Tamaño y Participación del Mercado de Construcción Residencial en Vietnam - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

Los Objetivos de Vivienda Social Respaldados por el Gobierno Están Acelerando la Construcción Residencial Asequible

Los objetivos de vivienda del gobierno proporcionan una base de trabajo predecible para el mercado de construcción residencial en Vietnam. La Decisión N.° 444/QD-TTg asignó cuotas a nivel provincial para 995.445 unidades de vivienda social desde 2025 hasta 2030, dentro de un techo programático de 1.062.200 unidades para 2030. El país completó 102.630 unidades en 2025, y 19 localidades, incluidas Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y Dong Nai, cumplieron o superaron sus cuotas^[1]. Los requisitos de entrega anual aumentan a 271.161 unidades para 2030, lo que incrementa la demanda de mano de obra, materiales y capacidad de contratistas. El Banco Estatal de Vietnam estableció una tasa de préstamo anual del 4,6% para los prestatarios elegibles de vivienda social en 2026, lo que mejora el acceso para los compradores calificados. El programa ofrece a los promotores y contratistas una cartera de proyectos más estable que la que pueden proporcionar las ventas privadas por sí solas.

Las Reformas Regulatorias Están Desbloqueando Proyectos de Vivienda Previamente Paralizados

Las reformas legales están mejorando las condiciones para el lanzamiento de nuevos proyectos residenciales. La Resolución 171/2024/QH15 introdujo un mecanismo piloto que permite a los proyectos de vivienda comercial utilizar parcelas de terreno no residencial elegibles. La Resolución 254/2025/QH15 introdujo posteriormente un umbral de transferencia del 75%, lo que permite a las autoridades abordar la parte restante de un sitio una vez que los acuerdos voluntarios cubran las tres cuartas partes del mismo. Estos cambios tienen como objetivo reducir los retrasos causados por la fragmentación en la consolidación de terrenos y las largas negociaciones. Pueden mejorar la visibilidad de la construcción para proyectos que ya han obtenido aprobaciones pero que no podían avanzar a la preparación del sitio. El mercado de construcción residencial en Vietnam puede beneficiarse a medida que una mayor claridad legal ayuda a los promotores a avanzar en obras en sitios que han permanecido inactivos.

La Expansión Manufacturera y la Migración de Mano de Obra Están Aumentando la Demanda de Vivienda Cerca de los Centros Industriales

El empleo industrial está expandiendo el mercado de construcción residencial en Vietnam más allá de las dos ciudades más grandes. Vietnam cuenta con 430 parques industriales y 4,1 millones de trabajadores, mientras que entre el 70% y el 80% de los trabajadores dependen de alojamiento informal porque la oferta cerca de los lugares de trabajo sigue siendo limitada^[2]. Dong Nai tiene 680.000 trabajadores en parques industriales y una necesidad de vivienda para 450.000 personas, pero solo había completado 12.000 unidades de vivienda social para agosto de 2025^[3]. El alojamiento para trabajadores se está convirtiendo, por tanto, en un requisito importante en las provincias industriales. Los proyectos respaldados por empleadores pueden complementar los programas gubernamentales y la actividad tradicional de los promotores. Esta demanda es menos dependiente de las compras discrecionales de vivienda porque está estrechamente vinculada a la retención de mano de obra y a la inversión en fábricas.

El Desarrollo de Metro y Autopistas Está Abriendo Nuevas Ubicaciones Residenciales Suburbanas

La inversión en transporte está cambiando la geografía del mercado de construcción residencial en Vietnam. El plan nacional tiene como objetivo 5.000 kilómetros de autopistas para 2030, en comparación con cerca de 1.000 kilómetros en 2020. La Carretera de Circunvalación 3 conecta Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai y Tay Ninh, uniendo áreas con empleo industrial y demanda de vivienda. El metro Ben Thanh-Suoi Tien comenzó a operar a finales de 2024 y ha generado mayor interés en su corredor circundante. Un mejor acceso hace que los proyectos suburbanos sean más prácticos para los hogares que trabajan en zonas de negocios centrales. Las nuevas carreteras y líneas ferroviarias también aumentan el número de ubicaciones que los promotores pueden considerar para proyectos de apartamentos, viviendas en terreno y alojamiento para trabajadores.

Los Elevados Costos de Endeudamiento Hipotecario Están Limitando la Asequibilidad de los Compradores de Vivienda

Los mayores costos de los préstamos hipotecarios están limitando la asequibilidad de los compradores en el mercado de construcción residencial en Vietnam. Las tasas hipotecarias aumentaron durante 2026, mientras que el fin de los períodos promocionales ha elevado los costos de reembolso para muchos prestatarios. Las transacciones de vivienda cayeron un 36% interanual en el primer semestre de 2026, y la tasa de absorción de los apartamentos recién lanzados cayó al 73% en el segundo trimestre de 2026 desde el 95% en 2025. Una absorción más débil puede retrasar los ingresos en efectivo para los promotores y afectar el calendario de inicio de la construcción. El impacto es más fuerte en la vivienda urbana de mayor precio, donde los hogares dependen más de las hipotecas. El apoyo crediticio para vivienda social compensa en parte la presión para los compradores elegibles, pero no elimina el desafío más amplio de asequibilidad.

Las Disputas de Adquisición de Terrenos y los Retrasos en la Compensación Están Restringiendo los Sitios Listos para la Construcción

La adquisición de terrenos sigue siendo una de las principales limitaciones para la entrega de nuevas viviendas. La Ley de Tierras 2024 busca reducir la diferencia entre la compensación oficial y los valores de mercado mediante listas de precios referenciadas al mercado. La implementación puede variar según las ubicaciones, lo que genera incertidumbre para los promotores y los residentes. Las entregas retrasadas pueden posponer la preparación del sitio, la movilización de contratistas y el lanzamiento de viviendas. El problema es especialmente relevante en las áreas suburbanas donde los grandes desarrollos dependen de la consolidación de muchas parcelas individuales. Este riesgo tiende a favorecer a los promotores con reservas de terrenos establecidas, mayor financiación y experiencia en la gestión de aprobaciones complejas.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Los apartamentos y condominios representaron el 69,8% del mercado en 2026. Los altos costos del suelo en las principales ciudades continúan favoreciendo el desarrollo vertical y los grandes esquemas de unidades múltiples. En Hanói, el 78% de la nueva oferta de apartamentos comerciales en 2026 era vivienda de gama alta o de lujo con precios superiores a 3.100 USD por m², mientras que las viviendas de menor precio eran escasas. La concentración de oferta de mayor precio refleja los costos del suelo, las aprobaciones más estrictas y la necesidad de los promotores de proteger sus márgenes. Los apartamentos siguen siendo el principal formato de entrega para la vivienda social, los proyectos en el centro de la ciudad y los desarrollos de condominios respaldados por capital extranjero. Su gran participación mantiene la construcción de torres y las cadenas de suministro relacionadas como elementos centrales de la industria de construcción residencial en Vietnam. También ejerce presión sobre los promotores para alinear los precios y la financiación con los ingresos de los compradores locales. Los grandes esquemas de apartamentos seguirán siendo la principal fuente de unidades de vivienda formal en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

Se prevé que las villas y casas en terreno crezcan a una CAGR del 8,03% hasta 2032. La mejora de las carreteras y el acceso ferroviario está haciendo que los distritos periféricos sean más atractivos para los hogares que buscan viviendas más grandes. CapitaLand Development lanzó The Fullton en Hung Yen en mayo de 2025 como un proyecto de baja altura de 25 hectáreas con un valor bruto de desarrollo de 800 millones de USD. El proyecto muestra cómo los promotores internacionales están apoyando una oferta de baja altura más formal en ubicaciones suburbanas. Las viviendas en terreno están ganando relevancia donde los menores costos del suelo hacen viable el producto. El segmento no desplaza a la vivienda en altura en los núcleos urbanos porque las restricciones de densidad siguen siendo fuertes. Amplía el mercado de construcción residencial en Vietnam al crear otra vía para la formación de hogares en áreas satélite conectadas.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

La nueva construcción representó el 68,2% del mercado en 2026. Los compromisos de vivienda social y los esquemas privados previamente retrasados que avanzan a la fase de construcción respaldan esta posición. El programa de vivienda del gobierno ofrece a los promotores una fuente sustancial de demanda de nueva construcción en ciudades y provincias industriales. Los grandes desarrollos urbanos también requieren nuevas carreteras, servicios públicos e instalaciones de apoyo antes de que pueda comenzar la entrega de viviendas. La nueva construcción sigue siendo, por tanto, la fuente de trabajo más importante para los contratistas generales, los productores de materiales y los oficios especializados. También es la más expuesta a los plazos de aprobación de terrenos, las condiciones de financiación y los costos de insumos de construcción. El mercado de construcción residencial en Vietnam depende de un flujo constante de nuevos lanzamientos para reducir el déficit de vivienda formal. Una implementación regulatoria más sólida puede mejorar el ritmo de esta entrega.

Se prevé que la renovación crezca a una CAGR del 7,89% hasta 2032. Los edificios de apartamentos más antiguos y las viviendas completadas en ciclos de desarrollo anteriores están creando una base de rehabilitación más amplia. La demanda de renovación incluye mejoras interiores, mejoras relacionadas con la eficiencia energética, reemplazos de sistemas de edificios y cambios que mejoran el confort térmico. El Ministerio de Construcción publicó los costos de inversión de 2025 y los parámetros de referencia de precios de construcción en marzo de 2026, lo que apoya una planificación de proyectos más estandarizada. Este trabajo puede proporcionar a los contratistas actividad recurrente cuando los grandes proyectos en terrenos sin desarrollar enfrentan retrasos en las aprobaciones. También apoya a las empresas pequeñas y medianas que operan fuera de los grandes proyectos de urbanización. A medida que las viviendas urbanas envejecen, la renovación proporcionará una fuente más duradera de demanda de construcción residencial.

La construcción convencional en obra representó el 89,4% del mercado en 2026. Los métodos tradicionales siguen siendo ampliamente utilizados porque los contratistas tienen redes de mano de obra en obra establecidas y experiencia con las prácticas de construcción locales. Siguen siendo adecuados para la amplia gama de edificios residenciales entregados en todo Vietnam. Sin embargo, los costos de materiales y las limitaciones de mano de obra están ejerciendo más presión sobre los calendarios de proyectos convencionales. El Ministerio de Construcción reportó parámetros de referencia de costos de inversión más altos para 2025, con aumentos del 9-12% en comparación con 2024. Los promotores están respondiendo buscando un mayor control sobre la adquisición, la productividad en obra y los residuos de construcción. La industria de construcción residencial en Vietnam seguirá dependiendo de los métodos convencionales, pero el modelo de entrega se está volviendo más disciplinado. Los grandes contratistas pueden usar su escala para gestionar estos cambios de manera más efectiva.

Se prevé que los métodos modernos de construcción crezcan a una CAGR del 8,11% hasta 2032. Esta categoría incluye la prefabricación modular, la construcción volumétrica prefabricada preterminada y la entrega integrada con modelado de información de construcción. La Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda promueve la prefabricación para la vivienda social, mientras que el Manual de Aplicación de Modelado de Información de Construcción 2025 apoya una adopción digital de la construcción más amplia. VNPrecast informó que su sistema prefabricado en la urbanización iD Junction apoyó una entrega un 15-20% más rápida y ahorros en costos de mano de obra del 25-40%. Estos beneficios son especialmente relevantes para la vivienda social repetible y los proyectos residenciales más grandes. La producción fuera de obra puede reducir la exposición a la escasez de mano de obra y los retrasos en obra relacionados con el clima. La adopción dependerá de la escala del proyecto, la financiación y la capacidad de los contratistas para integrar el diseño y la producción en fábrica.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

La inversión privada representó el 79,1% del mercado en 2026. Los promotores privados siguen siendo la principal fuente de actividad en apartamentos comerciales, urbanizaciones, villas y proyectos de uso mixto. Las asociaciones vinculadas al capital extranjero también aportan financiación, experiencia en diseño y sistemas de proyectos más formales a determinados desarrollos. CapitaLand Development y Vinhomes establecieron una asociación estratégica en mayo de 2025 y lanzaron The Fullton como parte de su expansión en Vietnam. El capital privado puede moverse rápidamente cuando el terreno, las aprobaciones y la demanda de los compradores están alineados. Es más sensible a la entrega pública de tasas hipotecarias y al flujo de caja del proyecto. El mercado de construcción residencial en Vietnam se beneficia, por tanto, cuando los programas públicos y privados avanzan al mismo tiempo. Este equilibrio apoya una gama más amplia de ubicaciones y grupos de compradores.

Se prevé que la inversión pública crezca a una CAGR del 7,94% hasta 2032. El calendario de asignación de vivienda social aumenta de 100.275 unidades en 2025 a 271.161 unidades para 2030. Los programas públicos proporcionan un contrapeso cuando los proyectos privados se ralentizan debido a una menor asequibilidad o presión financiera. La Confederación General del Trabajo de Vietnam también está desarrollando viviendas de alquiler para trabajadores en ubicaciones como Dong Thap, Bac Ninh y Tay Ninh. Este canal atiende a los trabajadores industriales cuyas necesidades de vivienda no están completamente satisfechas por la oferta comercial. Las asignaciones públicas pueden ayudar a trasladar la actividad de construcción a ciudades secundarias donde el suelo es más disponible. Su éxito dependerá de la implementación local, el acceso a la financiación y la capacidad de los contratistas.

Análisis Geográfico

Ciudad Ho Chi Minh representó el 37,3% del mercado en 2026. La ciudad sigue siendo el mayor centro para los valores de los apartamentos, la actividad de promotores extranjeros y los grandes proyectos urbanos. La Carretera de Circunvalación 3, el metro Ben Thanh-Suoi Tien y la conexión con el aeropuerto de Long Thanh están dirigiendo el interés hacia los corredores este y sureste. Estas conexiones apoyan nuevas ubicaciones de proyectos fuera de los distritos centrales establecidos. Los mayores costos hipotecarios y los problemas de liberación de terrenos siguen limitando la velocidad de los lanzamientos residenciales privados. Aun así, la escala de la ciudad, su base de empleo y su programa de infraestructura la mantienen en el centro del mercado de construcción residencial en Vietnam.

Hanói tiene una amplia cartera de construcción en vivienda social, apartamentos comerciales y desarrollos de gama alta. Las viviendas de gama alta y de lujo representan una gran parte de la oferta actual, lo que puede limitar la absorción de ventas entre los usuarios finales. La ciudad también tiene un potencial de desarrollo significativo a lo largo de carreteras de circunvalación, puentes y distritos exteriores. Maison Privée, un condominio de lujo de 490 unidades en la Urbanización Ciputra, fue presentado en mayo de 2026 por CapitaLand Development, Mitsubishi Estate y Nomura Real Estate Development. Estos proyectos muestran la confianza continua en el segmento premium de Hanói. El crecimiento futuro de la ciudad dependerá de hacer accesibles las nuevas ubicaciones y de adecuar la oferta a la capacidad adquisitiva de los hogares.

Se prevé que el resto de Vietnam crezca a una CAGR del 8,31% hasta 2032, la tasa más rápida entre los segmentos geográficos. Dong Nai, Binh Duong, Bac Ninh y Nghe An tienen grandes fuerzas laborales industriales y una importante demanda insatisfecha de alojamiento para trabajadores. El crecimiento provincial está respaldado por menores costos del suelo y la disponibilidad de sitios más grandes que los de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Las ciudades secundarias conectadas por autopistas pueden atraer apartamentos, viviendas para trabajadores y desarrollos en terreno. Los programas de vivienda pública y el alojamiento respaldado por empleadores pueden reducir la dependencia del endeudamiento hipotecario individual. Esta base geográfica más amplia hace que el mercado de construcción residencial en Vietnam sea menos dependiente de las dos principales áreas metropolitanas.