アジア太平洋倉庫不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2027年～2032年）

市場動向とインサイト

モバイルコマースおよびeコマースフルフィルメントの拡大

eコマースは、アジア太平洋倉庫不動産市場におけるリース需要の中心的な源泉となっています。インドのクイックコマース事業者は、短い配送時間を実現するために住宅地内の小規模施設を活用しています。これらの拠点は、従来の倉庫とは異なるレイアウト、電力容量、荷積みアクセス、床強度を必要とします。大規模なeコマース事業者やサードパーティロジスティクスのテナントも、より高い注文処理量に対応し自動化を支援できる施設を求めています。これにより、現代的な物件と容易にアップグレードできない旧来の在庫との間の格差が拡大しています。その結果、稠密な都市需要に対応しながら運営要件を満たせる立地への選好が強まっています。

チャイナ・プラス・ワン製造業とサプライチェーンの多様化

製造業の多様化により、東南アジアおよびインド全域で現代的な保管・軽工業スペースへの需要が生まれています。ジャカルタ大都市圏では、2025年第1四半期に現代的な物流倉庫の稼働率が90%に達し、電気自動車サプライチェーンに参入した中国系製造業者がこれを支えました。これらの企業は当初、即時賃貸可能な工場を求め、その後、適切な在庫が限られていた場所では改装済み倉庫スペースに転じました。マレーシアのペナンでも同様のパターンが見られ、電気・電子機器、医療機器、精密工学への投資が工業団地需要を支えています。現在の波は、ビルド・トゥ・スーツ施設とハイブリッドな保管・軽工業複合フォーマットを優先しています。これらのフォーマットは、より長いリース期間を支援でき、建物オーナーとテナントの双方からより多くの資本を必要とします。

インド国家物流政策と組織化された倉庫業

インドの国家物流政策は、倉庫需要をより組織化された施設へと移行させる助けとなっています。2025年8月までに、統合物流インターフェースプラットフォームは30以上の接続システムにわたって160クロールを超えるデジタルトランザクションを促進し、101の内陸コンテナデポにわたって7,500万を超える輸出入コンテナを追跡しました^[1]。この政策的枠組みは物流プロセス全体の摩擦を低減し、グリーンフィールド倉庫開発を支援しています。需要は旧来の非組織化された在庫よりも現代的な施設へと向かっています。これは、テナントが在庫の可視化、自動化、安定した運営のためにより高品質な建物を必要としているためです。インドが投資適格の物流資産のより広いパイプラインを整備するにつれ、アジア太平洋倉庫不動産市場はその恩恵を受けています。

都市インフィル、スモールベイおよびラストマイル物流

都市インフィル需要は、アジア太平洋倉庫不動産市場における小規模施設の役割を拡大しています。インドでは、クイックコマースプラットフォームが小規模な商業施設をフルフィルメントハブに転換しており、通常は半径2kmから3kmの配送エリアをカバーしています。日本の都市中心部の物流拠点も、大型ランプアップ施設が同じ配送回廊をカバーできないため、依然として制約を受けています。シンガポールの都市再開発庁と陸上交通庁は、2026年に複合用途開発におけるラストマイル配送インフラに関するガイダンスを発表しました^[2]。これは、都市計画において物流スペースが考慮されるという広範なシフトを反映しています。したがって、中心部に位置するスモールベイ資産は、外環部の物流センターだけでは対応できないテナントにサービスを提供できます。

中国の第2・第3層都市における供給過剰と空室

中国の一部地域における供給過剰は、アジア太平洋倉庫不動産市場にとって引き続き重大な抑制要因となっています。以前の開発サイクルにおいて、いくつかの第2・第3層都市では純吸収量を上回るペースで新規供給が追加されました。これにより賃料に圧力がかかり、建物オーナーが迅速にテナントを確保する能力が低下しています。製造活動が東南アジアやインドへとシフトしている地域では、この問題はより構造的な性格を帯びています。非保税の高仕様新規供給は鈍化すると見込まれており、これが時間をかけて市場の需給調整を助ける可能性があります。ただし、回復は都市によって異なり、地域の需要、利用可能な在庫、新規建設のペースに依存します。

為替変動と高い現地資金調達コスト

為替変動と資金調達コストは、高成長国におけるリースおよび開発の意思決定を遅らせる可能性があります。米ドルでリターンを報告する投資家は、現地通貨が米ドルに対して下落した場合、現地の賃料上昇分が目減りすることがあります。UOBは、東南アジア全域の企業にとって高金利と上昇するサプライコストが重大なサプライチェーン管理上の課題であると指摘しました^[3]。テナントは、大規模・長期の要件を一度にコミットするのではなく、段階的にスペースをリースすることで対応する場合があります。これにより、リースへの関心が署名済み契約に転換されるペースが遅くなる可能性があります。また、柔軟な開発プログラムと段階的な資本投入の価値を高めます。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

民間倉庫は2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場の32.00%を占めました。大企業は、建物設計、設備、日常的な運営プロセスを管理する必要がある場合に専用施設を利用します。これらの施設は、独自のサプライチェーンとカスタムメイドの自動化システムを支援できます。安定した容量を必要とする製造業者、小売業者、大規模な流通業者にとって特に重要です。民間モデルはまた、テナントが床仕様、電力供給、荷積みエリアを自社設備に合わせて調整することを可能にします。これが、マルチテナント型物流プラットフォームが拡大し続ける中でも、専用施設が重要であり続ける理由です。

その他の倉庫タイプは2032年にかけて8.10%のCAGRで成長すると予測されています。このカテゴリには、保税倉庫、政府の戦略的備蓄、自由貿易地域施設が含まれます。越境eコマースは、輸入関税を繰り延べ配送時間を短縮できる保税スペースへの需要を支えています。公共倉庫は、柔軟性を必要とするサードパーティロジスティクス事業者や小規模eコマース企業にとって引き続き役割を担っています。開発業者が投資ファンドが所有するシングルテナントのビルド・トゥ・スーツ物件を建設するにつれ、公共施設と民間施設の区別は薄れつつあります。したがって、アジア太平洋倉庫不動産業界はより幅広い所有・運営形態を支援しています。

一般倉庫は2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場規模の61.00%を占めました。その規模は、小売、製造、eコマース、標準的な流通活動からの幅広い需要を反映しています。これらの施設は多くの製品カテゴリに対応するため、物流ネットワークの基盤であり続けています。小売業者は在庫配置に活用し、製造業者は部品や完成品の保管に利用しています。サードパーティロジスティクス事業者も複数の顧客にサービスを提供するために一般倉庫の容量に依存しています。このセグメントは、特化型施設がより多くの投資を獲得する中でも不可欠であり続けるでしょう。

冷蔵倉庫は2032年にかけて7.50%のCAGRで成長すると予測されています。製薬会社はバイオロジクス、細胞・遺伝子治療薬、その他の感温性製品のためにマルチ温度帯保管を必要としています。食品・食料雑貨の流通も、生鮮eコマースとクイックコマースの拡大に伴い、信頼性の高いコールドストレージを必要としています。DHLグループは2030年に向けてアジア太平洋地域のヘルスケア物流に資本を投入しており、新たな認定医薬品ハブと拡張されたコールドチェーン容量を含んでいます。このような施設には、従来の倉庫では提供できない温度管理ゾーン、モニタリングシステム、運営手順が必要です。これにより開発業者の参入障壁が高まり、当初から規制対応保管向けに設計された資産が優位に立ちます。

クラスA倉庫は2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場の48.00%を占めました。これらの施設は、高い天井高、強固な床荷重、現代的な荷積みエリア、より信頼性の高い電力インフラを提供しています。テナントはこれらの特性を活用して自動化を導入し、スループットを向上させています。このセグメントはまた、エネルギー効率の高い建物設計とより優れた運営基準への需要からも恩恵を受けています。クラスA資産は通常、確立された物流回廊とゲートウェイ都市市場に集中しています。その主導的な地位は、多くの機関投資家向けテナントが現代的な仕様を基本要件として扱うようになったとを示しています。

クラスAはまた最も成長が速いグレードであり、2032年にかけて9.20%のCAGRが予測されています。クラスB施設は、現代的な供給が限られているか、コスト感応度が高い場所では引き続き重要です。クラスCの物件は、旧来のレイアウトが自動化、高い電力需要、またはコンプライアンス要件に対応できない場所でより大きな圧力に直面しています。ゲートウェイ都市では、高い土地価格により、好立地の土地に低仕様の開発を正当化することが難しくなっています。Goodman Groupの2026年度報告書は、日本、香港、オーストラリアにわたる物流とデータセンターの共同開発について述べており、より電力集約型のサイトへの移行を反映しています。したがって、アジア太平洋倉庫不動産業界では、現代的なプレミアム物件と老朽化した二次的在庫との間の分離がより広がっています。

大規模倉庫は2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場の36.00%を占めました。これらの物件は、全国規模の物流センター、eコマースフルフィルメントハブ、大規模な製造保管需要を支援しています。その規模は1平方フィートあたりの管理負荷を軽減し、長期リースのコミットメントに対応できます。機関投資家もまた、テナントの信用力が高く運営が確立されている大規模施設を評価しています。現代的な大型フォーマットのスペースは、高速道路アクセスと豊富な労働力プールを持つ地域物流回廊において引き続き重要です。地域全体のリース量を牽引し続けるでしょう。

小規模倉庫は2032年にかけて9.10%のCAGRで拡大すると予測されています。これらの施設は、ラストマイル物流、ダークストア、医薬品配送拠点、稠密な都市配送ネットワークに活用されています。中規模の建物は地域流通や食品流通に対応していますが、大規模ハブと小規模都市サイトの双方から競合を受けています。最も速い成長は、テナントが消費者への近接アクセスを必要とし、遠方の物流センターからそのエリアを効率的にカバーできない場所で起きています。ゾーニング、土地の利用可能性、建物転換の機会が供給側の対応を形成するでしょう。ムンバイ、デリーNCR、ベンガルールに都市型土地バンクを持つ開発業者は、アジア太平洋倉庫不動産市場のこの部分で優位に立てる可能性があります。

小売・消費財テナントは2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場の35.00%を占めました。オムニチャネルの在庫モデルは、集中型物流センターのみに依存するのではなく、複数の拠点に在庫を配置することを企業に求めています。食品・飲料テナントは、大型フォーマットと温度管理スペースの双方への需要を加えています。製造業ユーザーは、自動車、電子機器、化学品のサプライチェーンにおいて引き続き重要です。これらのテナントは、その運営ニーズが長期コミットメントを支援できるため、建物オーナーから高く評価されています。小売の現在の規模は、アジア太平洋全域における消費者向け流通の継続的な重要性を反映しています。

医薬品・ヘルスケアは2032年にかけて8.70%のCAGRで成長すると予測されています。ヘルスケアテナントは、規制対応スペース、資格を持つオペレーター、一貫した温度管理を必要としています。サードパーティロジスティクス事業者は医薬品荷主と建物オーナーの間で運営することが多いですが、品質要件は最終的なヘルスケア顧客によって設定されます。DHLグローバルフォワーディングは2025年8月にマレーシアで15℃〜25℃および2℃〜8℃の保管に対応するデュアル認定コールドチェーン施設を開設しました。これらの要件は、適切な施設においてより長いリースとより高い実効賃料を支援できます。したがって、アジア太平洋倉庫不動産市場は、コールドチェーン機能と強固なコンプライアンスプロセスを組み合わせた建物に向けてより多くの資本を引き付けています。

地域分析

中国は2026年のアジア太平洋倉庫不動産市場シェアの34.00%を占め、その物流基盤の規模を反映しています。状況は地域によって大きく異なり、一部の主要都市および二次都市市場における供給圧力が賃料と空室率に影響を与えています。以前の建設サイクルで大量の現代的な供給が追加されましたが、吸収は均一ではありませんでした。製造業の移転と内陸貿易が需要を支える西部・中部都市では、より早期に安定する可能性があります。中国は製造業の集積、国内消費、流通インフラにより、地域最大の取引量市場であり続けるでしょう。しかし、投資家は供給制約のある地域と持続的な供給過剰の地域をより慎重に区別するようになるでしょう。

インドは2032年にかけて9.40%のCAGRで成長すると予測されており、対象地理市場の中で最速の成長率です。インドにおけるアジア太平洋倉庫不動産市場規模は、物流政策改革、eコマースの成長、製造業への投資、組織化されたグレードA施設の普及拡大によって支えられています。Prologisは、ベンガルール、チェンナイ、ムンバイ、デリー、プネのグレードA物流パークに5年から7年で約10億 米ドルのコミットメントを行っています。日本は、eコマース需要と地方都市における不足から、引き続き現代的な物流スペースを必要としています。オーストラリアのシドニーおよびブリスベン市場は、開発パイプラインが引き締まるにつれて恩恵を受ける位置にあります。韓国もまた、テクノロジーサプライチェーンと高度なフルフィルメント業務を支援できるドライ物流施設への関心を集めています。

東南アジアは、製造業の多様化が続く中で、より広い地域的機会の重要な部分を占めています。マレーシアのペナン回廊は、バヤン・レパス国際空港近くに計画的な土地供給を持つテクノロジー指向の産業物流拠点として発しています。ベトナムもテナント基盤の成熟に伴い新規供給を受け入れています。シンガポールは高付加価値でテクノロジー対応の物流と投資管理において引き続き重要です。アジア太平洋倉庫不動産市場全体において、地域別のパフォーマンスは新規建設、製造活動、消費者需要、インフラ整備のバランスに依存するでしょう。