Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario Residencial de República Dominicana - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

El Turismo Internacional Impulsa la Convergencia entre Complejos Turísticos y Residencias

El turismo continúa influyendo en las decisiones de precios y desarrollo en el mercado inmobiliario residencial costero de República Dominicana. El país recibió un récord de 11,68 millones de visitantes en 2025, mientras que las llegadas alcanzaron 9,24 millones durante enero–septiembre de 2026^[1]. El Banco Central proyecta ingresos por turismo de aproximadamente 12,2 mil millones de USD para 2026, reforzando la contribución del sector a la economía. Los proyectos inmobiliarios orientados al turismo representan aproximadamente el 42% de la inversión turística registrada, con inversiones comprometidas que superan los 4,5 mil millones de USD. Esta tendencia de inversión respalda la demanda de residencias en complejos turísticos, residencias de marca y desarrollos residenciales gestionados que combinan la ocupación por parte del propietario con oportunidades de ingresos por alquiler a corto plazo. También proporciona a los desarrolladores del Corredor Turístico del Este, particularmente Punta Cana, acceso a compradores internacionales y demanda vinculada al turismo más allá del mercado hipotecario doméstico.

La Arquitectura Fiscal de CONFOTUR Remodela la Economía de los Proyectos

La Ley 158-01, conocida como CONFOTUR, otorga a los compradores por primera vez que califiquen en zonas turísticas designadas una exención de 15 años del impuesto de transferencia inmobiliaria y del impuesto anual sobre la propiedad^[2]. Las exenciones se extienden por 15 años a partir de la finalización de las obras de construcción y equipamiento. Los desarrolladores elegibles también se benefician de exenciones sobre derechos de importación y otros impuestos aplicables sobre materiales de construcción, maquinaria, equipos y el mobiliario inicial del proyecto. Entre 2023 y 2024, CONFOTUR aprobó reportadamente 117 proyectos turísticos valorados en aproximadamente 5,41 mil millones de USD, incluyendo 76 proyectos inmobiliarios, lo que representa casi el 65% del total de aprobaciones. Esta concentración de aprobaciones destaca la creciente importancia del sector inmobiliario residencial dentro de la inversión orientada al turismo, particularmente en destinos como Punta Cana, Bávaro y Samaná. El marco de incentivos mejora el atractivo de los desarrollos elegibles para los inversores; sin embargo, los compradores deben verificar la resolución de clasificación final del proyecto, la fecha de finalización de la construcción y la elegibilidad para la primera transferencia, ya que estos determinan la disponibilidad y la duración restante de las exenciones fiscales.

Las Remesas Respaldan la Inversión en Vivienda

Las remesas representan una fuente importante de apoyo financiero para la adquisición de propiedades residenciales en República Dominicana, particularmente entre los hogares de la diáspora. El Banco Central registró flujos de remesas de 11,87 mil millones de USD en 2025, un aumento de aproximadamente el 9,3% respecto a 2024. Los flujos alcanzaron 9,49 mil millones de USD durante enero–septiembre de 2026, lo que representa un crecimiento interanual del 6,5%, mientras que el Banco Central proyecta remesas anuales completas de aproximadamente 12,6 mil millones de USD. La participación de la diáspora en la demanda de vivienda también es evidente en los desarrollos respaldados por el gobierno: más del 34% de los beneficiarios del proyecto Boca Residence pertenecían a la diáspora dominicana. Esta demanda abarca vivienda familiar, residencias para jubilados y propiedades de inversión, particularmente en ubicaciones con conexiones familiares establecidas y potencial turístico. Las compras respaldadas por remesas también pueden reducir la dependencia del financiamiento hipotecario doméstico, apoyando la demanda de compradores dominicanos en el exterior.

La Vivienda Pública y la Expansión Urbana Amplían la Demanda

República Dominicana relanzó su programa Mi Vivienda el 4 de diciembre de 2025, anunciando 8.381 unidades habitacionales propuestas en 33 proyectos presentados por desarrolladores, de los cuales 19 ya habían calificado^[3]. El programa proporciona subsidios gubernamentales que cubren aproximadamente el 27–50% de los valores de las propiedades elegibles, junto con financiamiento hipotecario preferencial a través del Banco de Reservas a una tasa de interés fija del 8% durante siete años. La iniciativa respalda el Plan Decenal de Vivienda 2022–2032 del gobierno, que identifica un déficit habitacional que supera 1,4 millones de unidades, incluido un déficit cualitativo del 73% asociado a condiciones de vivienda inadecuadas y acceso limitado a servicios básicos. Se espera que los desarrollos propuestos en Gran Santo Domingo, Santiago, la región del Cibao y otras provincias amplíen la oferta de vivienda formal subsidiada. Mientras tanto, la concentración del empleo y la mejora de la conectividad de transporte en los principales centros urbanos están respaldando la demanda de apartamentos y vivienda en ubicaciones suburbanas.

Los Costos Hipotecarios Restringen la Asequibilidad Doméstica

Los costos de endeudamiento hipotecario siguen siendo relativamente altos en República Dominicana a pesar de la flexibilización monetaria. La tasa de interés promedio sobre préstamos para vivienda disminuyó al 11,37% en septiembre de 2026, en comparación con el 11,71% en marzo, mientras que la tasa de política monetaria del Banco Central aumentó al 5,50% en septiembre y se mantuvo sin cambios en octubre. La diferencia resultante entre las tasas de política y las tasas hipotecarias minoristas continúa limitando la asequibilidad para los hogares dependientes del financiamiento bancario. La actividad de construcción experimentó cinco contracciones trimestrales consecutivas entre el cuarto trimestre de 2024 y el cuarto trimestre de 2025, reflejando los elevados costos de financiamiento, los gastos de construcción y los retrasos administrativos. Sin embargo, el sector se recuperó posteriormente, registrando un crecimiento interanual del 7,9% en agosto de 2026. El crédito a la construcción también se expandió un 16,2% interanual hasta agosto, lo que indica un apoyo financiero continuo para los desarrolladores. A pesar de esta recuperación, los costos hipotecarios relativamente altos continúan limitando la capacidad de compra entre los hogares dependientes del crédito. En consecuencia, el mercado inmobiliario residencial mantiene una mayor resiliencia en los segmentos respaldados por compras al contado, remesas de la diáspora y programas de vivienda respaldados por el gobierno.

Costos de Desarrollo, Riesgo de Titulación y Exposición Climática

El Índice Directo del Costo de Construcción de Vivienda aumentó un 3,74% durante 2025, con costos laborales que se incrementaron un 7,14%. Los mayores costos de materiales, terrenos, mano de obra y permisos continúan debilitando la economía de los proyectos de vivienda de menor precio. El Departamento de Estado de los Estados Unidos (USDOS) informó en su Declaración sobre el Clima de Inversión 2025 que aproximadamente el 60% de las tierras en República Dominicana carece de título formal, lo que aumenta los requisitos de diligencia debida legal y puede retrasar las transacciones de propiedades. Los riesgos de huracanes e inundaciones también incrementan las consideraciones de desarrollo y seguros en áreas costeras y ribereñas. Según estimaciones históricas citadas por el Banco Mundial, los desastres naturales causaron pérdidas económicas anuales promedio de aproximadamente 420 millones de USD durante 1961–2014. Mientras tanto, los servicios digitales del Registro de la Propiedad para verificar el estado legal de las propiedades pueden mejorar la transparencia de las transacciones y facilitar la diligencia debida.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Se proyecta que los apartamentos y condominios representen el 65,2% de la participación del mercado inmobiliario residencial de República Dominicana en 2026. Esta posición refleja una fuerte demanda de vivienda vertical en Gran Santo Domingo y destinos turísticos. La Oficina Nacional de Estadística informó que los apartamentos representaron el 93,2% de las unidades en construcción activa en el área metropolitana durante el segundo semestre de 2025. Este patrón de oferta refleja las limitaciones de suelo y la necesidad de atender a los hogares urbanos cerca de los centros de empleo y los servicios esenciales. También respalda modelos de desarrollo que combinan el uso residencial con capacidad de alquiler orientada a inversores. La gran participación de los apartamentos proporciona a los constructores una base sólida para diseñar nuevos proyectos con formatos compactos y gestionados profesionalmente.

Se prevé que las villas y casas en terreno crezcan a una CAGR del 6,31% de 2027 a 2032. Su atractivo es mayor en ubicaciones donde los visitantes internacionales buscan alojamientos privados, espacios al aire libre y servicios de complejos turísticos. Los proyectos de residencias de marca están reforzando este modelo al combinar viviendas con operaciones hoteleras y programas de alquiler. La apertura del St. Regis Cap Cana en mayo de 2025, con una inversión superior a 220 millones de USD, ilustra la escala del desarrollo residencial de lujo en complejos turísticos. Los desarrolladores deben continuar alineando la oferta de villas con la infraestructura local, los requisitos de seguros y los patrones de alquiler estacional. Estas condiciones posicionan a los apartamentos como el ancla principal de ventas, mientras que las villas representan un formato de propiedad de mayor crecimiento.

La categoría de mercado medio representó una participación del 51,1% del mercado inmobiliario residencial de República Dominicana en 2026, siendo la banda de precio más grande. La demanda proviene de hogares en Gran Santo Domingo y Santiago que necesitan vivienda formalmente construida cerca del empleo y los servicios urbanos. Este segmento se beneficia de la urbanización y la expansión gradual de los barrios metropolitanos. También debe competir con proyectos de menor precio respaldados por programas gubernamentales y con esquemas de lujo dirigidos a compradores extranjeros. La presión resultante hace que la selección de sitios, el diseño de unidades y el acceso al financiamiento sean particularmente importantes para los desarrolladores del mercado medio. También refuerza el papel de los apartamentos dentro de la industria inmobiliaria residencial de República Dominicana.

Se prevé que la categoría asequible crezca a una CAGR del 6,49% de 2027 a 2032. Su crecimiento está vinculado al relanzamiento de Mi Vivienda y a los esfuerzos públicos más amplios para reducir el déficit habitacional. Los subsidios y el financiamiento preferencial pueden poner la propiedad formal al alcance de los hogares que enfrentan altas tasas hipotecarias de mercado. El programa entregará unidades en provincias metropolitanas e interiores, creando oportunidades más allá de la capital. Los proyectos de vivienda asequible requieren control de costos porque los gastos de materiales, mano de obra y terrenos pueden reducir los márgenes de los desarrolladores. El avance del segmento está, por lo tanto, estrechamente vinculado a la ejecución de políticas y a la capacidad de los desarrolladores privados para construir a niveles de precios calificados.

El mercado inmobiliario residencial de República Dominicana está liderado por Gran Santo Domingo. El Distrito Nacional y los municipios de Santo Domingo Este, Norte y Oeste concentran empleo, servicios públicos y una gran base de vivienda formal. La región capital también recibe una parte sustancial de la demanda de hogares respaldada por remesas. El desarrollo de apartamentos se está extendiendo hacia municipios periféricos a medida que cambian la disponibilidad de suelo y las necesidades de transporte. Las obras viales del gobierno y la expansión del metro tienen como objetivo mejorar las conexiones entre las áreas residenciales y los distritos centrales de empleo. Esta combinación mantiene a Gran Santo Domingo como el principal mercado por volumen.

Se prevé que el Corredor Turístico del Este se expanda a una CAGR del 6,91% de 2027 a 2032. Punta Cana, Bávaro y Cap Cana combinan acceso aeroportuario, demanda turística, inversión extranjera y zonas de desarrollo con beneficios fiscales. El Aeropuerto Internacional de Punta Cana gestionó el 53% de las llegadas aéreas nacionales en el primer semestre de 2026. Cap Cana reportó más de 3,85 mil millones de USD invertidos hasta la fecha y declaró en 2025 que tenía 10.000 habitaciones en desarrollo, la mayoría de ellas proyectos residenciales turísticos. El crecimiento del corredor depende de los flujos turísticos continuos y de la capacidad de los desarrolladores para entregar proyectos bien gestionados. También enfrenta una mayor exposición al riesgo climático y a los costos de seguros costeros.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los apartamentos y condominios representaron el 79,3% del valor de alquiler en 2026, la mayor participación en el segmento de alquiler del mercado inmobiliario residencial de República Dominicana. Los inquilinos urbanos a largo plazo y los visitantes que utilizan alojamiento de corta estancia contribuyen a este patrón. La Oficina Nacional de Estadística registró un aumento en las propiedades destinadas a alquiler o uso propio de 4.569 a 5.076 en el segundo semestre de 2025. Esos proyectos representaron el 87,6% de la actividad de construcción activa cubierta en la encuesta. Los datos indicaron que una parte creciente de la nueva oferta estaba destinada a generar ingresos o satisfacer las necesidades de los propietarios ocupantes en lugar de pasar directamente al inventario de reventa. Esto puede respaldar la disponibilidad de alquiler al tiempo que reduce el número de unidades de reventa disponibles de inmediato.

Se prevé que las villas y casas en terreno crezcan a una CAGR del 7,11% de 2027 a 2032, convirtiéndolas en el tipo de propiedad de alquiler de mayor crecimiento. El alojamiento privado puede atraer a los viajeros de ocio que valoran el espacio y el acceso a complejos turísticos. Las relaciones con la gestión hotelera pueden brindar a los propietarios de villas apoyo con reservas, operaciones y estándares de propiedad. Noval Properties inauguró Reserva Real by Harper en Bávaro-Punta Cana en junio de 2025, con Archipelago International como socio de gestión hotelera. El enfoque muestra por qué los desarrolladores utilizan acuerdos de marca para respaldar la demanda de alquiler en áreas de complejos turísticos. La oportunidad de alquiler sigue dependiendo de las condiciones turísticas, las operaciones confiables y la cobertura de seguros adecuada.

Análisis Geográfico

Se proyecta que Gran Santo Domingo represente el 48,5% de las ventas en 2026 y se mantenga como el centro del mercado inmobiliario residencial de República Dominicana. La región tiene la mayor concentración de empleo formal, servicios públicos y migración interna del país. La Oficina Nacional de Estadística reportó un aumento en los precios promedio de apartamentos metropolitanos entre el segundo semestre de 2025 y el primer semestre de 2026. Las áreas periféricas pueden experimentar movimientos de precios más pronunciados cuando un número limitado de nuevos proyectos altera materialmente la oferta local. Se espera que los proyectos viales respaldados por el contrato aeroportuario renegociado mejoren la conectividad entre Santo Domingo Oeste, las áreas del sur y el Distrito Nacional. La extensión planificada de la Línea 1B del Metro hacia Villa Mella fortalece aún más las perspectivas para los corredores residenciales del norte. Se espera que estas inversiones respalden la demanda más allá del núcleo tradicional mientras preservan la posición de la región capital como ancla del volumen de ventas.

Se proyecta que el Corredor Turístico del Este crezca a una CAGR del 6,91% de 2027 a 2032. Punta Cana, Bávaro y Cap Cana atraen inversión porque la conectividad aérea y la actividad turística exponen a los compradores potenciales a la región. El St. Regis Cap Cana abrió en mayo de 2025, respaldado por una inversión superior a 300 millones de USD, incluidos 132,8 millones de USD recaudados a través de los mercados de capitales dominicanos. El Aeropuerto Internacional de Punta Cana gestionó el 53% de las llegadas aéreas nacionales durante los primeros seis meses de 2026. Los incentivos CONFOTUR otorgan a los proyectos elegibles una ventaja adicional al ofrecer un tratamiento fiscal favorable para los compradores por primera vez. La propuesta de valor residencial de la región depende de los flujos de visitantes sostenidos, la calidad de los proyectos y la gestión efectiva del riesgo climático costero.

Cibao y Santiago se benefician de la demanda doméstica y respaldada por remesas, mientras que la Costa Norte y Samaná atienden a una base distinta de compradores de complejos turísticos. El Banco Central informó que la región norte recibió 3,05 mil millones de USD en remesas durante los primeros nueve meses de 2025. Estos flujos pueden respaldar las compras de vivienda del mercado medio en toda la cuenca del Cibao. Puerto Plata también se beneficia de la actividad de visitantes, con volúmenes de pasajeros de cruceros que aumentaron un 6% en 2025 hasta 2.815.732. Samaná y la Costa Norte ofrecen proyectos orientados al turismo fuera del entorno premium de Cap Cana. La expansión de los programas de vivienda en los municipios provinciales amplía el mercado inmobiliario residencial de República Dominicana más allá de los principales corredores urbanos y turísticos.