Größe und Marktanteil des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse zum europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt

Hyperscale-Cloud-Expansion in den FLAP-D-Knotenpunkten treibt Kapazitätswachstum voran

Der FLAP-D-Korridor bleibt der operative Kern des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts, da Verbindungsdichte, Mietertiefe und Unternehmensverkehr an diesen Standorten nach wie vor am stärksten sind. Der KI-Kontinent-Aktionsplan der Europäischen Kommission von 2025 hat diese Position gestärkt, indem er eine deutliche Erhöhung der Verarbeitungskapazität in der gesamten Region forderte, was die weitere Großentwicklung in den etabliertesten Knotenpunkten unterstützt. Der Europäische Rechenzentrums-Verband argumentierte 2025 ebenfalls, dass schnellere Infrastrukturinvestitionen erforderlich sind, um Europas digitale Souveränität zu stärken, was mit der anhaltenden Kapitalkonzentration in zentralen Knotenpunkten übereinstimmt^{[2] Europäischer Rechenzentrums-Verband, „Der Europäische Rechenzentrums-Verband fordert eine Beschleunigung der Rechenzentrumsinvestitionen zur Stärkung der digitalen Souveränität Europas”, EUDCA, eudca.org}. Gleichzeitig zwingen Netzwerkverzögerungen in großen Clustern einen Teil der Nachfrage in benachbarte Sekundärstädte, da Anschlusswartelisten in den Hauptknotenpunkten bereits 7 bis 10 Jahre betragen können. Equinix' Verpflichtung vom Oktober 2025, 3,9 Milliarden GBP (4,9 Milliarden USD) in ein großes Grundstück in Hertfordshire zu investieren, zeigt, dass Betreiber weiterhin auf Skalierung rund um das zentrale Konnektivitätsnetz setzen, auch wenn sie zusätzliche Stromversorgung außerhalb davon suchen. 

KI-Workloads beschleunigen die Entwicklung von Hochdichte-Rechenzentren

KI verändert das physische Design des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts, da die Rack-Dichten für KI-fähige Einrichtungen nun weit über denen herkömmlicher Colocation-Hallen liegen. ENTSO-E erklärte im April 2026, dass der Stromverbrauch europäischer Rechenzentren zwischen 2025 und 2030 um mehr als 50 % steigen wird, was bedeutet, dass zukünftige Einrichtungen nicht nur mehr Grundfläche benötigen, sondern auch eine deutlich stärkere Strom- und Kühlungsunterstützung sicherstellen müssen. Diese Verschiebung erhöht die Bauintensität pro MW und verengt das Feld der Entwickler auf jene, die thermisches Design, Strombeschaffung und große Kapitalverpflichtungen bewältigen können. Nscales Entscheidung, eine NVIDIA GB300 NVL72-Bereitstellung im Start Campus in Sines zu platzieren, zeigte, dass die Nachfrage nach KI-Infrastruktur nicht mehr auf die traditionellen westeuropäischen Knotenpunkte beschränkt ist und nun auch große Projekte in südlichen Standorten unterstützen kann. OpenAIs Schritt vom Juli 2025 nach Norwegen im Rahmen der Stargate-Initiative unterstrich ebenfalls, wie KI-Workloads neue geografische Anziehungsfaktoren schaffen, wo immer erneuerbare Energie und Großkapazitäten schnell zusammengestellt werden können.

Datensouveränitätspolitiken erhöhen die Nachfrage nach inländischem Hosting

Datensouveränität wird zu einer dauerhaften Stütze des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts, da regulierte Nutzer einem stärkeren Druck ausgesetzt sind, sensible Workloads innerhalb lokaler oder europäischer Rechtsrahmen zu halten. DSGVO, NIS2 und der Europäische Gesundheitsdatenraum erschweren gemeinsam das externe Routing für öffentliche Dienste und regulierte Sektoren. Die digitalpolitische Ausrichtung der Europäischen Kommission fördert ebenfalls mehr inländische Verarbeitungskapazität und eine widerstandsfähigere regionale Infrastruktur. Die Auswahl von Scaleway im April 2026 für den Health Data Hub Frankreichs ist ein klares Beispiel dafür, wie Compliance-Anforderungen große, langfristige Workloads in souveräne Cloud- und lokale Hosting-Umgebungen verlagern. Dieses Muster verschafft dem europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt einen stetigen Nachfragestrom aus dem Gesundheitswesen, der öffentlichen Verwaltung und anderen Mietern, die kritische Daten nicht ohne Weiteres außerhalb der EU-Jurisdiktion platzieren können.

Netzbereit erschlossene Sekundärmärkte ziehen neue Investitionen an

Netzbereit erschlossene Sekundärmärkte ziehen neue Investitionen an, da die Verfügbarkeit von Strom in mehreren Teilen Europas zu einem entscheidenderen Standortauswahlkriterium geworden ist als die Dichte etablierter Knotenpunkte. Der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt erlebt diesen Wandel, da lange Anschlusswartelisten in zentralen FLAP-D-Standorten Entwickler in Länder drängen, wo Grundstücke, erneuerbare Energie und Genehmigungsbedingungen günstiger sind. Die Nordics profitieren von diesem Trend, und atNorths Grundstückserwerb vom Juni 2026 in Haugaland, Norwegen, mit Plänen für 300 MW bis 350 MW Campuskapazität in der Region, zeigt, wie Betreiber für große zukünftige Workloads außerhalb des traditionellen Kerns bauen. Schweden rückt ebenfalls in der Standortrangfolge nach oben, nachdem EdgeConneX im Juli 2026 Pläne für einen Gigawatt-Campus in Skellefteå bestätigt hat, der hauptsächlich mit erneuerbarer Energie betrieben werden soll. Südeuropa ist Teil desselben Musters, da Betreiber in Italien, Portugal und Spanien expandieren, um verfügbare Energie, stärkere Seekabelkonnektivität und mehr Raum für Hyperscale-Entwicklung zu nutzen. Dies erweitert die Karte des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts, da Sekundärstandorte nicht mehr nur Edge-Nachfrage bedienen, sondern nun auch um vollwertige KI- und Hyperscale-Bereitstellungen konkurrieren.

Netzüberlastung und Verzögerungen bei der Stromlieferung schränken neue Entwicklungen ein

Der Netzzugang ist zur deutlichsten Einschränkung des europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts geworden, da Stromanschlusswartelisten in großen Knotenpunkten weit über normale Bauzeiten hinausgehen können. Die Internationale Energieagentur erklärte zudem, dass die installierte Rechenzentrums-Kapazität Europas bis 2030 möglicherweise nur um 70 % steigen wird, obwohl eine Projektpipeline auf ein Wachstum von 130 % hindeutet, was darauf hindeutet, dass viele geplante Projekte unter den aktuellen Strombedingungen möglicherweise nie in Betrieb genommen werden. Reuters berichtete im Februar 2026, dass Amazon geplante europäische Projekte an einigen Standorten aufgrund fehlender Netzanschlüsse und Netzüberlastung pausiert hatte, was diese Standorte unrentabel machte. Dies macht bereits erschlossenes Bauland zu einem Premium-Asset und vergrößert die Lücke zwischen etablierten Betreibern und späteren Marktteilnehmern. Es bedeutet auch, dass der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt gleichzeitig eine starke Mieternachfrage und eine starke Kapitalverfügbarkeit aufweisen kann, während die Lieferpläne weiterhin ins Stocken geraten.

Genehmigungsherausforderungen und Widerstand aus der Bevölkerung verlangsamen Projektgenehmigungen

Genehmigungen sind zu einem zweiten wesentlichen Reibungspunkt für den europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt geworden, insbesondere an reifen Standorten, wo Grundstücke, Strom und öffentliche Akzeptanz alle unter Druck stehen. Lokale Einwände konzentrieren sich auf visuelle Auswirkungen, Umweltauswirkungen, Wasserverbrauch, Sicherheitsbedenken und die Diskrepanz zwischen großem Flächenbedarf und begrenzter lokaler Schaffung von Arbeitsplätzen. Dies macht die Einbindung von Interessengruppen und die rechtliche Vorbereitung wichtiger, noch bevor der Bau beginnt. Wenn dieses Planungsrisiko neben langen Stromvorlaufzeiten besteht, steigt der Wert von bereits genehmigtem, netzbereit erschlossenem Bauland in etablierten Märkten stark an. Das Ergebnis ist, dass der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt zunehmend Entwickler bevorzugt, die lange Genehmigungszyklen absorbieren und die öffentliche Kontrolle über mehrere Jahre hinweg managen können.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Colocation als Anker, Edge wächst über den Kern hinaus

Colocation hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 50,20 % am europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt und bestätigte damit, dass Carrier-neutrale Einrichtungen die primäre Plattform für Unternehmens- und Dienstleisternachfrage bleiben. Das Segment ist in den zentralen Knotenpunkten am stärksten, wo Verbindungstiefe und Mieter-Ökosysteme eine stabile Auslastung und langfristige Kundenbeziehungen unterstützen. Hyperscale-Immobilien expandieren ebenfalls durch große Build-to-Suit-Strukturen, die Ankermieter mit dedizierten Kapazitätsblöcken zusammenbringen. Edge-Rechenzentrums-Immobilien sind der am schnellsten wachsende Immobilientyp, wobei der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt für dieses Segment bis 2031 eine CAGR von 13,80 % verzeichnen soll.

Das Edge-Wachstum spiegelt die steigende Nachfrage nach KI-Inferenz, Content-Delivery und industriellen Workloads wider, die Rechenleistung näher an Nutzern und Geräten erfordern, anstatt sich ausschließlich auf große Metro-Campusse zu verlassen. Dies schafft eine neue Clusterlogik rund um Seekabellandepunkte, Exchange-Knoten und Regionalstädte, die vor einigen Jahren noch über begrenzte digitale Infrastruktur verfügten. AtlasEdges Finanzierungspaket von 1,39 Milliarden USD im Jahr 2026 zeigt, wie Betreiber die verteilte Expansion in Deutschland, Österreich und der Iberischen Halbinsel finanzieren, um dieses weiträumige Nachfragemuster zu erfassen^{[3]AtlasEdge, „AtlasEdge sichert sich Meilenstein-Finanzierungsfazilität von 1,2 Milliarden EUR”, AtlasEdge, atlasedge.com}. Der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt bewegt sich daher auf einen Portfolio-Mix zu, bei dem Colocation die Ertragsbasis bleibt, Hyperscale Skalierung hinzufügt und Edge die geografische Reichweite erweitert, mit höherer Compliance- und Betriebskomplexität.

Nach Eigentümerschaft: Gemietete Infrastruktur festigt sich als Unternehmensstandard

Gemietete Objekte hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 79,80 % am europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt, und dasselbe Segment wird voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 11,10 % wachsen. Dies zeigt, dass Mieten nicht nur das dominierende Betriebsmodell in der aktuellen Basis ist, sondern auch die bevorzugte Struktur für zukünftige Expansion. Unternehmen bevorzugen gemietete Kapazität, da sie die Kapitalflexibilität zu einem Zeitpunkt bewahrt, an dem KI-Infrastrukturkosten, Strombedarf und Upgrade-Zyklen schwer präzise zu budgetieren sind. Institutionelle Investoren bevorzugen ebenfalls langfristige Einkommensströme von kreditwürdigen Mietern, anstatt die tägliche Komplexität des Betriebs von Einrichtungen selbst zu übernehmen.

Eigengenutzte Einrichtungen machten im Jahr 2025 die verbleibenden 20,2 % der Nachfrage aus und blieben auf Finanzinstitute, Telekommunikationsanbieter und bestimmte Einrichtungen des öffentlichen Sektors mit strengen Kontrollanforderungen konzentriert. Selbst dort, wo souveräne Rechenprogramme wachsen, sind vom Betreiber verwaltete Build-to-Suit-Strukturen oft praktischer als traditionelle selbst betriebene Campusse. Dies hält das langfristige Gleichgewicht zugunsten externer Betreiber mit Skalierung, technischer Tiefe und Zugang zu gesicherter Stromversorgung. Der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt wird daher zunehmend von Vermieter-Betreibern geführt. Gleichzeitig bleibt das Eigentum durch Endnutzer auf Fälle beschränkt, in denen Kontrollanforderungen Kosten- und Flexibilitätsbedenken eindeutig überwiegen.

Nach Unternehmensgröße: Großunternehmen führen, kleine und mittlere Unternehmen beschleunigen durch verwaltete Modelle

Großunternehmen machten im Jahr 2025 69,40 % der Nachfrage aus und sind damit die wichtigste Kundenbasis für den europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt. Ihr Umfang spiegelt einen hohen Infrastrukturbedarf in den Bereichen Telekommunikation, Finanzen, Medien und Fertigung wider. Gleichzeitig wird für kleine und mittlere Unternehmen ein schnelleres Wachstum prognostiziert, mit einer CAGR von 12,20 % bis 2031. Dieses schnellere Tempo resultiert aus Cloud-Migration, dem Wachstum des digitalen Handels und einer Compliance-Last, die selbst verwaltete Infrastruktur für kleinere Organisationen schwerer zu rechtfertigen macht.

Die Chance bei kleinen und mittleren Unternehmen konzentriert sich auf verwaltete Colocation- und Edge-Modelle, die für Bereitstellungen unter einem MW und flexible Mietbedingungen geeignet sind. Der Fokus von Portus Data Centers auf Carrier-neutrale Edge-Standorte in Hamburg, München und Luxemburg entspricht diesem Muster und zeigt, wie regionale Nachfrage durch kleinere Flächennutzungen gebündelt werden kann. Größere Unternehmen hingegen bewegen sich hin zu flexibleren Scale-out-Colocation-Vereinbarungen, die plötzliche KI-bedingte Nachfrage absorbieren können, ohne sie an starre langfristige Flächenverpflichtungen zu binden. Der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt expandiert daher durch zwei unterschiedliche Kundenlogiken, wobei große Mieter das Volumen antreiben und kleinere Unternehmen das Wachstum durch verwaltete und verteilte Hosting-Formate steigern.

Nach Endnutzer: Informationstechnologie und Telekommunikation dominieren, während das Gesundheitswesen die Mieterstabilität vorantreibt

Informationstechnologie und Telekommunikation machten im Jahr 2025 44,80 % der Nachfrage aus und sind damit die größte Endnutzergruppe im europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt. Ihre Führungsposition resultiert aus Cloud-Dienstleistern, Content-Delivery-Netzwerken und Telekommunikationsanbietern, die große und wiederkehrende Colocation-Volumen an wichtigen Exchange-Punkten benötigen. Das Gesundheitswesen ist das am schnellsten wachsende Endnutzersegment mit einer CAGR von 12,90 % bis 2031. In diesem Fall wird das Wachstum ebenso sehr durch Regulierung wie durch Digitalisierung angetrieben, da Gesundheitsdaten zunehmend in sicheren, souveränen Umgebungen gespeichert werden müssen.

Die Auswahl von Scaleway im April 2026 für das Hosting des Health Data Hub Frankreichs zeigt, wie Gesundheitsverträge eine dauerhafte, mehrjährige Belegung und eine stärkere Mieterstabilität schaffen können als viele kurzfristige kommerzielle Workloads. Banken, Finanzdienstleistungen und Versicherungen bleiben eine weitere große Nutzergruppe, da Niedriglatenz-Konnektivität und Zuverlässigkeit für Handels- und Transaktionssysteme nach wie vor wichtig sind. Die staatliche Nachfrage ist anteilsmäßig geringer, aber strategisch wichtig, insbesondere dort, wo nationale Programme zur digitalen Souveränität die Beschaffung prägen. Der europäische Rechenzentrums-Immobilienmarkt stützt sich daher weiterhin auf Informationstechnologie und Telekommunikation für Skalierung, während das Gesundheitswesen und das öffentliche Sektor-Hosting die langfristige und compliance-orientierte Seite des Mietermixes stärken.

Geografische Analyse

Das Vereinigte Königreich hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 24,60 % am europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt und behauptete damit seine Position als größtes Land in der Region. London bleibt der Anker, da seine Exchange-Dichte, Seekabelkonnektivität und Nachfrage aus dem Finanzdienstleistungssektor ihm die tiefste Konzentration von Rechenzentrums-Aktivitäten verleihen. Equinix' Erwerb eines 85 Acres großen Grundstücks in Hertfordshire im Oktober 2025 mit geplanten Investitionen von 4,9 Milliarden USD zeigt, wie stark Betreiber weiterhin auf die Pipeline im Vereinigten Königreich setzen. Der Wachstumspfad des Landes wird weiterhin durch Strom- und Planungsreibungen eingeschränkt, sodass das Vereinigte Königreich sehr starke Nachfragebedingungen mit erheblichem Lieferrisiko kombiniert.

Deutschland ist das am schnellsten wachsende Land im europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt mit einer prognostizierten CAGR von 11,9 % bis 2031. Frankfurt bleibt zentral, da es den Finanzhandelsverkehr verankert und souveräne sowie Unternehmens-Workloads anzieht, die die deutsche Jurisdiktion bevorzugen. Yondrs 40-MW-Anlage in Frankfurt nahm im Juli 2025 den Vollbetrieb auf, was zeigt, dass große Projekte trotz zunehmender Einschränkungen noch realisiert werden. Deutschlands Nachhaltigkeitsregeln prägen die Einrichtungsspezifikationen direkter als in vielen Nachbarmärkten. Frankreich und Italien ziehen beide erneutes Interesse auf sich, da Betreiber zusätzliche Skalierung über die gesättigtsten Knotenpunkte hinaus suchen, insbesondere dort, wo Regierungen unterstützend sind und die Stromverfügbarkeit besser auf große zukünftige Campusse ausgerichtet ist.

Das übrige Europa bewegt sich auf eine andere Standortauswahllogik zu, bei der Netzzugang und erneuerbare Energie zunehmend wichtiger sind als die Tiefe etablierter Ökosysteme. Die Nordics werden im europäischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt sichtbarer, da Wasserkraftversorgung, kühlere Klimata und verfügbare Grundstücke kohlenstoffärmere und KI-fähige Bereitstellungen unterstützen. atNorths Grundstückserwerb vom Juni 2026 in Haugaland, Norwegen, und sein Plan für 300 MW bis 350 MW regionaler Campuskapazität zeigen, dass der Cluster für eine langfristige Expansion und nicht nur für Nischen-Edge-Nachfrage aufgebaut wird. Polen, Portugal und Spanien rücken ebenfalls in der regionalen Hierarchie nach oben, da Betreiber nach erneuerbarer Energieversorgung, Kabelzugang und Entwicklungsbedingungen suchen, die neue Großcampusse unterstützen können.