南米倉庫不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2027年～2032年）

市場動向とインサイト

eコマース、マーケットプレイス、オムニチャネル小売の拡大

eコマースは、大型フルフィルメントセンターおよびラストマイル配送を支援できる小規模施設への需要を高めています。Mercado Libre、前年の52拠点から増加し、2026年末にブラジルで72の物流センターを保有する計画を発表しました。同社は、これらの施設が330万平方メートルを超える全国物流ネットワークを支援すると報告しました^[1]。南米倉庫不動産市場は、大型フルフィルメントセンターが高いドックキャパシティ、十分なトラック動線、および自動化のためのスペースを必要とすることから恩恵を受けています。都市型配送施設は、高密度の消費者エリアへのアクセスと迅速な宅配ルートを必要とするため、異なる要件を持ちます。これにより、地域流通ハブと小規模都市型倉庫に対する個別の需要が生まれています。

ブラジルの物流コンドミニアムおよびセール・リースバック活動

セール・リースバック取引は、ブラジルにおいてより多くの倉庫資産を機関投資家の所有下に移行させています。企業はこれらの取引を活用して、長期リース契約のもとで施設を引き続き使用しながら、保有不動産から資本を解放します。LOG Commercial Propertiesは2025年に合計1億3,600万米ドルの資産リサイクル取引を3件完了しました^[2]。これらの取引は、賃料収入を求めるファンドにとって安定資産の入手可能性を向上させる可能性があります。また、借入コストが高止まりする中で、占有者が資本構成を見直していることも示しています。事前リース済みプロジェクトと既存テナントを持つデベロッパーは、この環境をより適切に管理できる立場にあります。

農業、食品輸出、港湾連携サプライチェーン

農産物輸出は、港湾、空港、食品加工エリアに近い保管施設へ需要を高めています。ペルーは2025年に農産物輸出収益が15.013 ビリオン 米ドルの過去最高を記録し、2024年比で17.3%増加しました^[3]。この成長は、生鮮農産物の取り扱い、梱包作業、および温度管理が必要な貨物に対応できる施設への需要を支えています。アルゼンチンのロサリオ複合施設は2025年に7,570万トンの穀物、油脂、および副産物を取り扱いました。これらの占有者は、都市型小売テナントの要件とは異なる季節的な取扱量と食品安全ニーズを持つことが多いです。南米倉庫不動産市場は、港湾連携拠点において専門的な運営能力を必要としています。

医薬品、食料品、温度管理型流通

医薬品および冷蔵流通は、信頼性の高い温度条件と品質管理を維持できる施設を必要とします。ペルー保健省は2025年に、6,260ラック位置を備えた9,400平方メートルの公共医薬品倉庫を委託しました。この施設は4°C、-22°C、および周囲温度管理条件で稼働でき、ヘルスケア保管の要件の幅広さを示しています。Maerskはペルーのオルモスに17,500平方メートルのコールドチェーン施設を開設し、アボカド、ブルーベリー、マンゴーを管理しています。これらのプロジェクトは、食品とヘルスケアの流通が同様の温度管理型建築基準に依存できることを示しています。認定施設は周囲温度型倉庫よりも高い技術的閾値を持つため、南米倉庫不動産市場はこの需要から恩恵を受けています。

高い国内金利およびマクロ経済の不安定性

高金利は、投機的な倉庫開発の資金調達をより困難にしています。ブラジルの政策金利は、2026年に報告された緩和サイクル中も二桁台を維持しました。高い借入コストにより、デベロッパーは建設開始前に事前リースまたはビルド・トゥ・スーツ契約を求めることがあります。これにより、テナント需要が堅調であっても新規供給が制約される可能性があります。南米倉庫不動産市場では、プライムロケーションで賃料が上昇する一方、プロジェクト着工が限られる状況が生じる可能性があります。状況は、金融緩和のペースと長期資金調達の利用可能性に依存します。

通貨下落およびテナント信用リスク

通貨変動は、南米複数国のテナントおよび投資家の財務状況に影響を与える可能性があります。輸入設備、外貨建て債務、または国際サプライ契約を持つテナントは、現地通貨が下落した場合にコスト増加に直面する可性があります。これにより、拡張計画が遅延したり、より短期かつ柔軟なリース契約への需要が高まる可能性があります。投資家はまた、賃料と開発コストが資金調達通貨と整合しているかどうかを考慮する必要があります。これらの状況は、最大の物流回廊外での引受をより保守的にする可能性があります。南米倉庫不動産市場は、テナントが安定した国内収益と長期リース構造を持つ場合により強靭です。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

民間施設は2026年の南米倉庫不動産市場の48.40%を占め、最大の倉庫タイプとなっています。その地位は、一つの運営モデルに合わせて設計できる専用スペースを好む多くの占有者の傾向を反映しています。小売業者、製造業者、物流事業者は、カスタマイズされたレイアウトと予測可能なアクセスを必要とする場合に民間施設を利用することが多いです。専用倉庫は、特殊なドック構成、セキュリティ要件、およびテナント固有のプロセスに対応できます。南米倉庫不動産業界は、最大の国内市場においてこれらの施設に引き続依存しています。

その他の施設は2032年までに8.00%のCAGRで成長すると予測されています。このカテゴリには、保税倉庫、自由貿易地帯施設、および官民ハイブリッドモデルが含まれます。これらの形態は、通関支援、財政的インセンティブ、または輸出回廊へのアクセスを必要とする企業に対応できます。その拡大は、貿易地帯、港湾、および工業地域周辺のサイトと連動しています。ブラジルの税制変更は2032年以降に立地固有のインセンティブの価値を変える可能性があり、これらのプロジェクトにとって規制計画と通関能力が重要となります。

注記: 個別セグメントのシェアはレポート購入後に入手可能です

一般倉庫は2026年の南米倉庫不動市場規模の58.00%を占めました。幅広い種類の商品が常温で保管できるため、最大のカテゴリであり続けています。製造業者、消費財流通業者、および一般小売業者はこのタイプのスペースに依存しています。既存の倉庫ベースにも、温度管理型キャパシティよりも多くの常温キャパシティが含まれています。一般施設は、正式な冷蔵保管がまだ限られている二次都市においても重要であり続けています。

冷蔵倉庫は2032年までに8.10%のCAGRで成長すると予測されています。食品輸出、生物学的製剤、ワクチン、およびオンライン食料品サービスがこの専門スペースへの需要を支えています。Maerskの17,500平方メートルのオルモス施設は、現代的な農産物輸出に必要な運営規模を示しています。ペルーの公共医薬品施設もまた、ヘルスケア流通における温度管理の重要性を示しています。冷蔵施設はより強力な設備、エネルギーシステム、および運営管理を必要とするため、供給が制限され、経験豊富な事業者の重要性が高まる可能性があります。

クラスB倉庫は2026年の南米倉庫不動産市場シェアの46.00%を占めました。このグレードは、主要クラスA回廊外の古い物流施設の大きなストックを反映しています。コスト重視の製造業者や流通業者は、最新の仕様を必要としない場合にこれらの建物を引き続き使用できます。クラスBの物件は、新しい施設と比較して天井高が低く、ドックが少なく、ヤードが狭い場合があります。賃料と利用可能な土地が既存ストックを代替プロジェクトよりも有利にする場所では引き続き関連性があります。

クラスA倉庫は2032年までに8.00%のCAGRで成長すると予測されています。eコマース事業者および主要物流プロバイダーは、より高い建物、補強された床、十分なドック比率、および信頼性の高い電力供給を求めています。Fulwoodは2025年にグアルーリョス・ビジネスパークを開設し、53,321平方メートルのクラスA物流スペース、57のドック、12メートルの天井高を提供しました。このプロジェクトは、ブラジルのプライムロケーションで期待される仕様レベルを示しています。古い建物の所有者は、新しいクラスA供給との競争力を維持するためにアップグレードが必要になる場合があります。

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大規模倉庫は2026年の南米倉庫不動産市場規模の39.00%を占めました。大規模施設は、大量フルフィルメント、サードパーティ物流、および地域流通を支援します。大型サイト、奥行きのあるヤード、効率的なトラックアクセスを必要とするため、主要幹線道路近くに立地することが多いです。サンパウロ州とボゴタの外縁部物流エリアは、大規模な消費者市場と全国輸送ネットワークを結ぶため、このフォーマットに適しています。これらの資産は、eコマースと全国流通ネットワークが拡大している南米倉庫不動産場の中心です。

小規模倉庫は2032年までに7.90%のCAGRで成長すると予測されています。この需要は、大型サイトが実用的でない都市でのラストマイル流通および専門的なヘルスケア保管によって支えられています。Logistic Properties of the Americasは、カヤオの215,300平方フィートの施設が完成前に73.1%の事前リースを達成したと発表しました。このプロジェクトは、主要都市および港湾エリア近くの好立地クラスAスペースへの需要を示しています。小規模施設は都市型配送および医薬品テナントに対応でき、成功は建物規模だけでなくアクセス、ゾーニング、配送時間に依存します。

小売・消費財は2026年の南米倉庫不動産市場シェアの29.00%を占めました。スーパーマーケット、ファッション小売業者、消費財流通業者は大きく確立されたテナントベースを形成しています。これらのテナントは多くの場合、定期的な補充と幅広い製品ラインナップをサポートする施設を必要とします。その要件には、人口密集地へのアクセスと頻繁な配送をサポートできる輸ルートが含まれます。小売占有は、ブラジル、コロンビア、アルゼンチンの物流パークにとって重要な基盤を提供しています。

医薬品・ヘルスケアは2032年までに8.20%のCAGRで成長すると予測されています。これは報告されたセグメントカテゴリの中で最も高い成長率です。生物学的製剤の流通、公共ワクチンプログラ、および幅広いヘルスケア投資がこのカテゴリを支えています。ペルーの2025年公共医薬品倉庫は、安全な温度管理型保管の高い基準を確立しています。ヘルスケアテナントは厳格な取り扱いとトレーサビリティ基準を必要とすることが多く、適切な認定施設での長期リースを支援できます。

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地域分析

ブラジルは2026年の南米倉庫不動産市場シェアの55.00%を占め、地域最大の国別ポジションを持っています。Mercado Libreが2026年末までにブラジルで72の物流センターを計画していることは、全国配送インフラへの需要規模を示しています。サンパウロは、消費者需要、輸送リンク、および深いテナントベースを兼ね備えているため、プライム物流開発の主要拠点であり続けています。拡大は北東部および中西部にも向かっており、資金調達条件とプロジェクト承認が引き続き供給を形成しています。

コロンビアは2032年までに8.00%のCAGRで成長すると予測されており、報告された地域の中で最も成長が速い国となっています。ボゴタの逼迫した工業用空室率とコロンビアの農産物輸出活動が物流施設への需要を支えています。同国は、空港、カリブ海港湾、および内陸生産エリアを通じて、国内流通と輸出連携型保管の両方に対応できます。コロンビアの機会は、ボゴタとカリブ海回廊および地域農業エリアを結ぶ施設において最も強くなっています。標準的な利用可能スペースが占有者の要件を満たさない場合、ビルド・トゥ・スーツプロジェクトが関連性を持ちます。

ペルーは、農産物輸出セクターと港湾インフラが新たな物流需要を生み出しているため、注目を集めています。ペルーは2025年にブルーベリー、ブドウ、アボカド、カカオなどの製品に支えられ、農産物輸出収益15.013 ビリオン 米ドルを報告しました。Logistic Properties of the Americasは、発表時点で73.1%の事前リースを達成したクラスA施設でパルケ・ロヒスティコ・カヤオを拡張しています。チリとアルゼンチンは承認の遅れと近代的な在庫の不足に直面しており、小規模国は倉庫開発においてより初期段階にあります。これらの市場は貿易ルートと輸出活動から恩恵を受ける可能性があります。