Marktgröße und Marktanteil des Lagerimmobilienmarkts im asiatisch-pazifischen Raum – Wachstumstrends und Prognose (2027–2032)

Markttrends und Einblicke

Expansion der Auftragsabwicklung im Mobile-Commerce und E-Commerce

Der E-Commerce ist zu einer zentralen Quelle der Mietnachfrage für den Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum geworden. Quick-Commerce-Betreiber in Indien nutzen kleine Einrichtungen in Wohngebieten, um kurze Lieferzeiten zu unterstützen. Diese Standorte benötigen andere Grundrisse, Stromkapazitäten, Ladezugänge und Bodenbelastbarkeit als herkömmliche Lager. Größere E-Commerce- und Drittanbieter-Logistikmieter suchen ebenfalls nach Einrichtungen, die höhere Auftragsvolumina verarbeiten und Automatisierung unterstützen können. Dies vergrößert die Lücke zwischen modernen Immobilien und älterem Bestand, der nicht ohne Weiteres aufgerüstet werden kann. Das Ergebnis ist eine stärkere Präferenz für Standorte, die eine dichte städtische Nachfrage bedienen können und gleichzeitig die betrieblichen Anforderungen erfüllen.

Fertigungsdiversifizierung im Rahmen der China-plus-eins-Strategie und Diversifizierung der Lieferkette

Die Diversifizierung der Fertigung schafft Nachfrage nach modernen Lager- und Leichtindustrieflächen in ganz Südostasien und Indien. In Groß-Jakarta erreichte die Belegungsquote moderner Logistiklager im ersten Quartal 2025 90 %, unterstützt durch chinesische Hersteller, die in die Lieferkette für Elektrofahrzeuge eintreten. Diese Unternehmen suchten zunächst nach sofort mietbaren Fabrikhallen und wandten sich dann an angepasste Lagerflächen, wo geeigneter Bestand begrenzt war. In Malaysia ist in Penang ein vergleichbares Muster zu beobachten, wo Investitionen in Elektro- und Elektronik, Medizingeräte und Präzisionstechnik die Nachfrage nach Industrieparks stützen. Die aktuelle Welle begünstigt maßgeschneiderte Einrichtungen und hybride Formate aus Lagerung und Leichtfertigung. Diese Formate können längere Mietlaufzeiten unterstützen und erfordern mehr Kapital sowohl von Vermietern als auch von Mietern.

Nationale Logistikpolitik Indiens und organisiertes Lagerwesen

Indiens Nationale Logistikpolitik trägt dazu bei, die Lagernachfrage auf organisiertere Einrichtungen zu lenken. Bis August 2025 hatte die Unified Logistics Interface Platform mehr als 160 Crore digitale Transaktionen über mehr als 30 verbundene Systeme abgewickelt und mehr als 75 Millionen Export-Import-Container über 101 Inland Container Depots verfolgt^[1]. Der politische Rahmen reduziert Reibungsverluste in Logistikprozessen und unterstützt die Entwicklung neuer Lager auf der grünen Wiese. Die Nachfrage richtet sich zunehmend auf moderne Einrichtungen statt auf älteren, unorganisierten Bestand. Dies ist von Bedeutung, da Mieter qualitativ hochwertigere Gebäude für Bestandstransparenz, Automatisierung und zuverlässigen Betrieb benötigen. Der Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum profitiert, da Indien eine breitere Pipeline investitionswürdiger Logistikimmobilien entwickelt.

Innerstädtische Nachverdichtung, Kleinbuchten und Letzte-Meile-Logistik

Die Nachfrage nach innerstädtischer Nachverdichtung erweitert die Rolle kleiner Einrichtungen im Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. In Indien wandeln Quick-Commerce-Plattformen kleinere Gewerbeflächen in Abwicklungszentren um, die typischerweise einen Lieferradius von 2 km bis 3 km bedienen. Auch Japans innerstädtische Logistikstandorte bleiben knapp, da große Rampeneinrichtungen nicht dieselben Lieferkorridore abdecken können. Die Stadtentwicklungsbehörde und die Landverkehrsbehörde Singapurs haben 2026 Leitlinien für die Infrastruktur der Letzte-Meile-Lieferung in gemischt genutzten Entwicklungen herausgegeben^[2]. Dies spiegelt einen breiteren Wandel wider, bei dem Logistikflächen bereits in der Stadtplanung berücksichtigt werden. Kleinbucht-Objekte in zentralen Lagen können daher Mieter bedienen, die sich nicht allein auf periphere Verteilzentren verlassen können.

Überangebot und Leerstand in chinesischen Städten der zweiten und dritten Reihe

Überkapazitäten in Teilen Chinas bleiben ein wesentliches Hemmnis für den Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. In mehreren Städten der zweiten und dritten Reihe wurde während des früheren Entwicklungszyklus neue Kapazität schneller hinzugefügt, als die Nettoabsorption erfolgte. Dies hat Druck auf die Mieten ausgeübt und die Fähigkeit der Vermieter verringert, schnell Mieter zu gewinnen. Das Problem ist struktureller Natur, wo Fertigungsaktivitäten nach Südostasien und Indien verlagert wurden. Es wird erwartet, dass das neue nicht-gebundene, hochwertige Angebot nachlässt, was dem Markt langfristig helfen könnte, sich zu bereinigen. Die Erholung wird jedoch je nach Stadt variieren und von der lokalen Nachfrage, dem verfügbaren Bestand und dem Tempo des Neubaus abhängen.

Währungsvolatilität und höhere lokale Finanzierungskosten

Währungsbewegungen und Finanzierungskosten können Miet- und Entwicklungsentscheidungen in schnell wachsenden Ländern verzögern. Anleger, die Renditen in USD ausweisen, können sehen, wie lokale Mietgewinne geschmälert werden, wenn Währungen gegenüber dem USD schwächen. UOB identifizierte höhere Zinssätze und steigende Versorgungskosten als erhebliche Herausforderungen im Lieferkettenmanagement für Unternehmen in ganz Südostasien^[3]. Mieter können reagieren, indem sie Flächen phasenweise anmieten, anstatt sich sofort zu größeren, langfristigen Anforderungen zu verpflichten. Dies kann die Umwandlung von Mietinteresse in unterzeichnete Verträge verlangsamen. Es erhöht auch den Wert flexibler Entwicklungsprogramme und phasenweiser Kapitalbereitstellung.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Private Lager hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 32,00 % am Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. Große Unternehmen nutzen dedizierte Einrichtungen, wenn sie die Kontrolle über Gebäudedesign, Ausstattung und tägliche Betriebsprozesse benötigen. Diese Einrichtungen können proprietäre Lieferketten und maßgeschneiderte Automatisierungssysteme unterstützen. Sie sind besonders relevant für Hersteller, Einzelhändler und größere Distributoren, die stabile Kapazitäten benötigen. Das private Modell ermöglicht es Mietern auch, Bodenspezifikationen, Stromversorgung und Ladeflächen auf ihre eigene Ausstattung abzustimmen. Deshalb bleiben dedizierte Einrichtungen wichtig, auch wenn Multi-Mieter-Logistikplattformen weiter expandieren.

Andere Lagertypen sollen bis 2032 mit einem CAGR von 8,10 % wachsen. Diese Kategorie umfasst Zolllager, staatliche strategische Reserven und Einrichtungen in Freihandelszonen. Der grenzüberschreitende E-Commerce stützt die Nachfrage nach Zolllagerraum, da dieser Einfuhrzölle aufschieben und Lieferzeiten verkürzen kann. Öffentliche Lager behalten eine Rolle für Drittanbieter-Logistikdienstleister und kleinere E-Commerce-Unternehmen, die Flexibilität benötigen. Die Grenze zwischen öffentlichen und privaten Einrichtungen wird weniger deutlich, da Entwickler Einzelmieter-Einrichtungen nach Maß bauen, die im Besitz von Investmentfonds sind. Der Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum unterstützt daher eine breitere Palette von Eigentums- und Betriebsvereinbarungen.

Allgemeine Lager entfielen im Jahr 2026 auf 61,00 % der Marktgröße des Lagerimmobilienmarkts im asiatisch-pazifischen Raum. Ihr Umfang spiegelt die breite Nachfrage aus Einzelhandel, Fertigung, E-Commerce und Standard-Distributionsaktivitäten wider. Diese Einrichtungen bleiben das Fundament von Logistiknetzwerken, da sie viele Produktkategorien bedienen. Einzelhändler nutzen sie zur Bestandspositionierung, während Hersteller sie für Komponenten und Fertigwaren einsetzen. Drittanbieter-Logistikdienstleister verlassen sich ebenfalls auf allgemeine Lagerkapazitäten, um mehrere Kunden zu bedienen. Das Segment wird auch dann unverzichtbar bleiben, wenn spezialisierte Einrichtungen mehr Investitionen auf sich ziehen.

Kühllager sollen bis 2032 mit einem CAGR von 7,50 % wachsen. Pharmaunternehmen benötigen Mehrtempera­turspeicher für Biologika, Zell- und Gentherapien sowie andere empfindliche Produkte. Die Lebensmittel- und Lebensmittelverteilung erfordert ebenfalls zuverlässige Kühllagerung, da Frisch-E-Commerce und Quick Commerce expandieren. DHL Group hat bis 2030 Kapital für die Gesundheitslogistik im asiatisch-pazifischen Raum bereitgestellt, einschließlich neuer zertifizierter Pharma-Hubs und erweiterter Kühlkettenkapazitäten. Solche Einrichtungen benötigen kontrollierte Temperaturzonen, Überwachungssysteme und Betriebsverfahren, die herkömmliche Lager nicht bieten. Dies erhöht die Eintrittsbarriere für Entwickler und begünstigt Objekte, die von Anfang an für regulierte Lagerung konzipiert wurden.

Klasse-A-Lager hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 48,00 % am Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. Diese Einrichtungen bieten hohe lichte Höhen, stärkere Bodenbelastbarkeit, moderne Ladeflächen und eine zuverlässigere Strominfrastruktur. Nutzer setzen diese Merkmale ein, um Automatisierung zu installieren und den Durchsatz zu verbessern. Das Segment profitiert auch von der Nachfrage nach energieeffizienten Gebäudedesigns und besseren Betriebsstandards. Klasse-A-Objekte sind in der Regel in etablierten Logistikkorridoren und Gateway-Stadtmärkten konzentriert. Ihre führende Position zeigt, dass viele institutionelle Nutzer moderne Spezifikationen inzwischen als Mindestanforderung betrachten.

Klasse A ist auch die am schnellsten wachsende Klasse mit einem prognostizierten CAGR von 9,20 % bis 2032. Klasse-B-Einrichtungen bleiben relevant, wo modernes Angebot begrenzt oder die Kostensensitivität hoch ist. Klasse-C-Immobilien stehen unter größerem Druck, wo ältere Grundrisse keine Automatisierung, hohen Strombedarf oder Compliance-Anforderungen aufnehmen können. In Gateway-Städten machen höhere Grundstückspreise es schwieriger, eine Entwicklung mit niedrigeren Spezifikationen auf gut gelegenen Grundstücken zu rechtfertigen. Der Geschäftsjahresbericht 2026 von Goodman Group beschreibt die gemeinsame Entwicklung von Logistik- und Rechenzentren in Japan, Hongkong und Australien, was eine Bewegung hin zu stromintensiveren Standorten widerspiegelt. Der Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum erlebt daher eine breitere Trennung zwischen modernen Premium-Immobilien und alterndem Sekundärbestand.

Großmaßstäbliche Lager hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 36,00 % am Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. Diese Immobilien unterstützen nationale Verteilzentren, E-Commerce-Abwicklungszentren und große Fertigungslagerbedürfnisse. Ihr Umfang kann den Verwaltungsaufwand pro Quadratmeter reduzieren und langfristige Mietverpflichtungen aufnehmen. Institutionelle Anleger schätzen auch große Einrichtungen, bei denen Mieter über starke Bonitätsprofile verfügen und der Betrieb gut etabliert ist. Moderner großformatiger Raum bleibt in regionalen Logistikkorridoren mit Autobahnanbindung und großen Arbeitskräftepools wichtig. Er wird weiterhin die Mietvolumina in der gesamten Region verankern.

Kleinmaßstäbliche Lager sollen bis 2032 mit einem CAGR von 9,10 % expandieren. Diese Einrichtungen werden für Letzte-Meile-Logistik, Dark Stores, pharmazeutische Verteilpunkte und dichte städtische Liefernetzwerke genutzt. Mittelgroße Gebäude dienen der regionalen Verteilung und Lebensmittelverteilung, stehen aber im Wettbewerb mit größeren Hubs und kleineren Stadtstandorten. Das schnellste Wachstum findet dort statt, wo Mieter einen engen Zugang zu Verbrauchern benötigen und das Gebiet nicht effizient von einem entfernten Verteilzentrum aus bedienen können. Zonenplanung, Landverfügbarkeit und Möglichkeiten zur Gebäudeumnutzung werden die Angebotsreaktion prägen. Entwickler mit städtischen Grundstücksreserven in Mumbai, Delhi-NCR und Bengaluru könnten in diesem Teil des Lagerimmobilienmarkts im asiatisch-pazifischen Raum einen Vorteil haben.

Einzelhandels- und Konsumgüternutzer hielten im Jahr 2026 einen Anteil von 35,00 % am Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. Omnichannel-Bestandsmodelle erfordern, dass Unternehmen Bestände über mehrere Standorte verteilen, anstatt sich nur auf zentralisierte Verteilzentren zu verlassen. Lebensmittel- und Getränkemieter erhöhen die Nachfrage nach großformatigen und temperaturkontrollierten Flächen. Fertigungsnutzer bleiben in den Lieferketten für Automobil, Elektronik und Chemikalien wichtig. Diese Mieter werden von Vermietern geschätzt, da ihre Betriebsbedürfnisse längere Verpflichtungen unterstützen können. Der aktuelle Umfang des Einzelhandels spiegelt die anhaltende Bedeutung der Verbraucherverteilung im asiatisch-pazifischen Raum wider.

Pharmazeutika und Gesundheitswesen sollen bis 2032 mit einem CAGR von 8,70 % wachsen. Gesundheitsmieter benötigen regulierte Flächen, qualifizierte Betreiber und konsistente Temperaturleistung. Drittanbieter-Logistikdienstleister agieren oft zwischen pharmazeutischen Versendern und Vermietern, aber die Qualitätsanforderungen werden vom zugrunde liegenden Gesundheitskunden festgelegt. DHL Global Forwarding eröffnete im August 2025 in Malaysia eine dual-zertifizierte Kühlketteneinrichtung für die Lagerung bei 15 °C bis 25 °C und 2 °C bis 8 °C. Diese Anforderungen können längere Mietlaufzeiten und höhere effektive Mieten bei geeigneten Einrichtungen unterstützen. Der Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum zieht daher mehr Kapital in Gebäude an, die Kühlkettenkapazitäten mit starken Compliance-Prozessen verbinden.

Geografische Analyse

China hielt im Jahr 2026 einen Anteil von 34,00 % am Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum, was den Umfang seiner Logistikbasis widerspiegelt. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Standort erheblich, wobei Angebotsdruck in einigen Haupt- und Sekundärmärkten Mieten und Leerstand beeinflusst. Der frühere Bauzyklus hat eine große Menge moderner Kapazitäten hinzugefügt, und die Absorption war nicht einheitlich. West- und Zentralstädte könnten sich früher stabilisieren, wo Fertigungsverlagerungen und Binnenhandel die Nachfrage stützen. China wird der größte Volumenmarkt der Region bleiben, aufgrund seines Fertigungs-Fußabdrucks, des Inlandskonsums und der Verteilungsinfrastruktur. Dennoch werden Anleger wahrscheinlich sorgfältiger zwischen angebotsknappen Gebieten und Standorten mit anhaltender Überkapazität unterscheiden.

Indien soll bis 2032 mit einem CAGR von 9,40 % wachsen, der schnellsten Rate unter den abgedeckten geografischen Märkten. Die Marktgröße des Lagerimmobilienmarkts im asiatisch-pazifischen Raum in Indien wird durch Reformen der Logistikpolitik, E-Commerce-Wachstum, Fertigungsinvestitionen und die breitere Nutzung organisierter Klasse-A-Einrichtungen gestützt. Prologis hat sich zu rund 1 Milliarde USD über 5 bis 7 Jahre für Klasse-A-Logistikparks in Bengaluru, Chennai, Mumbai, Delhi und Pune verpflichtet. Japan benötigt weiterhin moderne Logistikflächen aufgrund der E-Commerce-Nachfrage und Engpässen in regionalen Städten. Die Märkte Sydney und Brisbane in Australien sind gut positioniert, um zu profitieren, wenn sich die Entwicklungspipeline verengt. Südkorea zieht ebenfalls Interesse an Trockenlogistikeinrichtungen an, die Technologielieferketten und fortschrittliche Abwicklungsoperationen unterstützen können.

Südostasien ist ein wichtiger Teil der breiteren regionalen Chance, da die Fertigungsdiversifizierung anhält. Malaysias Penang-Korridor entwickelt sich zu einem technologieorientierten Industrielogistikstandort mit geplantem Landangebot in der Nähe des Internationalen Flughafens Bayan Lepas. Vietnam erhält ebenfalls neues Angebot, da seine Mieterbasis reift. Singapur bleibt wichtig für hochwertige, technologiegestützte Logistik und Investmentmanagement. Im gesamten Lagerimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum wird die geografische Leistung vom Gleichgewicht zwischen Neubau, Fertigungsaktivität, Verbrauchernachfrage und Infrastrukturbereitstellung abhängen.