Taille et part du marché de l'immobilier logistique en Europe - Tendances de croissance et prévisions (2027 - 2032)

Tendances et Analyses du Marché

Commerce électronique transfrontalier et réseaux de colis

Le commerce en ligne transfrontalier accroît la demande d'installations capables de réceptionner, stocker et distribuer des marchandises au sein de l'Union européenne. JD.com a lancé sa plateforme Joybuy au Royaume-Uni, en Allemagne, en France, aux Pays-Bas, en Belgique et au Luxembourg en mars 2026, soutenue par un réseau européen de 60 entrepôts et dépôts. Ce déploiement montre comment les opérateurs de places de marché s'engagent dans des réseaux de traitement des commandes régionaux plutôt que de s'appuyer uniquement sur les flux de colis transfrontaliers — le marché de l'immobilier logistique en Europe bénéficie lorsque les stocks se rapprochent des consommateurs et des points d'entrée douanière. Les bâtiments de grande taille desservis par des quais de chargement sont particulièrement pertinents car les opérateurs combinent de plus en plus le traitement des colis avec la gestion des stocks sur palettes. Cette évolution peut désavantager les installations plus petites dotées uniquement de rampes d'accès, là où les locataires ont besoin d'un débit plus rapide et plus élevé.

Rapprochement industriel européen, défense et réinvestissement industriel

Le réinvestissement industriel élargit la demande d'entrepôts au-delà de la distribution axée sur les consommateurs. Les fabricants qui rapprochent leur production ou leur approvisionnement des clients européens ont besoin de stockage pour les composants, les produits finis et les stocks de chaîne d'approvisionnement sécurisés. La production liée à la défense peut également nécessiter des cours contrôlées, une capacité de charge au sol plus élevée, une alimentation électrique fiable et des installations conçues pour de longues périodes d'exploitation. Le stock industriel et logistique moderne de la Roumanie a atteint 7,5 millions de m² ces dernières années, et les activités de production représentaient 1/3 de la demande d'espace industriel dans l'analyse citée. Le marché de l'immobilier logistique en Europe bénéficie de projets sur mesure lorsque ces exigences sont difficiles à satisfaire dans le stock générique. Les baux de longue durée peuvent rendre ces développements plus attractifs pour les propriétaires d'actifs en quête de revenus stables.

Logistique urbaine et demande d'entrepôts à plusieurs niveaux

La demande de logistique urbaine renforce l'intérêt commercial pour les entrepôts à plusieurs niveaux dans les villes où le foncier est contraint. AEW a accepté de financer le projet UP! à Vénissieux, Lyon, en avril 2025, un projet de développement industriel et de distribution urbaine de 21 000 m² conçu sur 2 niveaux et dont la livraison est prévue pour 2026^[1]. CTP a également signé un bail de 15 ans avec Crisp au CTPark Amsterdam City en janvier 2026, portant sur 13 000 m² d'espace d'entrepôt et 3 000 m² de mezzanine^[2]. Ces développements montrent que les opérateurs peuvent recourir à des agencements verticaux lorsque la proximité de centres de population denses l'emporte sur des coûts de construction plus élevés. Le marché de l'immobilier logistique en Europe dispose d'une offre limitée de sites pouvant assurer une couverture de livraison rapide, un accès aux poids lourds et une puissance électrique adéquate. Les projets à plusieurs niveaux peuvent répondre à ce besoin, mais ils nécessitent une conception soignée des rampes, des quais de chargement, de la circulation des véhicules et des opérations des locataires.

Actifs de classe A écoénergétiques et exigences de baux verts

La performance énergétique devient une considération pratique en matière de location et d'investissement pour les installations logistiques modernes. P3 Logistic Parks a indiqué que son installation P3 Abrera en Catalogne a obtenu la certification BREEAM Outstanding avec un score de 97,76 % en février 2026, avec 100 % d'économies de dioxyde de carbone opérationnel et une réduction de 62,76 % de la consommation d'eau^[3]. VGP a indiqué que le bâtiment B du VGP Park Arad en Roumanie a obtenu un score BREEAM International New Construction de 96,3 %. Ces projets montrent pourquoi les nouvelles installations intègrent de plus en plus une meilleure isolation, la production solaire, des systèmes de gestion de l'eau et des systèmes de données pour la surveillance énergétique. Le marché de l'immobilier logistique en Europe valorise les actifs capables de répondre aux besoins de reporting des locataires et de contribuer à la réduction des coûts d'exploitation. Les bâtiments anciens sans voie de réhabilitation crédible pourraient connaître une demande locative plus faible et des besoins en dépenses d'investissement plus importants.

Contraintes de financement du développement et exigences de rendement plus élevées

Les nouveaux projets d'entrepôts doivent générer des loyers couvrant les coûts fonciers, de construction, de financement et d'aménagement pour les locataires. Le pipeline de développement peut ralentir lorsque les loyers réalisables ne couvrent pas ces coûts à un rendement acceptable. Les prêteurs examinent plus attentivement la pré-location, les hypothèses énergétiques et les valeurs de sortie avant d'engager des capitaux. Cela favorise les emplacements établis et les projets avec des locataires engagés par rapport aux projets spéculatifs dans des sous-marchés non éprouvés. Le marché de l'immobilier logistique en Europe pourrait faire face à une offre nouvelle limitée dans les zones à coût élevé, même lorsque la demande des occupants reste solide. Cette situation soutient les loyers des meilleurs actifs existants, mais peut retarder les capacités nécessaires aux entreprises en expansion.

Coûts élevés de l'électricité et risque de fiabilité du réseau

L'accès à l'électricité est devenu un facteur de localisation majeur pour les installations logistiques utilisant l'automatisation, la réfrigération, le solaire en toiture et la recharge de véhicules électriques. Prologis a introduit son micro-réseau OnDemand Power à Almere aux Pays-Bas pour combiner le solaire en toiture, le stockage par batterie et la production de secours. La société a indiqué que le système fournit plus de 400 kilowatts de capacité sur site, là où le réseau public ne pouvait fournir que 55 kilowatts jusqu'en 2035. De telles mesures peuvent protéger les opérations, mais elles nécessitent des capitaux et des compétences techniques que tous les propriétaires ne peuvent pas déployer. Le marché de l'immobilier logistique en Europe est donc susceptible d'accorder une prime aux sites disposant de raccordements au réseau sécurisés ou de solutions énergétiques locales viables. Les contraintes d'alimentation électrique peuvent également limiter l'électrification future des flottes de livraison sur les sites d'entrepôts.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Les entrepôts privés détenaient 34,00 % de la taille du marché de l'immobilier logistique en Europe en 2026. Les grands fabricants, les détaillants et les prestataires logistiques tiers utilisent ces installations lorsque leurs opérations nécessitent des agencements dédiés, des dispositifs de sécurité ou des équipements spécifiques. Un bâtiment sur mesure peut soutenir les flux préférés d'un locataire, ses systèmes de stockage et sa conception de chargement. Ce modèle convient également aux activités pour lesquelles la continuité opérationnelle et le contrôle à long terme sont importants. Les installations privées peuvent attirer des capitaux institutionnels car les baux sont souvent plus longs et les spécifications sont étroitement liées aux besoins du locataire.

Les autres constituent le type à la croissance la plus rapide, avec un CAGR projeté de 7,20 % jusqu'en 2032. Cette catégorie comprend des formats qui ne s'inscrivent pas clairement dans les catégories publiques ou privées traditionnelles, tels que les entrepôts de défense sécurisés, les nœuds logistiques proches des centres de données et les sites de traitement des commandes du dernier kilomètre. Certains opérateurs utilisent également des accords flexibles permettant l'utilisation partagée d'une installation sans en modifier la conception de base. Le marché de l'immobilier logistique en Europe constate une demande croissante pour ces formats hybrides, les utilisateurs cherchant des espaces pouvant remplir plusieurs rôles opérationnels. Leur croissance indique que la conception immobilière devient de plus en plus adaptée aux exigences spécifiques de la chaîne d'approvisionnement.

Les entrepôts généraux représentaient 74,00 % de la part du marché de l'immobilier logistique en Europe en 2026. Leur importance reflète la large demande du commerce de détail, de l'industrie manufacturière, de la préparation des commandes en ligne et des prestataires de services logistiques. Les entrepôts généraux modernes peuvent inclure un éclairage efficace, des systèmes de gestion du bâtiment, des pompes à chaleur et des systèmes solaires en toiture. Ces caractéristiques améliorent les performances opérationnelles tout en maintenant le bâtiment adapté à un large éventail d'utilisateurs. La grande base installée de stockage en température ambiante signifie que cette catégorie reste la principale source de capacité d'entreposage dans la région.

Les entrepôts réfrigérés devraient croître à un CAGR de 6,00 % jusqu'en 2032. La distribution alimentaire et la manutention pharmaceutique accroissent le besoin de sites dotés de systèmes de contrôle de la température et de dispositifs de secours fiables. Le nouvel entrepôt de chaîne du froid d'Aenova à Latina comprend l'automatisation, une conception axée sur la conformité et une double réfrigération indépendante. Certains entrepôts généraux ajoutent également des zones partiellement réfrigérées, ce qui peut rendre la frontière entre les 2 formats moins nette. Le marché de l'immobilier logistique en Europe aura probablement besoin de davantage de bâtiments combinant des opérations en température ambiante et en température contrôlée sur le même site.

La classe A détenait 58,00 % en 2026. Sa position dominante reflète la demande des locataires pour des bâtiments dotés de zones de chargement modernes, de hauteurs intérieures dégagées, d'une alimentation électrique fiable et de bonnes performances énergétiques. Ces installations sont plus susceptibles de prendre en charge l'automatisation et le reporting détaillé sur les conditions d'exploitation. Elles répondent également aux exigences des locataires ayant besoin d'opérations sécurisées et à haut débit. Le secteur de l'immobilier logistique en Europe oriente davantage de capitaux vers cette catégorie car elle offre une voie plus claire vers une demande locative durable.

La classe A est également la catégorie à la croissance la plus rapide, avec un CAGR projeté de 7,50 % jusqu'en 2032. Les mêmes caractéristiques qui soutiennent sa part actuelle augmentent sa valeur pour les occupants qui se relocalisent depuis des stocks plus anciens. L'espace de classe B reste utile pour les utilisateurs sensibles aux coûts et les besoins à court terme, tandis que les bâtiments de classe C peuvent nécessiter une réhabilitation ou un réaménagement. Le score BREEAM de 97,76 % de P3 Abrera montre à quel point le niveau de référence en matière de durabilité est devenu élevé pour les installations nouvelles et réhabilitées. Cette distinction entre catégories restera importante à mesure que les exigences énergétiques et opérationnelles deviendront plus contraignantes.

Les entrepôts de grande taille de plus de 250 000 pieds carrés représentaient 40,00 % en 2026. Ces installations soutiennent la distribution régionale, les grandes opérations de préparation des commandes en ligne et les réseaux logistiques tiers. Leurs grandes cours et leurs volumes de stockage sont également pertinents pour la logistique de défense et les chaînes d'approvisionnement manufacturières à haut volume. Un seul grand bâtiment peut consolider les stocks et réduire le nombre de points de manutention dans un réseau. Cela rend la catégorie importante pour les occupants ayant besoin d'une large couverture de marché à partir d'un nombre limité de sites.

Les entrepôts de petite taille de moins de 50 000 pieds carrés devraient croître à un CAGR de 7,10 % jusqu'en 2032. Leur attrait vient de la proximité des clients et de la capacité à soutenir la livraison locale, les retours et la distribution spécialisée. Les petites unités peuvent également aider les locataires à tester de nouveaux emplacements sans s'engager dans une grande installation. Le CTPark Amsterdam City illustre une approche de campus plus large incluant des espaces à plusieurs niveaux adaptés aux opérations urbaines denses. Le marché de l'immobilier logistique en Europe soutient ainsi à la fois les centres de distribution à l'échelle du réseau et les formats plus locaux.

Le commerce de détail et les biens de consommation détenaient 24,00 % en 2026. Ces utilisateurs dépendent d'installations distribuées pour soutenir le réapprovisionnement des magasins, les commandes en ligne, les retours et la disponibilité des produits. Leurs besoins varient des grands centres de distribution régionaux aux sites plus petits proches des villes. Les détaillants ont également besoin d'espaces flexibles car les schémas de demande peuvent évoluer selon les canaux et les saisons. Cela fait de cette catégorie une base importante d'activité locative sur les marchés logistiques européens matures.

Les produits pharmaceutiques et la santé devraient se développer à un CAGR de 7,40 % jusqu'en 2032. Ces locataires ont besoin d'un contrôle fiable de la température, de la traçabilité, d'un accès sécurisé et de normes opérationnelles pouvant prendre en charge des produits sensibles. L'investissement d'Aenova à Latina montre le niveau d'automatisation et de résilience de la réfrigération requis par ce groupe d'utilisateurs. L'industrie manufacturière, l'alimentation et les boissons, et les opérateurs logistiques restent également des utilisateurs importants d'espaces d'entrepôts, chacun avec des besoins de conception différents. Le marché de l'immobilier logistique en Europe se spécialise de plus en plus à mesure que les exigences des locataires dépassent le stockage standard.

Analyse géographique

L'Allemagne détenait 24,00 % de la part du marché de l'immobilier logistique en Europe en 2026. Sa position reflète sa base industrielle, ses vastes connexions routières et ferroviaires et son rôle central dans les réseaux de distribution européens. Le pays continue d'attirer la demande pour de grands bâtiments logistiques et des entrepôts industriels sécurisés. La disponibilité du réseau électrique est de plus en plus importante dans les principales zones logistiques car les locataires ont besoin d'énergie pour l'automatisation, la réfrigération et la recharge des flottes. Cela fait des sites prêts pour l'alimentation électrique un élément distinct de l'offre d'entrepôts allemands.

Le reste de l'Europe est le pays à la croissance la plus rapide du marché de l'immobilier logistique en Europe, avec un CAGR projeté de 7,00 % jusqu'en 2032. Le stock d'entrepôts modernes en Pologne a atteint 36,58 millions de m² à fin 2025, et le pays a continué à bénéficier du rapprochement industriel, du commerce en ligne et de sa situation en Europe centrale et orientale. La demande est la plus forte dans les corridors établis autour de Varsovie, Łódź et Poznań. Le pays offre une combinaison de disponibilité foncière, d'amélioration des liaisons de transport et d'accès aux clients régionaux. Ces atouts soutiennent à la fois le développement pré-loué et les projets spéculatifs sélectifs dans les sous-marchés principaux.

Le Royaume-Uni reste un emplacement logistique important car il soutient une large base de consommateurs et des réseaux de distribution nationaux établis. La France et l'Espagne ont des conditions d'offre et de demande différentes, mais toutes deux conservent des corridors urbains et de passerelle actifs. Les Pays-Bas offrent une forte connectivité, bien que la rareté des terrains et les contraintes d'alimentation électrique puissent limiter le développement. L'Italie reste pertinente pour la logistique de passerelle liée à Milan et Gênes. Dans le même temps, la Roumanie, la République tchèque, la Hongrie et la Slovaquie offrent des capacités supplémentaires pour le rapprochement industriel et la préparation des commandes régionales, obligeant les occupants et les investisseurs à peser ensemble l'accès aux transports, la main-d'œuvre, l'énergie, le foncier et la demande des locataires.