Größe und Marktanteil des europäischen Lagerimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2027–2032)

Markttrends und Einblicke

Grenzüberschreitender E-Commerce und Paketnetzwerke

Der grenzüberschreitende Online-Einzelhandel steigert die Nachfrage nach Einrichtungen, die Waren innerhalb der Europäischen Union empfangen, lagern und verteilen können. JD.com startete im März 2026 seine Joybuy-Plattform im Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, Belgien und Luxemburg, unterstützt durch ein europäisches Netzwerk von 60 Lagerhäusern und Depots. Der Rollout zeigt, wie Marktplatzbetreiber sich zu regionalen Fulfillment-Netzwerken verpflichten, anstatt sich nur auf grenzüberschreitende Paketströme zu verlassen – der europäische Lagerimmobilienmarkt profitiert, wenn Bestände näher an Verbraucher und Zolleingangspunkte rücken. Größere dockseitig bediente Gebäude sind besonders relevant, da Betreiber zunehmend die Paketverarbeitung mit palettenbasierter Bestandsverwaltung kombinieren. Diese Verschiebung kann kleinere Einrichtungen mit nur einer Rampe benachteiligen, wenn Mieter einen schnelleren und höhervolumigen Durchsatz benötigen.

Europäisches Nearshoring, Verteidigung und industrielle Reinvestition

Industrielle Reinvestitionen weiten die Lagernachfrage über die verbrauchergetriebene Distribution hinaus aus. Hersteller, die Produktion oder Beschaffung näher an europäische Kunden verlagern, benötigen Lagerkapazitäten für Komponenten, Fertigwaren und sichere Lieferkettenbestände. Verteidigungsbezogene Produktion kann zudem kontrollierte Höfe, höhere Bodenbelastbarkeit, zuverlässige Stromversorgung und für lange Betriebszeiten ausgelegte Einrichtungen erfordern. Rumäniens moderner Industrie- und Logistikbestand erreichte in den letzten Jahren 7,5 Millionen Quadratmeter, und Produktionsaktivitäten machten in der zitierten Analyse 1/3 der Nachfrage nach Industrieflächen aus. Der europäische Lagerimmobilienmarkt profitiert von maßgeschneiderten Projekten, bei denen diese Anforderungen im Standardbestand schwer zu erfüllen sind. Lange Mietlaufzeiten können solche Entwicklungen für Eigentümer attraktiver machen, die stabile Einnahmen anstreben.

Stadtlogistik und Nachfrage nach mehrstöckigen Lagerhäusern

Die Nachfrage nach Stadtlogistik stärkt die wirtschaftliche Grundlage für mehrstöckige Lagerhäuser in flächenbeschränkten Städten. AEW vereinbarte im April 2025 die Finanzierung des UP!-Projekts in Vénissieux, Lyon, einem 21.000 Quadratmeter großen städtischen Industrie- und Distributionsprojekt, das für 2 Ebenen konzipiert und für die Fertigstellung 2026 vorgesehen ist^[1]. CTP unterzeichnete im Januar 2026 auch einen 15-jährigen Mietvertrag mit Crisp im CTPark Amsterdam City, der 13.000 Quadratmeter Lagerfläche und 3.000 Quadratmeter Zwischengeschossfläche umfasst^[2]. Diese Entwicklungen zeigen, dass Betreiber vertikale Layouts nutzen können, wenn die Nähe zu dicht besiedelten Ballungsräumen die höheren Baukosten überwiegt. Der europäische Lagerimmobilienmarkt verfügt über ein begrenztes Angebot an Standorten, die schnelle Lieferabdeckung, LKW-Zugang und ausreichende Stromversorgung bieten können. Mehrstöckige Projekte können diesen Bedarf decken, erfordern jedoch eine sorgfältige Planung hinsichtlich Rampen, Beladung, Verkehrsführung und Mieterbetrieb.

Energieeffiziente Klasse-A-Objekte und Anforderungen an grüne Mietverträge

Die Energieeffizienz wird zu einem praktischen Miet- und Investitionsaspekt für moderne Logistikeinrichtungen. P3 Logistic Parks berichtete, dass seine P3-Abrera-Anlage in Katalonien im Februar 2026 eine BREEAM-Outstanding-Bewertung von 97,76 % erreichte, mit 100 % operativen Kohlendioxideinsparungen und einer Reduzierung des Wasserverbrauchs um 62,76 %^[3]. VGP berichtete, dass Gebäude B im VGP Park Arad in Rumänien einen BREEAM International New Construction-Score von 96,3 % erreichte. Diese Projekte zeigen, warum neue Einrichtungen zunehmend bessere Dämmung, Solarenergieerzeugung, Wassersteuerung und Datensysteme zur Energieüberwachung umfassen. Der europäische Lagerimmobilienmarkt belohnt Objekte, die die Berichtsanforderungen der Mieter erfüllen und zur Senkung der Betriebskosten beitragen können. Ältere Gebäude ohne glaubwürdigen Sanierungsweg könnten eine schwächere Mietnachfrage und einen höheren Investitionsbedarf verzeichnen.

Einschränkungen bei der Entwicklungsfinanzierung und höhere Renditeanforderungen

Neue Lagerprojekte müssen Mieten erzielen, die Land-, Bau-, Finanzierungs- und Mieterausbaukosten decken. Die Entwicklungspipeline kann sich verlangsamen, wenn erzielbare Mieten diese Kosten bei einer akzeptablen Rendite nicht decken. Kreditgeber achten vor der Kapitalbereitstellung stärker auf Vorvermietung, Energieannahmen und Ausstiegswerte. Dies begünstigt etablierte Standorte und Projekte mit gebundenen Mietern gegenüber spekulativen Projekten in unerprobten Teilmärkten. Der europäische Lagerimmobilienmarkt könnte in Hochkostengebieten mit einem begrenzten Neubauangebot konfrontiert sein, selbst wenn die Mietnachfrage solide bleibt. Diese Situation stützt die Mieten für die besten bestehenden Objekte, kann jedoch die von expandierenden Unternehmen benötigten Kapazitäten verzögern.

Hohe Stromkosten und Risiko der Netzstabilität

Der Stromzugang ist zu einem wichtigen Standortfaktor für Logistikeinrichtungen geworden, die Automatisierung, Kühlung, Dachsolaranlagen und Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge nutzen. Prologis führte sein OnDemand Power-Mikronetz in Almere in den Niederlanden ein, das Dachsolaranlagen, Batteriespeicher und Notstromversorgung kombiniert. Das Unternehmen erklärte, dass das System mehr als 400 Kilowatt Kapazität vor Ort bereitstellt, während das Versorgungsnetz bis 2035 nur 55 Kilowatt liefern könnte. Solche Maßnahmen können den Betrieb schützen, erfordern jedoch Kapital und technische Kompetenz, die nicht alle Eigentümer einsetzen können. Der europäische Lagerimmobilienmarkt wird daher voraussichtlich einen Aufschlag auf Standorte mit sicheren Netzanschlüssen oder praktikablen lokalen Energielösungen legen. Stromengpässe können auch die künftige Elektrifizierung von Lieferflotten an Lagerstandorten einschränken.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Private Lagerhäuser hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 34,00 % an der Größe des europäischen Lagerimmobilienmarkts. Große Hersteller, Einzelhändler und Drittlogistikanbieter nutzen diese Einrichtungen, wenn ihre Betriebsabläufe dedizierte Layouts, Sicherheitsvorkehrungen oder Ausrüstung erfordern. Ein maßgeschneidertes Gebäude kann die bevorzugten Abläufe, Lagersysteme und das Ladedesign eines Mieters unterstützen. Dieses Modell eignet sich auch für Aktivitäten, bei denen Betriebskontinuität und langfristige Kontrolle wichtig sind. Private Einrichtungen können institutionelles Kapital anziehen, da Mietverträge oft länger sind und die Spezifikationen eng mit den Bedürfnissen des Mieters verknüpft sind.

Sonstige ist der am schnellsten wachsende Typ mit einem prognostizierten CAGR von 7,20 % bis 2032. Diese Kategorie umfasst Formate, die nicht klar in traditionelle öffentliche oder private Kategorien passen, wie sichere Verteidigungslager, Logistikknoten in der Nähe von Rechenzentren und Last-Mile-Fulfillment-Standorte. Einige Betreiber nutzen auch flexible Vereinbarungen, die eine gemeinsame Nutzung einer Einrichtung ermöglichen, ohne ihr grundlegendes Design zu ändern. Der europäische Lagerimmobilienmarkt verzeichnet eine wachsende Nachfrage nach diesen hybriden Formaten, da Nutzer Flächen suchen, die mehrere operative Rollen erfüllen können. Ihr Wachstum zeigt, dass das Immobiliendesign zunehmend auf spezifische Lieferkettenanforderungen zugeschnitten wird.

Allgemeine Lagerhäuser machten im Jahr 2026 74,00 % des Marktanteils des europäischen Lagerimmobilienmarkts aus. Ihr Umfang spiegelt die breite Nachfrage aus Einzelhandel, Fertigung, Online-Fulfillment und Logistikdienstleistern wider. Moderne allgemeine Lagerhäuser können effiziente Beleuchtung, Gebäudesteuerung, Wärmepumpen und Dachsolaranlagen umfassen. Diese Merkmale verbessern die Betriebsleistung und halten das Gebäude für eine breite Palette von Nutzern geeignet. Der große installierte Bestand an Umgebungslagern bedeutet, dass diese Kategorie die Hauptquelle der Lagerkapazität in der Region bleibt.

Für gekühlte Lagerhäuser wird bis 2032 ein CAGR von 6,00 % prognostiziert. Die Lebensmitteldistribution und die pharmazeutische Handhabung erhöhen den Bedarf an Standorten mit kontrollierten Temperatursystemen und zuverlässigen Backup-Lösungen. Das neue Kühlkettenlager von Aenova in Latina umfasst Automatisierung, compliance-orientiertes Design und zwei unabhängige Kühlaggregate. Einige allgemeine Lagerhäuser fügen auch teilweise gekühlte Bereiche hinzu, was die Grenze zwischen den beiden Formaten weniger deutlich machen kann. Der europäische Lagerimmobilienmarkt wird voraussichtlich mehr Gebäude benötigen, die Umgebungs- und temperaturkontrollierte Betriebe am selben Standort kombinieren.

Klasse A hielt im Jahr 2026 einen Anteil von 58,00 %. Seine führende Position spiegelt die Mietnachfrage nach Gebäuden mit modernen Ladebereichen, klaren Innenhöhen, zuverlässiger Stromversorgung und starker Energieeffizienz wider. Diese Einrichtungen unterstützen eher Automatisierung und detaillierte Berichte über Betriebsbedingungen. Sie erfüllen auch die Anforderungen von Mietern, die sichere und hochdurchsatzfähige Betriebe benötigen. Die europäische Lagerimmobilienbranche lenkt mehr Kapital in diese Klasse, da sie einen klareren Weg zu dauerhafter Mietnachfrage bietet.

Klasse A ist auch die am schnellsten wachsende Klasse mit einem prognostizierten CAGR von 7,50 % bis 2032. Die gleichen Merkmale, die seinen aktuellen Anteil stützen, steigern seinen Wert für Mieter, die aus älterem Bestand umziehen. Klasse-B-Flächen bleiben für kostensensible Nutzer und kurzfristige Bedürfnisse nützlich, während Klasse-C-Gebäude möglicherweise saniert oder neu entwickelt werden müssen. P3 Abrera's BREEAM-Score von 97,76 % zeigt, wie hoch der Nachhaltigkeitsmaßstab für neue und sanierte Einrichtungen geworden ist. Diese Unterscheidung zwischen den Klassen wird wichtig bleiben, da Energie- und Betriebsanforderungen anspruchsvoller werden.

Großflächige Lagerhäuser über 250.000 Quadratfuß machten im Jahr 2026 einen Anteil von 40,00 % aus. Diese Einrichtungen unterstützen regionale Distribution, große Online-Fulfillment-Betriebe und Drittlogistiknetzwerke. Ihre großen Höfe und Lagervolumina sind auch für Verteidigungslogistik und hochvolumige Fertigungslieferketten relevant. Ein einzelnes großes Gebäude kann Bestände konsolidieren und die Anzahl der Umschlagpunkte in einem Netzwerk reduzieren. Dies macht die Kategorie wichtig für Mieter, die eine breite Marktabdeckung von einer begrenzten Anzahl von Standorten aus benötigen.

Für kleinflächige Lagerhäuser unter 50.000 Quadratfuß wird bis 2032 ein CAGR von 7,10 % prognostiziert. Ihre Attraktivität ergibt sich aus der Nähe zu Kunden und der Fähigkeit, lokale Lieferung, Retouren und spezialisierte Distribution zu unterstützen. Kleine Einheiten können Mietern auch helfen, neue Standorte zu testen, ohne sich auf eine große Einrichtung festzulegen. CTPark Amsterdam City demonstriert einen größeren Campus-Ansatz, der mehrstöckige Flächen für dichte städtische Betriebe umfasst. Der europäische Lagerimmobilienmarkt unterstützt somit sowohl netzwerkgroße Distributionszentren als auch lokalere Formate.

Einzelhandel und Konsumgüter hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 24,00 %. Diese Nutzer sind auf verteilte Einrichtungen angewiesen, um die Filialversorgung, Online-Bestellungen, Retouren und Produktverfügbarkeit zu unterstützen. Ihre Anforderungen reichen von großen regionalen Distributionszentren bis hin zu kleineren Standorten in Stadtnähe. Einzelhändler benötigen auch flexible Flächen, da sich Nachfragemuster über Kanäle und Jahreszeiten hinweg verschieben können. Dies macht die Kategorie zu einer wichtigen Basis der Vermietungsaktivität in reifen europäischen Logistikmärkten.

Für Pharmazeutika und Gesundheitswesen wird bis 2032 ein CAGR von 7,40 % prognostiziert. Diese Mieter benötigen zuverlässige Temperaturkontrolle, Rückverfolgbarkeit, sicheren Zugang und Betriebsstandards, die empfindliche Produkte unterstützen können. Aenovas Investition in Latina zeigt das Maß an Automatisierung und Kühlresilienz, das diese Nutzergruppe benötigt. Fertigung, Lebensmittel und Getränke sowie Logistikbetreiber bleiben ebenfalls wesentliche Nutzer von Lagerflächen, jeweils mit unterschiedlichen Designanforderungen. Der europäische Lagerimmobilienmarkt wird spezialisierter, da die Mieteranforderungen über die Standardlagerung hinausgehen.

Geografische Analyse

Deutschland hielt im Jahr 2026 einen Anteil von 24,00 % am europäischen Lagerimmobilienmarkt. Seine Position spiegelt seine Fertigungsbasis, umfangreiche Straßen- und Schienenverbindungen sowie seine zentrale Rolle in europäischen Distributionsnetzwerken wider. Das Land zieht weiterhin Nachfrage nach großen Logistikgebäuden und sicherer Industrielagerung an. Die Netzverfügbarkeit wird in wichtigen Logistikgebieten zunehmend wichtiger, da Mieter Strom für Automatisierung, Kühlung und Flottenladung benötigen. Dies macht strombereit erschlossene Standorte zu einem eigenständigen Bestandteil des deutschen Lagerangebots.

Das übrige Europa ist das am schnellsten wachsende Land im europäischen Lagerimmobilienmarkt mit einem prognostizierten CAGR von 7,00 % bis 2032. Der moderne Lagerbestand in Polen erreichte Ende 2025 36,58 Millionen Quadratmeter, und das Land profitiert weiterhin von Nearshoring, Online-Einzelhandel und seiner Lage in Mittel- und Osteuropa. Die Nachfrage ist am stärksten in etablierten Korridoren rund um Warschau, Łódź und Posen. Das Land bietet eine Kombination aus Landverfügbarkeit, verbesserten Verkehrsverbindungen und Zugang zu regionalen Kunden. Diese Stärken unterstützen sowohl vorvermietete Entwicklungen als auch ausgewählte spekulative Projekte in Kernteilmärkten.

Das Vereinigte Königreich bleibt ein wichtiger Logistikstandort, da es eine große Verbraucherbasis und etablierte nationale Distributionsnetzwerke unterstützt. Frankreich und Spanien haben unterschiedliche Angebots- und Nachfragebedingungen, behalten aber beide aktive städtische und Gateway-Korridore. Die Niederlande bieten starke Konnektivität, obwohl Landknappheit und Stromengpässe die Entwicklung einschränken können. Italien bleibt für die Gateway-Logistik im Zusammenhang mit Mailand und Genua relevant. Gleichzeitig bieten Rumänien, die Tschechische Republik, Ungarn und die Slowakei weitere Kapazitäten für Nearshoring und regionales Fulfillment, was Mieter und Investoren dazu zwingt, Transportzugang, Arbeitskräfte, Strom, Land und Mietnachfrage gemeinsam abzuwägen.