Taille et part du marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine – Analyse de la croissance et prévisions (2027 - 2032)

Tendances et Analyses du Marché

Le tourisme international favorise la convergence entre complexes hôteliers et résidentiel

Le tourisme continue d'influencer les décisions de tarification et de développement sur le marché de l'immobilier résidentiel côtier en République dominicaine. Le pays a accueilli un nombre record de 11,68 millions de visiteurs en 2025, tandis que les arrivées ont atteint 9,24 millions entre janvier et septembre 2026^[1]. La Banque centrale prévoit des recettes touristiques d'environ 12,2 milliards USD pour 2026, renforçant la contribution du secteur à l'économie. Les projets immobiliers à vocation touristique représenteraient environ 42 % des investissements touristiques enregistrés, avec des investissements engagés dépassant 4,5 milliards USD. Cette tendance d'investissement soutient la demande de résidences de villégiature, de résidences de marque et de développements résidentiels gérés qui combinent occupation par le propriétaire et opportunités de revenus locatifs à court terme. Elle offre également aux promoteurs du couloir touristique de l'Est, notamment à Punta Cana, un accès aux acheteurs internationaux et à une demande liée au tourisme au-delà du marché hypothécaire domestique.

L'architecture fiscale CONFOTUR remodèle l'économie des projets

La loi 158-01, connue sous le nom de CONFOTUR, accorde aux primo-acquéreurs éligibles dans les zones touristiques désignées une exonération de 15 ans de la taxe de transfert immobilier et de la taxe foncière annuelle^[2]. Les exonérations s'appliquent pendant 15 ans à compter de l'achèvement des travaux de construction et d'équipement. Les promoteurs éligibles bénéficient également d'exonérations sur les droits d'importation et autres taxes applicables sur les matériaux de construction, les machines, les équipements et l'ameublement initial du projet. Entre 2023 et 2024, CONFOTUR aurait approuvé 117 projets touristiques d'une valeur d'environ 5,41 milliards USD, dont 76 projets immobiliers, représentant près de 65 % du total des approbations. Cette concentration d'approbations souligne l'importance croissante de l'immobilier résidentiel dans l'investissement à vocation touristique, notamment dans des destinations telles que Punta Cana, Bávaro et Samaná. Le cadre incitatif renforce l'attractivité des développements éligibles pour les investisseurs ; cependant, les acheteurs doivent vérifier la résolution de classification finale du projet, la date d'achèvement de la construction et l'éligibilité au premier transfert, car ces éléments déterminent la disponibilité et la durée restante des exonérations fiscales.

Les transferts de fonds soutiennent l'investissement immobilier

Les transferts de fonds représentent une source importante de soutien financier pour l'acquisition de biens résidentiels en République dominicaine, notamment parmi les ménages de la diaspora. La Banque centrale a enregistré des entrées de transferts de fonds de 11,87 milliards USD en 2025, soit une augmentation d'environ 9,3 % par rapport à 2024. Les entrées ont atteint 9,49 milliards USD entre janvier et septembre 2026, représentant une croissance annuelle de 6,5 %, tandis que la Banque centrale prévoit des transferts de fonds annuels d'environ 12,6 milliards USD. La participation de la diaspora à la demande de logements est également visible dans les développements soutenus par le gouvernement : plus de 34 % des bénéficiaires du projet Boca Residence appartenaient à la diaspora dominicaine. Cette demande englobe les logements familiaux, les résidences de retraite et les biens d'investissement, notamment dans les zones ayant des liens familiaux établis et un potentiel touristique. Les achats financés par des transferts de fonds peuvent également réduire la dépendance au financement hypothécaire domestique, soutenant la demande des acheteurs dominicains résidant à l'étranger.

Le logement public et l'expansion urbaine élargissent la demande

La République dominicaine a relancé son programme Mi Vivienda le 4 décembre 2025, annonçant 8 381 unités de logement proposées dans le cadre de 33 projets soumis par des promoteurs, dont 19 avaient déjà été qualifiés^[3]. Le programme prévoit des subventions gouvernementales couvrant environ 27 à 50 % de la valeur des biens éligibles, ainsi qu'un financement hypothécaire préférentiel via Banco de Reservas à un taux d'intérêt fixe de 8 % sur sept ans. L'initiative soutient le Plan décennal du logement 2022-2032 du gouvernement, qui identifie un déficit de logements dépassant 1,4 million d'unités, dont un déficit qualitatif de 73 % associé à des conditions de logement inadéquates et à un accès limité aux services de base. Les développements proposés dans le Grand Saint-Domingue, Santiago, la région du Cibao et d'autres provinces devraient élargir l'offre de logements formels subventionnés. Par ailleurs, la concentration de l'emploi et l'amélioration de la connectivité des transports dans les grands centres urbains soutiennent la demande d'appartements et de logements dans les zones suburbaines.

Les coûts hypothécaires limitent l'accessibilité financière pour les ménages domestiques

Les coûts des emprunts hypothécaires restent relativement élevés en République dominicaine malgré l'assouplissement monétaire. Le taux d'intérêt moyen sur les prêts immobiliers a diminué à 11,37 % en septembre 2026, contre 11,71 % en mars, tandis que le taux directeur de la Banque centrale a augmenté à 5,50 % en septembre et est resté inchangé en octobre. L'écart qui en résulte entre les taux directeurs et les taux hypothécaires au détail continue de contraindre l'accessibilité financière pour les ménages dépendant du financement bancaire. L'activité de construction a connu cinq contractions trimestrielles consécutives entre le quatrième trimestre 2024 et le quatrième trimestre 2025, reflétant des coûts de financement élevés, des dépenses de construction et des retards administratifs. Cependant, le secteur s'est ensuite redressé, enregistrant une croissance annuelle de 7,9 % en août 2026. Le crédit à la construction a également progressé de 16,2 % en glissement annuel jusqu'en août, indiquant un soutien continu au financement des promoteurs. Malgré cette reprise, les coûts hypothécaires relativement élevés continuent de limiter la capacité d'achat des ménages dépendant du crédit. Par conséquent, le marché de l'immobilier résidentiel conserve une plus grande résilience dans les segments soutenus par les achats au comptant, les transferts de fonds de la diaspora et les programmes de logement soutenus par le gouvernement.

Coûts de développement, risque lié aux titres fonciers et exposition climatique

L'indice direct du coût de construction de logements a augmenté de 3,74 % en 2025, avec une hausse des coûts de main-d'œuvre de 7,14 %. La hausse des coûts des matériaux, du foncier, de la main-d'œuvre et des permis continue d'affaiblir l'économie des projets de logements à prix bas. Le Département d'État des États-Unis a indiqué dans sa déclaration sur le climat d'investissement 2025 qu'environ 60 % des terres en République dominicaine ne disposent pas de titre formel, ce qui accroît les exigences en matière de diligence raisonnable juridique et peut retarder les transactions immobilières. Les risques liés aux ouragans et aux inondations augmentent également les considérations de développement et d'assurance dans les zones côtières et riveraines. Selon des estimations historiques citées par la Banque mondiale, les catastrophes naturelles ont causé des pertes économiques annuelles moyennes d'environ 420 millions USD entre 1961 et 2014. Par ailleurs, les services numériques du Registre foncier pour la vérification du statut juridique des biens peuvent améliorer la transparence des transactions et faciliter la diligence raisonnable.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Les appartements et copropriétés devraient représenter 65,2 % de la part du marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine en 2026. Cette position reflète une forte demande de logements verticaux dans le Grand Saint-Domingue et les destinations de villégiature. L'Office national des statistiques a indiqué que les appartements représentaient 93,2 % des unités en construction active dans la zone métropolitaine au cours du second semestre 2025. Ce schéma d'offre reflète les contraintes foncières et la nécessité de servir les ménages urbains à proximité des centres d'emploi et des services essentiels. Il soutient également des modèles de développement qui combinent usage résidentiel et capacité locative orientée vers les investisseurs. La part importante des appartements offre aux constructeurs une base solide pour concevoir de nouveaux projets avec des formats compacts et gérés de manière professionnelle.

Les villas et maisons individuelles devraient croître à un CAGR de 6,31 % de 2027 à 2032. Leur attrait est le plus fort dans les zones où les visiteurs internationaux recherchent des hébergements privés, des espaces extérieurs et des services de villégiature. Les projets de résidences de marque renforcent ce modèle en combinant des logements avec des opérations hôtelières et des programmes de location. L'ouverture du St. Regis Cap Cana en mai 2025, avec un investissement dépassant 220 millions USD, illustre l'ampleur du développement résidentiel de villégiature de luxe. Les promoteurs doivent continuer à aligner l'offre de villas sur les infrastructures locales, les exigences d'assurance et les schémas de location saisonnière. Ces conditions positionnent les appartements comme l'ancre principale des ventes, tandis que les villas représentent un format immobilier à plus forte croissance.

La catégorie milieu de gamme représentait une part de 51,1 % du marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine en 2026, ce qui en fait la plus grande tranche de prix. La demande provient des ménages du Grand Saint-Domingue et de Santiago qui ont besoin de logements formellement construits à proximité de l'emploi et des services urbains. Ce segment bénéficie de l'urbanisation et de l'expansion progressive des quartiers métropolitains. Il doit également faire face à la concurrence des projets à prix bas soutenus par des programmes gouvernementaux et des programmes de luxe destinés aux acheteurs étrangers. La pression qui en résulte rend la sélection des sites, la conception des unités et l'accès au financement particulièrement importants pour les promoteurs du milieu de gamme. Cela renforce également le rôle des appartements dans le secteur de l'immobilier résidentiel en République dominicaine.

La catégorie abordable devrait croître à un CAGR de 6,49 % de 2027 à 2032. Sa croissance est liée au relancement de Mi Vivienda et aux efforts publics plus larges pour réduire le déficit de logements. Les subventions et le financement préférentiel peuvent rendre l'accession formelle à la propriété accessible aux ménages confrontés à des taux hypothécaires élevés sur le marché. Le programme livrera des unités dans les provinces métropolitaines et intérieures, créant des opportunités au-delà de la capitale. Les projets de logements abordables nécessitent un contrôle des coûts car les dépenses en matériaux, main-d'œuvre et foncier peuvent réduire les marges des promoteurs. L'avancée du segment est donc étroitement liée à la mise en œuvre des politiques et à la capacité des promoteurs privés à construire aux niveaux de prix éligibles.

Le marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine est dominé par le Grand Saint-Domingue. Le Distrito Nacional et les municipalités de Santo Domingo Este, Norte et Oeste regroupent l'emploi, les services publics et une large base de logements formels. La région capitale reçoit également une part substantielle de la demande des ménages soutenue par les transferts de fonds. Le développement d'appartements s'étend vers les municipalités périphériques à mesure que la disponibilité des terrains et les besoins de transport évoluent. Les travaux routiers gouvernementaux et l'extension du métro visent à améliorer les connexions entre les zones résidentielles et les districts d'emploi centraux. Cette combinaison maintient le Grand Saint-Domingue comme le principal marché en volume.

Le couloir touristique de l'Est devrait se développer à un CAGR de 6,91 % de 2027 à 2032. Punta Cana, Bávaro et Cap Cana combinent l'accès aéroportuaire, la demande touristique, l'investissement étranger et les zones de développement éligibles aux avantages fiscaux. L'aéroport international de Punta Cana a traité 53 % des arrivées aériennes nationales au cours du premier semestre 2026. Cap Cana a déclaré plus de 3,85 milliards USD investis à ce jour et a annoncé en 2025 qu'il avait 10 000 chambres en cours de développement, dont la plupart sont des projets résidentiels touristiques. La croissance du couloir dépend de la continuité des flux touristiques et de la capacité des promoteurs à livrer des projets bien gérés. Il est également exposé à un risque météorologique plus élevé et à des coûts d'assurance côtière plus importants.

Les appartements et copropriétés représentaient 79,3 % de la valeur locative en 2026, la part la plus importante dans le segment locatif du marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine. Les locataires urbains à long terme et les visiteurs utilisant des hébergements de courte durée contribuent tous deux à ce schéma. L'Office national des statistiques a enregistré une augmentation des biens destinés à la location ou à l'usage personnel, passant de 4 569 à 5 076 au cours du second semestre 2025. Ces projets représentaient 87,6 % de l'activité de construction active couverte par l'enquête. Les données indiquaient qu'une part croissante de la nouvelle offre était destinée à générer des revenus ou à répondre aux besoins des propriétaires occupants plutôt qu'à alimenter directement l'inventaire de revente. Cela peut soutenir la disponibilité locative tout en réduisant le nombre d'unités de revente immédiatement disponibles.

Les villas et maisons individuelles devraient croître à un CAGR de 7,11 % de 2027 à 2032, ce qui en fait le type de bien locatif à la croissance la plus rapide. L'hébergement privé peut séduire les voyageurs de loisirs qui apprécient l'espace et l'accès aux services de villégiature. Les relations avec les gestionnaires hôteliers peuvent offrir aux propriétaires de villas un soutien en matière de réservation, d'exploitation et de normes de propriété. Noval Properties a ouvert Reserva Real by Harper à Bávaro-Punta Cana en juin 2025, avec Archipelago International comme partenaire de gestion hôtelière. Cette approche illustre pourquoi les promoteurs utilisent des arrangements de marque pour soutenir la demande locative dans les zones de villégiature. L'opportunité locative reste dépendante des conditions touristiques, d'une exploitation fiable et d'une couverture d'assurance appropriée.

Analyse géographique

Le Grand Saint-Domingue devrait représenter 48,5 % des ventes en 2026 et rester le centre du marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine. La région concentre la plus grande part d'emploi formel, de services publics et de migration interne du pays. L'Office national des statistiques a signalé une augmentation des prix moyens des appartements métropolitains entre le second semestre 2025 et le premier semestre 2026. Les zones périphériques peuvent connaître des variations de prix plus marquées lorsqu'un nombre limité de nouveaux projets modifie sensiblement l'offre locale. Les projets routiers soutenus par le contrat aéroportuaire renégocié devraient améliorer la connectivité entre Santo Domingo Oeste, les zones sud et le Distrito Nacional. L'extension prévue de la ligne de métro 1B vers Villa Mella renforce davantage les perspectives des couloirs résidentiels nord. Ces investissements devraient soutenir la demande au-delà du noyau traditionnel tout en préservant la position de la région capitale comme ancre du volume des ventes.

Le couloir touristique de l'Est devrait croître à un CAGR de 6,91 % de 2027 à 2032. Punta Cana, Bávaro et Cap Cana attirent les investissements car la connectivité aérienne et l'activité touristique exposent les acheteurs potentiels à la région. Le St. Regis Cap Cana a ouvert en mai 2025, soutenu par un investissement dépassant 300 millions USD, dont 132,8 millions USD levés sur les marchés de capitaux dominicains. L'aéroport international de Punta Cana a traité 53 % des arrivées aériennes nationales au cours des six premiers mois de 2026. Les incitations CONFOTUR offrent aux projets éligibles un avantage supplémentaire en proposant un traitement fiscal favorable aux primo-acquéreurs. La proposition de valeur résidentielle de la région dépend de flux de visiteurs soutenus, de la qualité des projets et d'une gestion efficace des risques climatiques côtiers.

Cibao et Santiago bénéficient d'une demande domestique et soutenue par les transferts de fonds, tandis que la côte Nord et Samaná s'adressent à une base d'acheteurs de villégiature distincte. La Banque centrale a indiqué que la région nord a reçu 3,05 milliards USD de transferts de fonds au cours des neuf premiers mois de 2025. Ces flux peuvent soutenir les achats de logements milieu de gamme dans le bassin du Cibao. Puerto Plata bénéficie également de l'activité des visiteurs, avec des volumes de passagers de croisière en hausse de 6 % en 2025 pour atteindre 2 815 732. Samaná et la côte Nord proposent des projets à vocation touristique en dehors du cadre premium de Cap Cana. L'élargissement des programmes de logement dans les municipalités provinciales étend le marché de l'immobilier résidentiel en République dominicaine au-delà des plus grands couloirs urbains et de villégiature.