Tamaño y participación del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico - Tendencias de crecimiento y pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

Expansión del cumplimiento de pedidos en comercio móvil y comercio electrónico

El comercio electrónico se ha convertido en una fuente central de demanda de arrendamiento para el mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico. Los operadores de comercio rápido en India utilizan pequeñas instalaciones dentro de zonas residenciales para apoyar tiempos de entrega cortos. Estas ubicaciones requieren distribuciones, capacidad eléctrica, acceso de carga y resistencia de suelo diferentes a los de los almacenes convencionales. Los inquilinos más grandes de comercio electrónico y logística de terceros también buscan instalaciones que puedan procesar mayores volúmenes de pedidos y soportar la automatización. Esto está aumentando la brecha entre las propiedades modernas y el inventario más antiguo que no puede actualizarse fácilmente. El resultado es una preferencia más marcada por ubicaciones que puedan atender la demanda urbana densa y al mismo tiempo cumplir con los requisitos operativos.

Diversificación manufacturera y de cadena de suministro bajo la estrategia China más uno

La diversificación manufacturera está generando demanda de espacio moderno de almacenamiento e industria ligera en todo el Sudeste Asiático e India. En el Gran Yakarta, la ocupación de almacenes logísticos modernos alcanzó el 90% en el primer trimestre de 2025, impulsada por fabricantes chinos que ingresan a la cadena de suministro de vehículos eléctricos. Estas empresas inicialmente buscaron fábricas listas para arrendar y luego recurrieron a espacios de almacén adaptados donde el inventario adecuado era limitado. Malasia está experimentando un patrón comparable en Penang, donde las inversiones en electrónica e instrumentos eléctricos, instrumentos médicos e ingeniería de precisión están apoyando la demanda de parques industriales. La ola actual favorece las instalaciones construidas a medida y los formatos híbridos de almacenamiento más manufactura ligera. Esos formatos pueden soportar plazos de arrendamiento más largos y requieren más capital tanto de los propietarios como de los ocupantes.

Política Nacional de Logística de India y almacenamiento organizado

La Política Nacional de Logística de India está contribuyendo a orientar la demanda de almacenes hacia instalaciones más organizadas. Para agosto de 2025, la Plataforma Unificada de Interfaz Logística había facilitado más de 160 crore de transacciones digitales en más de 30 sistemas conectados y rastreado más de 75 millones de contenedores de exportación-importación en 101 Depósitos de Contenedores del Interior^[1]. El marco normativo está reduciendo la fricción en los procesos logísticos y apoya el desarrollo de almacenes en terrenos sin desarrollar. La demanda se orienta cada vez más hacia instalaciones modernas en lugar de inventario antiguo y desorganizado. Esto es importante porque los inquilinos necesitan edificios de mayor calidad para la visibilidad del inventario, la automatización y las operaciones confiables. El mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico se beneficia a medida que India desarrolla una cartera más amplia de activos logísticos de grado de inversión.

Logística de relleno urbano, bahías pequeñas y última milla

La demanda de relleno urbano está ampliando el papel de las pequeñas instalaciones en el mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico. En India, las plataformas de comercio rápido están convirtiendo locales comerciales más pequeños en centros de cumplimiento de pedidos que típicamente sirven a un radio de entrega de 2 km a 3 km. Las ubicaciones logísticas del centro urbano de Japón también siguen siendo limitadas porque las grandes instalaciones de rampa no pueden cubrir los mismos corredores de entrega. La Autoridad de Reurbanización Urbana y la Autoridad de Transporte Terrestre de Singapur emitieron orientaciones para la infraestructura de entrega de última milla en desarrollos de uso mixto en 2026^[2]. Esto refleja un cambio más amplio en el que el espacio logístico se considera durante la planificación urbana. Los activos de bahía pequeña en ubicaciones centrales pueden, por tanto, atender a inquilinos que no pueden depender únicamente de centros de distribución en la periferia.

Exceso de oferta y vacancia en ciudades de segundo y tercer nivel de China

El exceso de oferta en partes de China sigue siendo una restricción material para el mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico. La nueva capacidad se añadió más rápido que la absorción neta en varias ubicaciones de segundo y tercer nivel durante el ciclo de desarrollo anterior. Esto ha ejercido presión sobre los alquileres y ha reducido la capacidad de los propietarios para conseguir inquilinos rápidamente. El problema es más estructural donde la actividad manufacturera se ha desplazado hacia el Sudeste Asiático e India. Se espera que la nueva oferta no vinculada y de alta especificación se desacelere, lo que podría ayudar al mercado a equilibrarse con el tiempo. Sin embargo, la recuperación variará según la ciudad y dependerá de la demanda local, el inventario disponible y el ritmo de nueva construcción.

Volatilidad cambiaria y mayores costos de financiamiento local

Los movimientos cambiarios y los costos de financiamiento pueden retrasar las decisiones de arrendamiento y desarrollo en países de rápido crecimiento. Los inversores que reportan rendimientos en USD pueden ver reducidas las ganancias de alquiler locales cuando las monedas se debilitan frente al USD. UOB identificó las tasas de interés más altas y el aumento de los costos de suministro como desafíos significativos de gestión de la cadena de suministro para las empresas en todo el Sudeste Asiático^[3]. Los inquilinos pueden responder arrendando espacio por fases en lugar de comprometerse con requisitos más grandes y a largo plazo de una sola vez. Esto puede ralentizar la conversión del interés de arrendamiento en contratos firmados. También aumenta el valor de los programas de desarrollo flexibles y el despliegue de capital por fases.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de segmentos

Los almacenes privados representaron el 32,00% del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026. Las grandes empresas utilizan instalaciones dedicadas cuando necesitan control sobre el diseño del edificio, el equipamiento y los procesos operativos diarios. Estas instalaciones pueden soportar cadenas de suministro propietarias y sistemas de automatización a medida. Son especialmente relevantes para fabricantes, minoristas y distribuidores más grandes que requieren capacidad estable. El modelo privado también permite a los inquilinos alinear las especificaciones del suelo, el suministro eléctrico y las áreas de carga con su propio equipamiento. Por eso las instalaciones dedicadas siguen siendo importantes incluso a medida que las plataformas logísticas multiinquilino continúan expandiéndose.

Se proyecta que otros tipos de almacenes crezcan a una CAGR del 8,10% hasta 2032. Esta categoría incluye almacenes aduaneros, reservas estratégicas gubernamentales e instalaciones en zonas de libre comercio. El comercio electrónico transfronterizo está apoyando la demanda de espacio aduanero porque puede diferir los derechos de importación y acortar los tiempos de entrega. Los almacenes públicos mantienen un papel para los proveedores de logística de terceros y las empresas más pequeñas de comercio electrónico que necesitan flexibilidad. La división entre instalaciones públicas y privadas se está volviendo menos marcada a medida que los promotores construyen propiedades de un solo inquilino construidas a medida y propiedad de fondos de inversión. La industria de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico está, por tanto, apoyando una gama más amplia de acuerdos de propiedad y operación.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes generales representaron el 61,00% del tamaño del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026. Su escala refleja la amplia demanda del comercio minorista, la manufactura, el comercio electrónico y las actividades de distribución estándar. Estas instalaciones siguen siendo la base de las redes logísticas porque sirven a muchas categorías de productos. Los minoristas las utilizan para el posicionamiento de inventario, mientras que los fabricantes las usan para componentes y productos terminados. Los proveedores de logística de terceros también dependen de la capacidad de almacenes generales para atender a varios clientes. El segmento seguirá siendo esencial incluso a medida que las instalaciones especializadas capten más inversión.

Se prevé que los almacenes refrigerados crezcan a una CAGR del 7,50% hasta 2032. Las empresas farmacéuticas necesitan almacenamiento a múltiples temperaturas para biológicos, terapias celulares y génicas y otros productos sensibles. La distribución de alimentos y comestibles también requiere almacenamiento en frío confiable a medida que el comercio electrónico de productos frescos y el comercio rápido se expanden. DHL Group ha comprometido capital para la logística sanitaria en Asia-Pacífico hasta 2030, incluidos nuevos centros farmacéuticos certificados y mayor capacidad de cadena de frío. Dichas instalaciones necesitan zonas de temperatura controlada, sistemas de monitoreo y procedimientos operativos que los almacenes convencionales no proporcionan. Esto eleva la barrera de entrada para los promotores y favorece los activos diseñados para el almacenamiento regulado desde el principio.

Los almacenes Clase A representaron el 48,00% del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026. Estas instalaciones ofrecen alturas libres elevadas, cargas de suelo más resistentes, áreas de carga modernas e infraestructura eléctrica más confiable. Los ocupantes utilizan estas características para instalar automatización y mejorar el rendimiento. El segmento también se beneficia de la demanda de diseños de edificios energéticamente eficientes y mejores estándares operativos. Los activos Clase A suelen estar concentrados en corredores logísticos consolidados y mercados de ciudades puerta de entrada. Su posición de liderazgo muestra que muchos ocupantes institucionales ahora tratan las especificaciones modernas como un requisito básico.

La Clase A es también la categoría de más rápido crecimiento, con una CAGR prevista del 9,20% hasta 2032. Las instalaciones Clase B siguen siendo relevantes donde la oferta moderna es limitada o la sensibilidad al costo es alta. Las propiedades Clase C enfrentan mayor presión donde las distribuciones antiguas no pueden acomodar la automatización, las altas necesidades de energía o los requisitos de cumplimiento normativo. En las ciudades puerta de entrada, los precios más altos del suelo dificultan justificar el desarrollo de menor especificación en sitios bien ubicados. El informe del año fiscal 2026 de Goodman Group describe el codesarrollo de logística y centros de datos en Japón, Hong Kong y Australia, lo que refleja un movimiento hacia sitios con mayor intensidad energética. La industria de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico está, por tanto, experimentando una separación más amplia entre las propiedades premium modernas y el inventario secundario envejecido.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes de gran escala representaron el 36,00% del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026. Estas propiedades soportan centros de distribución nacionales, centros de cumplimiento de pedidos de comercio electrónico y grandes requisitos de almacenamiento manufacturero. Su escala puede reducir la intensidad de gestión por pie cuadrado y acomodar compromisos de arrendamiento a largo plazo. Los inversores institucionales también valoran las grandes instalaciones donde los inquilinos tienen sólidos perfiles crediticios y las operaciones están bien establecidas. El espacio moderno de gran formato sigue siendo importante en los corredores logísticos regionales con acceso a autopistas y amplias reservas de mano de obra. Continuará siendo el ancla de los volúmenes de arrendamiento en toda la región.

Se proyecta que los almacenes de pequeña escala se expandan a una CAGR del 9,10% hasta 2032. Estas instalaciones se están utilizando para logística de última milla, tiendas oscuras, puntos de distribución farmacéutica y redes de entrega urbana densa. Los edificios de escala media sirven a la distribución regional y de alimentos, pero enfrentan competencia tanto de los grandes centros como de los sitios urbanos más pequeños. El crecimiento más rápido se está produciendo donde los inquilinos necesitan acceso cercano a los consumidores y no pueden atender el área de manera eficiente desde un centro de distribución distante. La zonificación, la disponibilidad de suelo y las oportunidades de conversión de edificios darán forma a la respuesta de la oferta. Los promotores con reservas de suelo urbano en Bombay, Delhi-NCR y Bengaluru pueden tener una ventaja en esta parte del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico.

Los ocupantes de comercio minorista y bienes de consumo representaron el 35,00% del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026. Los modelos de inventario omnicanal requieren que las empresas posicionen el inventario en múltiples ubicaciones en lugar de depender únicamente de centros de distribución centralizados. Los inquilinos de alimentos y bebidas añaden demanda tanto de espacio de gran formato como de espacio con control de temperatura. Los usuarios manufactureros siguen siendo importantes en las cadenas de suministro de automoción, electrónica y productos químicos. Estos inquilinos son valorados por los propietarios porque sus necesidades operativas pueden soportar compromisos más largos. La escala actual del comercio minorista refleja la continua importancia de la distribución al consumidor en Asia-Pacífico.

Se prevé que los productos farmacéuticos y la atención médica crezcan a una CAGR del 8,70% hasta 2032. Los inquilinos del sector sanitario necesitan espacio regulado, operadores calificados y un rendimiento de temperatura consistente. Los proveedores de logística de terceros a menudo operan entre los expedidores farmacéuticos y los propietarios, pero los requisitos de calidad los establece el cliente sanitario subyacente. DHL Global Forwarding inauguró una instalación de cadena de frío con doble certificación en Malasia en agosto de 2025 para almacenamiento entre 15 °C y 25 °C y entre 2 °C y 8 °C. Estos requisitos pueden soportar arrendamientos más largos y alquileres efectivos más altos en instalaciones adecuadas. El mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico está, en consecuencia, atrayendo más capital hacia edificios que combinan capacidad de cadena de frío con sólidos procesos de cumplimiento normativo.

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Análisis geográfico

China representó el 34,00% de la participación del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en 2026, lo que refleja la escala de su base logística. Las condiciones difieren marcadamente según la ubicación, con presión de oferta en algunos mercados principales y secundarios que afecta los alquileres y la vacancia. El ciclo de construcción anterior añadió una gran cantidad de capacidad moderna, y la absorción no ha sido uniforme. Las ciudades del oeste y el centro pueden estabilizarse antes donde la reubicación manufacturera y el comercio interior apoyan la demanda. China seguirá siendo el mayor mercado por volumen de la región debido a su huella manufacturera, el consumo interno y la infraestructura de distribución. Sin embargo, es probable que los inversores distingan con mayor cuidado entre las áreas con oferta restringida y las ubicaciones con exceso de capacidad persistente.

Se prevé que India crezca a una CAGR del 9,40% hasta 2032, la tasa más rápida entre los mercados geográficos cubiertos. El tamaño del mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico en India está respaldado por reformas de política logística, crecimiento del comercio electrónico, inversión manufacturera y un uso más amplio de instalaciones organizadas de Grado A. Prologis, Inc. ha comprometido aproximadamente 1.000 millones de USD durante 5 a 7 años para parques logísticos de Grado A en Bengaluru, Chennai, Bombay, Delhi y Pune. Japón continúa requiriendo espacio logístico moderno debido a la demanda del comercio electrónico y la escasez en las ciudades regionales. Los mercados de Sídney y Brisbane en Australia están posicionados para beneficiarse a medida que el proyecto en desarrollo se ajusta. Corea del Sur también está atrayendo interés en instalaciones logísticas secas que pueden soportar cadenas de suministro tecnológicas y operaciones avanzadas de cumplimiento de pedidos.

El Sudeste Asiático es una parte importante de la oportunidad regional más amplia a medida que continúa la diversificación manufacturera. El corredor de Penang en Malasia se está desarrollando como una ubicación logística industrial orientada a la tecnología con oferta de suelo planificada cerca del Aeropuerto Internacional de Bayan Lepas. Vietnam también está recibiendo nueva oferta a medida que su base de ocupantes madura. Singapur sigue siendo importante para la logística de alto valor habilitada por tecnología y la gestión de inversiones. En todo el mercado de bienes raíces de almacenes en Asia-Pacífico, el desempeño geográfico dependerá del equilibrio entre nueva construcción, actividad manufacturera, demanda de los consumidores y entrega de infraestructura.