Taille et Part du Marché Immobilier des Centres de Données en Asie-Pacifique - Tendances de Croissance et Prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique

Les charges de travail IA accélèrent la demande de centres de données à haute densité

Les clients monolocataires en Intelligence Artificielle (IA) modifient les schémas de demande sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique en réservant des capacités avant le début de la construction et en demandant des conceptions sur mesure à haute densité. Ce comportement comprime les cycles de transaction et réduit la quantité d'espace spéculatif disponible pour les locataires plus petits dans les pôles principaux^{[1]Goldman Sachs, "Les perspectives des centres de données en Asie," Goldman Sachs Insights, goldmansachs.com} . Les attentes en matière de densité de baies évoluent également fortement à la hausse, de nombreux déploiements orientés IA étant désormais conçus bien au-delà des normes héritées des entreprises, ce qui remodèle les exigences en matière d'alimentation, de refroidissement et de structure sur l'ensemble du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique. Le pipeline régional de développement de centres de données a atteint 19,4 GW en 2025, dont 3,7 GW en construction et 15,7 GW en planification, soulignant la rapidité avec laquelle l'offre est repositionnée pour répondre à la demande en IA. La Malaisie et l'Inde ont représenté 58 % de la nouvelle charge informatique ajoutée en Asie-Pacifique en 2025, ce qui montre que le cycle de construction lié à l'IA s'étend déjà au-delà des sites les plus matures de la région.

La pré-location par les hyperscalers soutient l'expansion des nouvelles capacités

La pré-location par les hyperscalers agit comme un mécanisme d'équilibrage du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, car les capacités sont souvent engagées des années avant leur livraison. Cela réduit le risque de développement spéculatif pour les propriétaires, mais laisse également moins d'inventaire disponible pour les utilisateurs cloud et entreprises de plus petite taille. Amazon Data Services a signé un bail de 17 ans pour 4 acres dans le quartier Powai de Mumbai en juillet 2026, ce qui montre comment les engagements à long terme sont désormais utilisés pour sécuriser une offre future rare dans les principaux pôles indiens. AirTrunk a indiqué que ses campus JHB1 et JHB2 à Johor Bahru étaient contractés à près de 100 % avant qu'il n'annonce 3 milliards USD pour JHB3 et JHB4 en avril 2026. Cette séquence confirme que le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique reste piloté par la demande dans ses principaux pôles, la pré-location faisant avancer la nouvelle offre plutôt que les promoteurs ne construisant en anticipation d'une demande visible.

Les politiques de souveraineté des données augmentent la demande d'hébergement en pays

Les réglementations sur la souveraineté des données en Asie-Pacifique élargissent la base adressable pour l'hébergement en pays, car plusieurs charges de travail ne peuvent plus être servies depuis une infrastructure offshore. La loi indonésienne sur la protection des données personnelles est entrée en vigueur en octobre 2024, et ce cadre a accru la nécessité d'un hébergement national dans les environnements du secteur public et réglementés. Le décret vietnamien 147/2024/ND-CP et le cadre de souveraineté philippin de 2025 vont dans le même sens, indiquant que les opérateurs sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique voient leur demande tirée par la conformité plutôt que par la commodité. Ces règles encouragent des structures de cloud souverain nécessitant une infrastructure dédiée en pays, souvent avec des partenaires locaux de télécommunications ou liés à l'État. Cela rend la colocation en location plus durable sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, car la demande sous-jacente est liée à des exigences juridiques, de contrôle des risques et de continuité, et non uniquement aux cycles d'adoption du cloud d'entreprise.

L'adoption du refroidissement liquide permet des installations de centres de données de nouvelle génération

Le refroidissement liquide passe du statut de projet pilote à celui d'exigence de conception fondamentale pour les installations souhaitant servir des charges de travail IA denses sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique. La technologie devient de plus en plus importante car les bâtiments refroidis par air standard sont plus difficiles à adapter aux densités de baies que les grands locataires IA demandent désormais. KDDI a indiqué que son centre de données IA à Osaka a réduit la consommation d'énergie de refroidissement des serveurs de 94 % et abaissé le PUE à 1,05 après le déploiement du refroidissement liquide, offrant aux opérateurs sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique un référentiel de performance clair. Equinix a également lancé HK6 à Hong Kong en juin 2026, doté d'un refroidissement liquide direct sur puce, démontrant que les grands fournisseurs de colocation standardisent les capacités IA à haute densité dans leurs nouveaux actifs régionaux. Il en résulte un parc d'actifs à deux niveaux sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, où les actifs prêts pour l'IA peuvent bénéficier de conditions de bail plus avantageuses. Dans le même temps, les bâtiments plus anciens refroidis par air font face à une charge de rénovation plus élevée.

Les délais de raccordement au réseau ralentissent le développement des centres de données

Les délais de raccordement au réseau électrique deviennent la contrainte à court terme la plus sérieuse pour la croissance du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, car ils dépassent souvent les délais de développement des nouvelles installations. L'écart est manifeste en Asie du Sud-Est, où la construction d'un centre de données peut être achevée en 1 à 3 ans, mais les délais de raccordement aux services publics peuvent dépasser 5 ans. À Johor, jusqu'à 30 % des nouvelles demandes de centres de données ont été rejetées en 2024 en raison de l'indisponibilité du réseau électrique, indiquant que le problème ne concerne pas uniquement la capacité de production. 90 % des opérateurs d'Asie-Pacifique ont cité les délais de raccordement au réseau comme leur principale contrainte de croissance, et 70 % ont également signalé des limites de transmission, confirmant que l'accès et le débit sont sous pression. Cela pousse les opérateurs sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique vers des sites où les sous-stations, les extensions de transmission et les approbations des services publics peuvent être sécurisées plus tôt dans le cycle de projet.

La pénurie de terrains prêts à l'alimentation limite l'expansion des pôles principaux

Les terrains prêts à l'alimentation deviennent une contrainte clé sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, car les sites doivent inclure l'accès au réseau, les approbations des services publics et un potentiel d'expansion, et pas seulement du foncier. Cette pression est la plus forte dans les pôles principaux tels que Singapour, Hong Kong, Tokyo et Sydney, où la demande reste élevée, mais le nombre de sites viables à grande échelle est limité. Les opérateurs traitent donc l'alimentation sécurisée comme un actif concurrentiel, c'est pourquoi Digital Edge a mis en avant une parcelle entièrement alimentée et un accord d'alimentation de 90 MVA lors de l'annonce de son projet SEL5 en Corée du Sud en 2026. La décision d'AirTrunk d'ajouter JHB3 et JHB4 à côté de ses campus de Johor Bahru presque entièrement contractés montre également que les promoteurs préfèrent les sites où la disponibilité foncière et énergétique peut évoluer ensemble. Cela oriente certains investissements hors des pôles les plus établis vers des marchés proches ou secondaires pouvant offrir un assemblage foncier et un accès à l'énergie plus rapides. Il en résulte que la demande dans les villes principales reste forte, mais la nouvelle offre entre plus lentement car la disponibilité des sites est devenue aussi importante que la demande des locataires.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de propriété : la colocation ancre le marché tandis que les propriétés de centres de données en périphérie attirent la demande vers la périphérie

Les installations de colocation détenaient 45,80 % de la part du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique en 2025, maintenant leur position de leader parmi les types de propriétés. Leur avance reflète la préférence des hyperscalers et des locataires entreprises pour une capacité gérée qui évite la charge en capital liée à la possession directe de terrains et de bâtiments. Sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, cette préférence est renforcée par le comportement de pré-location, les grands locataires sécurisant souvent des espaces de colocation 12 à 18 mois avant la livraison. Il en résulte une structure où la majeure partie de la nouvelle offre nette dans les villes de premier rang est absorbée rapidement, souvent avant que les locataires entreprises plus larges ne puissent entrer dans le pipeline. Les propriétés hyperscale restent le deuxième type le plus important et attirent les engagements de projets individuels les plus importants à mesure que les campus IA se développent, se densifient et se spécialisent davantage.

L'expansion d'AirTrunk à Johor Bahru illustre l'ampleur de cette construction hyperscale, JHB3 et JHB4 ajoutant plus de 2 GW de charge informatique combinée à côté de campus déjà presque entièrement contractés^{[2]AirTrunk, "AirTrunk Double sa Présence en Malaisie avec Deux Nouveaux Campus Hyperscale à Johor Bahru," AirTrunk, airtrunk.com}. Les propriétés modulaires gagnent du terrain dans les corridors manufacturiers indiens et dans les zones industrielles d'Asie du Sud-Est, car les conceptions préfabriquées peuvent réduire les délais de déploiement à 12 à 18 mois. La catégorie autres, qui comprend les actifs en gros, au détail et appartenant aux entreprises, est soumise à une pression plus forte car de nombreuses installations plus anciennes n'ont pas été conçues pour la densité de puissance requise par l'IA. Les propriétés de centres de données en périphérie sont le type à la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 16,10 % jusqu'en 2031, portées par les déploiements 5G, l'inférence IA en temps réel et les cas d'usage des villes intelligentes qui nécessitent une latence plus faible que celle que les pôles centralisés peuvent offrir. Cela laisse le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique avec une division claire : la colocation reste la base de la demande actuelle, tandis que la capacité en périphérie façonne la prochaine vague de croissance distribuée.

Par mode de détention : les propriétés en location maintiennent un avantage structurel

Les propriétés en location ont dominé les structures de détention avec 76,90 % de la taille du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique en 2025, et elles mènent également la croissance à un CAGR de 13,90 % jusqu'en 2031. Cette double avance montre que les modèles de location sont non seulement bien établis, mais qu'ils élargissent également leur rôle sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique. Les hyperscalers se tournent vers des structures de location auprès de tiers car ils préfèrent conserver davantage de capital au bilan disponible pour les serveurs, les réseaux et les logiciels plutôt que de l'immobiliser dans l'immobilier. Le modèle est encore plus attractif dans les pays où les règles de propriété foncière ou d'exploitation rendent le contrôle direct par des opérateurs étrangers plus difficile. Ces contraintes font des structures de bail et de gestion une voie pratique pour l'expansion internationale sur plusieurs marchés d'Asie-Pacifique.

Le financement institutionnel soutient également ce schéma de détention, car davantage de véhicules de capital sont désormais prêts à traiter les actifs de centres de données stabilisés comme une infrastructure courante. L'ajustement réglementaire du Japon en 2025, qui a reconnu les équipements de centres de données comme des biens immobiliers éligibles à l'acquisition par les J-REIT, a renforcé l'argumentaire financier pour le développement en location. Le plan de NTT DATA d'injecter des actifs dans son REIT coté à Singapour va dans le même sens, les opérateurs utilisant le recyclage d'actifs pour financer une offre supplémentaire sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique. Les actifs occupés par leur propriétaire servent toujours les hyperscalers nationaux et les grandes entreprises sur des marchés tels que la Chine, le Japon et l'Australie, notamment là où l'échelle justifie un contrôle direct. Même ainsi, la base de capital plus large, l'adéquation réglementaire et la logique de bilan maintiennent les propriétés en location dans une position à long terme plus solide sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique.

Par taille d'entreprise : les grandes entreprises soutiennent la croissance, les petites et moyennes entreprises (PME) accélèrent l'élargissement de la demande

Les grandes entreprises détenaient 68,30 % de la part du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique par taille d'entreprise en 2025, constituant la principale base de revenus pour les opérateurs. Les entreprises technologiques mondiales, les institutions financières et les organisations liées aux gouvernements dominent ce segment car elles peuvent signer des baux de 10 à 15 ans et s'engager sur des volumes importants dès le début. Sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, ce type de location soutient la souscription de développements à forte intensité de capital prêts pour l'IA avec une meilleure visibilité des revenus. Le profil des grands locataires évolue également car les clients monolocataires en IA se comportent désormais davantage comme des occupants en construction sur mesure que comme des acheteurs standard de colocation. Leur accent sur le refroidissement sur mesure, la densité de puissance et la sécurité élève le niveau de conception et de livraison dans toute la région.

Les utilisateurs du secteur de la santé et des services bancaires, financiers et d'assurance dans le segment des grandes entreprises augmentent également la demande d'environnements de cloud privé dédiés dans les installations de colocation, qui tendent à soutenir des structures de bail premium. Le plan REIT de NTT DATA montre que les capitaux institutionnels traitent les actifs ancrés par les grandes entreprises comme un moyen fiable de recycler des fonds dans une infrastructure IA plus récente. Les PME sont le groupe de clients à la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 14,80 % jusqu'en 2031, à mesure que davantage d'entreprises migrent des salles de serveurs sur site vers la colocation gérée. Une grande partie de cette demande transite par la colocation au détail, les déploiements sous-baie et les services de support gérés dans les villes de niveau 2 et les sites urbains secondaires. Cela signifie que le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique s'élargit au-delà des campus dirigés par les hyperscalers, la demande des PME soutenant des installations plus petites et plus distribuées qui ne seraient pas justifiées par les seuls acheteurs cloud.

Par utilisateurs finaux : leadership des TI bien établi, la santé mène le prochain cycle de demande

Les technologies de l'information et les télécommunications représentaient 46,20 % du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique en 2025, maintenant ce groupe fermement en tête parmi les utilisateurs finaux. Les fournisseurs de cloud mondiaux, les réseaux de diffusion de contenu et les opérateurs de télécommunications génèrent ce résultat en absorbant une grande part des capacités hyperscale et de colocation. Sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, ce même groupe façonne souvent à la fois l'offre et la demande, certains hyperscalers étant à la fois de grands promoteurs et les plus grands occupants. Les services bancaires, financiers et d'assurance restent la deuxième base d'utilisateurs finaux la plus importante car les règles de résidence des données, de redondance et de continuité rendent la colocation certifiée et l'infrastructure résiliente essentielles. La demande gouvernementale et du secteur public augmente également à mesure que les programmes nationaux d'IA, les projets d'identité numérique et les initiatives de cloud souverain accroissent le besoin d'hébergement en pays en Inde, à Singapour et en Malaisie.

La santé est la catégorie d'utilisateurs finaux à la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 15,10 % jusqu'en 2031, soutenue par la numérisation des dossiers de santé électroniques, les diagnostics pilotés par l'IA et le déploiement de la télésanté en Asie du Sud-Est. Les programmes de numérisation de la santé au Vietnam, au Cambodge et en Inde élargissent le besoin d'environnements de calcul et de stockage sécurisés que les équipes informatiques hospitalières conventionnelles ne peuvent pas facilement fournir à grande échelle. L'adoption plus large de la robotique, de l'analyse prédictive, des jumeaux numériques et du support décisionnel par l'IA, qui nécessitent tous une infrastructure résiliente à faible latence. Les règles de localisation des données de santé sur plusieurs marchés d'Asie-Pacifique poussent une plus grande partie de cette demande vers des environnements de cloud privé hébergés dans des installations de colocation certifiées. Cela confère au marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique une nouvelle classe de locataires ancres dans les villes de niveau 2, où les systèmes de santé peuvent soutenir un nouveau développement au-delà des corridors habituels du cloud et des télécommunications.

Analyse géographique

La Chine détenait 41,80 % de la part du marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique en 2025, ce qui en fait le plus grand marché national de loin. Les programmes hyperscale soutenus par l'État, les entreprises nationales de grands modèles de langage et l'initiative Est des données, Ouest du calcul concentrent les investissements dans des clusters intérieurs riches en énergie avec accès à la production d'énergie renouvelable. Le plan de Chindata d'investir 3,3 milliards USD dans un cluster de 1,2 GW dans le Ningxia montre comment l'accès à l'énergie verte et la politique d'État s'alignent dans les zones de développement occidental. 

L'Inde est la géographie à la croissance la plus rapide sur le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique, avec un CAGR de 17,20 % jusqu'en 2031, et l'ampleur des engagements actuels explique pourquoi. AirTrunk s'est engagé à hauteur de 30 milliards USD pour construire 5 GW de capacité en Inde d'ici 2030, ce qui en fait le plus grand engagement dans un seul pays par tout opérateur de centres de données au niveau mondial. AdaniConneX a également annoncé une plateforme prête pour l'IA de 1 GW à Visakhapatnam en avril 2026, soutenue par 10 milliards USD du groupe Adani et liée à l'objectif plus large de 5 GW de l'entreprise. La capacité de centres de données en service à Mumbai a augmenté de 42 % pour atteindre 768 MW en 2025, ce qui reflète une forte absorption des pipelines soutenus par Amazon, Google et CapitaLand. L'Australie renforce également son rôle dans l'infrastructure IA premium, CDC Data Centres ayant sécurisé un contrat hyperscale de 555 MW qui souligne la position du pays comme site de livraison à grande échelle crédible.

Le reste de l'Asie-Pacifique, notamment la Malaisie, Singapour, l'Indonésie, le Vietnam et la Thaïlande, bénéficie d'un rééquilibrage géographique alors que les pénuries d'énergie et de foncier redirigent les capitaux des pôles établis vers de nouveaux sites. Johor Bahru a enregistré une croissance de 53 % en glissement annuel de sa capacité en service en 2025, ce qui en a fait l'un des marchés à la croissance la plus rapide de la région. L'accord d'approvisionnement en énergie renouvelable de 1,5 GW de DayOne avec TNB en Malaisie a montré que les grands accords d'énergie verte font désormais partie de la stratégie de localisation pour le marché immobilier des centres de données en Asie-Pacifique. Singapour ancre toujours la demande des entreprises et des services financiers en Asie du Sud-Est grâce à la stabilité réglementaire, la connectivité par câbles sous-marins et la mise en marché gérée de nouvelles capacités par l'IMDA, qui continuent d'en faire un pôle régional stratégique.