Tamaño y Participación del Mercado de Bienes Raíces de Oficinas en Vietnam - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2027 - 2032)

Tendencias e Información del Mercado

La Inversión Extranjera Directa y la Expansión de Empresas Multinacionales Anclan la Demanda de Oficinas Premium

La inversión extranjera directa sigue siendo una fuente importante de demanda de arrendamiento en el mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam. Los ocupantes internacionales son especialmente relevantes para la salud de los edificios premium en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Sus requisitos suelen incluir grandes plantas de piso, gestión profesional del edificio y ubicaciones que faciliten el acceso a clientes y personal. Esto hace que la política de inversión y los planes de expansión corporativa sean importantes para las condiciones de arrendamiento. La ampliación de la huella administrativa de Ciudad Ho Chi Minh puede ampliar las ubicaciones consideradas por los ocupantes corporativos. Los edificios que respaldan equipos regionales, ocupaciones más grandes y requisitos formales de informes de sostenibilidad están mejor posicionados para competir por esta demanda.

Las Empresas Nacionales de Tecnología y Servicios Financieros Profundizan su Presencia en Oficinas

Las empresas de tecnología nacionales añaden una fuente de demanda independiente que no depende completamente de los ciclos de inversión extranjera. Las empresas de tecnología suelen necesitar plantas de piso continuas y sistemas de construcción que respalden operaciones intensivas en personal. El mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam se beneficia cuando estas empresas amplían sus equipos de ingeniería, producto, operaciones y servicios. Las empresas de servicios financieros también contribuyen a través de la expansión de bancos locales, la administración de seguros y la actividad de back-office regional. Estos ocupantes pueden respaldar edificios más nuevos fuera del distrito central de negocios tradicional cuando esas ubicaciones ofrecen más espacio y mejor relación calidad-precio. Su presencia también diversifica la demanda entre los corredores de oficinas establecidos y emergentes.

La Migración Corporativa hacia la Calidad Convierte la Reubicación en una Mejora del Lugar de Trabajo

Las decisiones de reubicación dependen cada vez más de la calidad del edificio y no solo de los costos de alquiler. Las empresas utilizan los lugares de trabajo modernos para atraer y retener empleados, especialmente en puestos de tecnología especializada y servicios profesionales. Los activos de Categoría A con certificaciones ecológicas y sistemas operativos eficientes están mejor posicionados para satisfacer estos requisitos. En consecuencia, la competencia en el mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam se intensifica en torno a la calidad del lugar de trabajo, el rendimiento del edificio y la experiencia del inquilino. Este cambio ejerce presión sobre los edificios más antiguos que no pueden mejorar su rendimiento energético, distribución o servicios para inquilinos. También incentiva a los propietarios a invertir en mejoras que aumenten la relevancia a largo plazo de los activos existentes.

Los Operadores de Oficinas Flexibles y con Servicios Respaldan una Demanda Adaptable

El espacio flexible se ha convertido en un componente cada vez más consolidado de la planificación de los ocupantes en el mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam. JustCo entró en Vietnam en diciembre de 2025 con su primer centro en Riverfront Financial Centre en Ciudad Ho Chi Minh, expandiendo su red hacia un nuevo mercado del Sudeste Asiático^[1]. El modelo de espacio de trabajo flexible ofrece oficinas privadas, escritorios compartidos y salas de reuniones, atendiendo a equipos con plantillas variables. Los operadores de espacios de trabajo flexibles también pueden proporcionar a los inquilinos convencionales capacidad a corto plazo sin necesidad de ampliar su área arrendada permanente. Este modelo respalda una estrategia de lugar de trabajo híbrido, en la que las empresas mantienen una oficina central mientras utilizan ubicaciones flexibles para equipos de proyectos o personal distribuido. Como resultado, los ocupantes tienen mayor flexibilidad y opciones, aunque el espacio flexible puede reducir los requisitos de espacio de oficina convencional de algunas empresas.

La Ola de Oferta de Categoría A Genera Presión de Vacancia Transitoria

La nueva oferta puede aumentar las tasas de vacancia antes de que los edificios alcancen niveles de ocupación estabilizados. Marina Central Tower añadió 69.400 metros cuadrados de espacio de oficinas en el segundo trimestre de 2025, aumentando la tasa de vacancia de Categoría A en Ciudad Ho Chi Minh al 22,8%. Excluyendo los edificios recién terminados, la tasa de vacancia se situó en el 14,8%, lo que indica que la nueva oferta fue el principal impulsor del aumento. Esta distinción es importante para los propietarios, ya que los períodos de arrendamiento pueden retrasar la estabilización del alquiler incluso cuando la demanda subyacente se mantiene saludable. Las nuevas torres pueden necesitar tiempo para consolidar su base de inquilinos, especialmente cuando múltiples activos de alta calidad entran al mercado simultáneamente. En consecuencia, el mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam puede registrar tasas de ocupación globales más débiles a corto plazo sin que ello indique un deterioro fundamental de la demanda de los ocupantes.

Los Costos de Acondicionamiento Amplían la Brecha de Asequibilidad para los Inquilinos de Nivel Medio

Los costos de acondicionamiento y reubicación pueden limitar la capacidad de los ocupantes más pequeños para trasladarse a edificios premium. Según los parámetros de referencia de diseño y construcción citados en el borrador, los acondicionamientos modernos en el distrito central de negocios de Ciudad Ho Chi Minh requieren una inversión de 600-1.200 USD por metro cuadrado. Las pequeñas y medianas empresas suelen tener dificultades para absorber los costos de suelos elevados, cableado de datos, distribución de aire acondicionado y obras interiores en plazos de arrendamiento cortos. En cambio, los grandes inquilinos multinacionales pueden distribuir estos costos a lo largo de compromisos de arrendamiento más prolongados y pueden recibir apoyo del propietario. Como resultado, los activos de Categoría B y Categoría C siguen siendo importantes para los inquilinos que buscan compromisos iniciales más bajos. Estos costos también ralentizan la transición de los ocupantes desde espacios más antiguos hacia los edificios de mayor categoría.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Se proyecta que la Categoría B represente el 48,3% del mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam, por valor de alquiler, en 2026, mientras que se prevé que la Categoría A se expanda a un CAGR del 9,15% hasta 2032. El parque de oficinas de Categoría B es ideal para empresas de tecnología nacionales, bancos y divisiones multinacionales que desean especificaciones modernas mientras gestionan los costos de ocupación. Estos edificios están disponibles en los distritos centrales de negocios establecidos y en los corredores descentralizados, lo que ofrece a los inquilinos una mayor variedad de opciones de ubicación. El segmento también se beneficia de su equilibrio entre calidad, precio y estándares de construcción prácticos. En consecuencia, la industria de bienes raíces de oficinas en Vietnam continúa dependiendo de las oficinas de Categoría B para atender a la base de inquilinos más amplia. Se espera que la Categoría A crezca más rápido, respaldada por las reubicaciones de inquilinos hacia instalaciones más nuevas y ecológicas.

Los edificios de Categoría A compiten cada vez más en función del rendimiento reconocido del edificio, además de la ubicación y el diseño. El código de eficiencia energética QCVN 09:2017/BXD de Vietnam establece una línea de base de cumplimiento para los nuevos edificios no residenciales^[2]. Las credenciales ecológicas son cada vez más importantes a medida que los inquilinos requieren datos del edificio y métricas de rendimiento verificadas para los informes ambientales. Las propiedades más antiguas de Categoría C enfrentan mayores desafíos, ya que algunas no pueden cumplir con los estándares de distribución, eficiencia o lugar de trabajo que ofrecen los activos más nuevos. Cuando el reposicionamiento de oficinas no es viable, los propietarios pueden considerar usos alternativos, incluidos apartamentos con servicios, espacios de co-living o estudios creativos. Esta creciente brecha de calidad fortalece el papel de los activos premium mientras mantiene la demanda de espacios de oficina de Categoría B orientados al costo.

La Tecnología de la Información (TI e ITES) representó el 31,2% del valor de alquiler en 2026 y se prevé que registre un CAGR del 9,2% hasta 2032. Esto convierte al segmento en la categoría de uso final más grande y de mayor crecimiento en el mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam. Los ocupantes del sector tecnológico suelen necesitar plantas de piso más grandes que los inquilinos de consultoría y servicios financieros. Sus requisitos de espacio favorecen edificios de planta abierta y estilo campus con infraestructura digital confiable. La demanda también se está desplazando más allá de los distritos tradicionales del centro de la ciudad, ya que las empresas de tecnología buscan sitios más grandes y acceso a grupos de talento más amplios. Los requisitos del sector fomentan el desarrollo de clústeres de oficinas que puedan combinar espacio, servicios y conexiones de transporte.

El submercado sur de Ciudad Ho Chi Minh refleja el creciente atractivo de las ubicaciones descentralizadas para empresas de tecnología, centros de capacidades multinacionales y bancos. Las empresas de estos sectores suelen buscar edificios modernos con espacio para acomodar equipos más grandes. Esto puede favorecer ubicaciones fuera del distrito central de negocios donde el suelo y los formatos de construcción permiten distribuciones más flexibles. La banca, los servicios financieros y los seguros siguen siendo el segundo grupo de inquilinos más grande. Las empresas de consultoría y servicios profesionales suelen preferir edificios de Categoría A en ubicaciones centrales porque el acceso a clientes y la calidad de la dirección siguen siendo importantes para su negocio. Otros servicios, incluidos el comercio minorista, las ciencias de la vida, la energía y las firmas legales, proporcionan una corriente de demanda más diversa pero menos concentrada.

Las propiedades de Categoría B representaron el 51,2% del valor de ventas en 2026, mientras que se prevé que las ventas de Categoría A avancen a un CAGR del 9,04% hasta 2032. Los activos de Categoría B atraen a los compradores porque suelen tener ocupantes establecidos, períodos de estabilización más cortos y flujos de caja más predecibles. Los activos de Categoría A están atrayendo interés cuando ofrecen rendimiento energético verificado, mayor retención de inquilinos y una posición de calidad reconocible. La industria de bienes raíces de oficinas en Vietnam está viendo, por tanto, una distinción más clara entre activos comprados para ingresos inmediatos y activos comprados para un posicionamiento premium a largo plazo. Los compradores aún deben considerar el riesgo de arrendamiento en edificios recientemente terminados. Esto hace que la calidad del edificio, la combinación de inquilinos y la ubicación sean igualmente importantes para las decisiones de transacción.

Daikin Air Tower en Ciudad Ho Chi Minh muestra la dirección de los nuevos productos de Categoría A. Recibió la certificación LEED Platino v4, LOTUS Platino y WELL Platino tras su finalización en 2025^[3]. Estas certificaciones pueden respaldar los requisitos de informes de los ocupantes y distinguir el activo en un entorno de arrendamiento competitivo. También demuestran que el rendimiento ambiental, la salud de los ocupantes y los estándares de diseño pueden abordarse en un único activo de oficinas. Para los inversores, esto puede mejorar la claridad del posicionamiento del activo al evaluar la demanda de ocupantes internacionales. Para los inquilinos, la certificación proporciona un punto de referencia externo al comparar los estándares operativos de los edificios disponibles. Los compradores institucionales nacionales también se están volviendo más activos junto con los fondos de inversión inmobiliaria cotizados en Singapur y los fondos de capital privado. Esto añade profundidad a la base de compradores de propiedades comerciales estabilizadas. Las ventas de oficinas de Categoría C siguen siendo menos líquidas porque las transacciones suelen estar impulsadas por el potencial de conversión más que por la inversión en oficinas a largo plazo.

Análisis Geográfico

Ciudad Ho Chi Minh

Ciudad Ho Chi Minh representó el 48,7% del valor de alquiler en 2026. La ciudad sigue siendo el principal centro comercial porque concentra las sedes de empresas multinacionales, el parque de mayor categoría y la mayor base de consumidores del país. El mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam es sensible a las decisiones del sector de inversión y tecnología porque esos ocupantes tienen una fuerte presencia en la ciudad. Las nuevas ubicaciones comerciales en Thu Thiem y el Sur de Saigón pueden ofrecer edificios de calidad a alquileres más bajos que el distrito central de negocios. Los estándares del Ministerio de Construcción y el código de eficiencia energética QCVN 09:2017/BXD configuran las expectativas para los nuevos edificios. Los propietarios que puedan demostrar operaciones eficientes y una certificación ecológica creíble deberían estar mejor posicionados para los mandatos de arrendamiento corporativo.

Resto de Vietnam

Se prevé que el resto de Vietnam crezca a un CAGR de alquiler del 9,55% entre 2027 y 2032. Da Nang está añadiendo actividad de tecnología, servicios profesionales y espacios de trabajo flexibles a su consolidada economía turística. Bac Ninh tiene demanda de oficinas vinculada a funciones de ingeniería, adquisiciones y cadena de suministro que sirven a su base manufacturera. Hai Phong se beneficia de la actividad logística y de fabricación para exportación asociada a su puerto de aguas profundas. Estos mercados secundarios pueden ganar profundidad comercial a medida que el transporte, los clústeres industriales y los servicios se expanden conjuntamente. Su progreso dependerá de si la oferta de oficinas alcanza la calidad y escala adecuadas para los inquilinos corporativos. Las empresas que entran en estas ubicaciones pueden beneficiarse de menores costos operativos y un acceso más cercano a los clústeres de producción. El patrón favorece los desarrollos que respaldan la actividad empresarial local y las funciones de apoyo corporativo relacionadas con la inversión industrial. También hace que los formatos de construcción prácticos, los servicios públicos confiables y el acceso al transporte sean tan importantes como una dirección central. Es probable que este crecimiento siga siendo desigual porque cada ciudad tiene una base económica, un perfil de ocupantes y un nivel de parque comercial disponible diferentes.

Hanói y Nodos Comerciales Secundarios

La base de oficinas de Hanói se está expandiendo más allá del distrito central de negocios tradicional a medida que los nuevos desarrollos avanzan hacia los corredores occidentales. La preferencia de los inquilinos por instalaciones de mayor calidad respalda un mayor enfoque en especificaciones modernas y certificación ecológica. La Resolución N.° 188/2025/QH15 apoya un desarrollo más rápido del ferrocarril urbano a través de mecanismos de desarrollo orientado al tránsito. Este marco puede mejorar el atractivo de los sitios de oficinas cercanos a las estaciones planificadas a medida que la asignación de suelo y el desarrollo de mayor densidad se vuelven más prácticos. El mercado de bienes raíces de oficinas en Vietnam podría, por tanto, desarrollar clústeres de oficinas más diferenciados en torno a los corredores de transporte. Capital Place recibió doble certificación LEED en enero de 2025, lo que demuestra cómo el rendimiento verificado del edificio se está convirtiendo en parte del posicionamiento de oficinas prime en Hanói. Este enfoque proporciona un punto de referencia claro para otros propietarios que buscan atraer inquilinos corporativos.