Größe und Marktanteil des vietnamesischen Gewerbeimmobilien-Baumarkts – Wachstumstrends und Prognose (2027–2032)

Markttrends und Einblicke

E-Commerce-Expansion verändert die Baustandards für Logistikanlagen

Der E-Commerce steigert die Nachfrage nach Lagerflächen und verändert gleichzeitig die Gestaltung und den Standort von Logistikanlagen. Der Sektor fördert Einrichtungen mit Automatisierung, Kühlkettenkapazität, hoher Bodenbelastbarkeit und schnellem Verbraucherzugang. Die Auslastung von schlüsselfertigen Fabrik- und Lagerflächen überstieg im ersten Quartal 2026 in der südlichen Schlüsselwirtschaftsregion 90 %. Die hohe Auslastung gibt Projektentwicklern eine stärkere Grundlage für zusätzliches Angebot in etablierten Industriekorridoren. Sie lenkt Projekte auch in Richtung größerer, automatisierungsgerechter und nachhaltigkeitszertifizierter Gebäude, die E-Commerce- und Pharmamieter bedienen können. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt kann von diesem Wandel profitieren, da höhere Gebäudespezifikationen den Umfang der Bauarbeiten erhöhen. Projektentwickler müssen außerdem Strom, interne Verkehrsführung, Brandschutz, Ladebereiche und digitale Systeme koordinieren, bevor Einrichtungen in Betrieb gehen. Dies begünstigt Projekte mit klaren Spezifikationen und erfahrenen Lieferteams.

Expansion multinationaler Unternehmen stützt die Nachfrage nach Premium-Büroflächen

Ausländisch investierte Unternehmen machten im ersten Quartal 2025 82 % der vermieteten Büroflächen in Ho-Chi-Minh-Stadt aus und stützten damit die Nachfrage nach neuen Immobilien der Klasse A^[1]. Die Angebotsmieten für Büroflächen der Klasse A erreichten 46,50 USD pro Quadratmeter und Monat, ein Anstieg von 1,1 % im Jahresvergleich. Hanoi verfügte im Jahr 2025 nach erheblichem Wachstum im vorangegangenen Jahrzehnt über 1,74 Millionen Quadratmeter Bürofläche, doch sein Bestand der Klasse A blieb in absoluten Zahlen begrenzt. Diese Angebotslücke lenkt die Entwicklung in Richtung Starlake und Tay Ho Tay, wo neue Büroprojekte die Anforderungen internationaler Nutzer erfüllen können. Die UOA Group verpflichtete sich zu einer Investition von 120 Millionen USD für Parc Tower, ein 20.000 Quadratmeter großes Büroprojekt im zentralen Geschäftsviertel von Ho-Chi-Minh-Stadt, mit Baubeginn im vierten Quartal 2025. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt profitiert daher, wenn Nutzer hochwertige Büros gegenüber älteren Beständen bevorzugen.

Tourismus- und Hotelinvestitionen treiben den Gastgewerbebau in großem Maßstab voran

Tourismusbezogene Investitionen stützen die Nachfrage nach Hotels, Resorts, Kongressflächen und angeschlossenen Einzelhandelseinrichtungen in wichtigen Reisezielen. Vietnam verzeichnete in den ersten 9 Monaten des Jahres 2025 15,4 Millionen internationale Ankünfte und liegt damit auf Kurs zu seinem Jahresziel von 25 Millionen^[2]. Resorts in Da Nang und Nha Trang verzeichneten eine Auslastung von über 70 %, während Phu Quoc ein Auslastungswachstum im Jahresvergleich zeigte. Hotelentwickler benötigen zweckgebaute Anlagen, wenn internationale Betreiber einheitliche Einrichtungen und Betriebsstandards verlangen. Dies begünstigt Neubauten in Küstenzielen gegenüber begrenzten Modernisierungen älterer Gebäude. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt profitiert auch von der damit verbundenen Nachfrage nach Einzelhandel, verkehrsgebundenen Dienstleistungen und gemischt genutzten Entwicklungen rund um Tourismusanlagen.

Expansion des organisierten Einzelhandels beschleunigt die Entwicklung von Gewerbezentren

Organisierte Einzelhandelsketten expandieren über die großen Städte hinaus und unterstützen neue Einkaufszentren in Provinzmärkten. AEON eröffnete im Jahr 2025 4 Standorte – die höchste Jahresanzahl – während Lotte Shopping weitere Einkaufszentren plante. Das neue Angebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt begünstigt weiterhin Projekte, die Einkaufen, Freizeit und Gastronomie kombinieren. Einzelhändler benötigen moderne Grundrisse, Parkmöglichkeiten und Logistikkapazitäten, die ältere Innenstadtflächen möglicherweise nicht bieten können. Dies schafft Nachfrage nach neuen Einkaufszentren in wachsenden Städten und nach Modernisierungen bestehender Gewerbeimmobilien. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt erhält auch dort Unterstützung, wo Einzelhandelsprojekte mit Wohnungen, Büros, Hotels oder Verkehrsanbindungen integriert werden.

Komplexität der Grundstücksräumung hemmt die Projektanlaufquoten

Die Grundstücksräumung bleibt ein dauerhaftes Hemmnis für den Start gewerblicher Projekte und den Grunderwerb. Bis Mitte September 2025 hatten 179 Investitionsprojekte in einer bedeutenden Provinz Schwierigkeiten bei der Grundstücksräumung^[3]. Die Verfahren des neuen Bodengesetzes 2024 verzögerten einige Entschädigungsprüfungen auf Provinz- und Bezirksebene. Für die Schnellstraße von Ho-Chi-Minh-Stadt nach Moc Bai lagen bis Juni 2025 für 2.193 betroffene Haushalte keine genehmigten Entschädigungspläne vor. Gewerbliche Projekte können daher selbst nach erteilten Genehmigungen Verzögerungen erfahren, was die Haltekosten erhöht und die Wettbewerbsfähigkeit kleinerer Projektentwickler verringert. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt bleibt gefährdet, wenn Grundstücksbeschaffungspläne nicht mit Finanzierungs- und Bauplänen übereinstimmen.

Baukosteninflation drückt die Margen der Auftragnehmer

Material- und Arbeitskosten haben den Gewinn der Auftragnehmer und die Projektbudgets unter Druck gesetzt. Die Preise für Natursand stiegen in ausgewählten Regionen um bis zu 58,4 % im Jahresvergleich, während Beton B25 im vierten Quartal 2025 um 16,9 % im Quartalsvergleich stieg. Die Arbeitskosten stiegen im Jahr 2025 um 20 % bis 25 %, da Infrastruktur- und Gewerbeprojekte um qualifizierte Arbeitskräfte konkurrierten. Die ab Januar 2026 geltende Mindestlohnanpassung dürfte den Druck aufrechterhalten. Die Bruttomarge der Hoa Binh Construction Group fiel von 10,5 % im Jahr 2017 auf 6,2 % im Jahr 2025 und zeigt, wie Umsatzwachstum den Gewinn nicht schützen kann. Der vietnamesische Gewerbeimmobilien-Baumarkt muss daher wachsende Bautätigkeit mit disziplinierter Preisgestaltung, Beschaffung und Vertragsbedingungen in Einklang bringen.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Industrie und Logistik machten im Jahr 2026 44,2 % der Größe des vietnamesischen Gewerbeimmobilien-Baumarkts aus und sind der führende Gewerbesektortyp. Industrie und Logistik ist auch der am schnellsten wachsende Gewerbesektor mit einem prognostizierten CAGR von 8,34 % bis 2032. Diversifizierung der Lieferkette, E-Commerce-Aktivitäten und ausländisch investierte Fertigung stützen diese Position. Ausländische Projektentwickler kontrollieren mehr als 75 % der Lagerflächen, was die Rolle internationaler Standards im Anlagendesign unterstreicht. Inländische Projektentwickler reagieren mit automatisierungsgerechten und nachhaltigkeitszertifizierten Einrichtungen. Solche Einrichtungen erfordern ein spezialisierteres Design, eine bessere Gerätekoordination und eine komplexere Bauabfolge als einfache Lagerhäuser. Sie helfen Nutzern auch dabei, den Betrieb in ihren regionalen Netzwerken zu standardisieren. Diese Strategie hilft ihnen, um multinationale Mieter zu konkurrieren, die zuverlässige Spezifikationen und Betriebsqualität benötigen. Für Projektentwickler können standardisierte Designs die Planung an mehreren Standorten verbessern und gleichzeitig die Anpassung von Gebäudemerkmalen an die Bedürfnisse der einzelnen Mieter ermöglichen. Der Ansatz unterstützt eine klarere Koordination zwischen Eigentümern, Auftragnehmern, Gerätelieferanten und Betreibern während des gesamten Bauprozesses. Er erhöht auch den Wert von Auftragnehmern, die kontrollierte Temperaturen, komplexe mechanische Systeme und belastbare Versorgungsverbindungen liefern können.

Der Bürobau bleibt in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wichtig, wo multinationale Mieter Flächen der Klasse A bevorzugen. Büroflächen der Klasse A machten im ersten Quartal 2025 17 % des Bestands in Ho-Chi-Minh-Stadt aus, was das verfügbare Premium-Angebot begrenzt. Die Einzelhandelsentwicklung ist an organisierende Ketten geknüpft, die durch Provinzstädte expandieren, und an den Wandel hin zu erlebnisorientierten Einkaufszentren. Gastgewerbe-, Gesundheits- und institutionelle Projekte erweitern die Baupipeline über Büros und Lagerhäuser hinaus. Dekret 71/2025/ND-CP hob Sektor- und Investitionsgrößenbeschränkungen für die Entwicklung privater Krankenhäuser auf und erweiterte damit den Spielraum für private Gesundheitsbauvorhaben. Der vietnamesische Gewerbeimmobilienbau kann daher Nachfrage aus mehreren gewerblichen Gebäudetypen generieren, auch wenn Industrie und Logistik die Hauptwachstumsquelle bleiben.

Neubauten machten im Jahr 2026 74,5 % des Gesamtwerts aus, gestützt durch Industrieparks auf der grünen Wiese, Lagerhäuser, Hotels und gemischt genutzte Projekte. Ihr Umfang spiegelt die anhaltende Expansion von Verkehrs- und Industriekorridoren wider. Vietnam strebt bis 2030 ein Schnellstraßennetz von mehr als 5.500 km an, was Logistikparks, Einzelhandel und Gastgewerbe in der Nähe neuer Verbindungen unterstützt. Flughafen- und verkehrsnahe Entwicklungen kommen hinzu. Neubauprojekte sind besonders relevant, wenn Projektentwickler in Provinzstandorte mit begrenztem modernem Gewerbebestand eintreten. In diesen Gebieten kann eine einzige Industrie- oder Verkehrsinvestition Nachfrage nach unterstützenden Lagerhäusern, Einzelhandelsdienstleistungen, Unterkünften und Büroflächen schaffen. Der Entwicklungszeitplan hängt vom praktischen Zugang zu Strom, Straßen und geräumtem Land ab. Das Segment ist daher zentral für den vietnamesischen Gewerbeimmobilien-Baumarkt.

Renovierungen werden mit einem CAGR von 8,02 % bis 2032 als der am schnellsten wachsende Bautyp prognostiziert. Ältere Büro- und Einzelhandelsflächen der Klasse B müssen modernisiert werden, um gegenüber neuem Premium-Angebot wettbewerbsfähig zu bleiben. Nachhaltigkeitszertifizierungen und Mieteranforderungen veranlassen Eigentümer, Gebäudesysteme und Flächenqualität zu verbessern. Saigon Centre Phase 3 erhielt im Oktober 2025 seine Investitionsregistrierungsbescheinigung und demonstriert damit das Potenzial für lange blockierte Standorte, in die Entwicklungspipeline zurückzukehren. Renovierungen können von der Sanierung bis zur umfassenderen Neupositionierung gemischt genutzter Immobilien reichen. Eigentümer können Grundrisse, Gebäudesysteme, Energieeffizienz und Gemeinschaftsbereiche überarbeiten, um Mieter zu halten. Diese Arbeiten werden relevanter, wenn neues Angebot der Klasse A den Mietern eine größere Auswahl bietet. Dies erweitert das Chancenspektrum für Auftragnehmer, die in betrieblichen städtischen Lagen arbeiten können. Renovierungsarbeiten erfordern auch eine sorgfältige Phaseneinteilung, da Eigentümer möglicherweise den Mieterzugang und den laufenden Gebäudebetrieb während der Bauarbeiten aufrechterhalten müssen. Dies kann die Lieferfähigkeit ebenso wichtig machen wie den Planungsumfang.

Private Investitionen hielten im Jahr 2026 68,4 % der Größe des vietnamesischen Gewerbeimmobilien-Baumarkts und werden voraussichtlich bis 2032 mit einem CAGR von 8,11 % wachsen. Diese Konzentration spiegelt die Rolle inländischer Projektentwickler, ausländischer Investoren und institutionellen Kapitals bei der Finanzierung gewerblicher Anlagen wider. Die registrierten ausländischen Direktinvestitionen erreichten im Jahr 2025 38,4 Milliarden USD, während der Immobiliensektor 3,7 Milliarden USD an neu registriertem Kapital erhielt. Die ausgezahlten ausländischen Direktinvestitionen erreichten 27,6 Milliarden USD, ein 5-Jahres-Hoch. Privates Kapital ist besonders wichtig für Logistikeinrichtungen, Büroflächen der Klasse A, Einzelhandelszentren, Hotels und gemischt genutzte Entwicklungen. Kapitalgeber können Projekte mit mehreren Einkommensströmen, etablierten Standorten und klarer Mieternachfrage priorisieren. Dies kann größere Projekte begünstigen, die gewerbliche Nutzungen kombinieren, anstatt einzeln stehende Gebäude.

Private Projektentwickler wie Vingroup und Hung Thinh Incons expandieren über Wohnprojekte hinaus in Konzepte, die Büros, Einzelhandel und Gastgewerbe kombinieren. Dieser Ansatz kann das Risiko auf verschiedene Nutzungen verteilen und gleichzeitig größere und komplexere Baupakete schaffen. Öffentliche Investitionen bleiben bei direkten gewerblichen Bauaktivitäten kleiner, ermöglichen aber private Bauvorhaben durch Straßen, Flughäfen und andere Infrastruktur. Der erweiterte Zugang zu privaten Gesundheitsbauvorhaben gemäß Dekret 71/2025/ND-CP unterstützt ebenfalls institutionelle Projekte. Der vietnamesische Gewerbeimmobilienbau wird daher durch private Finanzierungsentscheidungen und durch die öffentliche Infrastruktur geprägt, die Standorte rentabel macht. Finanzierungsbedingungen bleiben wichtig, da sie den Zeitpunkt von Verpflichtungen beeinflussen, insbesondere für kleinere inländische Projektentwickler. Finanzierungsverzögerungen können Bauaufträge verschieben, selbst wenn die langfristige Nachfrage solide bleibt. Auftragnehmer und Projektentwickler müssen daher die Finanzierung mit Grundstücks-, Planungs- und Genehmigungsmeilensteinen abstimmen.

Geografische Analyse

Ho-Chi-Minh-Stadt machte im Jahr 2026 39,8 % des Gesamtwerts aus und bleibt das wichtigste Gewerbebauzentrum des Landes. Die Auslastung von schlüsselfertigen Fabrik- und Lagerflächen in der südlichen Schlüsselwirtschaftsregion überstieg im ersten Quartal 2026 jeweils 90 %. Die angespannte Industriekapazität unterstützt die weitere Logistikentwicklung. Die Angebotsmieten für Büroflächen der Klasse A erreichten im zentralen Geschäftsviertel 55 USD pro Quadratmeter und Monat, während schwächere Bestände der Klasse B zur Neupositionierung anregen. Die Erweiterung der Stadtgrenzen mit Binh Duong und Ba Ria-Vung Tau eröffnet Korridore für Logistik- und Einzelhandelsprojekte. Diese Gebiete können größere Grundstücke als zentrale Stadtbezirke aufnehmen und Industriemieter mit städtischen Verbrauchern verbinden. Sie können auch Projektformate unterstützen, die Distribution, Einzelhandel und unterstützende Dienstleistungen kombinieren.

Hanoi verfügt über eine starke Bürobaupipeline jenseits von Hoan Kiem, insbesondere in Starlake und Tay Ho Tay. Über die nächsten 3 bis 5 Jahre werden jährlich mehr als 120.000 Quadratmeter Bürofläche der Klasse A erwartet. Die Auslastung in der nördlichen Schlüsselwirtschaftsregion erreichte im ersten Quartal 2026 86 % für schlüsselfertige Fabriken und 82 % für schlüsselfertige Lagerhäuser. Vinaconex begann im April 2025 mit Capital One im Bezirk Hoang Mai, mit Büros, Einzelhandel, Serviced Apartments und einem 5-Sterne-Hotel. Das Projekt veranschaulicht die Nachfrage, die sich in sekundäre Knotenpunkte mit großen gemischt genutzten Standorten verlagert. Solche Entwicklungen können Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Wohnfunktionen zusammenführen und Projektentwicklern helfen, die Nachfrage auf mehrere Nutzergruppen zu verteilen. Ihr Bau erfordert eine koordinierte Lieferung über verschiedene Gebäudenutzungen und gemeinsame Infrastruktur hinweg.

Da Nang und das übrige Vietnam bieten die schnellste Expansion, wobei letzteres bis 2032 voraussichtlich mit einem CAGR von 8,55 % wachsen wird. Die Verbindungen Da Nangs mit Quang Nam unterstützen gemischt genutzte Hochhäuser, Premium-Gastgewerbe und Büroentwicklung. Frasers Property Vietnam begann im Oktober 2025 mit einem 170.000 Quadratmeter großen automatisierten Sortierzentrum für SPX Express in Hung Yen, mit geplantem Abschluss im vierten Quartal 2026. Küstenstandorte wie Nha Trang, Phu Quoc und Ba Ria-Vung Tau unterstützen weiterhin den Resortbau. Diese geografischen Muster erweitern den vietnamesischen Gewerbeimmobilien-Baumarkt über seine etablierten südlichen und nördlichen städtischen Zentren hinaus. Sie schaffen auch eine stärker dezentralisierte Pipeline für Auftragnehmer, Lieferanten und spezialisierte Dienstleister. Die Standortwahl bleibt wichtig, da Logistikzugang, Tourismusnachfrage und Industrieaktivität zwischen den Standorten stark variieren.