Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario de Almacenes en Europa - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

Comercio Electrónico Transfronterizo y Redes de Paquetería

El comercio minorista en línea transfronterizo está incrementando la demanda de instalaciones que puedan recibir, almacenar y distribuir mercancías dentro de la Unión Europea. JD.com lanzó su plataforma Joybuy en el Reino Unido, Alemania, Francia, los Países Bajos, Bélgica y Luxemburgo en marzo de 2026, respaldada por una red europea de 60 almacenes y depósitos. El despliegue muestra cómo los operadores de mercados en línea están comprometidos con redes de cumplimiento regional en lugar de depender únicamente de los flujos de paquetería transfronteriza; el mercado inmobiliario de almacenes en Europa se beneficia cuando el inventario se acerca a los consumidores y a los puntos de entrada aduanera. Los edificios de mayor tamaño con muelles de carga son especialmente relevantes porque los operadores combinan cada vez más el procesamiento de paquetes con la gestión de inventario en palés. Este cambio puede poner en desventaja a las instalaciones más pequeñas con solo rampa de acceso cuando los inquilinos necesitan un mayor volumen y velocidad de procesamiento.

Acercamiento de la Producción Industrial a Europa, Defensa y Reinversión Industrial

La reinversión industrial está ampliando la demanda de almacenes más allá de la distribución orientada al consumidor. Los fabricantes que trasladan la producción o el abastecimiento más cerca de los clientes europeos necesitan almacenamiento para componentes, productos terminados e inventario de cadena de suministro segura. La producción relacionada con la defensa también puede requerir patios controlados, mayor capacidad de carga en suelo, suministro eléctrico fiable e instalaciones diseñadas para largos períodos de operación. El parque industrial y logístico moderno de Rumanía alcanzó los 7,5 millones de m² en los últimos años, y las actividades de producción representaron 1/3 de la demanda de espacio industrial en el análisis citado. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa se beneficia de los proyectos a medida donde estos requisitos son difíciles de satisfacer con el parque inmobiliario genérico. Los contratos de arrendamiento a largo plazo pueden hacer que dichos desarrollos sean más atractivos para los propietarios de activos que buscan ingresos estables.

Logística Urbana y Demanda de Almacenes de Varios Pisos

La demanda de logística urbana está incrementando el atractivo comercial de los almacenes de varios pisos en ciudades con escasez de suelo. AEW acordó financiar el desarrollo UP! en Vénissieux, Lyon, en abril de 2025, un proyecto de distribución e industria urbana de 21.000 m² diseñado para 2 niveles y con entrega prevista para 2026^[1]. CTP también firmó un contrato de arrendamiento de 15 años con Crisp en CTPark Amsterdam City en enero de 2026, que cubre 13.000 m² de espacio de almacén y 3.000 m² de espacio de entresuelo^[2]. Estos desarrollos muestran que los operadores pueden utilizar diseños verticales cuando la proximidad a centros de población densa supera los mayores costes de construcción. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa cuenta con una oferta limitada de terrenos que puedan proporcionar cobertura de entrega rápida, acceso para camiones y suministro eléctrico adecuado. Los proyectos de varios niveles pueden satisfacer esa necesidad, pero requieren un diseño cuidadoso en torno a rampas, carga, circulación de tráfico y operaciones de los inquilinos.

Activos de Clase A con Eficiencia Energética y Requisitos de Arrendamiento Verde

El rendimiento energético se está convirtiendo en una consideración práctica de arrendamiento e inversión para las instalaciones logísticas modernas. P3 Logistic Parks informó que su instalación P3 Abrera en Cataluña obtuvo una calificación BREEAM Sobresaliente del 97,76% en febrero de 2026, con un 100% de ahorro operativo de dióxido de carbono y una reducción del 62,76% en el consumo de agua^[3]. VGP informó que el Edificio B en VGP Park Arad en Rumanía obtuvo una puntuación BREEAM International New Construction de 96,3%. Estos proyectos muestran por qué las nuevas instalaciones incluyen cada vez más mejor aislamiento, generación solar, controles de agua y sistemas de datos para el monitoreo energético. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa recompensa los activos que pueden satisfacer las necesidades de reporte de los inquilinos y ayudar a reducir los costes operativos. Los edificios más antiguos sin una vía de rehabilitación creíble pueden ver una demanda de arrendamiento más débil y mayores necesidades de gasto de capital.

Restricciones de Financiación para el Desarrollo y Mayores Requisitos de Rentabilidad

Los nuevos proyectos de almacenes deben generar rentas que cubran los costes de suelo, construcción, financiación y mejoras para el inquilino. La cartera de proyectos en desarrollo puede ralentizarse cuando las rentas alcanzables no respaldan esos costes con una rentabilidad aceptable. Los prestamistas están prestando mayor atención al prearrendamiento, las hipótesis energéticas y los valores de salida antes de comprometer capital. Esto favorece las ubicaciones consolidadas y los proyectos con inquilinos comprometidos frente a los proyectos especulativos en submercados no consolidados. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa puede enfrentar una oferta nueva limitada en zonas de alto coste incluso donde la demanda de los ocupantes sigue siendo sólida. Esta situación sostiene las rentas de los mejores activos existentes, pero puede retrasar la capacidad necesaria para las empresas en expansión.

Altos Costes de Electricidad y Riesgo de Fiabilidad de la Red Eléctrica

El acceso a la electricidad se ha convertido en un factor de ubicación fundamental para las instalaciones logísticas que utilizan automatización, refrigeración, energía solar en cubierta y carga de vehículos eléctricos. Prologis introdujo su microrred OnDemand Power en Almere, en los Países Bajos, para combinar energía solar en cubierta, almacenamiento en baterías y generación de respaldo. La empresa declaró que el sistema proporciona más de 400 kilovatios de capacidad en el sitio, donde el suministro de la red pública podría proporcionar 55 kilovatios hasta 2035. Estas medidas pueden proteger las operaciones, pero requieren capital y capacidad técnica que no todos los propietarios pueden desplegar. Por tanto, es probable que el mercado inmobiliario de almacenes en Europa otorgue una prima a los terrenos con conexiones a la red seguras o soluciones energéticas locales viables. Las restricciones eléctricas también pueden limitar la futura electrificación de las flotas de reparto en los emplazamientos de almacenes.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Los almacenes privados representaron el 34,00% del tamaño del mercado inmobiliario de almacenes en Europa en 2026. Los grandes fabricantes, minoristas y proveedores de logística de terceros utilizan estas instalaciones cuando sus operaciones requieren diseños dedicados, medidas de seguridad o equipamiento específico. Un edificio a medida puede adaptarse a los flujos preferidos del inquilino, los sistemas de almacenamiento y el diseño de carga. Este modelo también es adecuado para actividades donde la continuidad operativa y el control a largo plazo son importantes. Las instalaciones privadas pueden atraer capital institucional porque los contratos de arrendamiento suelen ser más largos y las especificaciones están estrechamente vinculadas a las necesidades del inquilino.

Otros es el tipo de mayor crecimiento, con una CAGR proyectada del 7,20% hasta 2032. Esta categoría incluye formatos que no encajan claramente dentro de las etiquetas tradicionales de público o privado, como almacenes de defensa seguros, nodos logísticos cerca de centros de datos y sitios de cumplimiento de última milla. Algunos operadores también utilizan acuerdos flexibles que permiten el uso compartido de una instalación sin cambiar su diseño básico. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa está viendo una mayor demanda de estos formatos híbridos a medida que los usuarios buscan espacios que puedan servir para varios roles operativos. Su crecimiento indica que el diseño de propiedades se está adaptando cada vez más a los requisitos específicos de la cadena de suministro.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes generales representaron el 74,00% de la participación del mercado inmobiliario de almacenes en Europa en 2026. Su escala refleja la amplia demanda del comercio minorista, la manufactura, el cumplimiento de pedidos en línea y los proveedores de servicios logísticos. Los almacenes generales modernos pueden incluir iluminación eficiente, controles de edificios, bombas de calor y sistemas solares en cubierta. Estas características mejoran el rendimiento operativo manteniendo el edificio adecuado para una amplia gama de usuarios. La gran base instalada de almacenamiento a temperatura ambiente significa que esta categoría sigue siendo la principal fuente de capacidad de almacenamiento en toda la región.

Se prevé que los almacenes refrigerados crezcan a una CAGR del 6,00% hasta 2032. La distribución de alimentos y el manejo farmacéutico están incrementando la necesidad de instalaciones con sistemas de temperatura controlada y disposiciones de respaldo fiables. El nuevo almacén de cadena de frío de Aenova en Latina incluye automatización, diseño orientado al cumplimiento normativo y refrigeración independiente dual. Algunos almacenes generales también están añadiendo áreas refrigeradas parciales, lo que puede hacer que el límite entre los 2 formatos sea menos definido. Es probable que el mercado inmobiliario de almacenes en Europa necesite más edificios que combinen operaciones a temperatura ambiente y controlada en el mismo emplazamiento.

La Clase A representó el 58,00% en 2026. Su posición de liderazgo refleja la demanda de los inquilinos de edificios con zonas de carga modernas, alturas interiores libres adecuadas, suministro eléctrico fiable y sólido rendimiento energético. Estas instalaciones son más propensas a soportar la automatización y el reporte detallado de las condiciones operativas. También cumplen los requisitos de los inquilinos que necesitan operaciones seguras y de alto rendimiento. La industria inmobiliaria de almacenes en Europa está dirigiendo más capital hacia esta categoría porque ofrece una vía más clara hacia una demanda de arrendamiento duradera.

La Clase A es también la categoría de mayor crecimiento, con una CAGR proyectada del 7,50% hasta 2032. Las mismas características que respaldan su participación actual están incrementando su valor para los ocupantes que se trasladan desde el parque inmobiliario más antiguo. El espacio de Clase B sigue siendo útil para usuarios sensibles al coste y necesidades a corto plazo, mientras que los edificios de Clase C pueden requerir rehabilitación o reurbanización. La puntuación BREEAM del 97,76% de P3 Abrera muestra cuán alto se ha situado el estándar de sostenibilidad para las instalaciones nuevas y rehabilitadas. Esta división entre categorías seguirá siendo importante a medida que los requisitos energéticos y operativos sean más exigentes.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes de gran escala de más de 250.000 pies cuadrados representaron el 40,00% en 2026. Estas instalaciones respaldan la distribución regional, las principales operaciones de cumplimiento de pedidos en línea y las redes de logística de terceros. Sus grandes patios y volúmenes de almacenamiento también son relevantes para la logística de defensa y las cadenas de suministro de manufactura de alto volumen. Un solo edificio grande puede consolidar el inventario y reducir el número de puntos de manipulación en toda una red. Esto hace que la categoría sea importante para los ocupantes que necesitan una amplia cobertura de mercado desde un número limitado de ubicaciones.

Se prevé que los almacenes de pequeña escala de menos de 50.000 pies cuadrados crezcan a una CAGR del 7,10% hasta 2032. Su atractivo proviene de la proximidad a los clientes y la capacidad de apoyar la entrega local, las devoluciones y la distribución especializada. Las unidades pequeñas tambin pueden ayudar a los inquilinos a probar nuevas ubicaciones sin comprometerse con una instalación grande. CTPark Amsterdam City demuestra un enfoque de campus más amplio que incluye espacio de varios niveles adecuado para operaciones urbanas densas. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa apoya así tanto los centros de distribución a escala de red como los formatos más locales.

El comercio minorista y los bienes de consumo representaron el 24,00% en 2026. Estos usuarios dependen de instalaciones distribuidas para apoyar el reabastecimiento de tiendas, los pedidos en línea, las devoluciones y la disponibilidad de productos. Sus requisitos varían desde grandes centros de distribución regional hasta sitios más pequeños cerca de las ciudades. Los minoristas también necesitan espacio flexible porque los patrones de demanda pueden cambiar entre canales y temporadas. Esto convierte a la categoría en una base importante de actividad de arrendamiento en los mercados logísticos europeos maduros.

Se prevé que los productos farmacéuticos y la atención sanitaria se expandan a una CAGR del 7,40% hasta 2032. Estos inquilinos necesitan control de temperatura fiable, trazabilidad, acceso seguro y estándares operativos que puedan respaldar productos sensibles. La inversión de Aenova en Latina muestra el nivel de automatización y resiliencia de la refrigeración requerido por este grupo de usuarios. Los operadores de manufactura, alimentos y bebidas, y logística también siguen siendo usuarios relevantes del espacio de almacén, cada uno con diferentes necesidades de diseño. El mercado inmobiliario de almacenes en Europa se está especializando cada vez más a medida que los requisitos de los inquilinos van más allá del almacenamiento estándar.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Análisis Geográfico

Alemania representó el 24,00% de la participación del mercado inmobiliario de almacenes en Europa en 2026. Su posición refleja su base manufacturera, sus extensas conexiones por carretera y ferrocarril, y su papel central en las redes de distribución europeas. El país sigue atrayendo demanda de grandes edificios logísticos y almacenamiento industrial seguro. La disponibilidad de la red eléctrica es cada vez más importante en las principales zonas logísticas porque los inquilinos necesitan energía para la automatización, la refrigeración y la carga de flotas. Esto convierte a los terrenos preparados eléctricamente en un elemento diferenciador de la oferta de almacenes alemana.

El Resto de Europa es el país de mayor crecimiento en el mercado inmobiliario de almacenes en Europa, con una CAGR proyectada del 7,00% hasta 2032. El parque moderno de almacenes en Polonia alcanzó los 36,58 millones de m² a finales de 2025, y el país ha seguido beneficiándose del acercamiento de la producción industrial, el comercio minorista en línea y su ubicación en Europa Central y Oriental. La demanda es más fuerte en los corredores consolidados alrededor de Varsovia, Łódź y Poznań. El país ofrece una combinación de disponibilidad de suelo, mejora de las conexiones de transporte y acceso a clientes regionales. Estas fortalezas respaldan tanto el desarrollo prearrendado como los proyectos especulativos seleccionados en los submercados principales.

El Reino Unido sigue siendo una ubicación logística importante porque respalda una gran base de consumidores y redes de distribución nacional consolidadas. Francia y España tienen diferentes condiciones de oferta y demanda, pero ambas mantienen corredores urbanos y de acceso activos. Los Países Bajos ofrecen una fuerte conectividad, aunque la escasez de suelo y las restricciones eléctricas pueden limitar el desarrollo. Italia sigue siendo relevante para la logística de acceso vinculada a Milán y Génova. Al mismo tiempo, Rumanía, la República Checa, Hungría y Eslovaquia ofrecen mayor capacidad para el acercamiento de la producción y el cumplimiento regional, lo que requiere que los ocupantes e inversores sopesen conjuntamente el acceso al transporte, la mano de obra, la energía, el suelo y la demanda de los inquilinos.