Taille et part du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud

Le financement des programmes de logement abordable soutient la construction résidentielle

Le financement public offre aux promoteurs une base de demande de logements plus stable lorsque le crédit privé est limité. Le programme brésilien Minha Casa, Minha Vida, connu sous le nom de MCMV, a contractualisé 2,4 millions de logements depuis 2023 et vise 3 millions de logements d'ici fin 2026^{[1]Gouvernement fédéral brésilien, "Minha Casa, Minha Vida Atinge Metas Antecipadas E Projeta 3 Milhões De Moradias Até 2026," Casa Civil, gov.br}. Son allocation annuelle a atteint 27,3 milliards USD, contre 22,7 milliards USD en 2025. Le Brésil a également alloué 1,9 milliard USD à 85 000 logements MCMV dans le cadre du nouveau programme PAC en juin 2026^{[2]Gouvernement fédéral brésilien, "Novo PAC Destina R$ 10,5 Bilhões Para 85 Mil Novas Moradias Do Minha Casa, Minha Vida," Secretaria de Comunicação Social, gov.br}. Ces engagements soutiennent de nouveaux pipelines de projets à travers les groupes de revenus et les régions.

Les déficits de logements urbains stimulent le développement résidentiel neuf

Les pénuries de logements maintiennent la demande de construction formelle de logements dans toute la région. Le déficit quantitatif de logements au Brésil s'élevait à 5,77 millions d'unités en 2024, tandis que la Colombie a signalé un déficit de 4,81 millions de logements en 2025. Le ministère du Logement et de l'Urbanisme du Chili a estimé une pénurie de 491 804 logements sur la base du recensement de 2024^{[3]Ministère du Logement et de l'Urbanisme du Chili, "Minvu Déficit Habitacional Disminuye Y Llega A 491.804 Viviendas," Ministère du Logement et de l'Urbanisme du Chili, minvu.gob.cl}. Ces déficits soutiennent la demande à long terme même lorsque des taux d'intérêt élevés retardent les achats privés. Les constructeurs disposant de terrains approuvés et d'un accès aux programmes publics peuvent répondre à la demande lorsque les conditions de financement s'améliorent.

Les programmes de location sociale et de prêts hypothécaires subventionnés élargissent la demande de logements

Les programmes de soutien à la location et aux prêts hypothécaires élargissent l'accès au logement au-delà de l'achat subventionné direct. Le palier de financement Faixa 4 au Brésil couvre les ménages gagnant jusqu'à 2 321 USD par mois et les logements dont le prix est inférieur à 107 143 USD. L'unité Luggo de MRV a signé en juillet 2026 un protocole d'accord pour transférer 3 propriétés locatives à un fonds d'investissement immobilier. SalfaCorp S.A. est également entré dans le segment locatif multifamilial au Chili par le biais d'un fonds et d'une coentreprise à La Florida. Ces modèles aident les promoteurs à recycler le capital et à accroître l'offre locative gérée professionnellement.

La densification urbaine accroît la demande de logements verticaux

La rareté des terrains urbains et les longues périodes d'approbation encouragent un développement résidentiel plus intensif. Les appartements/copropriétés constituaient le type le plus important en 2025, car ils font un usage plus intensif des terrains urbains coûteux dans les grandes villes. Les retards d'obtention de permis ont ajouté 12,2 % aux prix des logements dans la zone métropolitaine de Santiago. Les perturbations liées aux permis à São Paulo en 2026 ont également réduit la certitude quant au calendrier des nouveaux projets. Les promoteurs disposant de sites approuvés peuvent bénéficier de la situation, car les villes denses orientent la demande vers le logement multifamilial.

Les taux hypothécaires élevés et la sélectivité du crédit limitent la demande des acheteurs

Des taux d'intérêt élevés réduisent le nombre d'acheteurs pouvant prétendre à des prêts hypothécaires conventionnels. Le taux directeur Selic du Brésil a atteint 15 % en 2026, augmentant la pression sur les produits hypothécaires réglementés. La Colombie a également constaté un écart entre les ventes de logements neufs et les mises en chantier en 2025. Les achats adossés à des prêts hypothécaires en Argentine ont chuté de plus de 37 % au cours des 5 premiers mois de 2026 par rapport à la même période en 2025. Les promoteurs liés à des programmes sont donc mieux positionnés que les constructeurs qui dépendent de la demande hypothécaire aux conditions du marché.

La volatilité des coûts de construction et de la main-d'œuvre qualifiée pèse sur la viabilité des projets

La hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre réduit la flexibilité dont disposent les promoteurs après l'accord sur les prix de vente. L'indice de la construction civile au Brésil a augmenté de 5,6 % en 2025, les coûts de main-d'œuvre augmentant plus rapidement que les coûts des matériaux. L'indice des coûts de construction en Argentine a augmenté de 17 % au cours des 7 premiers mois de 2026. Les petits entrepreneurs sont plus exposés au risque car ils disposent d'un pouvoir d'achat moindre et de moins d'accords d'approvisionnement à long terme. Ces pressions accroissent l'intérêt pour les composants préfabriqués qui réduisent les reprises sur site et les retards liés aux intempéries.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type : les appartements/copropriétés dominent la valeur, tandis que les villas/maisons individuelles croissent plus rapidement

Les appartements/copropriétés détenaient 55,00 % de la taille du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud en 2025. Leur position reflète la concentration urbaine de longue date au Brésil, en Colombie et au Chili, où les infrastructures et l'emploi sont concentrés dans les grandes villes. Les projets multifamiliaux font un usage plus intensif des terrains urbains coûteux et peuvent servir à la fois les acheteurs à revenus modestes et à revenus intermédiaires. À São Paulo, les projets verticaux liés à Minha Casa, Minha Vida représentaient une part substantielle des lancements et des ventes résidentiels en 2025. Les promoteurs utilisent également des projets d'appartements dans les segments haut de gamme, ce qui élargit le format au-delà du logement social. Cyrela a lancé Heritage Riviera à Porto Feliz en 2026, un développement multi-phases avec des ventes potentielles de 536 millions USD à 714 millions USD. Cela montre que des formats de projets plus denses peuvent également être utilisés dans des communautés résidentielles de plus grande valeur.

Les villas/maisons individuelles devraient se développer à un CAGR de 8,70 % jusqu'en 2031. Le format bénéficie de la demande en dehors des centres urbains coûteux, notamment dans les villes colombiennes secondaires. Amarilo S.A.S. a élargi sa présence géographique à Pereira et Cúcuta et a planifié un projet de logement social de 3 385 unités près d'Armenia. Ces mouvements indiquent que la disponibilité des terrains et l'accessibilité financière peuvent soutenir le développement horizontal là où les prix des grandes villes augmentent. La subvention DS 1 du Chili soutient également la construction sur des sites détenus par des ménages à revenus intermédiaires. Cela crée une source distribuée de développement de maisons individuelles qui n'est pas limitée aux grands projets menés par des promoteurs. Le marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud comprend à la fois des tours urbaines et une croissance résidentielle périphérique, chacune répondant à un besoin de logement différent.   

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par type de construction : la nouvelle construction occupe la position la plus importante, tandis que la rénovation répond aux besoins du parc de logements existant

La nouvelle construction représentait 78,00 % de la taille du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud en 2025. Les programmes gouvernementaux continuent de mettre l'accent sur la livraison de nouvelles unités, et la formation des ménages reste une source importante de demande au Brésil et dans d'autres pays. Les nouveaux projets absorbent également les migrations vers les villes en croissance et fournissent l'offre physique nécessaire pour réduire les pénuries quantitatives de logements. Le financement des programmes peut soutenir la nouvelle construction même lorsque les conditions de crédit conventionnelles sont restrictives. Les grandes allocations de logements au Brésil, au Pérou et au Paraguay ont donc un effet direct sur les pipelines de développement. La nouvelle construction reste importante pour les promoteurs cotés car elle soutient des modèles de projets reproductibles et l'accès au financement formel du logement. Son échelle soutient également la demande de matériaux de construction, d'entrepreneurs et de raccordements aux réseaux.

La rénovation devrait croître à un CAGR de 9,40 % jusqu'en 2031, le rythme le plus rapide au sein du type de construction. Cette croissance fait suite au grand nombre de logements existants nécessitant des réparations ou des améliorations pour répondre aux besoins d'habitabilité. Le volet Amélioration du logement au Brésil et le Décret 413 de 2025 en Colombie orientent le soutien public vers cette partie de la pénurie de logements. Les projets de rénovation ont généralement des valeurs de ticket inférieures et évitent les coûts fonciers qui affectent les nouveaux développements. Leurs cycles de projet plus courts peuvent aider les entrepreneurs à déployer le capital plus fréquemment pendant les périodes de coûts de financement élevés. Les règles de construction parasismique en Colombie s'appliquent aux interventions structurelles, y compris les rénovations, ce qui accroît l'importance des entrepreneurs qualifiés. Le secteur de la construction résidentielle en Amérique du Sud peut donc bénéficier des travaux de réparation ainsi que des grands nouveaux développements résidentiels.

Par méthode de construction : la construction traditionnelle sur site conserve son échelle tandis que les méthodes modernes améliorent la vitesse de livraison

La construction traditionnelle sur site détenait 88,00 % de la valeur en 2025. Le béton coulé en place et la maçonnerie restent courants car les entrepreneurs, les fournisseurs et les pratiques réglementaires sont construits autour de ces méthodes. Cette approche est familière dans toute la région et prend en charge une large gamme de tailles de projets. Cependant, les travaux conventionnels utilisent de plus en plus des cloisons sèches, du béton préfabriqué et des éléments en acier. Il en résulte un changement progressif dans la manière dont les bâtiments sont livrés, même avant que les parts au niveau des catégories ne changent de manière significative. Les entrepreneurs établis peuvent adopter des composants plus industriels sans modifier entièrement leur modèle de construction. Cela rend la transition plus pratique pour les promoteurs ayant des projets actifs et des chaînes d'approvisionnement établies.

Les méthodes modernes de construction devraient croître à un CAGR de 10,50 % jusqu'en 2031. La taille du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud pour cette méthode bénéficie de l'acceptation des systèmes industrialisés par les programmes et de la nécessité de raccourcir les délais de livraison. Les constructeurs modulaires peuvent mieux utiliser les environnements d'usine, où le travail est moins exposé aux intempéries et aux perturbations imprévues sur site. L'installation de SteelCorp à Cajamar et le projet modulaire de 8 étages de Brasil ao Cubo à Tubarão illustrent l'utilisation commerciale de ces systèmes dans le logement brésilien. L'accord de logement industrialisé de l'Argentine avec l'Espagne ouvre une autre voie pour le transfert de technologie. La méthode se heurte encore à des normes différentes selon les pays, de sorte que les exigences de conformité restent une contrainte pratique. Sa croissance dépend de la capacité des constructeurs à prouver une livraison fiable, un contrôle des coûts et la conformité aux codes à des volumes plus importants.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par source d'investissement : l'investissement privé domine tandis que l'investissement public élargit son rôle

L'investissement privé détenait 82,00 % de la taille du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud en 2025. La base de promoteurs cotés au Brésil et le secteur résidentiel établi au Chili sous-tendent cette position. Les promoteurs privés restent responsables de l'acquisition foncière, de l'exécution des projets, des ventes et d'une grande partie du risque de livraison. Pourtant, une part substantielle de l'activité privée dépend du financement soutenu par le secteur public pour les acheteurs éligibles. Cury Construtora et Direcional Engenharia ont une exposition significative aux unités éligibles à Minha Casa, Minha Vida. Cette structure permet aux promoteurs privés de continuer à construire là où le crédit conventionnel est difficile. Cela signifie également que la performance commerciale est étroitement liée à la politique de logement public et à la disponibilité des financements.

L'investissement public devrait augmenter à un CAGR de 9,20 % jusqu'en 2031. L'expansion reflète le budget logement du Brésil, le Plan d'urgence logement du Chili et les structures public-privé de la Colombie pour la location sociale. Les fonds publics peuvent apporter de la stabilité lorsque le financement hypothécaire aux conditions du marché ne soutient pas une demande de logements suffisante. La distinction entre financement public et privé est de moins en moins claire dans les projets subventionnés. Par exemple, un promoteur coté peut construire un projet, tandis que des sources publiques soutiennent le financement des acheteurs et l'éligibilité aux programmes. Cette structure mixte peut maintenir le volume de livraison, mais exige des promoteurs qu'ils gèrent les délais de politique, de conformité et de financement. Elle crée également un avantage pour les entreprises ayant de l'expérience dans les programmes de logement liés au gouvernement.

Analyse géographique

Le Brésil détenait 40,85 % de la part du marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud en 2025. Son échelle confère au pays une influence majeure sur l'activité de construction régionale, la demande de matériaux et la stratégie des promoteurs. Minha Casa, Minha Vida vise à contractualiser 3 millions de logements d'ici fin 2026 après avoir contractualisé 2,4 millions de logements depuis 2023. Le Brésil a enregistré 453 005 lancements résidentiels en 2025, soit une augmentation de 10,6 % par rapport à 2024, avec une valeur de lancement de 51,3 milliards USD. Le financement du nouveau PAC pour le logement rural et des entités étend l'activité au-delà du Sud-Est. Les autorisations environnementales et les approbations locales affectent toujours le calendrier des projets en zone vierge, notamment dans les zones périurbaines.

La Colombie devrait croître à un CAGR de 6,92 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le pays à la croissance la plus rapide dans les prévisions régionales. Les ventes de logements neufs ont augmenté à 173 632 unités en 2025, tandis que les mises en chantier ont chuté à 115 687 unités. Cet écart pourrait soutenir la reprise de la construction à mesure que les stocks sont absorbés, mais les subventions restent importantes pour les projets à faibles revenus. Constructora Bolívar vise 762 millions USD de ventes en 2026, et Amarilo S.A.S. prévoit 21 lancements. Ces plans reflètent la confiance dans la demande, bien qu'une moindre distribution dans le cadre de Mi Casa Ya pourrait limiter l'activité dans le logement à très faibles revenus. Les entreprises opérant dans plusieurs villes peuvent être moins exposées aux conditions d'un seul marché local.

Le Chili et l'Argentine ajoutent de la demande liée aux pénuries de logements, mais font face à des conditions de financement et réglementaires distinctes. Le ministère du Logement et de l'Urbanisme du Chili a signalé un déficit quantitatif de 491 804 logements, tandis que la Chambre chilienne de la construction a identifié une demande proche de 980 000 unités. L'activité de construction en Argentine s'est améliorée en 2025, mais la disponibilité des prêts hypothécaires a continué de limiter les transactions. Le Pérou et le Paraguay contribuent également au marché de la construction résidentielle en Amérique du Sud par le biais de programmes de financement du logement ciblés. Le financement Techo Propio au Pérou soutient la construction de logements pour les ménages à faibles revenus, tandis que le financement Che Róga Porã au Paraguay élargit la capacité des programmes. Ces marchés plus petits ajoutent du volume et créent des opportunités pour les entrepreneurs, les prêteurs et les fournisseurs de produits de construction.