Tamanho e Participação do Mercado de Residências para Alugar na América do Norte - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Residências para Alugar na América do Norte

Desafios de Acessibilidade à Habitação Aumentam a Demanda por Aluguel

Os custos de aquisição de imóveis estão prolongando o período durante o qual as famílias alugam, o que sustenta a demanda por residências gerenciadas profissionalmente. Os custos mensais medianos para proprietários de imóveis hipotecados nos Estados Unidos subiram para USD 2.035 em 2024, ante USD 1.960 em 2023, de acordo com o Departamento do Censo dos Estados Unidos^{[1]"O Custo da Aquisição de Imóveis Continua a Aumentar", Departamento do Censo dos EUA, census.gov.}. A idade mediana dos compradores de primeira residência atingiu 40 anos em 2025, enquanto os compradores de primeira residência responderam por 21% dos compradores de imóveis, evidenciando o quanto se tornou difícil para muitos inquilinos ingressar na aquisição de imóveis^{[2]"Destaques do Perfil de Compradores e Vendedores de Imóveis", Associação Nacional de Corretores de Imóveis, nar.realtor.}. No mercado de residências para alugar na América do Norte, esse padrão pode prolongar a ocupação, pois famílias que antes se esperava que comprassem imóveis em alguns anos permanecem como inquilinas. Entre os inquilinos pesquisados em 2025 que pretendiam se mudar dentro de um ano, 59% planejavam continuar alugando. Proprietários que oferecem residências bem localizadas e serviços previsíveis aos moradores podem, portanto, atender a uma demanda baseada tanto na acessibilidade quanto na conveniência.

A Formação de Domicílios por Millennials e pela Geração Z Expande a Demanda por Residências para Alugar

A formação tardia de domicílios deixa um grande grupo de adultos mais jovens que podem ingressar no mercado de aluguel à medida que suas finanças melhoram. Estima-se que 1,82 milhão de domicílios de millennials e da Geração Z estavam ausentes em 2025, com base nas taxas históricas de formação de domicílios para adultos entre 18 e 44 anos. A renda necessária para adquirir uma primeira residência com preço mediano nos Estados Unidos era de USD 86.000 em 2025, colocando a aquisição fora do alcance de muitas pessoas na faixa dos 20 e início dos 30 anos. A taxa de chefia domiciliar entre adultos de 25 a 34 anos caiu para 43,7% em 2024, o que indica que esse atraso continuou além do período imediato da pandemia^{[3]"O Declínio nos Domicílios Liderados por Adultos Jovens é uma Queda Cíclica ou o Novo Normal?" Associação Nacional de Construtores de Residências, nahb.org.}. O mercado de residências para alugar na América do Norte pode atender a essas famílias por meio de contratos de locação flexíveis, manutenção gerenciada e localizações próximas a centros de emprego. Essa demanda não se limita a inquilinos que não podem comprar, pois comunidades gerenciadas também atraem moradores mais jovens que valorizam a flexibilidade e menor responsabilidade pela manutenção do imóvel.

O Crescimento Populacional e de Emprego no Sun Belt Acelera o Desenvolvimento de Residências para Alugar

O Sul e o Oeste dos Estados Unidos continuam sendo centrais para a atividade de construção, embora o desempenho agora difira acentuadamente por área metropolitana. O Sul tinha mais de 37.400 unidades para alugar em construção em maio de 2026, respondendo por 61% do pipeline nacional. Phoenix tinha 7.300 unidades em construção, Dallas 3.700, Atlanta 3.500, Houston 3.000 e Charlotte 2.900. Austin e Phoenix registraram quedas nos aluguéis no primeiro trimestre de 2026. Em contraste, Louisville e Nova Orleans registraram aumentos nos aluguéis, mostrando o efeito da oferta local em vez de um resultado regional uniforme. A construção ativa caiu 58% em relação ao ano anterior em Austin e 38% em Charlotte, o que mostra que o capital está se tornando mais seletivo. Os incorporadores no mercado de residências para alugar na América do Norte tendem a favorecer localizações onde a demanda, o cronograma de construção e a oferta disponível estejam melhor alinhados.

O Capital Institucional Expande a Oferta de Aluguel de Propósito Específico

Os investidores institucionais estão fornecendo mais capital para comunidades de aluguel de propósito específico em toda a América do Norte, à medida que o modelo de construção para alugar se torna uma classe de ativos residenciais reconhecida. Grandes investidores de fundos de pensão estão cada vez mais utilizando parcerias de longo prazo com incorporadores e operadores para garantir renda de aluguel estável e ampliar os pipelines de desenvolvimento. A CPP Investments expandiu sua joint venture de construção unifamiliar para alugar nos EUA com a Greystar para 1,4 bilhão de USD em agosto de 2025, incluindo 632 milhões de USD em novo capital próprio. A CPP Investments detinha uma participação acionária de 95%, enquanto a Greystar gerenciava o desenvolvimento, as operações diárias e a gestão de propriedades. Essa estrutura combina capital institucional com capacidades especializadas de desenvolvimento e operação. Também demonstra por que as parcerias de investimento de longo prazo estão se tornando uma importante fonte de financiamento para novas residências para aluguel.

Custos de Financiamento Mais Elevados Reduzem a Viabilidade dos Projetos

Os custos mais elevados da dívida restringiram o número de projetos que podem avançar do planejamento para a construção. O financiamento sênior de construção passou de uma relação máxima empréstimo-custo de 85% para 70%-75%, exigindo que os incorporadores captem capital próprio mais oneroso ou capital subordinado. Os inícios de construção unifamiliar para alugar totalizaram 62.000 nos quatro trimestres encerrados no primeiro trimestre de 2026, queda de 26% em relação a 84.000 no período de quatro trimestres anterior. Operadores com maior capitalização podem continuar o desenvolvimento quando incorporadores menores pausam projetos. A AMH alocou 550 milhões de USD em receitas de alienação para financiar 1.400 novas residências de desenvolvimento totalmente próprias em 2026. O mercado de residências para alugar na América do Norte pode, portanto, ver um papel maior para proprietários com relacionamentos estabelecidos com credores e capital reciclado.

O Excesso de Oferta em Mercados Selecionados Pressiona a Ocupação e o Crescimento dos Aluguéis

Os altos volumes de entrega em um grupo limitado de submercados do Sun Belt reduziram a ocupação e aumentaram o uso de concessões de locação. A ocupação nacional de residências para alugar caiu para 91,9% no primeiro trimestre de 2026, ante 94,2% no início de 2023. Os aluguéis efetivos médios recuaram para USD 2.207, ante o pico de USD 2.227 em 2025. Austin e Phoenix registraram reduções significativas no pipeline, mas os projetos já em andamento continuarão a entrar no mercado antes que o efeito dos inícios mais baixos se torne totalmente visível. Os operadores com exposição a San Antonio, Austin, Dallas-Fort Worth e Phoenix precisam gerenciar a pressão de aluguel de curto prazo enquanto as novas entregas desaceleram. O mercado de residências para alugar na América do Norte pode encontrar uma demanda mais estável nos segmentos de preço intermediário e acessível, onde os inquilinos têm menos alternativas.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo: Residências Multifamiliares para Alugar Lideram a Participação de Mercado, Enquanto Residências Unifamiliares para Alugar / Comunidades para Alugar Crescem Mais Rapidamente

As residências multifamiliares para alugar detinham 46,5% da participação do mercado de residências para alugar na América do Norte em 2025, refletindo sua capacidade de suportar portfólios maiores e menores custos de terreno por unidade. Os apartamentos de aluguel de propósito específico atendem a residentes urbanos de maior densidade, enquanto as casas / sobrados de aluguel de propósito específico oferecem mais privacidade e espaço externo em ambientes suburbanos. As residências unifamiliares para alugar / comunidades para alugar devem crescer a um CAGR de 8,4% até 2031. Esse crescimento reflete a demanda contínua das famílias por residências isoladas, quintais privativos e características de comunidade compartilhada. O tamanho do mercado de residências para alugar na América do Norte para essas residências é sustentado por famílias que buscam o espaço da propriedade, mas não podem comprar. 

Os operadores estão adequando o design do produto aos custos locais de terreno e às necessidades dos moradores. Os apartamentos podem oferecer maior densidade em áreas onde o terreno é escasso, enquanto as comunidades horizontais podem atender a famílias e domicílios que buscam mais espaço. A construção fora do local e modular pode reduzir os prazos multifamiliares em 30% a 60% em comparação com os métodos tradicionais. A Tricon Residential inaugurou sua comunidade Winchester no Condado de Riverside, Califórnia, com o apoio de um investimento de 92 milhões de USD da Blackstone Real Estate, demonstrando que as casas / sobrados de aluguel de propósito específico podem se expandir além das localizações tradicionais do Sun Belt.

Por Modelo de Gestão: Operadores Terceirizados Lideram a Participação de Mercado, Enquanto a Gestão Híbrida Cresce Mais Rapidamente

Os operadores terceirizados detinham 64,2% da participação do mercado de residências para alugar na América do Norte em 2025, demonstrando a importância das plataformas operacionais especializadas. Esses operadores podem distribuir os custos de locação, manutenção, tecnologia para moradores e conformidade entre várias comunidades. Eles também oferecem uma opção para proprietários que não possuem suas próprias equipes locais de gestão de propriedades. A gestão híbrida deve crescer a um CAGR de 8% até 2031, à medida que os proprietários combinam a supervisão interna do portfólio com a gestão de comunidades por terceiros. Essa abordagem permite que os proprietários mantenham o controle das decisões enquanto aproveitam as habilidades especializadas de gestão de propriedades. A AMH entregou 542 residências recém-construídas ao seu portfólio operacional totalmente próprio no segundo trimestre de 2026 e reportou crescimento de 3,7% na Receita Operacional Líquida Central das mesmas residências no trimestre.

As estruturas híbridas são adequadas para proprietários de médio porte que buscam práticas operacionais institucionais sem construir uma plataforma interna completa. Os acordos de compra antecipada e os arranjos de financiamento de construção exigem relatórios claros, o que pode favorecer um maior envolvimento do proprietário. A lista dos 25 Maiores Proprietários do Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar de 2025 mostra uma grande lacuna entre os maiores proprietários com sistemas proprietários e os gestores que atendem a portfólios de clientes diversificados. À medida que os requisitos de tecnologia e relatórios se tornam mais onerosos, empresas menores podem precisar de parcerias de gestão para permanecer competitivas.

Por Segmento de Preço: Habitação Acessível e para Trabalhadores Ganha Apoio

O mercado intermediário detinha 47,9% do tamanho do mercado de residências para alugar na América do Norte em 2025, pois atende ao maior grupo de inquilinos com renda estável que não conseguem arcar com os custos de aquisição de imóveis. Essa categoria inclui famílias que podem pagar por residências bem localizadas e gerenciadas profissionalmente, mas enfrentam barreiras para entrada e pagamentos de hipoteca. As propriedades premium / de luxo atendem a inquilinos de alta renda com mobilidade e algumas famílias em processo de downsizing. A habitação acessível e para trabalhadores deve crescer a um CAGR de 8,5% até 2031. Sua expansão reflete a demanda de famílias com opções limitadas em muitos mercados habitacionais locais. O mercado de residências para alugar na América do Norte está ganhando uma base de demanda mais ampla do que uma focada exclusivamente em inquilinos de renda mais alta.

O déficit de oferta habitacional dos Estados Unidos atingiu 4,03 milhões de residências em 2025, com a escassez mais aguda nos preços acessíveis. Os 1,82 milhão de domicílios mais jovens cuja formação foi adiada por restrições de acessibilidade formam uma grande base potencial de inquilinos para este segmento. No México, o Infonavit, o Instituto do Fundo Nacional da Habitação para os Trabalhadores, e a Sociedad Hipotecaria Federal, a Sociedade Hipotecária Federal, estão considerando o financiamento institucional regulamentado de aluguel para apoiar uma oferta habitacional acessível em cidades secundárias. As residências acessíveis e para trabalhadores podem enfrentar menos pressão de concessões do que as residências de luxo durante períodos de alta oferta, porque sua base de inquilinos tem menos substitutos.

Análise Geográfica

Os Estados Unidos responderam por 90,3% da participação do mercado de residências para alugar na América do Norte em 2025 e continuam sendo a principal base da região para desenvolvimento e operações institucionais. O déficit de oferta habitacional dos Estados Unidos atingiu 4,03 milhões de residências em 2025, incluindo 1,62 milhão de unidades no Sul. O volume de transações de residências para alugar superou 500 milhões de USD no primeiro trimestre de 2026, incluindo transações em Long Island, na região suburbana de Chicago e em Charlotte. A participação das residências para alugar na nova construção unifamiliar dos Estados Unidos foi 3 vezes a média histórica de 2,3% observada de 1992 a 2012.

O Canadá é a segunda maior localização da região para investimento e construção de aluguel de propósito específico no mercado de residências para alugar na América do Norte. Os inícios de unidades para aluguel foram projetados para atingir 106.000 em 2025, o primeiro ano em que mais residências de aluguel de propósito específico estavam em construção do que condomínios ou residências unifamiliares. O Programa de Empréstimo para Construção de Apartamentos da Corporação Hipotecária e Habitacional do Canadá havia comprometido 18,2 bilhões de USD para mais de 63.500 residências para aluguel até meados de 2025, e sua capacidade de empréstimo superava 40,1 bilhões de USD, utilizando a base de conversão fornecida na entrada. Em agosto de 2026, o Governo do Canadá e a Cidade de Toronto comprometeram 2,7 bilhões de USD para entregar mais de 5.600 residências para aluguel.

O México é o segmento de país de crescimento mais rápido da região, com o tamanho do mercado de residências para alugar na América do Norte no México previsto para se expandir a um CAGR de 9,2% até 2031. As residências para aluguel responderam por 16,4% do estoque habitacional do México, e menos de 5% eram gerenciadas institucionalmente em 2026. Os preços dos imóveis aumentaram 8,5% ao ano de 2015 a 2025, empurrando os domicílios urbanos mais jovens para o aluguel. Uma em cada 4 residências na Cidade do México era alugada, representando 675.000 residências sob contratos formais. A Fibra Park Life tornou-se o primeiro fundo de investimento imobiliário do México focado em habitação para aluguel quando estreou em março de 2026, captando 13,1 milhões de USD e visando um portfólio de 488 milhões de USD até 2028. Os veículos institucionais podem canalizar capital para um setor de aluguel que permanece menos institucionalizado do que o mercado dos Estados Unidos.