南米住宅建設市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

南米住宅建設市場のトレンドとインサイト

手頃な価格の住宅プログラムへの資金供給が住宅建設を支援

民間信用が限られている場合、公的資金はデベロッパーにより安定した住宅需要の基盤を提供します。ブラジルのMinha Casa, Minha Vidaプログラム（MCMVとして知られる）は、2023年以降240万戸を契約し、2026年末までに300万戸を目標としています^{[1]ブラジル連邦政府、「Minha Casa, Minha Vida Atinge Metas Antecipadas E Projeta 3 Milhões De Moradias Até 2026」、Casa Civil、gov.br}。同プログラムの年間配分額は27.3 ビリオン 米ドルに達し、2025年の22.7 ビリオン 米ドルと比較して増加しています。ブラジルはまた、2026年6月に新PACプログラムを通じてMCMV住宅85,000戸に1.9 ビリオン 米ドルを配分しました^{[2]ブラジル連邦政府、「Novo PAC Destina R$ 10,5 Bilhões Para 85 Mil Novas Moradias Do Minha Casa, Minha Vida」、Secretaria de Comunicação Social、gov.br}。これらのコミットメントは、所得層および地域を超えた新規プロジェクトパイプラインを支援しています。

都市部の住宅不足が新規住宅開発を促進

住宅不足は、地域全体で正規の住宅建設に対する需要を維持し続けています。ブラジルの定量的住宅不足は2024年に577万戸に達し、コロンビアは2025年に481万戸の不足を報告しました。チリの住宅都市開発省は、2024年の国勢調査を用いて491,804戸の不足を推計しました^{[3]チリ住宅都市開発省、「Minvu Déficit Habitacional Disminuye Y Llega A 491.804 Viviendas」、チリ住宅都市開発省、minvu.gob.cl}。これらの不足は、高金利が民間購入を遅らせる場合でも長期的な需要を支えています。承認済み土地と公的プログラムへのアクセスを持つ建設業者は、融資条件が改善するにつれて需要に対応できます。

社会的賃貸および補助金付き住宅ローンプログラムが住宅需要を拡大

賃貸および住宅ローン支援プログラムは、直接補助金付き購入を超えて住宅へのアクセスを広げます。ブラジルのFaixa 4融資枠は、月収2,321米ドルまでの世帯および107,143米ドルまでの住宅を対象としています。MRVのLuggoユニットは、2026年7月に3件の賃貸物件を不動産投資ファンドに移転する覚書に署名しました。SalfaCorp S.A.もまた、ファンドとLa Floridaでのジョイントベンチャーを通じてチリの集合住宅賃貸セグメントに参入しました。これらのモデルはデベロッパーが資本を再循環させ、専門的に管理された賃貸供給を追加するのに役立ちます。

都市密度の上昇が垂直型住宅への需要を増加

都市部の土地の限界と長い許認可期間が、より集約的な住宅開発を促しています。アパート・コンドミニアムは、主要都市で希少な土地をより有効活用できるため、2025年に大のタイプとなりました。サンティアゴの大都市圏では、許認可の遅延が住宅価格を12.2%押し上げました。2026年のサンパウロにおける許認可の混乱も、新規プロジェクトのタイミングに関する確実性を低下させました。承認済みサイトを持つデベロッパーは、密集した都市が集合住宅への需要を誘導するにつれて恩恵を受けることができます。

高い住宅ローン金利と信用選別が購入者需要を制限

高金利は、従来型の住宅ローンを取得できる購入者数を減少させます。ブラジルのSelic政策金利は2026年に15%に達し、規制された住宅ローン商品への圧力が高まりました。コロンビアでも2025年に新築住宅の販売と建設着工の間にギャップが生じました。アルゼンチンの住宅ローン担保付き購入は、2026年最初の5ヶ月間で2025年の同期間比37%以上減少しました。したがって、プログラム連動型デベロッパーは、市場金利の住宅ローン需要に依存する建設業者よりも有利な立場にあります。

建設コストおよび熟練労働力の変動がプロジェクトの実行可能性を圧迫

資材および労働コストの上昇は、販売価格が合意された後にデベロッパーが利用できる柔軟性を低下させます。ブラジルの土木建設指数は2025年に5.6%上昇し、労働コストは資材コストよりも速く上昇しました。アルゼンチンの建設コスト指数は2026年最初の7ヶ月間で17%上昇しました。中小規模の請負業者は、購買力が低く長期的な供給契約が少ないため、より大きなリスクに直面しています。これらの圧力は、現場での手直しや天候による遅延を削減するプレハブ部材への関心を高めています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：アパート・コンドミニアムが価値をリードし、ヴィラ・一戸建て住宅がより速く成長

アパート・コンドミニアムは2025年の南米住宅建設市場規模の55.00%を占めました。その地位は、インフラと雇用が主要都市に集中しているブラジル、コロンビア、チリにおける長年の都市集中を反映しています。集合住宅プロジェクトは、高価な都市部の土地をより集約的に活用し、手頃な価格帯と中所得層の購入者の両方にサービスを提供できます。サンパウロでは、Minha Casa, Minha Vidaに連動した垂直型プロジェクトが2025年の住宅発売・販売の相当なシェアを占めました。デベロッパーはまた、プレミアムセグメントでもアパートプロジェクトを活用しており、この形式を社会住宅を超えて広げています。Cyrelaは2026年にポルト・フェリスでHeritage Rivieraを発売し、第1フェーズの潜在的な販売額は5.36億米ドルから7.14億米ドルに達する可能性のある多フェーズ開発です。これは、より密度の高いプロジェクト形式が高価値の住宅コミュニティにも活用できることを示しています。

ヴィラ・一戸建て住宅は2031年にかけCAGR 8.70%で拡大する見込みです。この形式は、高価な都市中心部の外側、特にコロンビアの地方都市での需要から恩恵を受けています。Amarilo S.A.S.はペレイラとクーカタへの地理的展開を拡大し、アルメニア近郊で3,385戸の社会住宅プロジェクトを計画しました。これらの動きは、主要都市の価格が上昇する中で、土地の利用可能性と手頃な価格が水平型開発を支援できることを示しています。チリのDS 1補助金も、中所得世帯が所有する土地での建設を支援しています。これにより、大規模なデベロッパー主導のプロジェクトに限定されない、分散した一戸建て住宅開発の源泉が生まれます。南米住宅建設市場には、都市型タワーと郊外への住宅拡大の両方が含まれており、それぞれが異なる住宅ニーズに対応しています。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後にご確認いただけます

建設タイプ別：新築が最大のポジションを維持し、改修が既存住宅ニーズに対応

新築は2025年の南米住宅建設市場規模の78.00%を占めました。政府プログラムは引き続き新規住宅の供給を重視しており、ブラジルおよびその他の国々では世帯形成が重要な需要源となっています。新規プロジェクトはまた、成長する都市への移住を吸収し、定量的な住宅不足を解消するために必要な物理的供給を提供します。プログラム資金は、従来型の信用条件が制限的な場合でも新築を支援できます。したがって、ブラジル、ペルー、パラグアイにおける大規模な住宅配分は、開発パイプラインに直接的な影響を与えます。新築は、反復可能なプロジェクトモデルと正規の住宅融資へのアクセスを支援するため、上場デベロッパーにとって引き続き重要です。その規模はまた、建設資材、請負業者、公共インフラ接続への需要を支えています。

改修は2031年にかけてCAGR 9.40%で成長する見込みであり、建設タイプの中で最も速いペースです。この成長は、居住可能性の基準を満たすために修繕や改善が必要な既存住宅の多さに続くものです。ブラジルの住宅改善ストリームとコロンビアの2025年令第413号は、住宅不足のこの部分に向けて公的支援を向けています。改修プロジェクトは一般的に取引価格が低く、新規開発に影響する土地コストを回避できます。より短いプロジェクトサイクルにより、請負業者は高い融資コストの時期により頻繁に資本を展開できます。コロンビアの耐震建設規則は、改修を含む構造的介入に適用されるため、資格のある請負業者の重要性が高まります。したがって、南米住宅建設産業は、大規模な新規住宅開発だけでなく、修繕工事からも恩恵を受けることができます。

建設工法別：従来型現場施工が規模を維持しながら、現代的建設工法が納期を改善

従来型現場施工は2025年の価値の88.00%を占めました。現場打ちコンクリートと組積造は、請負業者、サプライヤー、規制慣行がこれらの工法を中心に構築されているため、依然として一般的です。このアプローチは地域全体で広く知られており、幅広いプロジェクト規模に対応しています。しかし、従来型の工事では、乾式壁、プレキャスコンクリート、鉄骨要素の使用が増加しています。その結果、カテゴリーレベルのシェアが大きく変化する前でも、建物の建設方法が徐々に変化しています。確立された請負業者は、建設モデルを完全に変更することなく、より工業的な部材を採用できます。これにより、進行中のプロジェクトと確立されたサプライチェーンを持つデベロッパーにとって、移行がより実用的になります。

現代的建設工法は2031年にかけてCAGR 10.50%で成長する見込みです。この工法における南米住宅建設市場規模は、工業化システムのプログラム受け入れと納期短縮の必要性から恩恵を受けています。モジュール建設業者は、天候や予期せぬ現場の混乱にさらされにくい工場環境をより有効に活用できます。SteelCorpのカジャマル施設とBrasil ao Cuboのトゥバロンにおける8階建てモジュールプロジェクトは、ブラジルの住宅建設におけるこれらのシステムの商業的活用を示しています。アルゼンチンのスペインとの工業化住宅協定は、技術移転のもう一つのルートを追加します。この工法は依然として国ごとに異なる基準に直面しているため、コンプライアンス要件は実際的な制約として残っています。その成長は、建設業者がより大きな規模で信頼性の高い納期、コスト管理、基準適合を証明することにかかっています。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後にご確認いただけます

投資源別：民間投資がリードしながら、公共投資がその役割を拡大

民間投資は2025年の南米住宅建設市場規模の82.00%を占めました。ブラジルの上場デベロッパー基盤とチリの確立された住宅セクターがこの地位を支えています。民間デベロッパーは引き続き土地取得、プロジェクト実行、販売、および納期リスクの大部分を担っています。しかし、民間活動の相当部分は、適格な購入者向けの公的支援融資に依存しています。Cury ConstutoraとDirecional EngenhariaはMinha Casa, Minha Vida適格ユニットへの大きなエクスポージャーを持っています。この構造により、民間デベロッパーは従来型融資が困難な場合でも建設を継続できます。また、事業パフォーマンスが公共住宅政策と資金の利用可能性に密接に連動していることを意味します。

公共投資は2031年にかけてCAGR 9.20%で増加する見込みです。この拡大は、ブラジルの住宅予算、チリの住宅緊急計画、コロンビアの社会的賃貸向け官民構造を反映しています。公的資金は、市場金利の住宅ローン融資が十分な住宅需要を支えない場合に安定性を提供できます。補助金付きプロジェクトにおける公的資金と民間資金の区別は、ますます不明確になっています。例えば、上場デベロッパーがプロジェクトを建設する一方で、公的資金源が購入者融資とプログラム適格性を支援する場合があります。このブレンド構造は供給量を維持できますが、デベロッパーは政策、コンプライアンス、資金タイムラインを管理する必要があります。また、政府連動型住宅プログラムの経験を持つ企業に優位性をもたらします。

地域分析

ブラジルは2025年の南米住宅建設市場シェアの40.85%を占めました。その規模は、地域の建設活動、資材需要、デベロッパー戦略に大きな影響を与えています。Minha Casa, Minha Vidaは、2023年以降240万戸を契約した後、2026年末までに300万戸の契約を目指しています。ブラジルは2025年に453,005戸の住宅を発売し、2024年比10.6%増加し、発売価値は513億米ドルに達しました。農村部および団体向け住宅への新PAC資金は、活動を南東部以外にも拡大しています。環境許認可と地方承認は、特に都市周辺部のグリーンフィールドプロジェクトのタイミングに依然として影響を与えています。

コロンビアは2031年にかけてCAGR 6.92%で成長する見込みであり、地域予測の中で最も成長が速い国となっています。新築住宅の販売は2025年に173,632戸に増加した一方、着工は115,687戸に減少しました。このギャップは在庫が吸収されるにつれて建設回復を支援する可能性がありますが、低所得層プロジェクトには補助金が引き続き重要です。Constructora Bolívarは2026年の販売目標を7.62億米ドルとし、Amarilo S.A.S.は21件の発売を計画しています。これらの計画は需要への信頼を反映していますが、Mi Casa Yaの下での支出減少が最低所得層の住宅活動を制限する可能性があります。複数の都市で事業を展開する企業は、単一の地域市場の状況にさらされるリスクが低い可能性があります。

チリとアルゼンチンは住宅不足からの需要を加えていますが、それぞれ異なる融資・規制条件に直面しています。チリの住宅都市開発省は491,804戸の定量的不足を報告し、チリ建設会議所は約980,000戸の需要を特定しました。アルゼンチンの建設活動は2025年に改善しましたが、住宅ローンの利用可能性は引き続き取引を制限しています。ペルーとパラグアイも、目標を絞った住宅融資プログラムを通じて南米住宅建設市場に貢献しています。ペルーのTecho Propio資金は低所得層の住宅建設を支援し、パラグアイのChe Róga Poráファイナンシングはプログラム能力を拡大しています。これらの小規模市場は供給量を追加し、請負業者、貸し手、建設資材サプライヤーに機会を生み出しています。