Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário Residencial das Filipinas - Tendências de Crescimento e Previsão (2027 - 2032)

Tendências e Insights de Mercado

Programa Expandido 4PH Apoiado pelo Governo Remodelando a Oferta de Habitação Acessível.

O Programa Expandido Pambansang Pabahay para sa Pilipino está direcionando a atividade pública e privada para a habitação socializada. O Departamento de Assentamentos Humanos e Desenvolvimento Urbano reportou 135.758 unidades entregues sob as modalidades do 4PH Expandido até outubro de 2026, e o programa tem como meta 200.000 unidades durante 2026. Mais de 500.000 habitações foram construídas ou financiadas desde o início do programa, com base no Discurso sobre o Estado da Nação de 2026. Incorporadores incluindo Megawide, Filinvest Land, Amaia, Avida e SMDC fazem parte do pipeline de entrega mais amplo descrito na pesquisa fornecida. O orçamento proposto de 19,3 milhões de USD para 2027, em comparação com 603.400 USD em 2026, sinaliza apoio contínuo da política pública para a entrega de habitação^[1].

Expansão do Fundo Hipotecário Pag-IBIG Ampliando a Base de Tomadores

Os programas de hipoteca do Pag-IBIG estão apoiando o mercado imobiliário residencial das Filipinas ao ampliar o acesso ao financiamento habitacional formal. As liberações de empréstimos habitacionais atingiram 2,4 bilhões de USD em 2025, em comparação com 2,2 bilhões de USD em 2024. As liberações de empréstimos habitacionais e por atacado atingiram 1,5 bilhão de USD de janeiro a julho de 2026, um aumento de 12% em relação ao ano anterior, enquanto os ativos brutos relacionados à habitação superaram 17,4 bilhões de USD em julho. O fundo elevou o empréstimo habitacional máximo para 172.400 USD por tomador e ofereceu taxas subsidiadas para habitação socializada. Os empréstimos para habitação socializada cresceram 118% em valor e 132% em número de unidades durante o primeiro semestre de 2026, o que sustenta a demanda no segmento de entrada.

Desenvolvimento de Infraestrutura Ancorando a Demanda Residencial Suburbana

O investimento em transporte está expandindo o conjunto de localidades que podem atender trabalhadores vinculados à Metro Manila^[2]. O programa Build Better More incluiu 207 Projetos de Infraestrutura Emblemáticos aprovados, avaliados em 178 bilhões de USD em abril de 2025. O trecho Manila-Clark da Ferrovia Comutadora Norte-Sul estava 65% concluído em 2026 e deverá reduzir o tempo de viagem norte-sul de mais de 3 horas por estrada para menos de 1 hora por ferrovia. A CALAX, a CLLEX e o planejado Novo Aeroporto Internacional de Manila também estão melhorando o cenário de investimento para projetos residenciais fora da capital. O mercado imobiliário residencial das Filipinas pode, portanto, se beneficiar da demanda em corredores suburbanos conectados, e não apenas da região central da capital.

Expansão de Polos de Emprego Provinciais Gerando Demanda Habitacional Sustentada

O crescimento do emprego fora da Metro Manila está ampliando a base para habitações ocupadas pelos proprietários em centros provinciais. Pampanga encerrou 2025 com 538.000 metros quadrados de estoque de escritórios e 49.000 metros quadrados de absorção líquida, enquanto sua taxa de vacância melhorou para 16,8% ante 24,6% em 2024. A Zona Franca de Clark e as áreas industriais circundantes estão atraindo empregadores que podem criar necessidades habitacionais locais duradouras. A pesquisa fornecida identifica a demanda de trabalhadores locais na faixa de 51.700 a 120.700 USD como parte importante dessa atividade. Incorporadores incluindo Ayala Land, Megaworld, Rockwell Land, SMDC e Vista Land estabeleceram presença em Luzon Central.

Excesso de Estoque de Condomínios na Metro Manila Restringindo a Recuperação

O estoque não vendido de condomínios na Metro Manila continua sendo uma restrição importante ao mercado imobiliário residencial das Filipinas. A pesquisa fornecida registrou 82.900 unidades não vendidas no segundo trimestre de 2026, incluindo 32.600 habitações prontas para ocupação. As faixas de renda média baixa e acessível concentram grande parte desse estoque pronto, com concentração em Quezon City, Manila, Pasig e Parañaque. Os imóveis premium em Bonifacio Global City e Makati se recuperaram de forma mais expressiva do que outras localidades de condomínios. Esse padrão desigual limita novos lançamentos e pode manter pressão sobre o fluxo de caixa dos incorporadores nos distritos afetados.

Restrições ao Poder de Compra das Famílias e Pressões sobre os Custos de Financiamento

O poder de compra das famílias está limitando a demanda na faixa de habitação de renda média^[3]. O Índice de Preços de Imóveis Residenciais registrou crescimento de 0,4% nos preços residenciais em relação ao ano anterior no segundo trimestre de 2026. A taxa de política monetária atingiu 4,75% após um aumento de 25 pontos-base em junho de 2026, enquanto as taxas de empréstimos habitacionais de bancos comerciais variaram de 6,25% a 8,0%. Padrões de crédito mais rígidos e menor demanda por empréstimos reduziram o número de compradores que conseguem obter financiamento. O mercado imobiliário residencial das Filipinas permanece mais acessível para famílias que se qualificam para programas subsidiados do que para compradores que utilizam financiamento bancário convencional.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Apartamentos e Condomínios detinham 61,1% da participação do mercado imobiliário residencial das Filipinas em vendas em 2026. Sua posição reflete o grande número de projetos verticais na Metro Manila e o papel dos apartamentos na entrega de habitação pública e privada. Os incorporadores continuam a utilizar condomínios para atender localidades onde a terra é escassa e a densidade de emprego é elevada. O segmento também se beneficia do modelo consolidado de pré-venda utilizado em grandes projetos urbanos. No entanto, a concentração de oferta em alguns distritos da capital desacelerou a absorção de vendas. Isso torna o formato importante para o mercado imobiliário residencial das Filipinas, ao mesmo tempo que o expõe aos efeitos do estoque não vendido.

Vilas e Casas em Terreno são o formato de vendas de crescimento mais rápido, com um CAGR projetado de 5,95% até 2032. A absorção de casas e lotes atingiu 89% em Pampanga, 94% em Bulacan e 88% em Tarlac ao final de 2025. A vida em menor densidade, o melhor acesso rodoviário e o desenvolvimento provincial estão sustentando essa demanda. As habitações nessas localidades também podem atender melhor às necessidades de famílias numerosas. Condomínios econômicos e acessíveis com preços entre 31.000 e 61.900 USD representaram 67% da absorção de condomínios na Metro Manila no primeiro semestre de 2026. O mix demonstra que a habitação acessível permanece central, mesmo com compradores considerando cada vez mais opções em terreno.

O Mercado Intermediário representou 41,1% do valor das vendas residenciais em 2026. O segmento abrange imóveis com preços entre 62.100 e 206.900 USD na pesquisa fornecida. Ele conta com pipelines consolidados de incorporadores, demanda secundária madura e posições de terreno em localidades estabelecidas. Essas características sustentam sua escala atual dentro do mercado imobiliário residencial das Filipinas. No entanto, os custos de financiamento mais elevados e o excesso de estoque de condomínios pesam sobre a absorção. Os compradores nessa faixa estão especialmente expostos às condições de financiamento porque têm maior probabilidade de depender de empréstimos bancários convencionais.

A habitação acessível tem projeção de registrar um CAGR de 6,11% até 2032. O 4PH Expandido está aumentando a oferta e o foco de financiamento para habitações abaixo de 62.100 USD. As regras de dezembro de 2025 estabeleceram preços máximos de venda de PHP 950.000 para habitação horizontal socializada e PHP 1,8 milhão para empreendimentos de condomínios socializados, sujeitos às especificações aplicáveis. Os custos de terreno em províncias podem melhorar a viabilidade de oferta de habitações nessa faixa de preço mais baixa. A lei de arrendamento de terreno por 99 anos sancionada em setembro de 2025 pode criar um pool adicional de compradores para habitações de luxo. Isso deixa o mercado imobiliário residencial das Filipinas com impulsionadores de demanda tanto na extremidade inferior quanto em localidades premium selecionadas.

A Construção Nova Primária respondeu por 78,3% das vendas em 2026. O formato é sustentado por um sistema de pré-venda em que os compradores frequentemente se comprometem de 2 a 4 anos antes da conclusão. Os pagamentos parcelados podem viabilizar as compras antes da entrega do imóvel. Essa abordagem também torna os incorporadores dependentes da confiança dos compradores no momento do lançamento. A pesquisa fornecida indica que 77,6% dos empréstimos imobiliários residenciais no primeiro trimestre de 2026 financiaram novas habitações. As vendas primárias, portanto, permanecem centrais para o mercado imobiliário residencial das Filipinas e seu modelo de financiamento de incorporadores.

A Revenda Secundária de Imóveis Existentes tem projeção de crescimento a um CAGR de 6,21% até 2032. O estoque concluído oferece aos compradores uma alternativa quando novos projetos não são acessíveis. Os imóveis de revenda também podem oferecer ocupação imediata, o que importa para usuários finais e famílias em processo de realocação. As vendas secundárias abrangem habitações anteriormente ocupadas revendidas por proprietários existentes; unidades concluídas vendidas pela primeira vez por incorporadores permanecem dentro da Construção Nova Primária. Isso pode melhorar a liquidez do mercado à medida que o número de habitações concluídas cresce. Um canal de revenda mais profundo pode reduzir a dependência da pré-venda sem eliminar a importância do novo desenvolvimento.

Apartamentos e Condomínios responderam por 76,7% do segmento de aluguel em 2026. A participação reflete a concentração do estoque formal de condomínios na Metro Manila, Cebu City e outros grandes centros urbanos. Essas localidades têm a base de inquilinos mais consolidada e o maior estoque de unidades gerenciadas profissionalmente. Os formatos de apartamentos pequenos continuam relevantes para trabalhadores e famílias menores. No entanto, alguns distritos de condomínios enfrentam vacância e menor demanda de investidores. A estrutura de aluguel do mercado imobiliário residencial das Filipinas ainda está, portanto, centrada na habitação vertical urbana.

Vilas e Casas em Terreno têm projeção de crescimento a um CAGR de 5,91% até 2032. O trabalho híbrido sustenta o interesse em áreas de convivência maiores fora dos centros urbanos densos. Famílias de trabalhadores filipinos no exterior que retornam e famílias de expatriados também podem preferir habitações de aluguel de tamanho familiar. Cidades provinciais e corredores suburbanos precisam de empregos e serviços adequados para que essa demanda se aprofunde. Uma maior disponibilidade de habitações de aluguel maiores tornaria as opções para inquilinos mais variadas. A mudança é gradual, mas confere ao setor de aluguel uma base mais ampla além de apartamentos e condomínios.

Análise Geográfica

A NCR Metro Manila detinha 34,5% do valor das vendas em 2026, a maior posição regional no mercado imobiliário residencial das Filipinas. A região continua sendo o principal centro de emprego e residência do país. Condomínios econômicos e acessíveis sustentam a atividade em partes da capital. Comunidades premium em terreno em Alabang, Parañaque e franjas de Taguig atendem a um grupo diferente de compradores. Os distritos de condomínios de mercado intermediário em Quezon City, Pasig e Parañaque continuam enfrentando absorção mais lenta. O Índice de Preços de Imóveis Residenciais registrou crescimento de 6% nos preços de condomínios na NCR no segundo trimestre de 2026.

Luzon Central deve se expandir a um CAGR de 6,67% até 2032, a taxa regional mais rápida na pesquisa fornecida. A Zona Franca de Clark atraiu 1,3 bilhão de USD em novos investimentos no ano de referência citado. O projeto ferroviário Manila-Clark pode tornar Malolos, San Fernando, Angeles e Tarlac City localidades residenciais mais práticas para trabalhadores. Pampanga e Bulacan registraram absorção residencial entre 82% e 86% ao final de 2025. Luzon Central recebeu 570,3 milhões de USD em capital estrangeiro aprovado no primeiro trimestre de 2026, ou 77,6% do total nacional aprovado. Essa base de investimentos pode sustentar a demanda habitacional por meio de empregos diretos e serviços relacionados.

Calabarzon se beneficia de seu papel como a área de transbordamento residencial mais direta para a Metro Manila. A CALAX, a extensão da LRT-1 e as rodovias expressas existentes melhoram o acesso em Cavite, Laguna e Batangas. A absorção de casas e lotes no Sul de Luzon atingiu 94% em meados de 2025. Metro Cebu e Davao também têm compromissos crescentes de desenvolvimento por parte de incorporadores nacionais. A Ayala Land iniciou o empreendimento Ascenda em Davao em outubro de 2025, com investimento planejado de 177,6 milhões de USD. A Cebu Landmasters adquiriu um terreno de 78,8 hectares em Liloan para um township integrado em setembro de 2025.