Marktgröße und Marktanteil im Bereich Rechenzentrum-Immobilien – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Globale Rechenzentrum-Immobilienmarkt Trends und Einblicke

KI-Arbeitslasten treiben die Nachfrage nach leistungsstarken Rechenzentrumseinrichtungen

KI verändert die physischen Anforderungen des Rechenzentrum-Immobilienmarktes, da höhere Rechendichte mehr Strom, mehr Kühlung und größere zusammenhängende Kapazitätsblöcke erfordert. Diese Verschiebung beschränkt sich nicht auf Trainingscluster, da der Inferenzverkehr beginnt, zu beeinflussen, wo zukünftige Einrichtungen im Verhältnis zu Nutzern und Unternehmensanwendungen angesiedelt sein sollten. Diese Veränderung ist für Immobilienentscheidungen relevant, da verteilte Inferenz das Wachstum sowohl bei großen Campussen als auch bei kleineren Knotenpunkten näher an den Nachfragezentren unterstützt. Der Druck ist auch technologischer Natur, da neue Serverplattformen die Betreiber zwingen, Thermalsysteme neu zu gestalten, anstatt veraltete Layouts zu erweitern. NVIDIA veröffentlichte im Jahr 2026 seine Rubin-Serverplattform mit einem vollständig flüssiggekühlten Design, was die Messlatte für KI-fähige Infrastruktur bei neuen Entwicklungen erhöht^{[1]NVIDIA, "Heißer als ein Whirlpool, Der 45°C-Durchbruch zur Kühlung der größten KI-Maschinen," NVIDIA Blog, blogs.nvidia.com}.

Cloud- und Hyperscale-Expansion beschleunigt das Kapazitätswachstum

Der Rechenzentrum-Immobilienmarkt profitiert weiterhin von der Cloud-Expansion, da Hyperscale-Mieter nach wie vor große Kapazitätsblöcke bei zunehmend verkürzten Lieferzeitplänen benötigen. Dies hat den Wert weg von einfachem Grundstücksbanking hin zu Standorten verlagert, die ohne lange Verzögerungen in die aktive Entwicklung übergehen können. Es begünstigt auch Betreiber, die bereits Erfahrung mit der Ausführung großer Campusse, der Koordination mit Versorgungsunternehmen und der Strukturierung langfristiger Mietverträge haben. Die Nachfrage in diesem Maßstab verändert das typische Projektprofil, da Anforderungen von 300 MW und mehr nun beeinflussen, wie Entwickler Grundstücke und Strom zusammenstellen, anstatt ein Gebäude zu vermarkten. Infolgedessen sieht der Rechenzentrum-Immobilienmarkt eine stärkere Überschneidung zwischen Hyperscale- und Colocation-Strategien am oberen Ende der Kapazitätsbereitstellung.

Datenlokalisierungsrichtlinien erhöhen die Nachfrage nach Rechenzentren im Inland

Datenlokalisierungsregeln wandeln Regulierung in direkte Infrastrukturnachfrage in mehreren Teilen des Rechenzentrum-Immobilienmarktes um. Vietnams Dekret Nr. 165/2025/ND-CP trat am 1. Juli 2025 in Kraft und verlangt, dass Kern- und wichtige Daten innerhalb der vietnamesischen Grenzen gespeichert werden^{[2] Digital Policy Alert, "Datenlokalisierungsanforderungen in der Kenia Cloud-Richtlinie 2025," Digital Policy Alert, digitalpolicyalert.org}. Kenias Cloud-Richtlinie, die im Mai 2025 in Kraft trat, wendet ebenfalls Lokalisierungsanforderungen basierend auf der Datensensibilität an. Diese Richtlinien drängen Cloud-Anbieter, digitale Plattformen und regulierte Unternehmen dazu, lokale Kapazitäten aus regionalen Knotenpunkten aufzubauen oder zu mieten. Das Ergebnis ist ein breiterer Fußabdruck für den Rechenzentrum-Immobilienmarkt, insbesondere in Ländern, in denen die digitale Nachfrage steigt, das lokale Angebot jedoch noch begrenzt ist.

Vorab genehmigte, mit Strom versorgte Standorte ziehen Rechenzentrum-Investitionen an

Der stärkste Vorteil im Rechenzentrum-Immobilienmarkt ergibt sich nun aus Grundstücken, die bereits über Genehmigungen, Versorgungsbereitschaft und einen klaren Weg zur Vernetzung verfügen. Dies verändert die Risikoprüfung, da Investoren der Liefersicherheit mehr Gewicht beimessen als allein traditionellen Standortbewertungsfaktoren. Es verlagert den Wettbewerb auch hin zu Eigentümern, die Umspannwerke, Wegerechte und Genehmigungen vor Mieterengagements sichern können. In der Praxis können Standorte mit Stromtransparenz schneller vermietet werden, bessere Preise erzielen und strategischere Mieter anziehen als vergleichbare Grundstücke ohne diese Bereitschaft. Der Rechenzentrum-Immobilienmarkt belohnt daher Vorbereitungsdisziplin in einer Weise, die derzeit kaum eine andere Immobilienkategorie tut.

Verzögerungen beim Netzanschluss verlangsamen neue Rechenzentrum-Entwicklungen

Der Zeitplan für den Netzanschluss ist die primäre Betriebseinschränkung im Rechenzentrum-Immobilienmarkt, da die Nachfrage an den meisten Kernstandorten kein Problem darstellt. Wenn die Stromlieferung der Mieternachfrage um mehrere Jahre hinterherhinkt, können Entwickler Grundstücke und Kapital nicht nach einem vorhersehbaren Zeitplan in Einnahmen umwandeln. Diese Verzögerung schwächt die Standortökonomie und zwingt Nutzer, früher als sonst Vorvermietungen abzuschließen. Sie erhöht auch die Wertlücke zwischen betriebsbereiten Standorten und spekulativen Projekten, die noch von unsicheren Versorgungszeitplänen abhängen. Der Rechenzentrum-Immobilienmarkt wird daher ebenso sehr durch die Sequenzierung der Energieinfrastruktur wie durch das Wachstum der digitalen Nachfrage geprägt.

Hohe Bau- und Ausrüstungskosten reduzieren Projekterträge

Baukosten bleiben eine bedeutende Einschränkung für den Rechenzentrum-Immobilienmarkt, da das Objekt nun mehr spezialisierte Materialien, Elektrosysteme und Kühlausrüstung erfordert als die meisten kommerziellen Formate. KI-fähige Ausstattungen treiben die Kosten noch weiter in die Höhe, da sie Dichte, Redundanz und thermische Anforderungen hinzufügen, die Standardhüllen nicht günstig aufnehmen können. Der Beschaffungszeitplan ist ebenfalls schwieriger geworden, da langfristige elektrische Ausrüstung die Lieferung beeinflussen kann, selbst nachdem die Finanzierung gesichert ist. Dies schafft eine größere Leistungslücke zwischen skalierten Entwicklern mit Einkaufsmacht und kleineren Betreibern ohne diese Hebelwirkung. Im Rechenzentrum-Immobilienmarkt stoppt höhere Kosteninflation die Nachfrage nicht, komprimiert aber die Margen und erhöht das Ausführungsrisiko.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Colocation dominiert, Edge-Rechenzentrum-Immobilien schreiben die Wachstumskurve neu

Colocation-Immobilien hielten im Jahr 2025 einen Marktanteil von 46,80 % im Rechenzentrum-Immobilienmarkt, was dieses Format in der führenden Position im gesamten Portfoliomix hielt. Das Segment profitiert weiterhin von Mietern, die schnelle Belegung, gemeinsame Infrastruktur und geringeres Entwicklungsrisiko wünschen. Dies ist besonders wichtig für Cloud-Plattformen, Neocloud-Betreiber und Unternehmen, die sofortige Kapazität statt eines mehrjährigen Bauzyklus benötigen. Geringe Leerstandsraten in den wichtigsten Colocation-Knotenpunkten zeigen auch, dass das Angebot in den etabliertesten Nachfragekorridoren knapp bleibt. Im Rechenzentrum-Immobilienmarkt bietet Colocation nach wie vor den breitesten Weg zur Skalierung, da es sowohl Unternehmensnachfrage als auch Hyperscale-Überlauf innerhalb eines einzigen Betriebsmodells unterstützt.

Hyperscale-Immobilien bleiben das zweitgrößte Segment, da die größten Mieter nach wie vor campusartige Fußabdrücke und sehr große Stromanforderungen benötigen. Gleichzeitig wird das Segment der Edge-Rechenzentrum-Immobilien voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 15,20 % expandieren, was es zum am schnellsten wachsenden Immobilienformat im aktuellen Mix macht. Dieses Wachstum spiegelt die Verbreitung latenzsensibler Inferenz, lokalisierter Anwendungsbereitstellung und regionaler Resilienzplanung wider. Modulare Immobilien gewinnen ebenfalls an Interesse, da sie die Bereitstellungszeitpläne in Märkten verkürzen, in denen der traditionelle Bau zu lange dauern kann. Die verbleibenden Formate verlieren weiterhin an relativem Gewicht in der Rechenzentrum-Immobilienbranche, da eigenverwaltete Altanlagen Betreiberplattformen mit stärkeren Strom- und Kühlfähigkeiten weichen.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Eigentümerschaft: Das Leasingmodell dominiert den Markt

Gemietete Immobilien entfielen im Jahr 2025 auf 78,40 % des Rechenzentrum-Immobilienmarktanteils und weisen auch die schnellste prognostizierte CAGR von 12,10 % bis 2031 auf. Dies zeigt, dass das führende Eigentumsmodell nicht nur groß ist, sondern sich mit steigender Nachfrage weiter stärkt. Mieter bevorzugen Leasing, da es die Bilanzbelastung reduziert, die Zeit bis zur Bereitstellung verkürzt und einen Teil des Entwicklungsrisikos auf spezialisierte Betreiber überträgt. Diese Präferenz ist noch wichtiger geworden, da Genehmigungen, Gerätebeschaffung und Stromlieferzeitpläne weniger vorhersehbar geworden sind. Im Rechenzentrum-Immobilienmarkt ist das Leasingmodell nun ebenso sehr mit strategischer Geschwindigkeit wie mit Immobilienökonomie verbunden.

Die Stärke dieses Segments ist auch in der Transaktionsaktivität für stabilisierte Leasingobjekte sichtbar. Im Juni 2026 stimmte Digital Realty zu, Blackstones Anteile an drei vollständig vermieteten Rechenzentren in Northern Virginia für 7,8 Milliarden USD zu erwerben, was zeigt, wie Premium-Langzeitmietobjekte in Kernmärkten bewertet werden^{[3]Blackstone, "Digital Realty kündigt Kauf von Blackstone-Anteilen an drei Rechenzentren in Northern Virginia an," Blackstone Pressemitteilung, blackstone.com}. Eigengenutzte Immobilien dienen weiterhin spezifischen Bedürfnissen in den Bereichen Verteidigung, Nachrichtendienste, Zentralbanken und Unternehmen mit verbleibenden On-Premises-Verpflichtungen. Maßgeschneiderte Strukturen verwischen die Grenze weiter, da sie Mietern maßgeschneiderte Einrichtungen bieten, ohne direktes Eigentum zu erfordern. Die Rechenzentrum-Immobilienbranche bewegt sich daher auf ein Modell zu, bei dem die Kontrolle über unternehmenskritische Infrastruktur wichtiger ist als der direkte Besitz des physischen Vermögenswerts.

Nach Unternehmensgröße: Großunternehmen führen, während kleine und mittlere Unternehmen das zukünftige Wachstum antreiben

Großunternehmen entfielen im Jahr 2025 auf 69,10 % des Marktes, was den Umfang der Nachfrage von Hyperscalern, Telekommunikationsanbietern, Finanzinstituten und großen digitalen Plattformen widerspiegelt. Diese Käufer können sich zu größeren Blöcken, längeren Mietlaufzeiten und engeren Lieferzeitplänen verpflichten als die meisten kleineren Nutzer. Ihre Präsenz ist in primären Knotenpunkten am stärksten, wo sehr große Kapazitätsverpflichtungen dazu beitragen, die lokale Marktpreisgestaltung und Verfügbarkeit zu definieren. Diese Konzentration verstärkt auch ein Zwei-Klassen-Muster zwischen Objekten, die große Einzelmieter bedienen können, und solchen, die dies nicht können. Der Rechenzentrum-Immobilienmarkt bleibt von diesen größeren Nutzern verankert, da sie weiterhin die größten Mengen an Kapital und Strom absorbieren.

Kleine und mittlere Unternehmen werden voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 13,60 % wachsen, was sie zur am schnellsten wachsenden Unternehmenskohorte in der aktuellen Prognose macht. Ihr Wachstum ist mit kleineren Vertragsgrößen, breiterem Colocation-Zugang und praktikableren Einstiegspunkten durch modulare und Edge-Formate verbunden. KI-Inferenz und Cloud-nahe Bereitstellungen machen spezialisierte Drittanbieter-Flächen auch für mittelgroße Unternehmen mit lokalisierten Rechenanforderungen nützlicher. Dies ist wichtig, da es die Nachfragebasis diversifiziert, auch wenn große Mieter weiterhin die absolute Kapazität dominieren. Das Segment hilft daher dem Rechenzentrum-Immobilienmarkt, sich über eine begrenzte Anzahl sehr großer Nutzer hinaus zu vertiefen.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Endnutzern: Informationstechnologie und Telekommunikation führt, Gesundheitswesen wird zum schnellsten Disruptor

Endnutzer aus den Bereichen Informationstechnologie und Telekommunikation entfielen im Jahr 2025 auf 45,10 % des Rechenzentrum-Immobilienmarktes und machten sie zum größten Nachfragesegment über alle Branchen hinweg. Hyperscale-Cloud-Ausbauten, Telekommunikations-Edge-Anforderungen und die anhaltende Expansion digitaler Plattformen unterstützen ihre Führungsposition. Dieses Segment neigt auch dazu, als erstes zu handeln, wenn Kapazitäten verfügbar werden, da Kernbetreiber digitaler Infrastruktur die Infrastruktur weit vor der kurzfristigen Auslastung planen. Banken, Finanzdienstleistungen und Versicherungen bleiben das zweitgrößte Segment, da Echtzeit-Transaktionsumgebungen, digitale Risikomanagementsysteme und regulatorische Resilienzanforderungen alle sichere gehostete Infrastruktur erfordern. Im Rechenzentrum-Immobilienmarkt setzen diese beiden Branchen weiterhin den Maßstab für Belegung, Mietlaufzeit und Premium-Einrichtungsanforderungen.

Das Gesundheitswesen wird voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 14,30 % wachsen, was es zum am schnellsten expandierenden Endnutzersegment in der aktuellen Prognose macht. Sein Wachstum wird durch elektronische Gesundheitsakten, medizinische Bildgebung, Patientenüberwachung und KI-gestützte Diagnostik angetrieben, die kontinuierliche Betriebszeit und latenzarmen Zugang erfordern. Die Nachfrage aus dem Regierungs- und öffentlichen Sektor steigt ebenfalls, da souveräne Cloud-Programme und im Inland angesiedelte Rechenanforderungen in mehreren Regionen zunehmend wichtiger werden. Andere Endnutzer, darunter Medien, E-Commerce und Energie, erweitern weiterhin ihre Infrastruktur-Fußabdrücke, da ihre Arbeitslasten zunehmend datenintensiver werden. Diese wachsende Gruppe von Nutzern gibt dem Rechenzentrum-Immobilienmarkt eine breitere und widerstandsfähigere Nachfragebasis als in früheren Zyklen.

Geografische Analyse

Nordamerika hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 37,80 % am Rechenzentrum-Immobilienmarkt und war damit der größte regionale Beitrag zum globalen Umsatz. Die Vereinigten Staaten blieben der Hauptanker, da sie den tiefsten Mieter-Pool mit der größten Konzentration an Betriebsplattformen und Kapital kombinieren. Gleichzeitig ist die Region auch dort, wo Stromlieferung und Genehmigungszeitpläne zu den unmittelbarsten Einschränkungen für die Expansion werden. Kanada gewinnt als angrenzende Option für großmaßstäbliche Bereitstellungen an Relevanz, insbesondere für Betreiber, die mehr Flexibilität bei der Campus-Entwicklung und Energiebeschaffung suchen. Mexiko zieht ebenfalls Interesse von Nearshore-Strategien für digitale Infrastruktur an, die darauf abzielen, die lateinamerikanische Nachfrage mit geringerer Latenz und regionaler Ausrichtung zu bedienen.

Europa entfiel auf einen erheblichen Anteil am Rechenzentrum-Immobilienmarkt und stützte sich 2025 weiterhin stark auf den FLAPD-Cluster für neue Angebotsergänzungen. Frankfurt und London blieben im Mittelpunkt der regionalen Aktivität, da sie tiefe Konnektivität, starke Unternehmensnachfrage und etablierte Betreiber-Ökosysteme kombinieren. Dennoch erhöhen strengere Nachhaltigkeits- und Berichterstattungserwartungen die Compliance-Schwelle für neue Marktteilnehmer. Diese Dynamik begünstigt größere, professionell verwaltete Objekte, die Berichterstattungs-, Effizienz- und Resilienzanforderungen effektiver absorbieren können als kleine eigenständige Einrichtungen.

Asien-Pazifik wird voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 13,80 % voranschreiten, was die schnellste regionale Wachstumsrate im Rechenzentrum-Immobilienmarkt ergibt. Die Region profitiert von starker digitaler Nachfrage, Hyperscale-Überlauf, lokaler Cloud-Expansion und einer breiteren Reihe nationaler Richtlinien, die die Datenhaltung im Inland fördern. Indien entwickelt sich zu einem der strukturell offeneren Märkte, da seine aktive Kapazitätsbasis wächst, während die langfristige Nachfrage breit bleibt. Malaysia und andere sekundäre Knotenpunkte profitieren ebenfalls vom Singapur-Überlauf, der einen Teil der regionalen Expansion in alternative Angebotsstandorte umleitet. Südamerika sowie der Nahe Osten und Afrika sind in absoluten Zahlen kleiner, aber beide Regionen ziehen Aufmerksamkeit auf sich, wo Steueranreize, souveräne digitale Programme und große KI-verknüpfte Campus-Pläne neue Entwicklungskorridore schaffen.