Tamaño y Participación del Mercado de Inmuebles para Almacenamiento - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

Comercio Electrónico, Comercio Minorista Omnicanal y Descentralización de Inventarios

El comercio electrónico sigue siendo una fuente importante de demanda de arrendamiento en el mercado de inmuebles para almacenamiento porque las expectativas de entrega requieren que el inventario se mantenga más cerca de los consumidores. Se espera que la penetración de las ventas en línea alcance el 19,7% en 2026, mientras que se proyecta que las empresas de comercio electrónico representen casi el 25% del nuevo arrendamiento global ese año^[1]. Los minoristas han reducido el espacio ocupado en tiendas en Estados Unidos en un 2,4% respecto al período prepandémico, mientras que han expandido sus huellas logísticas en un 12%, lo que apunta a una redistribución duradera del espacio en lugar de una respuesta a corto plazo^[2]. Las instalaciones cercanas a los centros de población son cada vez más importantes porque pueden reducir el tiempo de entrega y apoyar una mayor frecuencia de pedidos. El lanzamiento del mercado Joybuy de JD.com en el Reino Unido, Francia y Alemania ilustra el impulso hacia la capacidad de entrega al día siguiente en los corredores logísticos europeos. Se espera que la eliminación planificada del umbral de minimis aduanero de 150 EUR en marzo de 2028 fomente el posicionamiento de inventario cerca de Róterdam, Amberes-Brujas y Hamburgo antes de que la norma entre en vigor.

Regionalización de la Cadena de Suministro, Deslocalización Cercana y Relocalización

La regionalización de la cadena de suministro está ampliando los requisitos de almacenamiento más allá de la distribución de importaciones tradicional. Los fabricantes están construyendo reservas de inventario regional y creando demanda logística en torno a sitios de producción de semiconductores, vehículos eléctricos y energía limpia, lo que acerca a proveedores, sitios de producción y espacio de almacenamiento^[3]. La manufactura representó el 20% del nuevo arrendamiento industrial en las regiones Sureste y Central de Estados Unidos en 2026, en comparación con el 13% antes de la pandemia. El mercado de inmuebles para almacenamiento se está beneficiando de rutas de suministro más cortas y de los cambios de producción hacia México, donde el corredor de Monterrey y Nuevo León vincula la actividad industrial con la demanda de Estados Unidos. La manufactura avanzada requiere almacenamiento, manejo de piezas entrantes y distribución saliente cerca de las instalaciones de producción, por lo que su efecto va más allá de la propia fábrica. La escasez de mano de obra en puestos que no pueden automatizarse puede distribuir la absorción de arrendamiento a lo largo de varios años en lugar de concentrarla en un solo ciclo. Esto hace que la demanda sea más gradual, pero también puede hacerla más duradera en los mercados logísticos regionales.

Migración de Inquilinos hacia la Calidad y Espacios de Alta Especificación

La demanda de los inquilinos se está orientando hacia instalaciones con especificaciones técnicas más sólidas porque la huella por sí sola ya no determina el rendimiento operativo. El tamaño promedio de los contratos de arrendamiento en Estados Unidos disminuyó de 200.000 pies cuadrados a 160.000 pies cuadrados en 2025, ya que los ocupantes prefirieron propiedades eficientes y compatibles con la automatización. Las instalaciones construidas después de 2010 con alturas libres superiores a 33 pies, sistemas de suelo más resistentes e infraestructura de seguimiento integrada pueden soportar operaciones más eficientes. La construcción de edificios en Estados Unidos de más de 750.000 pies cuadrados cayó un 85% desde el pico pandémico, lo que está reduciendo la disponibilidad de espacio de gran escala listo para la automatización en ubicaciones clave. El mercado de inmuebles para almacenamiento también está viendo mayor atención de los inquilinos hacia los estándares del Método de Evaluación Ambiental del Building Research Establishment, o BREEAM, y el Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, o LEED. SEGRO identifica la inteligencia artificial, la automatización y la robótica como factores que están reformando los requisitos de las propiedades industriales, lo que añade valor a las instalaciones que pueden adaptarse a modelos operativos cambiantes.

Expansión de la Cadena de Frío, Logística Farmacéutica y de Alimentos

Los requisitos de cadena de frío están aumentando la demanda de espacio de almacenamiento especializado en el mercado de inmuebles para almacenamiento. DHL Group convirtió su campus de Florstadt, cerca de Fráncfort, en un centro farmacéutico europeo de 100.000 metros cuadrados en mayo de 2025, con capacidad de almacenamiento hasta menos 70 grados Celsius. El proyecto forma parte del compromiso de 2,2 mil millones de USD de DHL Group hasta 2030 para la logística de salud, y muestra la escala de espacio y equipamiento requerido para el manejo regulado de productos farmacéuticos. Movianto amplió la capacidad de almacenamiento en frío en Alemania y en su sede de Aalst en Bélgica para las operaciones de 2026. Los requisitos de Buenas Prácticas de Distribución y de Buenas Prácticas de Fabricación vigentes crean barreras para las instalaciones que manejan medicamentos, lo que puede limitar la competencia de los almacenes convencionales. DP World anunció un centro de temperatura controlada de 53 millones de USD junto a Antwerp Gateway en agosto de 2026 para carga sanitaria, farmacéutica y perecedera.

Tasas de Interés Más Altas y Costo del Capital

Los mayores costos de financiamiento han reducido el desarrollo especulativo y reajustado las valoraciones de propiedades en el mercado de inmuebles para almacenamiento. Las tasas de política monetaria habían caído 175 puntos básicos desde su pico reciente para 2026, mientras que las tasas de capitalización industrial se mantuvieron por encima de los mínimos de 2022. Los inicios de construcción en Estados Unidos en 2025 fueron un 25% inferiores al promedio de 2017 a 2019, y los alquileres al costo de reposición fueron un 20% superiores a los alquileres de mercado de Clase A. Esta brecha desalienta la construcción especulativa en muchas ubicaciones porque los ingresos proyectados pueden no justificar los mayores costos de financiamiento y construcción. El mayor servicio de deuda y los aranceles sobre el acero y el aluminio pueden aumentar aún más el costo de entregar nuevas instalaciones de Categoría A. La restricción es más fuerte fuera de los mercados de entrada con oferta limitada, donde los alquileres no respaldan plenamente los mayores costos de desarrollo.

Sobreoferta y Vacancia en Mercados Secundarios Seleccionados

La presión de vacancia se concentra en ubicaciones secundarias seleccionadas en lugar de distribuirse uniformemente en todo el sector. La vacancia industrial en Estados Unidos alcanzó el 7,1% en el segundo trimestre de 2025, con Austin en el 18,20%, Phoenix en el 13,3% y Miami en el 11,7%. La marcada variación entre ciudades muestra que las carteras de entrega locales y la calidad de los sitios continúan determinando las condiciones de arrendamiento. Las instalaciones de bahía pequeña en el Sur y el Medio Oeste de Estados Unidos mantuvieron una vacancia inferior al 4% y registraron un crecimiento del arrendamiento del 50%. Al mismo tiempo, las áreas logísticas interiores de Tokio vieron disminuir la vacancia mientras que las áreas exteriores permanecieron bajo presión. Los inicios de construcción alcanzaron su ritmo más lento desde el primer trimestre de 2015 en el segundo trimestre de 2025. Los menores inicios pueden permitir que la demanda absorba el excedente restante en los principales corredores de consumo para 2027.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Los almacenes privados representaron el 44,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026, lo que refleja la preferencia por instalaciones dedicadas entre minoristas, fabricantes y proveedores de logística de terceros. Estos operadores pueden configurar automatización propietaria y sistemas de datos cuando controlan el edificio completo. El espacio dedicado también ayuda a los inquilinos a organizar los flujos de trabajo en torno a un único modelo de inventario y estándar de servicio. Los almacenes públicos siguen siendo útiles para las empresas que ingresan a nuevas ubicaciones, manejan volúmenes estacionales o externalizan la distribución no esencial. Las instalaciones compartidas son particularmente relevantes en Asia-Pacífico y en Oriente Medio y África, donde los ocupantes pueden expandirse gradualmente. Esto crea una demanda continua tanto para formatos dedicados como para múltiples clientes.

Se prevé que el segmento Otros, que incluye almacenes aduaneros, terminales de cross-docking y activos industriales flexibles, crezca a una CAGR del 6,80% hasta 2032. El cambio aduanero europeo planificado apoya el interés en instalaciones que puedan procesar inventario a granel cerca de Amberes, Róterdam y Hamburgo. El almacenamiento aduanero puede volverse más relevante a medida que los flujos de importación se consolidan antes de trasladarse a los mercados finales. Las terminales de cross-docking también ayudan a los minoristas a reducir el tiempo de manejo en las redes de distribución regional. El North 15 Logistics Center de Clarion Partners en North Las Vegas combina una instalación privada con robótica AutoStore y redujo los plazos de entrega de 5 a 7 días a 2 a 3 días. Tales proyectos muestran por qué los operadores valoran los diseños especializados cuando la velocidad de entrega es un requisito competitivo.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes generales representaron el 68,00% del tamaño del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026 porque la mayoría del inventario minorista, de comercio electrónico y de manufactura no necesita temperaturas controladas. Las instalaciones de temperatura ambiente proporcionan la capacidad de almacenamiento principal para bienes de consumo, insumos industriales y operaciones de distribución estándar. Su amplia base de clientes respalda su gran participación en la demanda total de almacenamiento. Los almacenes generales también atienden a una amplia variedad de inquilinos tanto en ubicaciones logísticas maduras como en desarrollo. Esta amplitud hace que el segmento sea menos dependiente de cualquier sector de uso final. Sigue siendo el formato esencial para las grandes redes de distribución regional.

Se prevé que los almacenes refrigerados crezcan a una CAGR del 6,20% hasta 2032, ya que las cadenas de suministro farmacéuticas, alimentarias y de productos químicos especiales requieren un control de temperatura confiable. Estas instalaciones pueden manejar productos que van desde biológicos que requieren menos 70 grados Celsius hasta productos nutracéuticos de temperatura ambiente controlada. Los paneles aislados, el equipo de refrigeración redundante y la energía de respaldo crean mayores requisitos de construcción y operación que los almacenes estándar. El proyecto de Florstadt de DHL demuestra la escala de inversión que está ingresando a la logística farmacéutica. DP World anunció un centro de temperatura controlada de 53 millones de USD junto a su terminal Antwerp Gateway para carga farmacéutica y perecedera. El cumplimiento de las Buenas Prácticas de Distribución y las Buenas Prácticas de Fabricación vigentes hace que la capacidad certificada sea más difícil de reemplazar con espacio convencional.

Los activos de Clase A representaron el 54,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026 y se espera que se expandan a una CAGR del 7,80% hasta 2032. Esta posición refleja el traslado de inquilinos desde edificios más antiguos de Clase B y Clase C hacia instalaciones modernas. La capacidad de energía, la altura libre superior a 33 pies y los suelos compatibles con la robótica se han convertido en criterios de ubicación importantes. Las instalaciones totalmente automatizadas pueden usar de 3 a 5 veces la energía de los edificios convencionales de 2024. Los activos con estas características pueden soportar mejor la automatización y las operaciones de alto rendimiento. La combinación de participación y crecimiento refuerza el papel de la Clase A en las nuevas decisiones de arrendamiento.

Las propiedades de Clase B enfrentan una brecha más amplia con las instalaciones más nuevas a medida que los inquilinos comparan los costos de renovación con los beneficios del espacio moderno. Los requisitos de arrendamiento promedio más pequeños pueden favorecer las unidades compactas de Clase A sobre los diseños más grandes y menos eficientes. Algunos edificios de Clase C pueden ser reconvertidos o demolidos, aunque los sitios con acceso útil a la energía o ubicaciones favorables aún pueden conservarse para manufactura ligera. En Europa, los ocupantes premium buscan cada vez más especificaciones ambientales sólidas como parte de los compromisos de arrendamiento. El almacén de construcción a medida planificado por XPO en Prologis DIRFT III incluyó objetivos de Calificación Sobresaliente del Método de Evaluación Ambiental del Building Research Establishment y Certificado de Rendimiento Energético A+. Esta tendencia ejerce mayor presión sobre los propietarios de inmuebles más antiguos para financiar mejoras o aceptar una base de inquilinos más limitada.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Los almacenes de gran escala de más de 250.000 pies cuadrados representaron el 41,00% del tamaño del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026. Los operadores de comercio electrónico, los minoristas de comestibles y los proveedores de logística de terceros utilizan estos sitios para atender redes nacionales o multirregionales. Su escala respalda el inventario consolidado, la inversión en automatización y la distribución de alto volumen. Estas instalaciones siguen siendo centrales para las cadenas de suministro regionales y las amplias redes de entrega al consumidor. También atienden a operadores de manufactura y servicios de alimentos que requieren gran capacidad de manejo. Su participación líder muestra la continua importancia de los principales centros de distribución.

Se prevé que los almacenes de pequeña escala de menos de 50.000 pies cuadrados crezcan a una CAGR del 8,20% hasta 2032, la tasa más alta entre las categorías de tamaño. La entrega en el mismo día y al día siguiente requiere inventario a 30 minutos de los consumidores finales, lo que respalda los micro-almacenes y los sitios de relleno urbano. La escasez de suelo hace que este formato sea más valioso en las áreas metropolitanas densas. Los almacenes de mediana escala siguen siendo relevantes para los distribuidores regionales, los fabricantes y las empresas de servicios de alimentos. Su papel se fortalece en áreas donde la relocalización crea demanda cerca de nuevas fábricas.

Los inquilinos de comercio minorista y bienes de consumo representaron el 30,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026, convirtiéndolos en el grupo de ocupantes más grande. Sus redes están pasando de la distribución centralizada hacia centros regionales y nodos de entrega más pequeños. Los servicios de entrega en el mismo día, click-and-collect y directo al consumidor requieren que el inventario esté ubicado más cerca de los clientes. Estas necesidades respaldan una combinación de grandes centros de distribución e instalaciones urbanas. Los minoristas también necesitan capacidad flexible durante los picos estacionales y los lanzamientos de nuevos productos. El segmento, por tanto, sigue siendo una fuente principal de demanda de arrendamiento en todas las regiones.

Se prevé que farmacéutica y salud crezcan a una CAGR del 7,60% hasta 2032, respaldadas por la inversión en cadena de frío, las necesidades de cumplimiento normativo y la mayor producción biofarmacéutica. El programa de logística de salud de DHL y las ampliaciones de capacidad de Movianto muestran cómo los operadores están expandiendo la infraestructura farmacéutica. Los inquilinos de manufactura también están aumentando su presencia en los mercados Central y Sureste de Estados Unidos a medida que la producción de semiconductores y vehículos eléctricos atrae a proveedores hacia parques logísticos cercanos. Los ocupantes de alimentos y bebidas son usuarios importantes de la capacidad refrigerada a medida que se expanden la distribución de comestibles en línea y de alimentos preparados. Los proveedores de logística continúan ampliando sus huellas de arrendamiento a medida que las empresas utilizan socios externos para gestionar la capacidad de cumplimiento flexible. Los usuarios de defensa y del sector público añaden demanda especializada en varias ubicaciones europeas a medida que los gobiernos amplían la infraestructura logística.

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Análisis Geográfico

América del Norte representó el 46,00% de la participación del mercado de inmuebles para almacenamiento en 2026, respaldada por una estructura madura de fideicomisos de inversión inmobiliaria y capital institucional profundo. La utilización de almacenes en Estados Unidos alcanzó entre el 84% y el 85% durante el tercer trimestre de 2025, cerca del nivel del 85,5% asociado con el arrendamiento expansivo. Esto respalda la demanda en áreas de entrada como el Inland Empire y el norte de Nueva Jersey. Canadá enfrenta presión por la exposición al comercio transfronterizo, mientras que México se beneficia de la demanda vinculada a la manufactura en el corredor de Monterrey y Nuevo León. Las nuevas propuestas estatales para limitar el desarrollo logístico cerca de áreas residenciales pueden reducir aún más el suelo disponible en las ubicaciones de entrada restringidas de Estados Unidos.

Europa sigue siendo una gran área logística institucional, con actividad de inversión respaldada por restricciones de oferta en mercados clave. El mercado de inmuebles para almacenamiento se ha beneficiado de la demanda en Londres, el Randstad, Lyon, Alemania, Francia y Polonia. La vacancia en Europa fue del 6,1% en el segundo trimestre de 2025, pero las instalaciones de última milla bien ubicadas continuaron respaldando el crecimiento de los alquileres. Asia-Pacífico tiene un perfil de demanda variado, con la tasa de comercio minorista en línea de India del 9,4% en 2025 por debajo del 27,7% de Corea del Sur y el 30,00% de Taiwán. Las áreas interiores de Tokio mostraron una preferencia más fuerte por las instalaciones logísticas bien ubicadas, mientras que Brisbane enfrenta una disponibilidad ajustada de suelo industrial.

Se prevé que Oriente Medio y África crezcan a una CAGR del 7,90% hasta 2032, la tasa regional más rápida en el mercado de inmuebles para almacenamiento. Arabia Saudita añadió más de 1,3 millones de metros cuadrados de espacio de almacenamiento en el primer semestre de 2025, pero la ocupación en Riad alcanzó el 98%, lo que muestra la continua escasez de inmuebles de alta calidad. Blackstone y Lunate establecieron la plataforma Gulf Logistics Infrastructure Development Enterprise, que tiene como objetivo 5 mil millones de USD en activos logísticos de Categoría A en el Consejo de Cooperación del Golfo. Brasil registró un crecimiento del alquiler logístico del 11,5% en 2025 y una vacancia de almacenes del 8,5% en el tercer trimestre de 2025, mientras que Mercado Libre continuó expandiendo su capacidad de distribución. América del Sur ofrece oportunidades específicas en el mercado de inmuebles para almacenamiento, aunque Argentina y Chile continúan enfrentando condiciones macroeconómicas que limitan la actividad institucional. El África Subsahariana se encuentra en una etapa más temprana de su desarrollo institucional, con Kenia aprobando su primer fideicomiso de inversión inmobiliaria industrial dedicado en 2025.