ヨーロッパ倉庫不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2027年～2032年）

市場動向とインサイト

越境Eコマースと小包ネットワーク

越境オンライン小売は、欧州連合内で商品を受け取り、保管し、配送できる施設への需要を高めています。JD.comは2026年3月に英国、ドイツ、フランス、オランダ、ベルギー、ルクセンブルクにわたってJoybuyプラットフォームを展開し、60の倉庫とデポからなるヨーロッパネットワークによって支援されました。この展開は、マーケットプレイス事業者が越境小包フローのみに依存するのではなく、地域フルフィルメントネットワークにコミットしていることを示しており、在庫が消費者と通関拠点に近づくことでヨーロッパ倉庫不動産市場が恩恵を受けます。事業者が小包処理とパレットベースの在庫管理を組み合わせるケースが増えているため、ドック対応の大型建物が特に重要です。このシフトにより、より速くより大量のスループットを必要とするテナントにとって、ランプのみの小規模施設は不利になる可能性があります。

ヨーロッパのニアショアリング、防衛、および産業への再投資

産業への再投資は、消費者主導の流通を超えて倉庫需要を拡大しています。生産や調達をヨーロッパの顧客に近づけるメーカーは、部品、完成品、および安全なサプライチェーン在庫の保管を必要とします。防衛関連の生産も、管理された敷地、より高い床荷重、信頼性の高い電力、および長期稼働期間向けに設計された施設を必要とする場合があります。ルーマニアの近代的な産業・物流ストックは近年750万平方メートルに達し、引用された分析では生産活動が産業スペース需要の3分の1を占めました。これらの要件を汎用ストックで満たすことが難しい場合、ビルトゥスーツプロジェクトからヨーロッパ倉庫不動産市場は恩恵を受けます。長期リース契約は、安定した収入を求めるアセットオーナーにとってこのような開発をより魅力的にする可能性があります。

都市物流と多層倉庫需要

都市物流需要は、土地制約のある都市における多層倉庫の商業的ケースを高めています。AEWは2025年4月にリヨンのヴェニシューにおけるUP!開発への資金提供に合意しました。これは2層設計で2026年竣工を目標とした21,000平方メートルの都市型産業・流通プロジェクトです^[1]。CTPも2026年1月にCTParkアムステルダムシティにおいてCrispと15年間のリース契約を締結し、13,000平方メートルの倉庫スペースと3,000平方メートルのメザニンスペースをカバーしました^[2]。これらの開発は、密集した人口密集地への近接性が高い建設コストを上回る場合に、事業者が垂直レイアウトを活用できることを示しています。ヨーロッパ倉庫不動産市場には、迅速な配送カバレッジ、トラックアクセス、および十分な電力を提供できるサイトの供給が限られています。多層プロジェクトはそのニーズに応えることができますが、ランプ、荷積み、交通動線、テナント運営に関する慎重な設計が必要です。

エネルギー効率の高いクラスAアセットとグリーンリース要件

エネルギー性能は、近代的な物流施設における実用的なリースおよび投資上の考慮事項になりつつあります。P3 Logistic Parksは、カタルーニャ州のP3 Abrera施設が2026年2月にBREEAMアウトスタンディング評価97.76%を達成し、二酸化炭素排出量100%削減と水消費量62.76%削減を実現したと報告しました^[3]。VGPは、ルーマニアのVGP Park AradのビルディングBがBREEAMインターナショナル新築スコア96.3%を達成したと報告しました。これらのプロジェクトは、新しい施設がより優れた断熱材、太陽光発電、水管理、およびエネルギー監視用データシステムをますます含む理由を示しています。ヨーロッパ倉庫不動産市場は、テナントの報告ニーズを満たし運営コストの削減を支援できるアセットを評価します。信頼できる改修計画のない古い建物は、リース需要の低下と資本支出ニーズの増加に直面する可能性があります。

開発資金調達の制約とより高い利回り要件

新しい倉庫プロジェクトは土地、建設、資金調達、テナント改善コストをカバーする賃料を生み出す必要があります。達成可能な賃料がこれらのコストを許容可能なリターンで支えない場合、開発パイプラインは減速する可能性があります。貸し手は、資本をコミットする前に、プレリース、エネルギー前提、および出口価値をより厳密に精査しています。これは、未実証のサブマーケットにおける投機的プロジェクトよりも、確定テナントを持つ確立された立地とスキームを優遇します。ヨーロッパ倉庫不動産市場は、テナント需要が堅調な高コスト地域でも新規供給が限られる可能性があります。この状況は最良の既存アセットの賃料を支えますが、拡大する企業が必要とする能力の追加を遅らせる可能性があります。

高い電力コストとグリッド信頼性リスク

電力アクセスは、自動化、冷蔵、屋上太陽光発電、電気自動車充電を使用する物流施設にとって主要な立地要因となっています。Prologisは、オランダのアルメールにOnDemand Powerマイクログリッドを導入し、屋上太陽光発電、バッテリー蓄電、バックアップ発電を組み合わせました。同社は、このシステムが2035年まで公共電力が55キロワットしか供給できない場所で400キロワット以上のオンサイト容量を提供すると述べました。このような対策は業務を保護できますが、すべてのオーナーが展開できるわけではない資本と技術的能力を必要とします。したがって、ヨーロッパ倉庫不動産市場は、安全なグリッド接続または実行可能なローカルエネルギーソリューションを持つサイトにプレミアムを置く可能性が高いです。電力制約は、倉庫サイトにおける配送フリートの将来の電動化も制限する可能性があります。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

民間倉庫は2026年のヨーロッパ倉庫不動産市場規模の34.00%を占めました。大手メーカー、小売業者、サードパーティ物流プロバイダーは、業務に専用レイアウト、セキュリティ体制、または設備が必要な場合にこれらの施設を使用します。ビルトゥスーツの建物は、テナントが好む動線、保管システム、荷積み設計をサポートできます。このモデルは、業務継続性と長期的なコントロールが重要な活動にも適しています。民間施設は、リースが長期であることが多く、仕様がテナントのニーズと密接に結びついているため、機関投資家の資本を引き付けることができます。

その他は最も成長が速いタイプであり、2032年にかけて7.20%のCAGRが予測されています。このカテゴリーには、安全な防衛倉庫、データセンター近くの物流ノード、ラストマイルフルフィルメントサイトなど、従来の公共または民間のラベルにきれいに収まらないフォーマットが含まれます。一部の事業者は、基本設計を変更せずに施設の共同使用を許可する柔軟な契約も使用しています。ヨーロッパ倉庫不動産市場は、ユーザーが複数の業務上の役割を果たせるスペースを求めるにつれて、これらのハイブリッドフォーマットへの需要が高まっています。その成長は、不動産設計が特定のサプライチェーン要件に対してより特化されつつあることを示しています。

注記: 個別セグメントのすべてのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

一般倉庫は2026年のヨーロッパ倉庫不動産市場シェアの74.00%を占めました。その規模は、小売、製造、オンラインフルフィルメント、物流サービスプロバイダーからの幅広い需要を反映しています。近代的な一般倉庫には、効率的な照明、建物制御システム、ヒートポンプ、屋上太陽光発電システムを含めることができます。これらの機能は、幅広いユーザーに適した建物を維持しながら業務パフォーマンスを向上させます。常温保管の大規模な既存ベースは、このカテゴリーが地域全体の倉庫容量の主要な供給源であり続けることを意味します。

冷蔵倉庫は2032年にかけて6.00%のCAGRで成長すると予測されています。食品流通と医薬品取り扱いは、温度管理システムと信頼性の高いバックアップ体制を備えたサイトの必要性を高めています。ラティーナにあるAenovaの新しいコールドチェーン倉庫には、自動化、コンプライアンス重視の設計、および独立した二重冷凍システムが含まれています。一部の一般倉庫も部分的な冷蔵エリアを追加しており、2つのフォーマット間の境界がより不明確になる可能性があります。ヨーロッパ倉庫不動産市場は、同一サイトで常温と温度管理業務を組み合わせた建物をより多く必要とする可能性が高いです。

クラスAは2026年に58.00%を占めました。その主導的な地位は、近代的な荷積みエリア、明確な内部高さ、信頼性の高い電力、および優れたエネルギー性能を備えた建物へのテナント需要を反映しています。これらの施設は、自動化と業務条件の詳細な報告をサポートする可能性が高いです。また、安全で高スループットの業務を必要とするテナントの要件も満たします。ヨーロッパ倉庫不動産業界は、このグレードが持続的な賃貸需要への明確な道筋を提供するため、より多くの資本をこのグレードに向けています。

クラスAはまた最も成長が速いグレードであり、2032年にかけて7.50%のCAGRが予測されています。現在のシェアを支える同じ特徴が、古いストックから移転するテナントにとってその価値を高めています。クラスBスペースはコスト重視のユーザーと短期的なニーズに引き続き有用であり、クラスCの建物は改修または再開発が必要な場合があります。P3 AbreraのBREEAMスコア97.76%は、新築および改修施設のサステナビリティ基準がいかに高くなったかを示しています。エネルギーと業務要件がより厳しくなるにつれて、グレード間のこの区分は引き続き重要です。

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250,000平方フィート超の大規模倉庫は2026年に40.00%を占めました。これらの施設は、地域流通、主要なオンラインフフィルメント業務、およびサードパーティ物流ネットワークを支援します。その大きな敷地と保管量は、防衛物流や大量生産サプライチェーンにも関連しています。単一の大型建物は在庫を統合し、ネットワーク全体の取り扱いポイント数を削減できます。これにより、限られた数の拠点から広い市場カバレッジを必要とするテナントにとって、このカテゴリーは重要です。

50,000平方フィート未満の小規模倉庫は2032年にかけて7.10%のCAGRで成長すると予測されています。その魅力は、顧客への近接性と、ローカル配送、返品、特化した流通をサポートする能力から来ています。小規模ユニットは、大型施設にコミットすることなく新しい場所をテストするのにも役立ちます。CTParkアムステルダムシティは、密集した都市業務に適した多層スペースを含む大規模キャンパスアプローチを示しています。したがって、ヨーロッパ倉庫不動産市場は、ネットワーク規模の流通センターとよりローカルなフォーマットの両方を支援しています。

小売・消費財は2026年に24.00%を占めました。これらのユーザーは、店舗補充、オンライン注文、返品、および製品可用性をサポートするために分散した施設に依存しています。その要件は、大規模な地域流通センターから都市近郊の小規模サイトまで多岐にわたります。小売業者はまた、需要パターンがチャネルや季節によって変化する可能性があるため、柔軟なスペースを必要とします。これにより、このカテゴリーは成熟したヨーロッパ物流市場全体でリース活動の重要な基盤となっています。

製薬・ヘルスケアは2032年にかけて7.40%のCAGRで拡大すると予測されています。これらのテナントは、デリケートな製品を管理できる信頼性の高い温度管理、トレーサビリティ、安全なアクセス、および業務基準を必要とします。ラティーナにおけるAenovaの投資は、このユーザーグループが必要とする自動化と冷凍耐性のレベルを示しています。製造、食品・飲料、物流事業者も倉庫スペースの重要なユーザーであり続けており、それぞれ異なる設計ニーズを持っています。テナント要件が標準的な保管を超えて移行するにつれて、ヨーロッパ倉庫不動産市場はより特化されつつあります。

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地域分析

ドイツは2026年のヨーロッパ倉庫不動産市場シェアの24.00%を占めました。その地位は、製造基盤、広範な道路・鉄道接続、およびヨーロッパ流通ネットワークにおける中心的な役割を反映しています。同国は引き続き大型物流建物と安全な産業保管への需要を引き付けています。テナントが自動化、冷蔵、フリート充電のための電力を必要とするため、主要物流エリアでのグリッド利用可能性がますます重要になっています。これにより、電力対応サイトはドイツの倉庫提案の独自の部分となっています。

その他ヨーロッパはヨーロッパ倉庫不動産市場で最も成長が速い国であり、2032年にかけて7.00%のCAGRが予測されています。ポーランドの近代的な倉庫ストックは2025年末に3,658万平方メートルに達し、同国はニアショアリング、オンライン小売、および中東欧内の立地から引き続き恩恵を受けています。需要はワルシャワ、ウッジ、ポズナン周辺の確立された回廊で最も強いです。同国は土地の利用可能性、改善された輸送リンク、および地域顧客へのアクセスの組み合わせを提供しています。これらの強みは、コアサブマーケットにおけるプレリット開発と選択的な投機的プロジェクトの両方を支援します。

英国は大規模な消費者基盤と確立された全国流通ネットワークを支援するため、引き続き重要な物流拠点です。フランスとスペインは異なる供給・需要条件を持っていますが、両国とも活発な都市・ゲートウェイ回廊を維持しています。オランダは強力な接続性を提供していますが、土地不足と電力制約が開発を制限する可能性があります。イタリアはミラノとジェノバに関連するゲートウェイ物流に引き続き関連しています。同時に、ルーマニア、チェコ共和国、ハンガリー、スロバキアはニアショアリングと地域フルフィルメントのためのさらなる容量を提供しており、テナントと投資家は輸送アクセス、労働力、電力、土地、テナント需要を総合的に評価する必要があります。