Tamaño y Participación del Mercado de Inmuebles para Almacenes en Oriente Medio y África - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

Expansión del Centro Logístico de Jebel Ali, Khalifa, Riad y Yeda

Los centros logísticos de puertos y aeropuertos están aumentando la demanda de edificios que puedan mover mercancías rápidamente entre modos de transporte. Yeda también se beneficia de la modernización completada por DP World de la Terminal Sur de Contenedores, que elevó la capacidad a 4 millones de unidades equivalentes a veinte pies en 2025^[1]. Estas inversiones refuerzan el argumento a favor del espacio de almacén cercano con alto rendimiento y acceso a operadores logísticos calificados. También alientan a los ocupantes a colocar el inventario regional más cerca de las puertas de entrada, en lugar de mantenerlo en instalaciones dispersas con conexiones de transporte más débiles. Por lo tanto, es probable que el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África vea su demanda a corto plazo más fuerte alrededor de las puertas de entrada comerciales establecidas. Este patrón puede extenderse a sitios en el interior solo donde las conexiones por carretera y ferrocarril puedan mover la carga de manera confiable desde los puertos, lo que permite a los inquilinos evitar retrasos, limitar la manipulación repetida y atender a clientes tanto nacionales como transfronterizos desde una base operativa práctica.

Alta Penetración de Teléfonos Inteligentes y Cumplimiento del Comercio Electrónico

El comercio minorista en línea está cambiando el tipo de espacio de almacén que necesitan los inquilinos, especialmente cerca de las grandes áreas urbanas. La GSMA informó 48,1 millones de conexiones móviles activas en Arabia Saudita y 21,9 millones en los Emiratos Árabes Unidos en 2025^[2]. El alto uso de dispositivos móviles respalda los pedidos digitales frecuentes y aumenta el valor del cumplimiento rápido. Amazon abrió su primer centro de cumplimiento en Abu Dabi en las Zonas Económicas Khalifa de Abu Dabi en 2026, lo que muestra cómo los operadores están colocando capacidad dentro de zonas logísticas bien conectadas. El mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África necesita más instalaciones pequeñas y flexibles para apoyar la entrega en el mismo día y de corta distancia. Esta preferencia puede ejercer presión sobre el suelo urbano, donde los sitios industriales son escasos y las aprobaciones pueden llevar tiempo. También recompensa a los promotores que pueden ofrecer sitios lo suficientemente cerca de los clientes mientras mantienen el acceso de vehículos, la actividad de carga y los requisitos de planificación local bajo control. Una instalación urbana bien ubicada puede acortar las rutas de entrega. Sin embargo, el edificio aún debe tener suficiente espacio para los movimientos de vehículos, la carga segura, el almacenamiento de inventario y los cambiantes patrones de entrega de los minoristas y los proveedores de logística de terceros.

Visión Saudita y Programas de Diversificación Económica del Golfo

La política industrial y logística de Arabia Saudita está dirigiendo la inversión privada hacia nuevas cadenas de suministro y distritos industriales. SAL Logistics Services y Sela firmaron un acuerdo de 1,07 mil millones de USD en marzo de 2025 para la Zona Logística SAL al norte de Riad^[3]. El proyecto de 1,57 millones de metros cuadrados está planificado como un centro multimodal con enlaces aéreos, por carretera y futuros enlaces ferroviarios. DHL Supply Chain también anunció una inversión de 136,5 millones de USD para una instalación multiusuario en la Zona Logística Integrada Especial. Estos proyectos amplían la base de inquilinos más allá del comercio minorista hacia la manufactura, la aviación y la distribución regional. Crean un flujo más claro para los proveedores y las empresas de logística que necesitan espacio antes, durante y después de que las mercancías pasen por las redes aeroportuarias e industriales. El mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África se beneficia cuando la infraestructura pública y los compromisos de los inquilinos privados avanzan juntos. Esta relación puede mejorar la viabilidad del proyecto porque los promotores pueden planificar en torno a los enlaces de transporte confirmados, y los ocupantes pueden tomar espacio con mayor confianza de que el distrito industrial circundante será funcional, accesible y capaz de satisfacer las necesidades de su fuerza laboral.

Seguridad Alimentaria, Logística Farmacéutica y Redes de Distribución Regional

Las políticas de seguridad alimentaria y la producción farmacéutica están aumentando la necesidad de edificios con control de temperatura. RSA Cold Chain inauguró una instalación en Jebel Ali en septiembre de 2025 con 40.000 posiciones de palés y certificaciones de seguridad alimentaria. DP World también comenzó a trabajar en una instalación de almacenamiento en frío de 29 millones de USD en la Ciudad del 6 de Octubre de Egipto durante octubre de 2025. La instalación tendrá 8 cámaras controladas de forma independiente y 25.000 posiciones de palés. El Banco Mundial ha identificado el almacenamiento inadecuado como un factor importante que contribuye a las pérdidas de alimentos en África. La manufactura, la minería, las zonas económicas especiales y el comercio transfronterizo pueden añadir demanda de almacenes generales junto con este requisito de cadena de frío. En conjunto, estas actividades aumentan el valor de los sitios que pueden combinar almacenamiento ordinario, temperaturas controladas, gestión aduanera y vínculos confiables con las rutas de distribución regional. Las instalaciones con esta combinación pueden apoyar a una base de clientes más amplia, aunque requieren controles operativos más sólidos y planificación técnica que un almacén convencional diseñado únicamente para productos secos.

Capital Institucional Limitado y Altos Costos de Financiamiento Local

El desarrollo de almacenes requiere capital a largo plazo, pero el financiamiento sigue siendo desigual fuera del Consejo de Cooperación del Golfo. Los promotores en varios países africanos a menudo necesitan un inquilino ancla antes de que un proyecto pueda avanzar. Esto reduce la oferta de edificios especulativos y limita las opciones disponibles para los ocupantes en crecimiento. La diferencia entre los proyectos del Golfo bien financiados y los proyectos africanos más pequeños puede ampliar la brecha en la calidad de los edificios. También puede dificultar que los inquilinos encuentren espacio que cumpla con los estándares internacionales en mercados donde la demanda de los consumidores está aumentando. Sin embargo, el financiamiento de construcción a largo plazo, las prácticas de valoración de propiedades y la propiedad institucional aún no están completamente desarrollados. Por lo tanto, el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África puede desarrollarse a diferentes velocidades en toda la región. Las herramientas de financiamiento local y las oportunidades de salida confiables serán importantes para atraer más capital privado a estas ubicaciones. Sin ellas, los promotores pueden concentrarse en proyectos a medida y retrasar nuevas instalaciones hasta que hayan asegurado un ocupante, lo que limita el espacio disponible para los inquilinos más pequeños.

Restricciones de Infraestructura, Tierra y Riesgo de los Inquilinos

La electricidad no confiable, la congestión vial y los retrasos en los servicios públicos aumentan los costos de construcción y operación para los usuarios de almacenes. La Administración de Comercio Internacional de los Estados Unidos señala que las restricciones logísticas siguen siendo un desafío significativo en Nigeria. Los promotores pueden necesitar proporcionar energía de respaldo, una infraestructura de sitio más sólida y tiempo adicional para las aprobaciones. La incertidumbre en la titulación de tierras puede retrasar el desarrollo y aumentar el costo del capital antes de que un edificio sea ocupado. La volatilidad cambiaria y la ocupación informal también pueden debilitar la calidad crediticia de los inquilinos y limitar los arrendamientos a largo plazo. Estas restricciones significan que el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África requerirá una selección cuidadosa de la ubicación, particularmente fuera de las zonas logísticas mejor conectadas. Los promotores y los inquilinos deberán evaluar los tiempos de desplazamiento, el rendimiento de los servicios públicos, la documentación de la tierra, la seguridad y los costos de mantenimiento del equipo antes de decidir si los alquileres de terrenos más bajos compensan los desafíos operativos de una ubicación menos desarrollada. También pueden causar grandes diferencias en el rendimiento operativo entre dos sitios en la misma ciudad, dependiendo del acceso a energía, carreteras, aprobaciones e inquilinos confiables.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Los almacenes privados representaron el 36,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África en 2026. Esta posición refleja el interés de los inversores en activos que pueden gestionarse a través de un único propietario o plataforma de cartera. AD Ports Group completó la venta de 3 almacenes en las Zonas Económicas Khalifa de Abu Dabi a Aldar Properties en abril de 2026 por 177 millones de USD. Los activos añadieron 163.000 metros cuadrados de espacio industrial y logístico a la cartera de Aldar. La transacción muestra que las propiedades de almacén estabilizadas pueden atraer a compradores institucionales donde la ocupación y el acceso al transporte son sólidos. La propiedad pública sigue siendo relevante donde los organismos gubernamentales desarrollan grandes distritos logísticos y arriendan capacidad a los inquilinos.

Se prevé que otros formatos crezcan a una CAGR del 8,60% hasta 2032. Esta categoría incluye co-almacenamiento, unidades flexibles y acuerdos de almacenamiento bajo demanda. Estos productos pueden adaptarse a las pequeñas y medianas empresas que no pueden comprometerse con contratos de arrendamiento a largo plazo. También ayudan a los inquilinos del comercio minorista en línea a ajustar la capacidad en función de la demanda estacional. Es probable que el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África utilice estos formatos con mayor frecuencia en las grandes ciudades y los nuevos clústeres industriales. Su éxito dependerá de una zonificación adecuada, condiciones de arrendamiento accesibles y una gestión del edificio confiable en el día a día. Los proveedores también deberán mantener la seguridad, la precisión del inventario, el acceso al transporte y precios transparentes para los inquilinos que utilizan solo una parte de una instalación más grande.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Los almacenes generales representaron el 55,00% del tamaño del mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África en 2026. Apoyan el movimiento de bienes de consumo, insumos industriales y productos no perecederos en toda la región. Su amplio uso los hace esenciales dentro de las zonas portuarias, las zonas francas y los centros de distribución en el interior. Los promotores pueden construir espacio general con una complejidad técnica menor que el almacenamiento en frío especializado. Esto hace que el formato sea adecuado para una amplia variedad de inquilinos. Las instalaciones generales seguirán formando la base del suministro de almacenes incluso a medida que se expanda la demanda especializada. Su amplio papel significa que pueden apoyar muchos tipos de mercancías. Sin embargo, los propietarios aún necesitan proporcionar estándares de seguridad apropiados, eficiencia de carga, diseños de almacenamiento utilizables y prácticas de mantenimiento que permitan a diversos ocupantes trabajar sin interrupciones. Los propietarios de almacenes generales también necesitan planificar para los cambiantes requisitos de los clientes, incluido el almacenamiento en palés, el cross-docking, el embalaje y la gestión de devoluciones. Estas funciones son a menudo menos exigentes técnicamente que la refrigeración, pero aún requieren un espacio bien diseñado, flujos de trabajo seguros y una gestión confiable. Un edificio que puede acomodar a diferentes usuarios puede mantener su relevancia a medida que las necesidades de los inquilinos cambian en las actividades de comercio minorista, manufactura y distribución. También puede proporcionar un puente operativo para las empresas que comienzan con la distribución regional y luego añaden cumplimiento local, ensamblaje ligero o servicios de logística de valor añadido. Esta flexibilidad apoya la ocupación, aunque depende de un diseño adecuado y una gestión de propiedades receptiva. También depende de estructuras de arrendamiento razonables, una gestión precisa de los cargos por servicios y reglas operativas claras para las instalaciones compartidas en todas las ubicaciones y grupos de inquilinos.

Se prevé que los almacenes refrigerados crezcan a una CAGR del 8,20% hasta 2032. Las importaciones de alimentos, la producción local de alimentos, los productos farmacéuticos y los servicios de comercio rápido necesitan temperaturas controladas. La instalación planificada de DP World en Egipto está diseñada para servir a las cadenas de suministro de alimentos y agricultura a través de 8 cámaras con control de temperatura. Las instalaciones de frío modernas necesitan energía continua, personal capacitado y sistemas de monitoreo detallados. Maersk ha identificado las herramientas digitales, incluido el monitoreo mediante el Internet de las Cosas, como importantes para la visibilidad de la cadena de frío en Oriente Medio. Estos requisitos elevan las barreras de entrada, pero pueden apoyar activos de mayor calidad en el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África. También hacen que la confiabilidad de la electricidad, el equipo de refrigeración, los equipos de mantenimiento y el seguimiento de productos sean fundamentales para las decisiones de los inquilinos.

Las instalaciones de Clase A representaron el 52,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África en 2026. El segmento se beneficia de la demanda de alturas libres, capacidad de carga, seguridad contra incendios, sistemas digitales y acceso confiable al transporte. Los grandes inquilinos internacionales también necesitan edificios que cumplan con estándares internos consistentes en varios países. Por lo tanto, los nuevos proyectos están siendo diseñados cada vez más con especificaciones institucionales desde el principio. Los edificios certificados pueden facilitar que los inquilinos cumplan con sus propios requisitos de sostenibilidad e informes. Esto ayuda a las propiedades de Clase A a atraer a proveedores de logística, empresas de bienes de consumo y fabricantes. Dichos ocupantes a menudo otorgan un alto valor a las condiciones de trabajo seguras, el rendimiento predecible del edificio y la capacidad de vincular las operaciones locales con sus cadenas de suministro regionales.

Se prevé que las instalaciones de Clase A crezcan a una CAGR del 9,00% hasta 2032. Agility Logistics Parks inauguró un parque logístico en Yeda en noviembre de 2025, con 6 almacenes de Categoría A en un sitio de 576.760 metros cuadrados. La instalación atiende a inquilinos de comercio minorista, tecnología, automotriz, energía y comercio electrónico. El stock más antiguo de Clase B y Clase C aún puede servir a los usuarios sensibles al costo, pero puede necesitar mejoras para seguir siendo competitivo. Las certificaciones de edificios como Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental y Excelencia en Diseño para Mayor Eficiencia pueden influir en la selección de inquilinos. El mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África se está dividiendo cada vez más entre los edificios modernos y el stock más antiguo con potencial de mejora limitado. Los propietarios de instalaciones más antiguas pueden necesitar invertir en sistemas de carga, resiliencia energética, equipos de seguridad y herramientas digitales para proteger la ocupación.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Los almacenes de más de 250.000 pies cuadrados representaron el 44,00% del tamaño del mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África en 2026. Las grandes instalaciones son utilizadas por minoristas, proveedores de logística de terceros, fabricantes y grandes distribuidores. Pueden consolidar el inventario, apoyar la automatización y reducir el número de ubicaciones de manipulación separadas. Sin embargo, los grandes edificios siguen siendo fundamentales donde coinciden la demanda industrial, la disponibilidad de terrenos y la escala de la red. Su papel es especialmente importante para los ocupantes que necesitan una gestión centralizada del inventario y altos volúmenes, pero no requieren una ubicación dentro de una densa área urbana. Los grandes sitios pueden dar a estos inquilinos espacio para equipos de manipulación, áreas para empleados, espacio de preparación y posible expansión futura, lo que puede ser difícil de asegurar en un pequeño almacén urbano.

Se prevé que los almacenes de menos de 50.000 pies cuadrados crezcan a una CAGR del 8,80% hasta 2032. Estas unidades son útiles para la entrega de última milla, el inventario local y las operaciones de inquilinos más pequeños. Pueden ubicarse más cerca de las áreas de clientes densas que los grandes centros de distribución. Los edificios más pequeños también permiten a las empresas entrar en una zona logística sin comprometerse con un espacio excesivo. El mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África puede beneficiarse de este formato a medida que se expanden el comercio electrónico y los servicios de entrega en la ciudad. Sin embargo, los altos costos del suelo y las normas de planificación local pueden limitar su disponibilidad en los distritos urbanos más concurridos. Los promotores deben equilibrar la proximidad de entrega frente a los niveles de alquiler, el acceso de vehículos, los requisitos de tráfico local y la necesidad práctica de un espacio adecuado de carga y estacionamiento.

El comercio minorista y los bienes de consumo representaron el 27,00% de la demanda de inquilinos en 2026. Estos inquilinos requieren capacidad de distribución para mercancías importadas, bienes de consumo de rápida rotación y reabastecimiento de tiendas locales. Valoran las ubicaciones que conectan puertos, zonas francas, carreteras principales y centros de clientes. El comercio minorista digital ha añadido demanda de un procesamiento de pedidos más rápido y redes de entrega más pequeñas. Los operadores de almacenes pueden responder a través de espacio compartido, más muelles de carga y sistemas de inventario mejorados. Este grupo de inquilinos sigue siendo una amplia fuente de demanda para el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África. Sus requisitos varían según el producto, pero el acceso confiable a compradores, tiendas e infraestructura de transporte lo convierte en una importante fuente de ocupación tanto para los grandes centros de distribución regional como para las instalaciones más pequeñas que sirven a la ciudad.

Se prevé que alimentos y bebidas crezca a una CAGR del 8,50% hasta 2032. El segmento requiere una combinación de almacenamiento general y capacidad con control de temperatura para apoyar la distribución de alimentos y los requisitos de calidad del producto. El segmento necesita tanto espacio general como refrigerado, dependiendo del producto. DP World anunció el Distrito Alimentario de Dubái en enero de 2026, con almacenes en frío planificados, almacenes con control de temperatura, instalaciones de procesamiento y servicios de apoyo digital. Los inquilinos farmacéuticos y de atención médica necesitan acceso controlado y gestión de temperatura conforme. Los fabricantes, las empresas de logística y los proveedores de logística de terceros también apoyan la ocupación a largo plazo en las áreas industriales. Una mezcla de inquilinos más amplia puede reducir la dependencia de cualquier fuente de demanda única. También puede apoyar una demanda de arrendamiento más estable cuando el gasto de los consumidores, la producción industrial o los volúmenes de comercio se mueven a diferentes velocidades en el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África.

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Análisis Geográfico

Los Emiratos Árabes Unidos representaron el 35,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África en 2026. El país se beneficia de Jebel Ali, el Puerto Khalifa, las zonas francas y los vínculos establecidos con las rutas comerciales regionales. Las Zonas Económicas Khalifa de Abu Dabi también continúan atrayendo inversores debido a la conectividad del puerto y la zona industrial. Estos vínculos pueden ayudar a los ocupantes a combinar mercancías importadas, distribución local y actividad industrial dentro de un sistema logístico, reduciendo la necesidad de ubicaciones de manipulación separadas.

Se prevé que Arabia Saudita crezca a una CAGR del 9,20% hasta 2032. Los grandes proyectos impulsados por políticas están fortaleciendo el desarrollo industrial y de almacenes en torno a Riad, Yeda y Dammam. La zona logística planificada de SAL al norte de Riad muestra la escala de los proyectos que se están llevando a cabo en el país. Agility Logistics Parks y ROSHN Group formaron una empresa conjunta en marzo de 2026 para un parque logístico en Yeda valorado en 667 millones de USD. Arabia Saudita combina una gran demanda interna con una base industrial en expansión, lo que la convierte en una importante ubicación de crecimiento para el mercado de inmuebles para almacenes en Oriente Medio y África. El ritmo de desarrollo seguirá dependiendo de la entrega oportuna de infraestructura, el acceso práctico al sitio y la capacidad de convertir los proyectos anunciados en instalaciones arrendadas y en funcionamiento.

Egipto, Nigeria y Sudáfrica siguen siendo importantes ubicaciones africanas, aunque sus condiciones de desarrollo difieren. DP World inauguró el Parque Logístico Sokhna de 85 millones de USD en la Zona Económica del Canal de Suez de Egipto en octubre de 2025. El proyecto abarca casi 300.000 metros cuadrados y está destinado a ser un centro de distribución integrado. Nigeria tiene un fuerte potencial de demanda, pero enfrenta desafíos de infraestructura y costos operativos. Sudáfrica se beneficia de una base logística más establecida, mientras que las restricciones energéticas y de sitio pueden afectar el nuevo suministro. Omán, Catar y Baréin también pueden beneficiarse de las zonas económicas especiales y los vínculos comerciales transfronterizos. Sus perspectivas dependen de la eficacia con que se combinen la actividad portuaria, el suelo industrial, los procesos aduaneros y las conexiones viales para los inquilinos que buscan capacidad de distribución regional.