Tamaño y Participación del Mercado de Bienes Raíces para Centros de Datos - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e Información del Mercado Global de Bienes Raíces para Centros de Datos

Las Cargas de Trabajo de IA Impulsan la Demanda de Instalaciones de Centros de Datos de Alta Potencia

La IA está cambiando los requisitos físicos del mercado de bienes raíces para centros de datos porque el cómputo de mayor densidad necesita más energía, más refrigeración y bloques de capacidad contigua más grandes. Este cambio no se limita a los clústeres de entrenamiento, ya que el tráfico de inferencia está comenzando a determinar dónde deben ubicarse las instalaciones futuras en relación con los usuarios y las aplicaciones empresariales. Ese cambio importa para las decisiones inmobiliarias porque la inferencia distribuida apoya el crecimiento tanto en grandes campus como en nodos más pequeños más cercanos a los centros de demanda. La presión también es tecnológica, ya que las nuevas plataformas de servidores están obligando a los operadores a rediseñar los sistemas térmicos en lugar de expandir los diseños heredados. NVIDIA lanzó su plataforma de servidores Rubin en 2026 con un diseño completamente refrigerado por líquido, lo que eleva el estándar para la infraestructura preparada para IA en los nuevos desarrollos^{[1]NVIDIA, "Más caliente que un jacuzzi, el avance de los 45°C para enfriar las máquinas más grandes de la IA," Blog de NVIDIA, blogs.nvidia.com}.

La Expansión en la Nube e Hiperescala Acelera el Crecimiento de la Capacidad

El mercado de bienes raíces para centros de datos continúa beneficiándose de la expansión en la nube, ya que los inquilinos de hiperescala aún necesitan grandes bloques de capacidad en medio de calendarios de entrega cada vez más comprimidos. Esto ha desplazado el valor desde la simple acumulación de terrenos hacia sitios que pueden pasar al desarrollo activo sin largas demoras. También favorece a los operadores que ya comprenden la ejecución de grandes campus, la coordinación con las empresas de servicios públicos y la estructuración de arrendamientos de larga duración. La demanda a esta escala está cambiando el perfil típico de los proyectos, ya que los requisitos de 300 MW y más ahora influyen en cómo los desarrolladores ensamblan terrenos y energía en lugar de comercializar un edificio. Como resultado, el mercado de bienes raíces para centros de datos está viendo una mayor superposición entre las estrategias de hiperescala y colocación en el extremo superior de la entrega de capacidad.

Las Políticas de Localización de Datos Aumentan la Demanda de Centros de Datos en el País

Las normas de localización de datos están convirtiendo la regulación en demanda directa de infraestructura en múltiples partes del mercado de bienes raíces para centros de datos. El Decreto N.° 165/2025/ND-CP de Vietnam entró en vigor el 1 de julio de 2025 y exige que los datos básicos e importantes se almacenen dentro de las fronteras vietnamitas^{[2] Digital Policy Alert, "Requisitos de Localización de Datos en la Política de Nube de Kenia, 2025," Digital Policy Alert, digitalpolicyalert.org}. La Política de Nube de Kenia, promulgada en mayo de 2025, también aplica requisitos de localización basados en la sensibilidad de los datos. Estas políticas impulsan a los proveedores de nube, las plataformas digitales y las empresas reguladas a construir o arrendar capacidad local desde centros regionales. El resultado es una huella más amplia para el mercado de bienes raíces para centros de datos, especialmente en países donde la demanda digital está creciendo pero la oferta local sigue siendo limitada.

Los Sitios con Permisos y Energía Previos Atraen Inversiones en Centros de Datos

La ventaja más sólida en el mercado de bienes raíces para centros de datos proviene ahora de terrenos que ya cuentan con permisos, disponibilidad de servicios públicos y una vía clara hacia la interconexión. Esto cambia la suscripción porque los inversores están dando mayor peso a la certeza de entrega que a los factores tradicionales de puntuación de ubicación por sí solos. También desplaza la competencia hacia los propietarios que pueden asegurar subestaciones, acceso a servidumbres de paso y aprobaciones antes de los compromisos de los inquilinos. En términos prácticos, los sitios con visibilidad de energía pueden arrendarse más rápido, fijar mejores precios y atraer a inquilinos más estratégicos que terrenos similares sin esa disponibilidad. El mercado de bienes raíces para centros de datos está, por lo tanto, recompensando la disciplina en la fase previa al desarrollo de una manera que pocas otras categorías inmobiliarias hacen actualmente.

Los Retrasos en la Conexión a la Red Eléctrica Frenan el Desarrollo de Nuevos Centros de Datos

El calendario de conexión a la red es la principal restricción operativa en el mercado de bienes raíces para centros de datos, ya que la demanda no es el problema en la mayoría de las ubicaciones principales. Cuando la entrega de energía se retrasa varios años respecto a la demanda de los inquilinos, los desarrolladores no pueden convertir terrenos y capital en ingresos de manera predecible. Ese retraso debilita la economía del sitio y obliga a los ocupantes a prearrendar antes de lo que harían de otro modo. También aumenta la brecha de valor entre los sitios listos y los proyectos especulativos que aún dependen de plazos inciertos de las empresas de servicios públicos. El mercado de bienes raíces para centros de datos está, por lo tanto, siendo moldeado tanto por la secuenciación de la infraestructura energética como por el crecimiento de la demanda digital.

Los Altos Costos de Construcción y Equipamiento Reducen los Rendimientos de los Proyectos

Los costos de construcción siguen siendo una restricción significativa en el mercado de bienes raíces para centros de datos porque el activo ahora requiere materiales más especializados, sistemas eléctricos y equipos de refrigeración que la mayoría de los formatos comerciales. Los acabados preparados para IA elevan aún más los costos porque añaden densidad, redundancia y demandas térmicas que las estructuras estándar no pueden absorber de manera económica. El calendario de adquisiciones también se ha vuelto más difícil porque los equipos eléctricos de largo plazo de entrega pueden afectar la entrega incluso después de que se haya asegurado el financiamiento. Esto crea una brecha de rendimiento más amplia entre los desarrolladores a escala con poder de compra y los operadores más pequeños sin ese apalancamiento. En el mercado de bienes raíces para centros de datos, una mayor inflación de costos no detiene la demanda, pero sí comprime los márgenes y aumenta el riesgo de ejecución.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Por Tipo de Propiedad: La Colocación Domina, las Propiedades de Centros de Datos de Borde Reescriben la Curva de Crecimiento

Las propiedades de colocación representaron el 46,80% de la participación del mercado de bienes raíces para centros de datos en 2025, lo que mantuvo este formato en la posición líder en la combinación general de cartera. El segmento continúa beneficiándose de los inquilinos que desean una ocupación rápida, infraestructura compartida y menor exposición al desarrollo. Esto es especialmente importante para las plataformas en la nube, los operadores de neonube y las empresas que necesitan capacidad inmediata en lugar de un ciclo de construcción de varios años. La baja vacancia en los principales centros de colocación también muestra que la oferta sigue siendo escasa en los corredores de demanda más establecidos. En el mercado de bienes raíces para centros de datos, la colocación sigue ofreciendo el camino más amplio hacia la escala porque apoya tanto la demanda empresarial como el desbordamiento de hiperescala dentro de un único modelo operativo.

Las propiedades de hiperescala siguen siendo el segundo segmento más grande porque los inquilinos más grandes aún requieren huellas de estilo campus y compromisos de energía muy grandes. Al mismo tiempo, se proyecta que el segmento de propiedades de centros de datos de borde se expanda a una CAGR del 15,20% hasta 2031, lo que lo convierte en el formato de propiedad de más rápido crecimiento en la combinación actual. Ese crecimiento refleja la expansión de la inferencia sensible a la latencia, la entrega de aplicaciones localizadas y la planificación de resiliencia regional. Las propiedades modulares también están ganando interés porque acortan los plazos de despliegue en mercados donde la construcción tradicional puede tardar demasiado. Los formatos restantes continúan perdiendo peso relativo en la industria de bienes raíces para centros de datos a medida que las instalaciones heredadas gestionadas por sus propietarios ceden paso a plataformas lideradas por operadores con mayores capacidades de energía y refrigeración.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Por Propiedad: El Modelo de Arrendamiento Domina el Mercado

Las propiedades arrendadas representaron el 78,40% de la participación del mercado de bienes raíces para centros de datos en 2025 y también tienen la CAGR proyectada más rápida del 12,10% hasta 2031. Esto muestra que el modelo de propiedad líder no solo es grande, sino que también continúa fortaleciéndose a medida que aumenta la demanda. Los inquilinos prefieren el arrendamiento porque reduce la carga del balance, acorta el tiempo hasta el despliegue y transfiere parte del riesgo de desarrollo a operadores especializados. Esa preferencia se ha vuelto aún más importante a medida que los plazos de permisos, adquisición de equipos y entrega de energía se han vuelto menos predecibles. En el mercado de bienes raíces para centros de datos, el modelo de arrendamiento está ahora vinculado tanto a la velocidad estratégica como a la economía inmobiliaria.

La fortaleza de este segmento también es visible en la actividad de transacciones de activos arrendados estabilizados. En junio de 2026, Digital Realty acordó adquirir los intereses de Blackstone en tres centros de datos del norte de Virginia totalmente arrendados por 7.800 millones USD, destacando cómo se están valorando los activos arrendados a largo plazo de primera calidad en los mercados principales^{[3]Blackstone, "Digital Realty Anuncia la Compra del Interés de Blackstone en Tres Centros de Datos del Norte de Virginia," Comunicado de Prensa de Blackstone, blackstone.com}. Las propiedades ocupadas por sus propietarios aún sirven a necesidades específicas en defensa, inteligencia, banca central y empresas con obligaciones retenidas en las instalaciones. Las estructuras de construcción a medida difuminan aún más la línea porque dan a los inquilinos instalaciones personalizadas sin requerir propiedad directa. La industria de bienes raíces para centros de datos se está moviendo, por lo tanto, hacia un modelo donde el control de la infraestructura de misión crítica importa más que poseer el activo físico directamente.

Por Tamaño de Empresa: Las Grandes Empresas Lideran Mientras las Pequeñas y Medianas Empresas Impulsan el Crecimiento Futuro

Las grandes empresas representaron el 69,10% del mercado en 2025, lo que refleja la escala de la demanda de los hiperescaladores, los operadores de telecomunicaciones, las instituciones financieras y las grandes plataformas digitales. Estos compradores pueden comprometerse con bloques más grandes, plazos de arrendamiento más largos y calendarios de entrega más ajustados que la mayoría de los ocupantes más pequeños. Su presencia es más fuerte en los centros principales donde los compromisos de capacidad muy grandes ayudan a definir los precios y la disponibilidad del mercado local. Esta concentración también refuerza un patrón de dos niveles entre los activos que pueden servir a grandes inquilinos únicos y los que no pueden. El mercado de bienes raíces para centros de datos sigue anclado por estos usuarios más grandes porque continúan absorbiendo los mayores volúmenes de capital y energía.

Se proyecta que las pequeñas y medianas empresas crezcan a una CAGR del 13,60% hasta 2031, lo que las convierte en el grupo empresarial de más rápido crecimiento en las perspectivas actuales. Su crecimiento está vinculado a tamaños de contrato más pequeños, mayor acceso a la colocación y puntos de entrada más viables a través de formatos modulares y de borde. La inferencia de IA y los despliegues adyacentes a la nube también están haciendo que el espacio especializado de terceros sea más útil para las empresas medianas con necesidades de cómputo localizadas. Esto importa porque añade diversidad a la base de demanda, incluso cuando los grandes inquilinos continúan dominando la capacidad absoluta. El segmento está, por lo tanto, ayudando al mercado de bienes raíces para centros de datos a profundizarse más allá de un conjunto reducido de ocupantes muy grandes.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Por Usuarios Finales: Tecnología de la Información y Telecomunicaciones Lidera, la Atención Médica se Convierte en el Disruptor Más Rápido

Los usuarios finales de tecnología de la información y telecomunicaciones representaron el 45,10% del mercado de bienes raíces para centros de datos en 2025, convirtiéndolos en el segmento de demanda más grande en todos los sectores verticales. Las construcciones de nube de hiperescala, los requisitos de borde de telecomunicaciones y la expansión continua de las plataformas digitales apoyan su liderazgo. Este segmento también tiende a moverse primero cuando se abre capacidad porque los operadores digitales principales planifican la infraestructura con mucha anticipación a la utilización a corto plazo. La banca, los servicios financieros y los seguros siguen siendo el segundo sector vertical más grande porque los entornos de transacciones en tiempo real, los sistemas de riesgo digital y las demandas de resiliencia regulatoria requieren infraestructura alojada segura. En el mercado de bienes raíces para centros de datos, estos dos sectores verticales aún establecen la línea base para la ocupación, la duración del arrendamiento y los requisitos de instalaciones de primera calidad.

Se proyecta que la atención médica crezca a una CAGR del 14,30% hasta 2031, lo que la convierte en el segmento de usuarios finales de más rápida expansión en el pronóstico actual. Su crecimiento está siendo impulsado por los registros electrónicos de salud, las imágenes médicas, el monitoreo de pacientes y los diagnósticos habilitados por IA que requieren tiempo de actividad continuo y acceso de baja latencia. La demanda del gobierno y el sector público también está aumentando a medida que los programas de nube soberana y los requisitos de cómputo ubicados en el país se vuelven cada vez más importantes en múltiples regiones. Otros usuarios finales, incluidos los medios de comunicación, el comercio electrónico y la energía, continúan expandiendo sus huellas de infraestructura a medida que sus cargas de trabajo se vuelven cada vez más intensivas en datos. Este conjunto cada vez más amplio de ocupantes le da al mercado de bienes raíces para centros de datos una base de demanda más amplia y resiliente que en ciclos anteriores.

Análisis Geográfico

América del Norte representó el 37,80% de la participación del mercado de bienes raíces para centros de datos en 2025, convirtiéndola en el mayor contribuyente regional a los ingresos globales. Los Estados Unidos siguieron siendo el principal ancla porque combinan el grupo de inquilinos más profundo con la mayor concentración de plataformas operativas y capital. Al mismo tiempo, la región también es donde la entrega de energía y los plazos de aprobación se están convirtiendo en las restricciones más inmediatas para la expansión. Canadá está ganando relevancia como opción adyacente para despliegues a gran escala, especialmente para operadores que buscan mayor flexibilidad en el desarrollo de campus y el abastecimiento de energía. México también está atrayendo interés de estrategias de infraestructura digital de proximidad que buscan atender la demanda latinoamericana con menor latencia y alineación regional.

Europa representó una participación sustancial del mercado de bienes raíces para centros de datos y continuó dependiendo en gran medida del clúster FLAPD para nuevas adiciones de oferta en 2025. Fráncfort y Londres se mantuvieron en el centro de la actividad regional porque combinan conectividad profunda, fuerte demanda empresarial y ecosistemas de operadores establecidos. Aun así, las expectativas más estrictas de sostenibilidad e informes están elevando el umbral de cumplimiento para los nuevos participantes. Esa dinámica favorece a los activos más grandes y gestionados profesionalmente que pueden absorber los requisitos de informes, eficiencia y resiliencia de manera más efectiva que las pequeñas instalaciones independientes.

Se proyecta que Asia-Pacífico avance a una CAGR del 13,80% hasta 2031, lo que le otorga la tasa de crecimiento regional más rápida en el mercado de bienes raíces para centros de datos. La región se beneficia de una fuerte demanda digital, el desbordamiento de hiperescala, la expansión de la nube local y un conjunto más amplio de políticas nacionales que fomentan el alojamiento de datos en el país. India está emergiendo como uno de los mercados estructuralmente más abiertos porque su base de capacidad activa está creciendo mientras la demanda a largo plazo sigue siendo amplia. Malasia y otros centros secundarios también están ganando por el desbordamiento de Singapur, que está redirigiendo parte de la expansión regional hacia ubicaciones de oferta alternativas. América del Sur y Oriente Medio y África son más pequeños en términos absolutos, pero ambas regiones están atrayendo atención donde los incentivos fiscales, los programas digitales soberanos y los grandes planes de campus vinculados a la IA están creando nuevos corredores de desarrollo.