vecteur de transfert de la demande sur le marché mondial des appartements avec services. Des règles plus strictes dans des villes comme Amsterdam et Édimbourg, ainsi que des réglementations nationales plus larges en France et en Espagne, rendent la conformité plus difficile pour les inventaires de locations de courte durée non réglementés et facilitent la captation de la demande déplacée par les opérateurs gérés professionnellement. Cela est important car les opérateurs d'appartements avec services conformes peuvent absorber les clients qui ont encore besoin d'un hébergement meublé et flexible en ville, notamment pour les voyages professionnels. L'effet ne se limite pas à l'occupation, car il améliore également la position relative des opérateurs agréés lorsque les investisseurs et les acheteurs d'entreprise comparent les risques. Pour le marché mondial des appartements avec services, il en résulte un avantage concurrentiel plus solide dans les villes où l'application de la réglementation se renforce et où les formats professionnels bénéficient d'une position juridique plus claire.^[2]

Préférences pour le mode de vie hybride, le travail et la colocation

Le marché mondial des appartements avec services bénéficie également de l'évolution des préférences des consommateurs en matière de modes de vie et de travail. Les clients attendent désormais que les hébergements meublés permettent de travailler, de se reposer et de mener leur vie quotidienne dans un même espace, surtout lorsque le séjour dure plus de quelques nuits. Cela accroît l'attrait des appartements proposant des cuisines, des espaces de vie, une connectivité et la possibilité de fonctionner comme un foyer temporaire plutôt que comme une simple chambre à coucher. L'effet est visible aussi bien dans la demande d'entreprise que non professionnelle, car le même agencement peut convenir à un chargé de mission, à un employé muté ou à un professionnel en déplacement de durée moyenne. En Inde, cette évolution des préférences est particulièrement pertinente dans les villes d'affaires émergentes où les jeunes actifs mobiles valorisent la flexibilité tout en attendant des standards de service prévisibles.

Capitaux institutionnels à la recherche d'actifs résidentiels à gestion opérationnelle efficace

Les capitaux institutionnels apportent un soutien supplémentaire au marché mondial des appartements avec services, la classe d'actifs se situant désormais entre la stabilité résidentielle et le potentiel opérationnel de type hôtelier. En 2025, davantage d'investisseurs ont ciblé les appartements avec services par rapport à 2024, et les financements au niveau des plateformes ont également afflué dans ce secteur. CapitaLand a mis en évidence le même attrait structurel dans son rapport de juin 2025 sur le résidentiel et le mode de vie, où les formats de logement flexible ont été positionnés comme de l'immobilier opérationnel avec des bassins de demande diversifiés. Pour le marché mondial des appartements avec services, cela se traduit par un intérêt accru pour les actifs capables de délivrer une résilience d'occupation, des revenus stables et une meilleure utilisation des formats de logement urbain. Cela améliore également les perspectives d'une expansion plus organisée dans les corridors à forte demande, notamment dans les villes d'Asie-Pacifique qui continuent d'attirer l'activité commerciale mondiale.

Offre fragmente et normes d'exploitation incohérentes

La fragmentation de l'offre demeure l'une des limites opérationnelles les plus évidentes du marché mondial des appartements avec services. Les grands acheteurs d'entreprise souhaitent une qualité constante, des rapports transparents, une facturation consolidée et une documentation conforme aux exigences réglementaires dans plusieurs villes, mais les opérateurs indépendants de plus petite taille peinent souvent à assurer cela à grande échelle. La gestion des revenus dans ce segment est plus complexe que dans l'inventaire hôtelier standard, car les durées de séjour et les schémas d'utilisation diffèrent considérablement. Cela crée une barrière technologique séparant les opérateurs de plateformes bien financés des indépendants sous-capitalisés. Sur le marché mondial des appartements avec services, cet écart affecte à la fois la rentabilité et la confiance des acheteurs, notamment dans le cadre des contrats pilotés par les grandes entreprises.

Contraintes de zonage, d'autorisation et d'urbanisme dans les villes principales

Les obstacles liés au zonage et aux autorisations ralentissent l'expansion de l'offre sur plusieurs marchés urbains à forte demande. Dans certaines villes, les opérateurs se heurtent à d'importants obstacles urbanistiques lorsqu'ils tentent de convertir des actifs ou d'ouvrir de nouveaux établissements sans la classification d'usage appropriée. Cela est important car l'opportunité de marché est déjà présente, mais le temps nécessaire pour obtenir les approbations retarde la génération de revenus et limite les nouvelles capacités. L'effet est plus prononcé dans les villes passerelles où le foncier est rare, les conversions sont complexes et l'attention des pouvoirs publics sur le logement et le tourisme est élevée. Sur le marché mondial des appartements avec services, ces contraintes maintiennent la valeur de l'offre agréée existante tout en limitant le rythme de développement à court terme.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type : les formats de long séjour ancrent les revenus tandis que les séjours plus courts élargissent la demande

L'hébergement en long séjour (>30 nuits) représentait 62,10 % de la part du marché mondial des appartements avec services en 2025 et devrait progresser à un CAGR de 13,90 % jusqu'en 2031. Ce segment continue de dominer car les missions d'entreprise, les déménagements d'expatriés et les déploiements sur des projets nécessitent toujours des unités meublées pouvant fonctionner comme des foyers temporaires. La proposition de valeur est simple : les clients bénéficient de charges incluses, d'un espace de vie et d'un soutien aux services dans un seul forfait, tandis que les opérateurs profitent d'une occupation plus stable et d'une meilleure économie unitaire sur les périodes de long séjour. Sur le marché mondial des appartements avec services, les séjours plus longs réduisent également l'intensité du roulement, aidant les opérateurs à gérer plus efficacement les coûts de main-d'œuvre et de service. Le segment reste étroitement lié aux schémas de mobilité d'entreprise, ce qui explique qu'il demeure l'ancre principale des revenus.

L'hébergement en court séjour (<30 nuits) reste plus modeste en termes de part de revenus, mais il élargit son rôle à mesure que les schémas de demande deviennent plus flexibles. Les clients séjournant entre 7 et 12 nuits préfèrent de plus en plus les appartements gérés lorsqu'ils souhaitent plus d'espace, d'intimité et de commodités en chambre qu'une chambre d'hôtel standard ne peut offrir. Cela ne déplace pas la demande de long séjour, mais élargit la base de clientèle adressable pour le même format d'exploitation. Le marché mondial des appartements avec services bénéficie donc d'un spectre de durées de séjour plus large, dans lequel une même propriété peut séduire à la fois les voyageurs d'affaires et les voyageurs de style de vie pour différentes durées de voyage. Les opérateurs capables d'équilibrer le tarif, l'occupation et la durée de séjour dans les deux formats sont susceptibles de créer une performance de portefeuille plus stable tout au long du cycle.

Par mode de réservation : les plateformes dominent les volumes tandis que les canaux directs améliorent la rentabilité

Les plateformes de voyage en ligne représentaient 54,55 % des réservations en 2025 et devraient progresser à un CAGR de 14,23 % jusqu'en 2031. Leur avance provient de la visibilité, des outils de comparaison et de la commodité d'un comportement de réservation numérique établi auprès des voyageurs de loisirs et à usage mixte. Sur le marché mondial des appartements avec services, ces plateformes restent le canal à plus fort volume, notamment pour les courts séjours et les premières réservations dans de nouvelles villes. Leur influence est également renforcée par les écosystèmes de fidélité et la transparence des tarifs, qui aident les utilisateurs à comparer les hébergements meublés avec les options hôtelières dans le même flux de planification de voyage. Cela signifie que la dépendance aux plateformes reste une caractéristique déterminante de la distribution pour de nombreux opérateurs.

La réservation directe reste stratégiquement importante car la rentabilité est meilleure lorsque les opérateurs peuvent éviter les commissions de tiers et gérer eux-mêmes la relation client. Déplacer 15 % à 20 % des réservations vers des canaux directs peut récupérer un flux de commissions significatif pour une propriété de 50 unités. Les canaux directs conviennent également aux acheteurs d'entreprise car les codes tarifaires négociés, les portails B2B et la facturation consolidée s'alignent mieux sur les processus d'approvisionnement et de conformité que les parcours de réservation grand public. Les autres canaux, notamment les réservations sur marketplace, les plateformes de déménagement et les canaux spécialisés de logement d'entreprise, continuent d'être importants pour les longs séjours, où la transparence sur le coût total de la mission est plus importante que la découverte grand public. Le marché mondial des appartements avec services devrait donc rester partagé entre une distribution à fort volume via les plateformes et des canaux gérés à marges plus élevées, la technologie déterminant qui en bénéficie le plus.

Par type de voyageur : la demande internationale est en tête tandis que l'usage national renforce la stabilité

Les voyageurs internationaux représentaient 61,65 % du marché mondial des appartements avec services en 2025 et devraient progresser à un CAGR de 13,34 % jusqu'en 2031. Ce segment est en tête car les voyages d'affaires transfrontaliers, la mobilité des expatriés et les voyages d'affaires entrants génèrent toujours la plus forte concentration de besoins en séjours prolongés. La demande internationale est particulièrement importante dans les villes qui servent de sièges régionaux, de centres de déménagement ou de bases de gestion de projets. Elle soutient également une tarification premium car les voyageurs arrivant pour le travail, l'intégration ou la transition ont souvent besoin de commodité, de certitude et d'un hébergement meublé dès le premier jour. Le marché mondial des appartements avec services continue donc de dépendre fortement de la demande transfrontalière dans ses plus grands pôles urbains.

Les voyageurs nationaux restent moins représentés en termes de part, mais ils deviennent de plus en plus importants comme couche stabilisatrice de la demande. Cela est particulièrement visible lorsque les entreprises déplacent leur personnel entre régions au sein d'un même pays pour des missions liées aux infrastructures, à la technologie, à la fabrication et aux mutations internes. En Inde, la mobilité d'affaires nationale devient plus pertinente à mesure que l'expansion des GCC s'étend au-delà des grandes métropoles vers des villes telles que Pune, Jaipur, Kochi et Coimbatore, où l'inventaire de qualité avec services est encore en cours de développement. La demande nationale aide également les opérateurs à réduire leur exposition aux chocs externes susceptibles d'affecter les voyages entrants ou les flux aériens. Au fil du temps, cette combinaison devrait rendre le marché mondial des appartements avec services moins dépendant des seules portes d'entrée internationales et plus équilibré entre les réseaux d'entreprise nationaux.

Par utilisation finale : la demande d'entreprise est en tête tandis que les autres usages approfondissent le soutien à l'occupation

Les voyageurs d'affaires et professionnels représentaient 65,12 % de la taille du marché mondial des appartements avec services en 2025 et devraient progresser à un CAGR de 14,27 % jusqu'en 2031. Il s'agit du segment d'utilisation finale le plus important et à la croissance la plus rapide, car les besoins de mobilité d'entreprise couvrent désormais les voyages de direction, les longues missions, le logement des stagiaires, les effectifs en rotation et les équipes de projet. Le segment est également structuré en couches internes, ce qui crée de l'espace pour des produits premium, milieu de gamme et économiques au sein du même modèle d'exploitation. Sur le marché mondial des appartements avec services, cette profondeur de la demande est importante car elle soutient l'échelle et permet aux opérateurs de placer différents profils de voyageurs au sein d'une même famille de marques ou d'un même portefeuille de villes. La demande d'entreprise continue donc de dicter le rythme en matière de visibilité des revenus et de planification des actifs.

Les expatriés et les personnes en déménagement restent moins représentés en valeur absolue, mais ils offrent des séjours plus longs et des cycles d'emménagement et de déménagement plus prévisibles. Les voyageurs de loisirs contribuent également à l'occupation, notamment pour les voyages en famille et les séjours multi-personnes où une chambre d'hôtel standard est moins adaptée. Cela signifie qu'une seule propriété peut capter plusieurs bassins de demande sans modifier son format d'exploitation de base. Le modèle est particulièrement attractif lorsqu'une ville accueille à la fois des voyages d'affaires et de style de vie, car les opérateurs peuvent utiliser la même base d'unités pour différents groupes de clients tout au long de l'année. Sur le marché mondial des appartements avec services, cette combinaison d'utilisations finales plus large améliore l'utilisation et réduit le risque de dépendre d'une seule catégorie de voyageurs.

Analyse géographique

L'Amérique du Nord détenait 35,44 % de la part du marché mondial des appartements avec services en 2025, ce qui en fait le plus grand marché régional. La région bénéficie d'un écosystème de séjours prolongés mature, d'une infrastructure de logement d'entreprise plus développée et d'une demande stable liée à la mobilité d'entreprise aux États-Unis, au Canada et au Mexique. La demande d'hôtels à séjour prolongé aux États-Unis a augmenté de 5,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, tandis que le taux d'occupation est resté 13,5 points de pourcentage au-dessus des catégories hôtelières comparables, ce qui soutient la solidité structurelle du format. La demande liée aux projets dans les centres de données, la fabrication et les investissements en infrastructures apporte un soutien supplémentaire dans des corridors tels que le Texas, le nord de la Virginie et le Midwest. Dans le même temps, les coûts d'aménagement et de main-d'œuvre, ainsi que les délais de zonage, maintiennent la nouvelle offre sous contrôle, ce qui protège les prix de l'inventaire existant.

L'Europe reste l'une des régions les plus établies du marché mondial des appartements avec services, soutenue par des villes passerelles telles que Londres, Berlin, Madrid, Paris et Amsterdam. La demande est soutenue par un renforcement de la réglementation sur les locations informelles de courte durée, ce qui améliore la position des opérateurs agréés et gérés professionnellement sur plusieurs marchés urbains. Le taux d'occupation des appartements avec services en Europe a atteint 79 % en 2025, contre 75 % pour le marché hôtelier au sens large, ce qui témoigne d'une meilleure résilience opérationnelle pour ce format. Le Moyen-Orient et l'Afrique restent moins pénétrés. Néanmoins, la région se développe à mesure que l'activité immobilière, infrastructurelle, énergétique et de sièges sociaux attire davantage de voyageurs d'affaires en long séjour et de personnel expatrié dans les villes clés. Cela est pertinent d'un point de vue de recherche indien car de nombreuses entreprises, prestataires de services et professionnels indiens sont directement liés aux corridors de mobilité dans le Golfe.

L'Asie-Pacifique est la région à la croissance la plus rapide du marché mondial des appartements avec services, avec un CAGR prévisionnel de 14,66 % jusqu'en 2031. La croissance est soutenue par les mouvements de main-d'œuvre liés à la fabrication au Vietnam, les investissements dans les semi-conducteurs et l'intelligence artificielle au Japon, et l'expansion des activités des GCC en Inde au-delà des grandes métropoles. Le tarif journalier moyen des appartements avec services à Tokyo a augmenté de 6 % d'un trimestre à l'autre au deuxième trimestre 2026, ce qui reflète une demande plus forte de la part des professionnels étrangers et des investissements dans les industries de pointe. L'Inde se distingue au sein de cette région car la demande se déplace vers Pune, Jaipur, Kochi et Coimbatore, où l'offre gérée professionnellement pour les longs séjours reste contrainte. L'Amérique du Sud est encore plus modeste en termes de valeur, mais des villes de premier rang telles que São Paulo et Bogotá développent progressivement une base d'hébergement meublé pour longs séjours à mesure que l'activité multinationale dans la région s'étend.^[3]