南米コンドミニアムおよびアパート市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

南米コンドミニアムおよびアパート市場のトレンドとインサイト

持続的な住宅不足と世帯形成がアパート需要を牽引

南米コンドミニアムおよびアパート市場は、適切な住宅に対する大きな未充足ニーズに支えられています。米州開発銀行は、ラテンアメリカおよびカリブ海地域全体で4,500万戸以上の住宅不足を報告しました^{[1]米州開発銀行、「IDBグループ、地域の住宅不足に対処するための6つの構造改革を提言」、米州開発銀行、iadb.org。}。ブラジルでは2024年末時点で577万戸の住宅不足が記録されており、これは2年連続の減少後の数値です。世帯規模の縮小や、ひとり親世帯・女性世帯主世帯の増加により、人口増加だけでは説明できない住宅需要が生じています。このパターンは、雇用、サービス、公共交通機関に近い場所にある、コンクトでアクセスしやすいアパートを後押しします。間取り、支払いスケジュール、建物の立地、価格設定をこうした世帯のニーズに合わせた開発業者は、特に小規模な住宅が居住者を雇用、学校、医療サービス、公共交通機関から切り離すことなく低い初期費用を提供できる場所において、持続的な需要基盤に対応することができます。

都市化と垂直開発が高密度住宅需要を増加

南米コンドミニアムおよびアパート市場において、都市住民が地域人口の大きな割合を占めているため、都市は依然として中心的な役割を果たしています。ラテンアメリカ・カリブ海経済委員会は、ラテンアメリカの人口の82%が都市部に居住していると報告しました^{[2]ラテンアメリカ・カリブ海経済委員会、「地域都市統計」、ラテンアメリカ・カリブ海経済委員会、cepal.org。}。既成市街地における土地制約が、主要都市圏とその周辺の二次都市の両方で高密度プロジェクトを促進しています。英国王立不動産鑑定士協会は、地域内の多くの中規模都市が大都市よりも速いペースで成長していると指摘しました^{[3]英国王立不動産鑑定士協会、「都市の惑星：1980年から2080年のラテンアメリカおよびカリブ海の都市」、英国王立不動産鑑定士協会、rics.org。}。セキュリティ、共用施設、日常サービスへの近接性もコンドミニアムへの需要を支えています。したがって、垂直開発は最大の首都都市を超えた地域でも引き続き重要であり、地方自治体、土地所有者、開発業者が既存インフラをより効率的に活用し、通勤時間を短縮する立地への居住者の選好に応えるプロジェクトで中心部の希少な土地に対応しています。

手頃な価格帯の住宅プログラムがアパート建設を支援

手頃な価格帯の住宅プロラムは、南米コンドミニアムおよびアパート市場に大きな供給量をもたらしています。MCMVとして知られるブラジルの「ミーニャ・カーザ、ミーニャ・ヴィーダ」プログラムは、2026年上半期に144億米ドルの融資を実行し、同年の連邦目標として100万戸の契約締結を掲げていました。このプログラムは、開発業者に対して適格需要と対象プロジェクトへの構造化融資への明確な経路を提供します。また、従来ミッドプライス住宅に注力してきた建設業者に対し、製品ミックスの見直しを促しています。サンパウロでは、MCMVの分譲開始件数の増加により、中間価格帯の購入者をめぐる競争が激化しています。このプログラムは、資格要件が参加可能な購入者と商業的に実行可能な手頃な価格帯プロジェクトを支援できる用地を左右するため、ブラジル全体の土地取得、アパート設計、住戸規模、融資パートナーシップ、プロジェクトのタイミングに引き続き影響を与えるでしょう。

住宅ローン回復と低金利が購買需要を拡大

政策金利の低下が、南米コンドミニアムおよびアパート市場の資金調達環境を改善始めています。ブラジルの金融政策委員会（コポン）は、2026年初頭にセリック基準金利を15%から14.75%に引き下げました。ブラジル不動産信用・貯蓄機関協会は、2025年の3%増に続き、2026年の不動産信用が16%成長すると見込んでいます。コロンビアの新築住宅販売は、信用環境の改善を受けて2026年3月までの前年比で11.7%増加しました。この回復は、新規供給が依然として限られている既存住宅を最初に支援する可能性があります。金利引き下げは、特に供給が限られ購入者が開発業者よりも早く戻ってくる好立地のサブマーケットにおいて、所有をより実質的にアクセスしやすくする前に価格を押し上げる可能性もあります。

住宅ローン金利の高止まりと銀行スプレッドが購買力を制限

高い住宅ローンコストは、南米コンドミニアムおよびアパート市場に対する短期的な制約として残っています。ブラジルの住宅ローンコストは2026年を通じて高止まりし、多くの世帯にとって月々の返済が困難な状況が続き、政策金利引き下げ初期の恩恵が即座に及ぶことを制限しています。同国の住宅金融システムは特定の住宅ローン金利に上限を設けており、資金調達コストが高い場合には貸し手の融資意欲を低下させる可能性があります。購入者の収入と月々の返済額の乖離が、一次住宅の購入を遅らせる可能性があります。その結果、一部の世帯は所有よりも賃貸住宅を選択しています。この需要の移転は、集合住宅賃貸プロジェクトを支援します。れでも、開発業者が住戸吸収の鈍化に直面し、世帯が購入を先送りし、ベンチマーク政策金利が低下し始めた後も貸し手が選別的な姿勢を維持するため、短期的には販売活動を制限します。

都市部の土地不足とゾーニング規制が新規供給を制限

都市部の土地不足が、南米コンドミニアムおよびアパート市場における供給の回復を制限しています。Cyrela Brazil Realty S.A.は2025年第2四半期に土地取得に9,600万米ドルを投資しており、これは優良開発用地をめぐる競争の激しさを示しています。制限的な密度規制は開発コストを引き上げ、実行可能なプロジェクト数を減少させる可能性があります。査読済みの研究によると、容積率規制はブラジルの都市に実質的な経済的コストをもたらす可能性があります。コロンビアは、需要の回復にもかかわらず、2026年を住宅着工件数が14年ぶりの低水準に近い状態で迎えました。したがって、土地取得と許認可が新規建設を遅らせる場合、好立地の中古アパートはより魅力的になります。なぜなら、それらは確立された住宅地、即時入居、そして長い建設期間後に引き渡されるアパートよりも明確な総購入コストを提供するからです。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

ビジネスモデル別：販売が最大シェアを維持しながら賃貸が勢いを増す

販売は2025年の南米コンドミニアムおよびアパート市場の72%を占め、自己居住需要と住宅購入を促進する公的プログラムに支えられています。賃貸は2031年にかけてCAGR 6.30%で成長すると予測されており、最も成長の速いビジネスモデルとなっています。コロンビアでは2025年に730万世帯が賃貸、710万世帯が持ち家となり、同国の住宅保有形態プロファイルに変化が生じています。この変化は、特に大規模な雇用集積地において、専門的に管理された賃貸住宅を後押しします。融資が利用可能な場合、多くの世帯が引き続き所有を好むため、販売は重要であり続けるでしょう。

賃貸事業者はこの需要を取り込むために供給を拡大しています。Greystarはサンパウロで集合住宅および学生住宅を運営しており、地域の運営プラットフォームを拡大しています。賃貸プロジェクトは、建設スケジュールが予測可能な場合に恩恵を受けます。なぜなら、早期完成により早期の賃料収入が得られるからです。リオデジャネイロの集合住宅事例に関する研究では、建築情報モデリングとオフサイト建設によりプロジェクト期間が最大40%短縮され、コストが6%削減されたことが示されました。これらの手法は賃貸開発業者のプロジェクト経済性を改善する可能性があります。賃貸供給の増加は、特定の地区における新築販売の競争を激化させる可能性もあります。

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価格帯別：ミッドマーケットが価値をリードしラグジュアリーが最速成長

ミッドマーケットは2025年の価値の47%を占め、南米コンドミニアムおよびアパート市場において最大の価格帯であり続けました。ラグジュアリーは2031年にかけてCAGR 6.20%で成長すると予測されており、他の価格帯を上回っています。ミッドマーケット需要は、一部の公的プログラムの対象となるには収入が高すぎるが、住宅ローン返済に対して依然として敏感な世帯に支えられています。手頃な価格帯の開発は、MCMV適格性と政府支援融資を通じてブラジルに量的基盤を提供しています。ラグジュアリー需要は、高い仕様、セキュリティ、アメニティを備えた好立地プロジェクトに集中しています。

価格帯の両端が中間を圧迫しています。サンパウロのMCMV支援による分譲開始件数の増加が手頃な価格帯の住宅供給を拡大した一方、高級プロジェクトは質の高い立地を求める購入者を引き続き引き付けています。コロンビアの新築住宅価格指数では、2026年第1四半期のアパート価格が前年比8.5%上昇し、一戸建て住宅の7.15%を上回りました。これは、あらゆる所得水準において垂直型住宅物件の魅力を支えています。ミッドマーケットセグメントの開発業者は、コスト規律と強固な立地選定が必要です。このセグメントのパフォーマンスは、土地・建設コストよりも融資が速く改善するかどうかにかかっています。

販売形態別：一次取引がリードしながら二次取引がより速く拡大

一次取引（新築）は、南米コンドミニアムおよびアパート市場における2025年の価値の57%を占めました。二次取引（既存住宅の転売）は2031年にかけてCAGR 6.10%で成長すると予測されています。一次取引は、開発業者のパイプライン、購入者向けインセンティブ、新築住宅を支援するプログラムから恩恵を受けています。二次販売は、新規プロジェクトの引き渡し期間が長くなったり、初期支払いが高くなったりする場合に魅力が増します。この差異は、成熟した都市部において既存住宅ストックが重要な手頃な価格帯の選択肢になりつつあることを示しています。

ブラジルのMCMV適格中古住宅融資は、2026年上半期に2億米ドルから18億米ドルに増加しました。この増加は、新規供給が制約されているか予算を超えた価格設定となっている場合に、購入者が既存住戸を利用していることを示しています。コロンビアの住宅着工件数の低下も、一部の需要を中古アパートへと転換させています。工業化建設は、時間の経過とともに新築住宅のコスト差を縮小する可能性があります。それまでの間、中古住宅の供給と価格設定は世帯の購入可能性の重要な指標であり続けるでしょう。

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地域分析

ブラジルは2025年の地域価値の40.9%を占め、南米コンドミニアムおよびアパート市場において最大の地域であり続けました。プログラムのファイシャ3所得帯向けMCMV融資は、2026年上半期に35億米ドルから51億米ドルに増加しました。ブラジルの不動産信用は、2025年の3%成長に続き、2026年に16%成長すると見込まれています。ブラジルは2025年に7,900万戸以上の住宅を有しており、ポルトアレグレではアパートが住宅ストックの52.1%を占めています。これは主要都市および選定された二次都市における継続的な垂直建設を支えています。

コロンビアは2031年にかけてCAGR 6.92%で最も速い成長を記録すると予測されています。新築住宅販売は、信用環境の改善に支えられ、2026年3月までの前年比で11.7%増加しました。アパート価格は2026年第1四半期に8.5%上昇し、一戸建て住宅の価格上昇率7.15%を上回りました。2025年には賃貸が所有を上回り主要な住宅保有形態となり、機関投資家向け賃貸住宅にとってより強固な環境が生まれました。チリの回復はより緩やかで、工業化された公共住宅調達が民間建設業者の参考となるモデルを提供しています。

アルゼンチンは長期にわたる住宅市場の低迷から回復しつつあり、他の市場は多様化した需要源を加えています。インフレ連動型住宅ローン融資の復活が、2025年の取引活動と登記件数の回復を助けました。ブエノスアイレスのアパート価格は2026年半ばにおいても2019年のピークを下回っており、価格が需要を抑制する前に回復の余地が残っています。ペルーも地域の活動に貢献しており、リマでは2025年に2万4,700戸の住宅販売が記録され、前年比19%増となりました。南米コンドミニアムおよびアパート市場は、ブラジルのみに依存するのではなく、複数の都市システムにわたる需要から恩恵を受けています。開発業者はこの多様性を活用して、国、価格帯、所有モデルにわたるエクスポージャーのバランスを取ることができます。