Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en Europa - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e Información del Mercado

La Expansión de la Nube de Hiperescala en los Centros FLAP-D Impulsa el Crecimiento de la Capacidad

El corredor FLAP-D sigue siendo el núcleo operativo del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, porque la densidad de interconexión, la profundidad de los inquilinos y el tráfico empresarial siguen siendo más sólidos en esas ubicaciones. El Plan de Acción del Continente de Inteligencia Artificial de la Comisión Europea de 2025 reforzó esa posición al exigir un aumento significativo de la capacidad de procesamiento en toda la región, lo que respalda el desarrollo continuo a gran escala en los nodos más consolidados. La Asociación Europea de Centros de Datos también argumentó en 2025 que se necesita una inversión en infraestructura más rápida para fortalecer la soberanía digital de Europa, lo que se alinea con la continua concentración de capital en los centros principales^[2]. Al mismo tiempo, los retrasos en la red eléctrica en los principales clústeres están obligando a parte de la demanda a trasladarse a ciudades secundarias cercanas, ya que las colas de conexión en los principales centros pueden alcanzar ya los 7 a 10 años. El compromiso de Equinix en octubre de 2025 de invertir 3.900 millones de GBP (4.900 millones de USD) en un gran sitio en Hertfordshire demuestra que los operadores aún buscan escala en torno al núcleo de conectividad principal, incluso cuando buscan energía adicional fuera de él. 

Las Cargas de Trabajo de Inteligencia Artificial Aceleran el Desarrollo de Centros de Datos de Alta Densidad

La inteligencia artificial está cambiando el diseño físico del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, porque las densidades de bastidores para instalaciones preparadas para inteligencia artificial son ahora muy superiores a las utilizadas en las salas de colocación convencionales. ENTSO-E señaló en abril de 2026 que la demanda de electricidad de los centros de datos europeos crecerá en más del 50% entre 2025 y 2030, lo que significa que las instalaciones futuras necesitan más que superficie adicional de suelo y también deben asegurar un soporte de energía y refrigeración mucho más potente. Ese cambio está aumentando la intensidad de la construcción por MW y reduciendo el campo de desarrolladores a aquellos que pueden gestionar el diseño térmico, el suministro de energía y los grandes compromisos de capital. La decisión de Nscale de instalar un despliegue NVIDIA GB300 NVL72 en Start Campus en Sines demostró que la demanda de infraestructura de inteligencia artificial ya no se limita a los centros tradicionales de Europa Occidental y puede ahora respaldar grandes proyectos en ubicaciones del sur. El traslado de OpenAI a Noruega en julio de 2025 bajo la iniciativa Stargate también subrayó cómo las cargas de trabajo de inteligencia artificial están creando nuevos factores de atracción geográfica allí donde se puede reunir rápidamente energía renovable y capacidad a gran escala.

Las Políticas de Soberanía de Datos Aumentan la Demanda de Alojamiento en el País

La soberanía de datos se está convirtiendo en un soporte duradero para el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, porque los usuarios regulados enfrentan una mayor presión para mantener las cargas de trabajo sensibles dentro de los marcos legales locales o europeos. El RGPD, NIS2 y el Espacio Europeo de Datos de Salud, en conjunto, dificultan el enrutamiento externo para los servicios públicos y los sectores regulados. La dirección de política digital de la Comisión Europea también está fomentando una mayor capacidad de procesamiento doméstico y una infraestructura regional más resiliente. La selección de Scaleway en abril de 2026 para el Hub de Datos de Salud de Francia es un ejemplo claro de cómo los requisitos de cumplimiento están trasladando cargas de trabajo grandes y de larga duración hacia entornos de nube soberana y alojamiento local. Este patrón proporciona al mercado inmobiliario de centros de datos en Europa un flujo constante de demanda proveniente del sector sanitario, la administración pública y otros inquilinos que no pueden colocar fácilmente datos críticos fuera de la jurisdicción de la UE.

Los Mercados Secundarios con Red Eléctrica Disponible Atraen Nueva Inversión

Los mercados secundarios con red eléctrica disponible están atrayendo nueva inversión porque la disponibilidad de energía se ha convertido en un factor de selección de sitios más decisivo que la densidad de los centros tradicionales en varias partes de Europa. El mercado inmobiliario de centros de datos en Europa está experimentando este cambio a medida que las largas colas de conexión en las principales ubicaciones FLAP-D empujan a los desarrolladores hacia países donde las condiciones de terreno, energía renovable y permisos son más favorables. Los países nórdicos se están beneficiando de esta tendencia, y la adquisición de terrenos por parte de atNorth en junio de 2026 en Haugaland, Noruega, con planes para 300 MW a 350 MW de capacidad de campus en toda la región, muestra cómo los operadores están construyendo para grandes cargas de trabajo futuras fuera del núcleo tradicional. Suecia también está avanzando en la combinación de ubicaciones, con EdgeConneX confirmando en julio de 2026 planes para un campus de escala de gigavatio en Skellefteå destinado a funcionar principalmente con energía renovable. El sur de Europa forma parte del mismo patrón, ya que los operadores se expanden en Italia, Portugal y España para capturar energía disponible, una conectividad por cable más sólida y más espacio para el desarrollo de hiperescala. Esto está ampliando el mapa del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, porque las ubicaciones secundarias ya no sirven únicamente a la demanda de borde y ahora compiten por despliegues completos de inteligencia artificial e hiperescala.

La Congestión de la Red Eléctrica y los Retrasos en el Suministro de Energía Restringen los Nuevos Desarrollos

El acceso a la red eléctrica se ha convertido en la restricción más clara del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, porque las colas de conexión en los principales centros pueden extenderse mucho más allá de los plazos normales de construcción. La Agencia Internacional de Energía también señaló que la capacidad instalada de centros de datos en Europa podría aumentar solo un 70% para 2030, a pesar de que el pipeline de proyectos apunta a un crecimiento del 130%, lo que sugiere que muchos proyectos planificados podrían no llegar a la puesta en marcha bajo las condiciones actuales de energía. Reuters informó en febrero de 2026 que Amazon había pausado proyectos europeos planificados en algunas ubicaciones debido a la falta de conexiones a la red eléctrica y la congestión de la red, lo que hacía inviables esos sitios. Esto convierte el terreno con suministro eléctrico existente en un activo premium y amplía la brecha entre los operadores establecidos y los nuevos participantes. También significa que el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa puede mostrar una fuerte demanda de inquilinos y una fuerte disponibilidad de capital al mismo tiempo que los plazos de entrega siguen retrasándose.

Los Desafíos de Permisos y la Oposición Comunitaria Ralentizan la Aprobación de Proyectos

Los permisos se han convertido en un segundo punto de fricción importante para el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, especialmente en ubicaciones maduras donde el terreno, la energía y la aceptación pública están bajo presión. Las objeciones locales se centran en el impacto visual, los impactos ambientales, el uso del agua, las preocupaciones de seguridad y la brecha entre la gran ocupación de terreno y la limitada creación de empleo local. Esto hace que la participación de las partes interesadas y la preparación legal sean más importantes, mucho antes de que comience la construcción. Cuando ese riesgo de planificación se suma a los largos plazos de suministro de energía, el valor del terreno ya autorizado y con red eléctrica disponible aumenta considerablemente en los mercados consolidados. El resultado es que el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa favorece cada vez más a los desarrolladores que pueden absorber largos ciclos de aprobación y gestionar el escrutinio público durante varios años.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

La colocación representó el 50,20% del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa en 2025, confirmando que las instalaciones neutras para operadores siguen siendo la plataforma principal para la demanda empresarial y de proveedores de servicios. El segmento sigue siendo más sólido en los centros principales, donde la profundidad de interconexión y los ecosistemas de inquilinos respaldan una ocupación estable y relaciones duraderas con los clientes. Las propiedades de hiperescala también se están expandiendo a través de grandes estructuras de construcción a medida que combinan inquilinos ancla con bloques de capacidad dedicada. Las propiedades de centros de datos de borde son el tipo de propiedad de más rápido crecimiento, con el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa proyectado para registrar una CAGR del 13,80% para ese segmento hasta 2031.

El crecimiento del borde refleja el aumento de la demanda de inferencia de inteligencia artificial, entrega de contenido y cargas de trabajo industriales que requieren cómputo más cercano a los usuarios y dispositivos, en lugar de depender únicamente de grandes campus metropolitanos. Esto está creando una nueva lógica de clústeres en torno a puntos de aterrizaje de cables, nodos de intercambio y ciudades regionales que tenían infraestructura digital limitada hace unos años. El paquete de financiación de 1.390 millones de USD de AtlasEdge en 2026 muestra cómo los operadores están financiando la expansión distribuida en Alemania, Austria e Iberia para capturar ese patrón de demanda disperso^[3]. El mercado inmobiliario de centros de datos en Europa se está moviendo, por tanto, hacia una combinación de cartera en la que la colocación sigue siendo la base de ingresos, la hiperescala añade escala y el borde amplía el alcance geográfico, con mayor complejidad de cumplimiento y operativa.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles previa compra del informe

Los activos arrendados representaron el 79,80% de la participación del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa en 2025, y se espera que ese mismo segmento crezca a una CAGR del 11,10% hasta 2031. Esto demuestra que el arrendamiento no solo es el modelo operativo dominante en la base actual, sino también la estructura preferida para la expansión futura. Las empresas prefieren la capacidad arrendada porque preserva la flexibilidad de capital en un momento en que los costos de infraestructura de inteligencia artificial, las necesidades de energía y los ciclos de actualización siguen siendo difíciles de presupuestar con precisión. Los inversores institucionales también prefieren flujos de ingresos a largo plazo de inquilinos solventes en lugar de asumir la complejidad diaria de operar instalaciones por sí mismos.

Las instalaciones ocupadas por el propietario representaron el 20,2% restante de la demanda en 2025 y permanecieron concentradas en instituciones financieras, operadores de telecomunicaciones y ciertos entornos del sector público con estrictos requisitos de control. Incluso donde los programas de cómputo soberano están creciendo, las estructuras de construcción a medida gestionadas por operadores suelen ser más prácticas que los campus tradicionales de propiedad propia. Esto mantiene el equilibrio a largo plazo inclinado hacia operadores externos con escala, profundidad de ingeniería y acceso a energía comprometida. El mercado inmobiliario de centros de datos en Europa se está convirtiendo, por tanto, en un mercado cada vez más liderado por propietarios-operadores. Al mismo tiempo, la propiedad por parte de los usuarios finales sigue limitada a los casos en que los requisitos de control superan claramente las preocupaciones de costo y flexibilidad.

Las grandes empresas representaron el 69,40% de la demanda en 2025, convirtiéndolas en la principal base de clientes del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa. Su escala refleja las grandes necesidades de infraestructura en telecomunicaciones, finanzas, medios de comunicación y manufactura. Al mismo tiempo, se prevé que las pequeñas y medianas empresas crezcan más rápido, con una CAGR del 12,20% hasta 2031. Este ritmo más rápido proviene de la migración a la nube, el crecimiento del comercio digital y una carga de cumplimiento que hace más difícil justificar la infraestructura autogestionada para las organizaciones más pequeñas.

La oportunidad de las pymes se concentra en modelos de colocación gestionada y de borde que se adaptan a despliegues de menos de 1 MW y condiciones de arrendamiento flexibles. El enfoque de Portus Data Centers en ubicaciones de borde neutras para operadores en Hamburgo, Múnich y Luxemburgo se alinea con ese patrón y muestra cómo la demanda regional puede agregarse a través de huellas más pequeñas. Las grandes empresas, por el contrario, se están moviendo hacia acuerdos de colocación de expansión más flexibles que puedan absorber la demanda repentina relacionada con la inteligencia artificial sin comprometerlas en rígidos compromisos de espacio a largo plazo. El mercado inmobiliario de centros de datos en Europa se está expandiendo, por tanto, a través de dos lógicas de clientes diferentes, con grandes inquilinos impulsando el volumen y empresas más pequeñas elevando el crecimiento a través de formatos de alojamiento gestionado y distribuido.

La tecnología de la información y las telecomunicaciones representaron el 44,80% de la demanda en 2025, convirtiéndolas en el mayor grupo de usuarios finales del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa. Su liderazgo proviene de los proveedores de servicios en la nube, las redes de entrega de contenido y los operadores de telecomunicaciones que requieren grandes y recurrentes volúmenes de colocación en los principales puntos de intercambio. El sector sanitario es el segmento de usuarios finales de más rápido crecimiento, con una CAGR del 12,90% hasta 2031. En este caso, el crecimiento está siendo impulsado por la regulación tanto como por la digitalización, porque los datos sanitarios deben residir cada vez más en entornos seguros y soberanos.

La selección de Scaleway en abril de 2026 para alojar el Hub de Datos de Salud de Francia muestra cómo los contratos sanitarios pueden crear una ocupación duradera de varios años y una mayor estabilidad de los arrendamientos que muchas cargas de trabajo comerciales de ciclo corto. La banca, los servicios financieros y los seguros siguen siendo otro gran grupo de usuarios porque la conectividad de baja latencia y la fiabilidad siguen siendo importantes para los sistemas de negociación y transacciones. La demanda gubernamental es menor en términos de participación, pero estratégicamente importante, especialmente donde los programas nacionales de soberanía digital dan forma a la contratación pública. El mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, por tanto, sigue apoyándose en la tecnología de la información y las telecomunicaciones para la escala, mientras que el alojamiento sanitario y del sector público fortalece el lado de larga duración y orientado al cumplimiento de la combinación de inquilinos.

Análisis Geográfico

Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en el Reino Unido

El Reino Unido concentró el 24,60% de la cuota del mercado inmobiliario de centros de datos en Europa en 2025, lo que le mantuvo en la posición de mayor país de la región. Londres sigue siendo el eje principal gracias a su densidad de interconexiones, su conectividad mediante cables submarinos y la demanda del sector de servicios financieros, que continúan otorgándole la mayor concentración de actividad en centros de datos. La adquisición por parte de Equinix, en octubre de 2025, de un terreno de 85 acres en Hertfordshire, con una inversión planificada de 4.900 millones de USD, refleja el firme respaldo que los operadores siguen brindando al mercado del Reino Unido. La trayectoria de crecimiento del país sigue limitada por las restricciones en materia de suministro eléctrico y planificación urbanística, por lo que el Reino Unido combina condiciones de demanda muy sólidas con un riesgo de entrega significativo.

Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en Europa Continental

Alemania es el país de mayor crecimiento en el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, con una CAGR proyectada del 11,9% hasta 2031. Fráncfort sigue siendo el núcleo central, ya que ancla el tráfico de intercambios financieros y atrae cargas de trabajo soberanas y empresariales que prefieren la jurisdicción alemana. La instalación de 40 MW de Yondr en Fráncfort alcanzó su plena operatividad en julio de 2025, lo que demuestra que los grandes proyectos siguen ejecutándose incluso a medida que las restricciones se intensifican. Las normativas de sostenibilidad de Alemania están configurando las especificaciones de las instalaciones de forma más directa que en muchos mercados vecinos. Francia e Italia están atrayendo un renovado interés a medida que los operadores buscan escala adicional más allá de los centros más saturados, especialmente donde los gobiernos son favorables y la disponibilidad de energía está mejor alineada con los grandes campus del futuro.

Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en los Países Nórdicos y el Resto de Europa

El resto de Europa está adoptando una lógica diferente de selección de emplazamientos, en la que el acceso a la red eléctrica y la energía renovable importan cada vez más que la profundidad del ecosistema heredado. Los países nórdicos están ganando mayor visibilidad en el mercado inmobiliario de centros de datos en Europa, dado que el suministro hidroeléctrico, los climas más fríos y la disponibilidad de terreno favorecen despliegues con menor huella de carbono y preparados para la inteligencia artificial. La adquisición de terrenos por parte de North en junio de 2026 en Haugaland, Noruega, y su plan de capacidad de campus regional de entre 300 MW y 350 MW demuestran que el clúster se está desarrollando para una expansión a largo plazo y no únicamente para satisfacer una demanda de borde nicho. Polonia, Portugal y España también están ascendiendo en la jerarquía regional a medida que los operadores buscan suministro de energía renovable, acceso a cables y condiciones de desarrollo que puedan sustentar nuevos campus de gran escala.