Tamanho e Participação do Mercado de Imóveis para Armazéns no Oriente Médio e África - Tendências de Crescimento e Previsão (2027 - 2032)

Tendências e Insights de Mercado

Expansão dos Centros Logísticos de Jebel Ali, Khalifa, Riade e Jeddah

Os centros logísticos portuários e aeroportuários estão aumentando a demanda por edifícios que possam movimentar mercadorias rapidamente entre os modais de transporte. Jeddah também se beneficia da modernização concluída pela DP World do Terminal Sul de Contêineres, que elevou a capacidade para 4 milhões de unidades equivalentes a vinte pés em 2025^[1]. Esses investimentos fortalecem o argumento para espaços de armazém próximos com alto rendimento e acesso a operadores logísticos qualificados. Eles também incentivam os ocupantes a posicionarem o estoque regional mais próximo dos pontos de entrada, em vez de mantê-lo em instalações dispersas com conexões de transporte mais fracas. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África, portanto, tende a registrar sua demanda de curto prazo mais forte em torno dos principais pontos de entrada comercial estabelecidos. Esse padrão pode se estender a locais no interior apenas onde as conexões rodoviárias e ferroviárias possam movimentar cargas de forma confiável a partir dos portos, permitindo que os inquilinos evitem atrasos, limitem o manuseio repetido e atendam clientes domésticos e transfronteiriços a partir de uma base operacional prática.

Alta Penetração de Smartphones e Atendimento ao Comércio Eletrônico

O varejo online está mudando o tipo de espaço de armazém que os inquilinos precisam, especialmente próximo a grandes áreas urbanas. A GSMA reportou 48,1 milhões de conexões móveis ativas na Arábia Saudita e 21,9 milhões nos Emirados Árabes Unidos em 2025^[2]. O alto uso de dispositivos móveis apoia pedidos digitais frequentes e aumenta o valor do atendimento rápido. A Amazon inaugurou seu primeiro centro de atendimento em Abu Dhabi nas Zonas Econômicas Khalifa de Abu Dhabi em 2026, demonstrando como os operadores estão posicionando capacidade dentro de zonas logísticas bem conectadas. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África precisa de mais instalações pequenas e flexíveis para apoiar a entrega no mesmo dia e de curta distância. Essa preferência pode pressionar o solo urbano, onde os terrenos industriais são escassos e as aprovações podem levar tempo. Também recompensa os incorporadores que conseguem oferecer locais suficientemente próximos dos clientes, mantendo o acesso de veículos, a atividade de carregamento e os requisitos de planejamento local sob controle. Uma instalação urbana bem localizada pode encurtar as rotas de entrega. No entanto, o edifício ainda deve ter espaço suficiente para movimentação de veículos, carregamento seguro, armazenamento de estoque e os padrões de entrega em constante mudança de varejistas e prestadores de logística terceirizada.

Visão Saudita e Programas de Diversificação Econômica do Golfo

A política industrial e logística da Arábia Saudita está direcionando o investimento privado para novas cadeias de suprimentos e distritos industriais. A SAL Logistics Services e a Sela assinaram um acordo de 1,07 bilhão de USD em março de 2025 para a Zona Logística SAL ao norte de Riade^[3]. O projeto de 1,57 milhão de metros quadrados está planejado como um centro multimodal com ligações aéreas, rodoviárias e ferroviárias futuras. A DHL Supply Chain também anunciou um investimento de 136,5 milhões de USD para uma instalação multiusuário na Zona Logística Integrada Especial. Esses projetos ampliam a base de inquilinos além do varejo para manufatura, aviação e distribuição regional. Eles criam um pipeline mais claro para fornecedores e empresas de logística que precisam de espaço antes, durante e depois que as mercadorias passam pelas redes aeroportuárias e industriais. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África se beneficia quando a infraestrutura pública e os compromissos de inquilinos privados avançam juntos. Essa relação pode melhorar a viabilidade dos projetos porque os incorporadores podem planejar em torno de conexões de transporte confirmadas, e os ocupantes podem ocupar espaços com maior confiança de que o distrito industrial circundante será funcional, acessível e capaz de apoiar suas necessidades de mão de obra.

Segurança Alimentar, Logística Farmacêutica e Redes de Distribuição Regional

As políticas de segurança alimentar e a produção farmacêutica estão aumentando a necessidade de edifícios com controle de temperatura. A RSA Cold Chain inaugurou uma instalação em Jebel Ali em setembro de 2025 com 40.000 posições de paletes e certificações de segurança alimentar. A DP World também iniciou obras em uma instalação de armazenamento a frio de 29 milhões de USD na Cidade 6 de Outubro, no Egito, em outubro de 2025. A instalação terá 8 câmaras controladas de forma independente e 25.000 posições de paletes. O Banco Mundial identificou o armazenamento inadequado como um dos principais contribuintes para as perdas de alimentos na África. Manufatura, mineração, zonas econômicas especiais e comércio transfronteiriço podem adicionar demanda por armazéns gerais ao lado dessa necessidade de cadeia de frio. Juntas, essas atividades aumentam o valor de locais que podem combinar armazenamento comum, temperaturas controladas, manuseio alfandegário e conexões confiáveis com rotas de distribuição regional. Instalações com essa combinação podem atender a uma base de clientes mais ampla, embora exijam controles operacionais mais rigorosos e planejamento técnico do que um armazém convencional projetado apenas para produtos secos.

Capital Institucional Limitado e Altos Custos de Financiamento Local

O desenvolvimento de armazéns requer capital de longo prazo, mas o financiamento permanece desigual fora do Conselho de Cooperação do Golfo. Os incorporadores em vários países africanos frequentemente precisam de um inquilino âncora antes que um projeto possa avançar. Isso reduz a oferta de edifícios especulativos e limita as opções disponíveis para ocupantes em crescimento. A diferença entre projetos do Golfo bem financiados e projetos africanos menores pode ampliar a lacuna na qualidade dos edifícios. Também pode dificultar que os inquilinos encontrem espaços que atendam a padrões internacionais em mercados onde a demanda do consumidor está crescendo. Ainda assim, o financiamento de construção de longo prazo, as práticas de avaliação de propriedades e a propriedade institucional ainda não estão totalmente desenvolvidos. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África pode, portanto, se desenvolver em velocidades diferentes em toda a região. Instrumentos de financiamento local e oportunidades de saída confiáveis serão importantes para atrair mais capital privado para esses locais. Sem eles, os incorporadores podem se concentrar em projetos sob medida e adiar novas instalações até que tenham garantido um ocupante, limitando o espaço disponível para inquilinos menores.

Restrições de Infraestrutura, Terrenos e Risco de Inquilinos

A eletricidade não confiável, o congestionamento de estradas e os atrasos nos serviços públicos aumentam os custos de construção e operação para os usuários de armazéns. A Administração de Comércio Internacional dos Estados Unidos observa que as restrições logísticas continuam sendo um desafio significativo na Nigéria. Os incorporadores podem precisar fornecer energia de reserva, infraestrutura de local mais robusta e tempo extra para aprovações. A incerteza sobre a titulação de terras pode atrasar o desenvolvimento e aumentar o custo de capital antes que um edifício seja ocupado. A volatilidade cambial e a ocupação informal também podem enfraquecer a qualidade de crédito dos inquilinos e limitar contratos de longo prazo. Essas restrições significam que o mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África exigirá uma seleção cuidadosa de localização, particularmente fora das zonas logísticas mais bem conectadas. Incorporadores e inquilinos precisarão avaliar tempos de deslocamento, desempenho dos serviços públicos, documentação fundiária, segurança e os custos de manutenção de equipamentos antes de decidir se os aluguéis de terrenos mais baixos compensam os desafios operacionais de uma localização menos desenvolvida. Eles também podem causar grandes diferenças no desempenho operacional entre dois locais na mesma cidade, dependendo do acesso à energia, estradas, aprovações e inquilinos confiáveis.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Os armazéns privados detinham 36,00% da participação do mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África em 2026. Essa posição reflete o interesse dos investidores em ativos que podem ser gerenciados por meio de um único proprietário ou plataforma de portfólio. O AD Ports Group concluiu a venda de 3 armazéns nas Zonas Econômicas Khalifa de Abu Dhabi para a Aldar Properties em abril de 2026 por 177 milhões de USD. Os ativos adicionaram 163.000 metros quadrados de espaço industrial e logístico ao portfólio da Aldar. A transação mostra que propriedades de armazém estabilizadas podem atrair compradores institucionais onde a ocupação e o acesso ao transporte são fortes. A propriedade pública permanece relevante onde órgãos governamentais desenvolvem grandes distritos logísticos e arrendam capacidade para inquilinos.

Outros formatos têm previsão de crescimento a um CAGR de 8,60% até 2032. Essa categoria inclui co-armazenamento, unidades flexíveis e arranjos de armazenamento sob demanda. Esses produtos podem ser adequados para pequenas e médias empresas que não podem se comprometer com contratos de longo prazo. Eles também ajudam os inquilinos do varejo online a ajustar a capacidade em torno da demanda sazonal. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África tende a usar esses formatos com mais frequência em grandes cidades e novos clusters industriais. Seu sucesso dependerá de zoneamento adequado, condições de arrendamento acessíveis e gestão predial confiável no dia a dia. Os provedores também precisarão manter segurança, precisão de estoque, acesso ao transporte e preços transparentes para inquilinos que usam apenas parte de uma instalação maior.

Os armazéns gerais representavam 55,00% do tamanho do mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África em 2026. Eles apoiam a movimentação de bens de consumo, insumos industriais e produtos não perecíveis em toda a região. Seu amplo uso os torna essenciais dentro de zonas portuárias, zonas francas e centros de distribuição no interior. Os incorporadores podem construir espaços gerais com menor complexidade técnica do que o armazenamento a frio especializado. Isso torna o formato adequado para uma ampla variedade de inquilinos. As instalações gerais continuarão a formar a base do fornecimento de armazéns mesmo com a expansão da demanda especializada. Seu amplo papel significa que podem apoiar muitos tipos de mercadorias. No entanto, os proprietários ainda precisam fornecer padrões de segurança adequados, eficiência de carregamento, layouts de armazenamento utilizáveis e práticas de manutenção que permitam que diversos ocupantes trabalhem sem interrupção. Os proprietários de armazéns gerais também precisam planejar para as mudanças nos requisitos dos clientes, incluindo armazenamento em paletes, cross-docking, embalagem e manuseio de devoluções. Essas funções são frequentemente menos exigentes tecnicamente do que a refrigeração, mas ainda requerem espaço bem projetado, fluxos de trabalho seguros e gestão confiável. Um edifício que pode acomodar diferentes usuários pode manter sua relevância à medida que as necessidades dos inquilinos mudam nas atividades de varejo, manufatura e distribuição. Também pode fornecer uma ponte operacional para empresas que começam com distribuição regional e posteriormente adicionam atendimento local, montagem leve ou serviços de logística de valor agregado. Essa flexibilidade apoia a ocupação, embora dependa de design adequado e gestão de propriedades responsiva. Também depende de estruturas de arrendamento razoáveis, gestão precisa de encargos de serviço e regras operacionais claras para instalações compartilhadas em diferentes locais e grupos de inquilinos.

Os armazéns refrigerados têm previsão de crescimento a um CAGR de 8,20% até 2032. Importações de alimentos, produção local de alimentos, produtos farmacêuticos e serviços de comércio rápido precisam de temperaturas controladas. A instalação planejada da DP World no Egito foi projetada para atender às cadeias de suprimentos de alimentos e agrícolas por meio de 8 câmaras com controle de temperatura. As instalações de frio modernas precisam de energia contínua, pessoal treinado e sistemas de monitoramento detalhados. A Maersk identificou ferramentas digitais, incluindo monitoramento por Internet das Coisas, como importantes para a visibilidade da cadeia de frio no Oriente Médio. Esses requisitos elevam as barreiras de entrada, mas podem apoiar ativos de maior qualidade no mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África. Eles também tornam a confiabilidade da eletricidade, dos equipamentos de refrigeração, das equipes de manutenção e do rastreamento de produtos central para as decisões dos inquilinos.

As instalações Classe A detinham 52,00% da participação do mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África em 2026. O segmento se beneficia da demanda por pé-direito livre, capacidade de carregamento, segurança contra incêndio, sistemas digitais e acesso confiável ao transporte. Os grandes inquilinos internacionais também precisam de edifícios que atendam a padrões internos consistentes em vários países. Os novos projetos são, portanto, cada vez mais projetados com especificações institucionais desde o início. Os edifícios certificados podem facilitar que os inquilinos atendam aos seus próprios requisitos de sustentabilidade e relatórios. Isso ajuda as propriedades Classe A a atrair prestadores de logística, empresas de bens de consumo e fabricantes. Esses ocupantes frequentemente atribuem alto valor a condições de trabalho seguras, desempenho predial previsível e a capacidade de conectar operações locais com suas cadeias de suprimentos regionais.

As instalações Classe A têm previsão de crescimento a um CAGR de 9,00% até 2032. A Agility Logistics Parks inaugurou um parque logístico em Jeddah em novembro de 2025, com 6 armazéns Classe A em um terreno de 576.760 metros quadrados. A instalação atende inquilinos de varejo, tecnologia, automotivo, energia e comércio eletrônico. O estoque mais antigo Classe B e Classe C ainda pode atender usuários sensíveis a custos, mas pode precisar de melhorias para permanecer competitivo. Certificações de edifícios como Liderança em Energia e Design Ambiental e Excelência em Design para Maiores Eficiências podem influenciar a seleção de inquilinos. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África está se tornando mais dividido entre edifícios modernos e estoque mais antigo com potencial de melhoria limitado. Os proprietários de instalações mais antigas podem precisar investir em sistemas de carregamento, resiliência de energia, equipamentos de segurança e ferramentas digitais para proteger a ocupação.

Os armazéns acima de 250.000 pés quadrados representavam 44,00% do tamanho do mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África em 2026. As grandes instalações são utilizadas por varejistas, prestadores de logística terceirizada, fabricantes e grandes distribuidores. Elas podem consolidar estoques, apoiar a automação e reduzir o número de locais de manuseio separados. Os grandes edifícios, no entanto, continuam sendo centrais onde a demanda industrial, a disponibilidade de terrenos e a escala da rede coincidem. Seu papel é especialmente importante para ocupantes que precisam de gestão centralizada de estoque e altos volumes, mas não requerem uma localização dentro de uma área urbana densa. Grandes locais podem dar a esses inquilinos espaço para equipamentos de manuseio, áreas para funcionários, espaço de preparação e possível expansão futura, o que pode ser difícil de garantir em um pequeno armazém urbano.

Os armazéns abaixo de 50.000 pés quadrados têm previsão de crescimento a um CAGR de 8,80% até 2032. Essas unidades são úteis para entrega na última milha, estoque local e operações de inquilinos menores. Elas podem ser posicionadas mais próximas de áreas densas de clientes do que grandes centros de distribuição. Edifícios menores também permitem que as empresas entrem em uma zona logística sem se comprometer com espaço excessivo. O mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África pode se beneficiar desse formato à medida que o comércio eletrônico e os serviços de entrega urbana se expandem. No entanto, os altos custos de terrenos e as regras de planejamento local podem limitar sua disponibilidade nos distritos urbanos mais movimentados. Os incorporadores devem equilibrar a proximidade de entrega em relação aos níveis de aluguel, acesso de veículos, requisitos de tráfego local e a necessidade prática de espaço adequado de carregamento e estacionamento.

Varejo e bens de consumo detinham 27,00% da demanda de inquilinos em 2026. Esses inquilinos requerem capacidade de distribuição para mercadorias importadas, bens de consumo de giro rápido e reabastecimento de lojas locais. Eles valorizam localizações que conectam portos, zonas francas, estradas principais e centros de clientes. O varejo digital adicionou demanda por processamento de pedidos mais rápido e redes de entrega menores. Os operadores de armazéns podem responder por meio de espaço compartilhado, mais docas de carregamento e sistemas de estoque aprimorados. Esse grupo de inquilinos continua sendo uma ampla fonte de demanda para o mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África. Seus requisitos variam por produto, mas o acesso confiável a compradores, lojas e infraestrutura de transporte o torna uma importante fonte de ocupação tanto para grandes centros de distribuição regional quanto para instalações menores que atendem às cidades.

Alimentos e bebidas têm previsão de crescimento a um CAGR de 8,50% até 2032. O segmento requer uma combinação de armazenamento geral e capacidade com controle de temperatura para apoiar a distribuição de alimentos e os requisitos de qualidade do produto. O segmento precisa tanto de espaço geral quanto refrigerado, dependendo do produto. A DP World anunciou o Dubai Food District em janeiro de 2026, com armazéns frigoríficos planejados, armazéns com controle de temperatura, instalações de processamento e serviços de suporte digital. Os inquilinos farmacêuticos e de saúde precisam de acesso controlado e gestão de temperatura em conformidade. Empresas de manufatura, logística e prestadores de logística terceirizada também apoiam a ocupação de longo prazo em áreas industriais. Uma combinação mais ampla de inquilinos pode reduzir a dependência de qualquer fonte única de demanda. Também pode apoiar uma demanda de arrendamento mais estável quando os gastos do consumidor, a produção industrial ou os volumes de comércio se movem em velocidades diferentes no mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África.

Análise Geográfica

Os Emirados Árabes Unidos detinham 35,00% da participação do mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África em 2026. O país se beneficia de Jebel Ali, do Porto Khalifa, de zonas francas e de conexões estabelecidas com rotas comerciais regionais. As Zonas Econômicas Khalifa de Abu Dhabi também continuam a atrair investidores devido à conectividade portuária e de zona industrial. Essas conexões podem ajudar os ocupantes a combinar mercadorias importadas, distribuição local e atividade industrial dentro de um único sistema logístico, reduzindo a necessidade de locais de manuseio separados.

A Arábia Saudita tem previsão de crescimento a um CAGR de 9,20% até 2032. Grandes projetos liderados por políticas estão fortalecendo o desenvolvimento industrial e de armazéns em torno de Riade, Jeddah e Dammam. A zona logística planejada da SAL ao norte de Riade mostra a escala dos projetos sendo perseguidos no país. A Agility Logistics Parks e o ROSHN Group formaram uma joint venture em março de 2026 para um parque logístico em Jeddah avaliado em 667 milhões de USD. A Arábia Saudita combina grande demanda doméstica com uma base industrial em expansão, tornando-a um importante local de crescimento para o mercado de imóveis para armazéns no Oriente Médio e África. O ritmo de desenvolvimento ainda dependerá da entrega oportuna de infraestrutura, do acesso prático ao local e da capacidade de converter projetos anunciados em instalações arrendadas e em operação.

Egito, Nigéria e África do Sul continuam sendo importantes locais africanos, embora suas condições de desenvolvimento sejam diferentes. A DP World inaugurou o Parque Logístico Sokhna de 85 milhões de USD na Zona Econômica do Canal de Suez do Egito em outubro de 2025. O projeto cobre quase 300.000 metros quadrados e pretende ser um centro de distribuição integrado. A Nigéria tem forte potencial de demanda, mas enfrenta desafios de infraestrutura e custos operacionais. A África do Sul se beneficia de uma base logística mais estabelecida, enquanto restrições de energia e de local podem afetar o novo fornecimento. Omã, Catar e Bahrein também podem se beneficiar de zonas econômicas especiais e conexões de comércio transfronteiriço. Suas perspectivas dependem da eficácia com que a atividade portuária, os terrenos industriais, os processos alfandegários e as conexões rodoviárias são reunidos para inquilinos que buscam capacidade de distribuição regional.