Tamanho e Participação do Mercado de Imóveis Comerciais de Escritório na Indonésia - Tendências de Crescimento e Previsão (2027 - 2032)

Tendências e Insights de Mercado

Expansão Corporativa Multinacional e Investimento Estrangeiro

A Indonésia está ganhando atenção de empresas multinacionais à medida que as cadeias de suprimentos e os modelos operacionais regionais se ajustam em todo o Sudeste Asiático. Os dados de realização de investimentos publicados pelo Conselho de Coordenação de Investimentos, conhecido como BKPM, registraram investimento estrangeiro contínuo em tecnologia, serviços financeiros e manufatura durante 2025. Esses setores são importantes usuários de escritórios porque normalmente precisam de equipes de gestão regional, engenharia, atendimento ao cliente e suporte. Um compromisso de investimento estrangeiro pode ser seguido por uma decisão de sede ou escritório de projeto, o que confere ao mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia um pipeline de demanda potencial. Grandes inquilinos internacionais também tendem a avaliar o acesso ao edifício, a resiliência operacional e os padrões ambientais antes de escolher um espaço. O Regulamento Governamental nº 78 de 2019 oferece suporte de isenção fiscal para indústrias pioneiras qualificadas, o que fortalece o apelo da Indonésia para investimentos de longo prazo.

Migração Corporativa para Qualidade

As empresas estão cada vez mais migrando de escritórios mais antigos para propriedades modernas de Grau A com plantas eficientes e melhor acesso ao transporte público. A mudança é particularmente visível onde os inquilinos podem obter sistemas prediais mais robustos, melhor acesso para funcionários e certificação ambiental em um único local. O reconhecimento GREENSHIP do Conselho de Construção Verde da Indonésia, conhecido como GBCI, oferece aos proprietários uma forma mais clara de demonstrar o desempenho ambiental de seus ativos^[1]. Esse requisito é mais importante para os ocupantes que reportam desempenho ambiental, social e de governança a investidores globais ou empresas controladoras. O mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia, portanto, recompensa edifícios premium mais novos de forma mais clara do que propriedades que atendem a uma classificação de Grau A mais antiga, mas que não atendem mais às expectativas atuais dos inquilinos. Os proprietários de ativos mais antigos enfrentam uma escolha entre reformas direcionadas e um período mais longo de menor ocupação.

Demanda dos Setores Financeiro, de Serviços Profissionais e de Tecnologia

Os serviços financeiros domésticos continuam a necessitar de localizações de escritório, embora sua demanda esteja mudando da expansão de agências para operações habilitadas por tecnologia. As agências bancárias diminuíram para 23.675 em maio de 2025, uma queda de 475 em relação ao ano anterior, à medida que os credores racionalizaram as redes físicas e aumentaram o investimento em canais digitais. O CIMB Niaga inaugurou uma agência digital em Denpasar-Thamrin durante 2025, mostrando como os bancos estão combinando atendimento ao cliente com formatos orientados por tecnologia^[2]. A Additiv também inaugurou um escritório em Jacarta no District 8 para atender clientes em serviços bancários, gestão de patrimônio e seguros. As empresas de serviços profissionais adicionam demanda estável por meio de requisitos de escritório menores, enquanto as empresas de tecnologia precisam de espaço para equipes de engenharia, operações e atendimento ao cliente. Esses padrões favorecem sedes bem equipadas e locais de processamento, em vez de um crescimento amplo no espaço convencional de agências.

Acesso ao Transporte, Sustentabilidade e Espaço Flexível

O desenvolvimento do metrô de alta velocidade e do trem leve está tornando as localizações de escritório próximas às estações mais atraentes para empregadores e funcionários. A área de Dukuh Atas conecta o metrô de alta velocidade, o trem leve, o Transjakarta, o trem suburbano e o trem do aeroporto em um hub urbano integrado^[3]. A pesquisa sobre o desenvolvimento orientado ao transporte de Jacarta identifica a integração de mobilidade como parte central de um desenvolvimento urbano mais sustentável. Uma melhor conectividade pode reduzir o atrito nos deslocamentos e melhorar o acesso a uma força de trabalho mais ampla. Também apoia projetos de escritório que combinam espaço de trabalho com varejo, habitação e transporte público. Essas vantagens fortalecem a demanda por escritórios bem localizados em Jacarta e em nós de transporte emergentes em Surabaya e Bandung.

Elevada Vacância de Escritórios em Jacarta

A vacância permanece concentrada em edifícios mais antigos com conectividade mais fraca, layouts menos eficientes ou credenciais ambientais limitadas. Essa condição cria um mercado de duas velocidades porque o espaço premium pode melhorar enquanto as propriedades mais antigas de Grau B e Grau C permanecem difíceis de preencher. Os proprietários de ativos não certificados podem precisar melhorar a qualidade dos edifícios para recuperar o interesse dos inquilinos. A restrição não é uma falta de demanda por todo tipo de espaço, mas uma incompatibilidade entre o estoque disponível e as especificações buscadas pelos ocupantes modernos. Essa incompatibilidade limita o crescimento dos aluguéis e prolonga o ciclo de absorção para os proprietários que não conseguem reposicionar seus edifícios.

Trabalho Híbrido e Otimização de Espaço

O trabalho híbrido enfraqueceu o vínculo direto entre o crescimento do número de funcionários e a área adicional de escritório alugada. As empresas podem usar mesas compartilhadas, maior utilização de assentos e ferramentas de colaboração digital para apoiar equipes em um escritório menor. Isso permite que os ocupantes ajustem suas necessidades de espaço sem assumir instalações substancialmente maiores. O mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia, portanto, enfrenta uma conversão mais lenta do crescimento corporativo em espaço de escritório ocupado. Os escritórios flexíveis podem absorver parte dessa demanda, mas não eliminam a pressão sobre os contratos de locação convencionais em edifícios mais antigos.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

O Grau A detinha 61,2% do valor de aluguel em 2026, e o tamanho do mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia nesse segmento tem previsão de crescer a um CAGR de 6,39% até 2032. Essa posição reflete a demanda corporativa por sistemas prediais confiáveis, plantas conectadas maiores e melhor acesso a redes ferroviárias e rodoviárias. Os usuários multinacionais avaliam cada vez mais a certificação e a acessibilidade para funcionários ao renovar contratos de locação. A oferta de Grau A também é limitada nos principais distritos comerciais de Jacarta até 2028, o que favorece as condições de locação para edifícios que já estão bem ocupados. O segmento se beneficia de realocações corporativas de escritórios desatualizados, particularmente onde os inquilinos desejam fortalecer o recrutamento e a retenção de funcionários. O reconhecimento de construção verde oferece aos proprietários premium uma vantagem adicional ao atender empresas com requisitos formais de relatórios ambientais.

A categoria Grau A não é uniforme, pois edifícios mais antigos ou que carecem de características atuais podem competir mais como estoque de grau inferior. Isso explica por que alguns edifícios com classificação Grau A continuam a enfrentar vacância significativa, enquanto propriedades mais novas atraem atividade de locação. Os escritórios de Grau B mantêm um lugar entre os inquilinos domésticos que valorizam localizações centrais, mas têm orçamentos mais restritos. Os edifícios de Grau C enfrentam pressão tanto do espaço de Grau A atualizado quanto de alternativas de escritório com serviços que oferecem compromissos menores. Os proprietários podem responder melhorando o desempenho energético, o acesso, a gestão predial e as instalações para inquilinos. O desempenho futuro do segmento depende de os proprietários conseguirem fazer esses investimentos e comunicar claramente sua relevância aos inquilinos.

A Tecnologia da Informação (TI e ITES) respondeu por uma participação de 29,9% do mercado de aluguel em 2026 e está projetada para crescer a um CAGR de 6,51% até 2032. O segmento inclui empresas que precisam de espaço para desenvolvimento de software, suporte em nuvem, engenharia, operações e atendimento ao cliente. Sua posição de liderança reflete a expansão da economia digital do país e a necessidade de equipes baseadas em escritório que apoiam a infraestrutura tecnológica. A Digital Realty formou uma joint venture 50:50 com a Bersama Digital Infrastructure Asia em março de 2025 e comprometeu 100 milhões de USD para desenvolver centros de dados em Jacarta. A instalação CGK11 foi lançada com 5 megawatts de carga de tecnologia da informação e foi projetada para atingir 32 megawatts na expansão total. Esse investimento pode criar demanda de equipes de engenharia e operações que trabalham próximas à infraestrutura digital.

Os inquilinos de serviços bancários, financeiros e de seguros permanecem relevantes, mas seus requisitos favorecem cada vez mais espaços de tecnologia e sede de maior qualidade. As agências digitais e a consolidação de back-office reduzem a demanda por locais convencionais de baixa especificação, ao mesmo tempo que apoiam o investimento em locais habilitados por tecnologia. A inauguração do escritório da Additiv em Jacarta em 2025 fornece um exemplo de um provedor de tecnologia financeira selecionando um complexo de uso misto de Grau A. Consultoria empresarial, jurídica e outros serviços profissionais produzem demanda estável por meio de escritórios menores e locais voltados para clientes. Energia, suporte ao varejo, ciências da vida e outros serviços tornam a base de demanda mais ampla, embora suas participações individuais sejam menores. O setor de imóveis comerciais de escritório na Indonésia é, portanto, sustentado por uma combinação de expansão digital, modernização financeira e atividade de serviços profissionais, em vez de um único grupo de ocupantes.

O Grau A representou 55,0% do segmento de vendas em regime de propriedade fracionada em 2026 e tem previsão de crescer a um CAGR de 6,21% até 2032. Os compradores valorizam a certeza de propriedade quando a oferta de aluguel premium é limitada e o novo estoque bem localizado é escasso. Esse segmento atende investidores institucionais, proprietários-ocupantes corporativos, pequenas e médias empresas e firmas profissionais. A entrega limitada de grandes projetos de Grau A em Jacarta antes de 2028 pode sustentar o apelo do estoque existente de propriedade fracionada premium. Os compradores também consideram a capacidade de subalugar espaço e gerar renda recorrente. Edifícios com gestão sólida, localizações visíveis e atributos ambientais reconhecidos estão melhor posicionados para atrair demanda.

Os escritórios de Grau B em regime de propriedade fracionada são relevantes para compradores que buscam localizações centrais a um custo de entrada mais baixo. As propriedades de Grau C enfrentam menor interesse porque os ativos envelhecidos têm uma perspectiva de valor de longo prazo menos certa. O portfólio da PT Ciputra Development Tbk inclui ativos de escritório de referência no Ciputra World Jakarta 1 e no Ciputra World Jakarta 2, o que demonstra o papel dos grandes projetos de uso misto nesse segmento. O mercado de propriedade fracionada difere da locação de aluguel porque as decisões de investimento dependem da estratégia de propriedade, do valor esperado de revenda e do acesso a financiamento. Ele também permanece vinculado à mesma divisão de qualidade observada nos aluguéis, uma vez que os compradores atribuem maior valor a edifícios que podem atrair inquilinos ou apoiar suas próprias operações. Isso torna o Grau A a categoria central para o crescimento do valor de capital no mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia.

Análise Geográfica

Jacarta

Jacarta detinha 75,8% do tamanho do mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia em 2026. A cidade contém a maior concentração de inquilinos multinacionais, instituições financeiras, agências vinculadas ao governo e ativos de escritório de Grau A. Essa base confere a Jacarta uma forte vantagem na demanda por sedes e atividades empresariais voltadas para clientes. O distrito central de negócios também está se tornando mais dependente do acesso a sistemas de transporte público integrados. A área de desenvolvimento orientado ao transporte de Dukuh Atas conecta vários modos de transporte público e é um ponto focal para o desenvolvimento de uso misto. Edifícios dentro de uma rota a pé das estações têm um argumento mais forte quando as empresas revisam as necessidades de deslocamento dos funcionários. Os padrões de construção verde adicionam outro fator de seleção para os ocupantes com requisitos ambientais formais. A United Tractors recebeu os prêmios GreenShip em 2025 por seu edifício ecológico, refletindo o compromisso contínuo da empresa com credenciais de construção verde. A cidade ainda apresenta vacância significativa em escritórios mais antigos, o que limita uma recuperação ampla. As restrições de oferta premium antes de 2028 podem, no entanto, melhorar as condições em edifícios modernos e bem ocupados. A Mitsubishi Estate e seus parceiros lançaram o projeto Two Sudirman Private Residences em 2025, que inclui andares de escritório, apartamentos com serviços e um Hotel Andaz, com conclusão prevista para o final de 2028. Esse desenvolvimento reflete o interesse contínuo dos investidores em ativos de uso misto conectados ao transporte. A perspectiva de Jacarta, portanto, depende da qualidade, do acesso ao transporte e da capacidade dos edifícios mais antigos de permanecerem relevantes.

Restante da Indonésia

O restante da Indonésia tem previsão de crescer a um CAGR de 6,97% até 2032, a taxa mais rápida entre as geografias de aluguel. O desenvolvimento comercial está se expandindo para Sumatra, Kalimantan, Sulawesi, Bali e outros centros urbanos fora de Jacarta. O IKN no Leste de Kalimantan é uma importante fonte de potencial atividade de escritório porque as funções governamentais e do setor privado precisam de novo suporte comercial. A orientação regulatória da Autoridade do IKN e o planejamento espacial nacional influenciarão o cronograma e a natureza dos projetos privados. A PT Pakuwon Jati Tbk comprometeu-se com um grande projeto integrado na área central do governo do IKN, apoiando atividades de varejo, hotelaria, habitação e comercial. O projeto ilustra como a demanda por escritórios pode surgir como parte de um investimento de uso misto maior, em vez de como um edifício independente. Batam é outro local importante por causa de seus vínculos com Singapura e a infraestrutura de cabos submarinos. O investimento em centros de dados lá pode apoiar a demanda por espaço de engenharia, operações e serviços profissionais. Ligações de transporte mais fortes também tornam as cidades regionais mais acessíveis a empresas que constroem redes operacionais nacionais. A participação do mercado de imóveis comerciais de escritório na Indonésia detida por essas cidades permanece menor do que a de Jacarta. Ainda assim, a oportunidade de crescimento está mais diretamente ligada a novos corredores de infraestrutura e desenvolvimento. Seu desempenho dependerá de os projetos planejados atraírem ocupantes duráveis do setor privado após o término da atividade de construção. Essas localizações oferecem maior potencial de crescimento, mas exigem uma avaliação cuidadosa da execução do projeto e da profundidade dos inquilinos locais.

Surabaya e Bandung

Surabaya e Bandung estão se desenvolvendo por meio de padrões de demanda de escritório diferentes, mas complementares. Surabaya não tem nova oferta de escritórios prevista até 2028, o que dá aos proprietários existentes mais tempo para absorver o espaço vago. Isso ajuda a estabilizar as condições de aluguel porque os proprietários não precisam competir com uma grande onda de novos projetos. A PT Intiland Development Tbk firmou uma parceria com a ION Network para desenvolver um centro de dados em Surabaya, o que apoia o papel da cidade na infraestrutura tecnológica. A atividade de centros de dados pode apoiar a demanda adjacente de operações de tecnologia da informação e equipes de engenharia. Bandung está atraindo startups de tecnologia e back-offices da economia digital por meio de custos de mão de obra regional mais baixos, talentos vinculados a universidades e melhoria do acesso rodoviário. Isso torna Bandung mais adequada para requisitos de escritório flexíveis e orientados para custos. Medan e Makassar estão em um estágio mais inicial, com o processamento de recursos e o investimento regional criando demanda potencial por serviços profissionais e funções de back-office. Os diferentes perfis das cidades reduzem a dependência de uma única fonte de crescimento regional. Eles também exigem que os incorporadores adaptem a oferta de escritórios à especialização econômica local, em vez de replicar o modelo de Jacarta. A inovação nessas localizações tem mais probabilidade de ocorrer por meio do desenvolvimento comercial vinculado à infraestrutura, operações digitais e formatos de espaço flexível menores. Uma estratégia regional bem-sucedida combinará um planejamento disciplinado de oferta com edifícios que atendam às mudanças nos requisitos de transporte, tecnologia e sustentabilidade.