Marktgröße und Marktanteile für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Markttrends und Erkenntnisse für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika

Anhaltende Wohnungsdefizite und Haushaltsbildung treiben die Nachfrage nach Apartments an

Der Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika wird durch einen großen ungedeckten Bedarf an angemessenem Wohnraum gestützt. Die Interamerikanische Entwicklungsbank meldete ein Wohnungsdefizit von mehr als 45 Millionen Wohneinheiten in Lateinamerika und der Karibik^{[1]Interamerikanische Entwicklungsbank, „Die IDB-Gruppe empfiehlt sechs Strukturreformen zur Behebung des regionalen Wohnungsdefizits”, Interamerikanische Entwicklungsbank, iadb.org.}. Brasilien verzeichnete Ende 2024 ein Defizit von 5,77 Millionen Wohneinheiten, auch nach einem zweiten aufeinanderfolgenden Rückgang der Gesamtzahl. Kleinere Haushalte sowie mehr Alleinerziehenden- und von Frauen geführte Haushalte erhöhen die Anzahl der benötigten Wohneinheiten über das reine Bevölkerungswachstum hinaus. Dieses Muster begünstigt kompakte, gut erreichbare Apartments in der Nähe von Arbeitsplätzen, Dienstleistungen und öffentlichen Verkehrsmitteln. Bauträger, die Grundrisse, Zahlungspläne, Gebäudestandorte und Preisgestaltung auf diese Haushalte abstimmen, können eine dauerhafte Nachfragebasis bedienen, insbesondere dort, wo kleinere Wohneinheiten niedrigere Einstiegskosten bieten, ohne die Bewohner von Arbeitsplätzen, Schulen, Gesundheitseinrichtungen und öffentlichen Verkehrsmitteln zu trennen.

Urbanisierung und vertikale Bebauung erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum mit hoher Bebauungsdichte

Städte bleiben zentral für den Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika, da städtische Bewohner einen großen Anteil der Bevölkerung der Region ausmachen. Die Wirtschaftskommission für Lateinamerika und die Karibik berichtete, dass 82 % der Bevölkerung Lateinamerikas in städtischen Gebieten lebten^{[2]Wirtschaftskommission für Lateinamerika und die Karibik, „Regionale Stadtstatistiken”, Wirtschaftskommission für Lateinamerika und die Karibik, cepal.org.}. Flächenengpässe in etablierten Stadtvierteln fördern Projekte mit höherer Bebauungsdichte sowohl in großen Ballungsräumen als auch in nahegelegenen Mittelstädten. Das Königliche Institut der Chartered Surveyors stellte fest, dass viele mittelgroße Städte in der Region schneller wachsen als Megastädte^{[3]Königliches Institut der Chartered Surveyors, „Der Planet der Städte: Lateinamerikanische und karibische Städte von 1980 bis 2080”, Königliches Institut der Chartered Surveyors, rics.org.}. Sicherheit, gemeinsame Annehmlichkeiten und die Nähe zu täglichen Dienstleistungen stützen ebenfalls die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Die vertikale Bebauung bleibt daher auch über die größten Hauptstädte hinaus relevant, da Kommunalverwaltungen, Grundstückseigentümer und Bauträger auf knappes innerstädtisches Land mit Projekten reagieren, die vorhandene Infrastruktur effizienter nutzen und den Wunsch der Bewohner nach Standorten erfüllen, die Pendelzeiten reduzieren.

Programme für erschwinglichen Wohnraum unterstützen den Apartmentbau

Programme für erschwinglichen Wohnraum stellen eine wichtige Volumenquelle für den Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika dar. Brasiliens Programm Minha Casa, Minha Vida, bekannt als MCMV, finanzierte im ersten Halbjahr 2026 14,4 Milliarden USD und hatte ein Bundesziel von 1 Million vertraglich vereinbarter Wohneinheiten für das Jahr. Das Programm bietet Bauträgern einen klareren Weg zu qualifizierter Nachfrage und strukturierter Finanzierung für förderfähige Projekte. Es ermutigt auch Bauunternehmen, die sich historisch auf Wohnungen im mittleren Preissegment konzentriert haben, ihren Produktmix zu überdenken. In São Paulo hat die Ausweitung der MCMV-Neubauten den Wettbewerb um Käufer im mittleren Preissegment verschärft. Das Programm dürfte weiterhin Einfluss auf Grundstückserwerb, Apartmentgestaltung, Wohnungsgröße, Finanzierungspartnerschaften und Projektzeitplanung in ganz Brasilien haben, da die Qualifikationsregeln bestimmen, welche Käufer teilnehmen können und welche Standorte wirtschaftlich tragfähige, erschwingliche Projekte unterstützen können.

Hypothekenerholung und niedrigere Zinssätze weiten die Käufernachfrage aus

Niedrigere Leitzinsen beginnen, das Finanzierungsumfeld für den Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika zu verbessern. Brasiliens Geldpolitischer Ausschuss, bekannt als Copom, senkte den Selic-Referenzzinssatz Anfang 2026 von 15 % auf 14,75 %. Der Brasilianische Verband für Immobilienkredite und Spareinrichtungen erwartet, dass das Immobilienkreditvolumen im Jahr 2026 um 16 % wächst, nach einem Anstieg von 3 % im Jahr 2025. Kolumbiens Neubauwohnungsverkäufe stiegen bis März 2026 im Jahresvergleich um 11,7 %, da sich die Kreditbedingungen verbesserten. Die Erholung könnte zunächst Bestandsimmobilien zugutekommen, wo das neue Angebot weiterhin begrenzt ist. Zinssenkungen können auch die Preise steigen lassen, bevor sie den Erwerb von Wohneigentum wesentlich zugänglicher machen, insbesondere in gut gelegenen Teilmärkten, in denen das Angebot begrenzt ist und Käufer schneller zurückkehren, als Bauträger Grundstücke sichern, Genehmigungen einholen, Finanzierungen arrangieren und Baukapazitäten bereitstellen können.

Hohe Hypothekenzinsen und Bankaufschläge begrenzen die Kaufkraft der Käufer

Hohe Hypothekenkosten bleiben eine kurzfristige Einschränkung für den Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika. Die Hypothekenkosten in Brasilien blieben im Jahr 2026 erhöht, was die monatlichen Rückzahlungen für viele Haushalte schwierig machte und den unmittelbaren Nutzen früher Leitzinssenkungen begrenzte. Das Wohnungsfinanzierungssystem des Landes begrenzt bestimmte Hypothekenzinssätze, was die Bereitschaft der Kreditgeber zur Kreditvergabe verringern kann, wenn ihre Refinanzierungskosten hoch sind. Die Lücke zwischen Käufereinkommen und monatlichen Zahlungen kann den Erwerb von Erstwohnungen verzögern. Einige Haushalte entscheiden sich daher für Mietwohnungen statt für Wohneigentum. Diese Verlagerung der Nachfrage unterstützt Mehrfamilienmietprojekte. Sie begrenzt jedoch kurzfristig die Verkaufsaktivität, da Bauträger mit einer langsameren Einheitenabsorption konfrontiert sind, Haushalte Käufe aufschieben und Kreditgeber auch nach dem Beginn des Rückgangs der Referenzleitzinsen selektiv bleiben.

Knappheit an städtischem Bauland und Bebauungseinschränkungen begrenzen das neue Angebot

Die Knappheit an städtischem Bauland begrenzt die Angebotsreaktion im Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika. Cyrela Brazil Realty S.A. investierte im zweiten Quartal 2025 96 Millionen USD in Grundstücksakquisitionen, was auf einen starken Wettbewerb um erstklassige Entwicklungsstandorte hindeutet. Restriktive Dichteregelungen können die Entwicklungskosten erhöhen und die Anzahl der realisierbaren Projekte verringern. Eine von Fachleuten begutachtete Studie stellte fest, dass Geschossflächenzahlregelungen erhebliche wirtschaftliche Kosten für brasilianische Städte verursachen können. Kolumbien trat ins Jahr 2026 mit Wohnungsbaubeginnen nahe einem 14-Jahres-Tief ein, trotz einer Erholung der Nachfrage. Gut gelegene Wiederverkaufsapartments werden daher attraktiver, wenn Grundstücke und Genehmigungen den Neubau verlangsamen, da sie etablierte Stadtteile, sofortige Bezugsfertigkeit und transparentere Gesamtkaufkosten bieten als ein Apartment, das nach einer langen Bauzeit übergeben wird.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Geschäftsmodell: Verkauf bleibt größtes Segment, während Vermietung an Dynamik gewinnt

Der Verkauf hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 72 % am Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika, gestützt durch die Nachfrage von Eigennutzern und öffentliche Programme, die den Wohnungserwerb erleichtern. Die Vermietung soll bis 2031 mit einer CAGR von 6,30 % wachsen und damit das am schnellsten wachsende Geschäftsmodell darstellen. Kolumbien verzeichnete im Jahr 2025 7,3 Millionen Mieterhaushalte und 7,1 Millionen Eigentümerhaushalte, was eine Veränderung im Wohnbesitzprofil des Landes markiert. Diese Verschiebung unterstützt professionell verwaltete Mietwohnungen, insbesondere in großen Beschäftigungszentren. Der Verkauf wird weiterhin wichtig bleiben, da viele Haushalte Wohneigentum bevorzugen, wenn eine Finanzierung verfügbar ist.

Mietbetreiber skalieren ihr Angebot, um diese Nachfrage zu bedienen. Greystar betreibt Mehrfamilien- und Studentenwohnungen in São Paulo und baut seine regionale Betriebsplattform aus. Mietprojekte profitieren, wenn Baupläne vorhersehbar sind, da eine frühere Fertigstellung frühere Mieteinnahmen bringt. Eine Studie eines Mehrfamilienprojekts in Rio de Janeiro ergab, dass Building Information Modeling und Vorfertigung die Projektdauer um bis zu 40 % und die Kosten um 6 % reduzierten. Diese Methoden könnten die Projektökonomie für Mietbauträger verbessern. Ein größeres Mietangebot könnte auch den Wettbewerb um Neubauwohnungsverkäufe in ausgewählten Stadtteilen intensivieren.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Preissegment: Mittleres Segment führt beim Wert, während Luxus am schnellsten wächst

Das mittlere Segment repräsentierte 47 % des Werts im Jahr 2025 und blieb das größte Preissegment im Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika. Luxus soll bis 2031 mit einer CAGR von 6,20 % wachsen, vor anderen Preissegmenten. Die Nachfrage im mittleren Segment wird von Haushalten gestützt, die zu viel für einige öffentliche Programme verdienen, aber weiterhin empfindlich auf Hypothekenzahlungen reagieren. Erschwingliche Entwicklungen bilden in Brasilien durch MCMV-Förderfähigkeit und staatlich gestützte Finanzierung eine Volumenbasis. Die Luxusnachfrage konzentriert sich auf gut gelegene Projekte mit höheren Ausstattungsstandards, Sicherheit und Annehmlichkeiten.

Die beiden Enden des Preisspektrums üben Druck auf die Mitte aus. Die MCMV-geförderten Neubauten in São Paulo haben die Verfügbarkeit von erschwinglichem Wohnraum erhöht, während hochwertige Projekte weiterhin Käufer anziehen, die Qualitätslagen suchen. Kolumbiens Preisindex für Neubauwohnungen zeigte, dass die Apartmentpreise im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 8,5 % stiegen, verglichen mit 7,15 % bei Häusern. Dies unterstützt die Attraktivität von vertikalem Wohnimmobilieneigentum über alle Einkommensniveaus hinweg. Bauträger im mittleren Preissegment benötigen disziplinierte Kosten und eine starke Standortauswahl. Die Leistung des Segments wird davon abhängen, ob sich die Finanzierung schneller verbessert als Grundstücks- und Baukosten.

Nach Verkaufsart: Primärtransaktionen führen, während Sekundärtransaktionen schneller expandieren

Primäre oder Neubautransaktionen repräsentierten im Jahr 2025 57 % des Werts im Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika. Sekundäre oder Wiederverkaufstransaktionen bestehender Immobilien sollen bis 2031 mit einer CAGR von 6,10 % wachsen. Primärtransaktionen profitieren von Bauträgerpipelines, Käuferanreizen und Programmen, die neu gebaute Wohnungen unterstützen. Sekundärverkäufe gewinnen an Attraktivität, wenn neue Projekte längere Lieferzeiten oder höhere Anfangszahlungen erfordern. Der Unterschied zeigt, dass der bestehende Wohnungsbestand in reifen städtischen Gebieten zu einer wichtigen Erschwinglichkeitsoption wird.

Brasiliens MCMV-förderfähige Wiederverkaufsfinanzierung stieg im ersten Halbjahr 2026 von 0,2 Milliarden USD auf 1,8 Milliarden USD. Dieser Anstieg zeigt, dass Käufer auf Bestandseinheiten zurückgreifen, wenn das neue Angebot begrenzt oder über ihren Budgets liegt. Niedrigere Wohnungsbaubeginne in Kolumbien haben ebenfalls einen Teil der Nachfrage in Richtung Wiederverkaufsapartments gelenkt. Industrialisierter Bau könnte die Kostenlücke für Neubauten im Laufe der Zeit verringern. Bis dahin werden Verfügbarkeit und Preisgestaltung von Wiederverkaufsimmobilien wichtige Indikatoren für die Erschwinglichkeit der Haushalte bleiben.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Brasilien hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 40,9 % am regionalen Wert und blieb die größte geografische Region im Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika. Die MCMV-Finanzierung für das Einkommensband Faixa 3 des Programms stieg im ersten Halbjahr 2026 von 3,5 Milliarden USD auf 5,1 Milliarden USD. Das Immobilienkreditvolumen soll in Brasilien im Jahr 2026 um 16 % wachsen, nach einem Wachstum von 3 % im Jahr 2025. Brasilien verfügte im Jahr 2025 über mehr als 79 Millionen Wohneinheiten, und Apartments repräsentierten 52,1 % des Wohnungsbestands in Porto Alegre. Dies unterstützt den anhaltenden vertikalen Wohnungsbau in großen Städten und ausgewählten Sekundärstandorten.

Kolumbien soll das schnellste Wachstum verzeichnen, mit einer CAGR von 6,92 % bis 2031. Die Neubauwohnungsverkäufe stiegen bis März 2026 im Jahresvergleich um 11,7 %, gestützt durch verbesserte Kreditbedingungen. Die Apartmentpreise stiegen im ersten Quartal 2026 um 8,5 %, was das Hauspreisswachstum von 7,15 % übertraf. Die Vermietung überholte im Jahr 2025 das Wohneigentum als führende Besitzform, was ein stärkeres Umfeld für institutionelle Mietwohnungen schafft. Chiles Erholung verläuft gradueller, wobei die industrialisierte öffentliche Wohnungsbeschaffung ein Modell bietet, das private Bauunternehmen beobachten können.

Argentinien erholt sich von einem anhaltenden Wohnungsabschwung, während andere Märkte diversifizierte Nachfragequellen hinzufügen. Die Rückkehr inflationsindexierter Hypothekenkredite half der Transaktionsaktivität und den Urkundenvolumina, sich im Jahr 2025 zu erholen. Die Apartmentpreise in Buenos Aires lagen Mitte 2026 noch unter ihrem Höchststand von 2019, was Raum für eine Erholung lässt, bevor die Preise die Nachfrage dämpfen. Peru trug ebenfalls zur regionalen Aktivität bei, wobei Lima im Jahr 2025 24.700 Wohnungsverkäufe verzeichnete, ein Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Der Markt für Eigentumswohnungen und Apartments in Südamerika profitiert folglich von der Nachfrage aus mehreren städtischen Systemen, anstatt sich nur auf Brasilien zu stützen. Bauträger können diese Diversität nutzen, um ihr Engagement über Länder, Preissegmente und Eigentumsmodelle hinweg auszubalancieren.